Rückbaupflicht: Wenn der Räumungstitel zu unbestimmt ist …

, ,

Verpflichtet ein Urteil den Schuldner im Rahmen von Rückbaumaßnahmen, den „früheren Zustand“ wiederherzustellen, ohne dies näher zu erläutern, ist der Titel zu unbestimmt. Er kann nicht vollstreckt werden. So sieht es das Landgericht (LG) Frankfurt a. M.

Dem Schuldner war vorgeworfen worden, Fenster entfernt zu haben, Außenmauern erweitert und neue Mauern errichtet zu haben. Welche dieser Maßnahmen in welchem Umfang unter die o. g. Rückbaupflicht fallen, lässt sich aus der zu ungenau formulierten Verpflichtung nicht erkennen. Offen bleibt auch der Zustand, der wiederhergestellt werden sollte. Dieser war hier auch aus der Klageschrift nicht eindeutig zu erkennen.

Quelle: LG Frankfurt a. M., Beschluss vom 4.11.2020, 2-13 T 73/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Mietnebenkosten: Baumfällkosten sind auf den Mieter umlegbar

, ,

Die erforderlichen Kosten für das Fällen abgestorbener oder absterbender Bäume sowie deren Abfuhr und Entsorgung stellen umlagefähige Betriebskosten dar. So sieht es – anders als erst kürzlich das Amtsgericht (AG) Leipzig – das Landgericht (LG) München.

Nach § 2 Nr. 10 BetrKV gehören die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen zu den umlegbaren Kosten. Die gärtnerisch notwendige Erneuerung eines Baums setzt, so das LG, dessen Beseitigung voraus. Für die Umlegbarkeit solcher Baumfällkosten auf den Mieter ist eine Neu- bzw. Ersatzanpflanzung nicht erforderlich. Das LG hebt hervor: Es kommt nicht auf die Intervalle an, in denen bestimmte Arbeiten zu erledigen sind, sondern darauf, ob bestimmte Maßnahmen zu einer ordnungsgemäßen laufend ausgeführten Gartenpflege gehören. Da ein Absterben von Bäumen eine natürliche Entwicklung ist, handele sich nicht um außergewöhnliche Kosten, denen es an der Berechenbarkeit fehlt.

Quelle: LG München I, Urteil vom 19.11.20, 31 S 3302/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Mietminderung: Wenn das Fenster nicht ganz zu öffnen ist …

, ,

Einbauten des Vermieters nach Vorgaben der Denkmalschutzbehörde können eine Mietminderung rechtfertigen. Das hat jetzt das Landgericht (LG) Berlin in einem ungewöhnlichen Fall entschieden.
Der Vermieter (Beklagter) hatte in die Wohnung des Mieters (Kläger) nach den Auflagen des Denkmalschutzes neue Fenster eingebaut. Diese lassen sich nur einen Spalt öffnen. Zudem sind sie sehr geruchs- und lärmdurchlässig. Der Mieter minderte die Miete um 5 Prozent – nach dem LG zu Recht. Denn es sei nur darauf abzustellen, ob die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt sei. Das war hier gegeben. Auf ein Verschulden des Vermieters, öffentlich-rechtliche Vorgaben oder Beschränkungen komme es dabei nicht an.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 27.2.2020, 64 S 270/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Vergleichsmiete: Mietspiegel oder Sachverständigengutachten?

, ,

Das Gericht darf vom Einholen eines beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete absehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiesenen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege der Schätzung eine geeignete Schätzungsgrundlage vorhanden ist. So möchte der Bundesgerichtshof (BGH) Kosten und Zeit sparen.

Der BGH sieht das Gericht hierzu jedoch nicht als verpflichtet an. Vor allem verstoße es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens und das Rechtsstaatsprinzip, wenn das Gericht ein teures Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholt und so der Mieter riskiert, im Fall eines Unterliegens hohe Kosten tragen zu müssen.

Quelle: BGH, Urteil vom 18.11.20, VIII ZR 123/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

WEG-Verwaltung: Jahresrechnung: Es kommt auf den Zeitpunkt des Beschlusses an

, ,

Für die Beurteilung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kommt es auf den Zeitpunkt des Beschlusses an. Er kann nicht durch nachgeholte Abrechnungen, Klarstellungen etc. geheilt werden.

Das hat jetzt das Landgericht (LG) Rostock entschieden. Im seiner Entscheidung zugrunde liegenden Fall genügte die Jahresabrechnung im Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung. So war bereits nicht erkennbar, welche Vorschüsse geleistet wurden. Die Nachbesserung ließ das LG nicht mehr genügen.

Für den Verwalter ergeben sich aus der Entscheidung besondere Sorgfaltspflichten, wenn er eine eigene Haftung vermeiden will. Der Inhalt der Jahresabrechnung ist in § 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) nicht geregelt. Die Abrechnungspflicht bestimmt sich daher nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Danach muss die Abrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Sie muss für einen Eigentümer verständlich sein, ohne dass er einen Buchprüfer oder sonstigen Sachverständigen hinzuzieht. An die Stelle der im Wirtschaftsplan geschätzten Daten treten die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben.

Zur Verständlichkeit der Jahresabrechnung hat auch das LG Dortmund klargestellt: Sie muss sich „aus sich heraus“ ergeben. Eine „aus sich heraus“ verständliche Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben liegt nicht vor, wenn erst aus anderweitigen Unterlagen, die nicht Bestandteil der Abrechnung und Gegenstand des Beschlusses sind, Einnahme- oder Ausgabekosten ersichtlich werden. Dies gelte sogar, wenn diese Unterlagen zur Einsicht bereitgehalten werden oder bei Beschlussfassung vorliegen.

Quelle: LG Rostock, Urteil vom 17.1.2020, 1 S 41/17; LG Dortmund, Urteil vom 13.12.2019, 17 S 140/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Betriebskostenumlage: Kosten der Baumfällung nicht umlagefähig

, ,

Die Kosten für die Gartenpflege können Vermieter grundsätzlich über die Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Denn hierbei handelt es sich um laufende Kosten. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) Leipzig klargestellt. Es hat aber auch auf eine wichtige Ausnahme hingewiesen.

Hierunter fallen nämlich nicht die Kosten für das Fällen von Bäumen. Zwar genüge ein mehrjähriger Turnus, um Kosten als „laufend“ anzuerkennen. Das Fällen eines Baums geschehe aber nur einmal. Daher sind die dabei entstehenden Kosten (hier sollte der Mieter rund 50 Euro zahlen) regelmäßig nur einmalige Ausgaben. Fällkosten gehören also nicht in die Betriebskostenabrechnung, so das AG.

Wie das AG Leipzig urteilten auch schon andere Gerichte, so z. B. das AG Garmisch-Partenkirchen. Die Besonderheit hier: Die Vermieterin hatte eine 65 Jahre alte morsche Esche fällen lassen. Dies hatte die Gemeinde ihr aufgrund der Baumschutzverordnung vorgeschrieben. Selbst, dass die Vermieterin durch das Fällen ihrer Verkehrssicherungspflicht nachgekommen sei, ändere nichts daran, dass sich die Mieter nicht an den Kosten beteiligen müssen. Denn diese seien letztlich für den Mieter unkalkulierbar und könnten sogar eine Monatsmiete übersteigen.

Quelle: AG Leipzig, Urteil vom 14.4.2020, 168 C 7340/19; AG Garmisch-Partenkirchen, Urteil vom 17.10.2016, 5 C 449/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Ferienwohnung: Eigenmächtiges Handeln des Vermieters kann teuer werden

, ,

Kommt es zu Streitigkeiten hinsichtlich der Anmietung einer Ferienwohnung, darf der Vermieter nicht ohne Weiteres das Schloss austauschen. Dies zeigt ein Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Berlin.

Der Kläger hatte eine Wohnung in Berlin an zwei Feriengäste vermietet. Kurz nach deren Einzug wandte er sich an die Polizei und teilte mit, die Gäste hätten zwar die Buchungskosten, nicht aber weitere Gebühren für ein verspätetes Einchecken entrichtet. Die Polizei solle daher sein Hausrecht durchsetzen und die Mieter aus der Wohnung entfernen. Dieser Aufforderung kam die Polizei nicht nach und verwies den Kläger auf die zivilrechtliche Geltendmachung seiner Ansprüche.

Am frühen Morgen des nächsten Tages alarmierten die beiden Touristen ihrerseits die Polizei, weil sie feststellen mussten, dass sie mit dem ihnen überlassenen Schlüssel nicht mehr in die Wohnung gelangen konnten. Dort befänden sich indes ihre persönlichen Sachen, darunter ein Medikament, auf dessen Einnahme einer von ihnen als HIV-positive Person dringend angewiesen sei. Die Polizei veranlasste daraufhin die Türöffnung durch einen Schlüsseldienst. Der erkrankte Gast nahm seine Medikamente im Beisein der Polizei ein. Für den Polizeieinsatz stellte der Polizeipräsident in Berlin dem Kläger eine Gebühr in Höhe von 135,71 Euro in Rechnung, zuzüglich der Kosten für den Schlüsseldienst in Höhe von 210,78 Euro.

Hiergegen wandte sich der Kläger mit seiner Klage, die das VG Berlin abgewiesen hat. Die Polizei habe die Wohnungsöffnung seinerzeit zu Recht anordnen und den Kläger rechtmäßig für die Kosten in Anspruch nehmen dürfen. Grundlage hierfür sei das Allgemeine Sicherheits- und Ordnungsgesetz Berlin gewesen, wonach die Polizei eine Wohnung ohne Einwilligung des Inhabers u.a. dann betreten und durchsuchen dürfe, wenn das zur Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr für Leib oder Leben erforderlich sei. Dies sei hier der Fall gewesen, weil der mit HIV infizierte Tourist auf die tägliche Einnahme seiner Medikamente angewiesen gewesen und das Betreten der Wohnung mutmaßlich durch das Auswechseln des Schlosses seitens des Klägers unmöglich geworden sei. Der Erkrankte habe entgegen der Ansicht des Klägers auch nicht ohne Weiteres anderweitige ärztliche Hilfe in Anspruch nehmen können, weil er auf die Medikamente eingestellt gewesen sei. Der Kläger sei als Veranlasser der Maßnahme auch der richtige Kostenschuldner.

Quelle: VG Berlin, Urteil vom 12.10. 2020, VG 1 K 107.19; PM Nr. 58/2020

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Mietminderung: Wie darf die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen gemindert werden?

, ,

Die Höhe der Mietminderung bemisst sich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Wohngebrauchs zurzeit des Mietmangels. Bemessungsgrundlage ist die Brutto-Miete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) Brandenburg klargestellt.

Die Mietminderung darf sich nicht nach der erhöhten Miete aufgrund einer Modernisierung zuzüglich anteiliger Betriebskostenvorauszahlungen richten. Dies folgt nach Auffassung des AG daraus, dass auch im Mieterhöhungsverfahren Mängel der Mietsache grundsätzlich außer Betracht bleiben müssen.

Quelle: AG Brandenburg, Urteil vom 14.9.2020, 31 C 168/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

Beschlussanfechtung: Eigentümerversammlung darf nicht an einem Feiertag stattfinden

, ,

Das Amtsgericht (AG) Biedenkopf hat nun festgestellt: Die Terminierung einer Wohnungseigentümerversammlung an einem allgemeinen christlichen Feiertag ist unzumutbar. Dies gelte auch, wenn alle Miteigentümer muslimischen Glaubens sind.

Was war passiert? Die Parteien als Miteigentürmer einer Wohnungseigentümergesellschaft, allesamt Geschwister, von denen eine Person die Verwalterrolle innehatte, konnten sich nicht auf einen Termin zur Eigentümerversammlung einigen. Dennoch wurde die WEG-Versammlung an einem gesetzlichen Feiertag abgehalten. Zwei Geschwister fochten sämtliche Beschlüsse als ungültig an.

Das AG: An die Anforderungen, Regelungen und Einschätzungen bezüglich gesetzlicher Feiertage müssen sich sämtliche im Bundesgebiet aufhaltende Personen gleichermaßen halten und richten. Es gelten insoweit die Regelungen, die für das Bundesland gelten, in dem sich die Beteiligten aufhalten.

Daher hat das AG schon die Einladung zu einer Eigentümerversammlung an einem gesetzlichen Feiertag (hier: Christi Himmelfahrt) für nicht ordnungsgemäß gehalten. Dies gelte auch, wenn bei früheren Eigentümerversammlungen, die an Feiertagen stattgefunden hatten, keine Vorbehalte geäußert wurden. Das AG hat, da die abgehaltene Eigentümerversammlung darüber hinaus an einem weiteren formalen Mangel der Beschlussfähigkeit litt, alle in der Versammlung gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt.

Quelle: AG Biedenkopf, Urteil vom 14.9.2020, 50 C 208/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von

WEG-Immobilie: Wer trägt die Kosten für nicht verbrauchte Heizmaterialien?

, ,

Es ist eine häufig wiederkehrende Streitfrage: Eine Eigentumswohnung wird veräußert oder der Mieter wechselt. Wie ist nun mit den Kosten für angeschaffte, aber noch nicht verbrauchte Brennstoffe zu verfahren? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Antwort gegeben.

Da eine entsprechende Regelung in der Heizkostenverordnung fehlt, sind die Kosten zunächst nach dem Wohnungseigentumsgesetz (hier § 16 WEG) oder einem sonst vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen.

In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.

Beachten Sie: Zeichnet sich ein Eigentums- oder Mietwechsel einer WEG-Immobilie ab, wird auf der Ebene der Jahresabrechnung regelmäßig kein Ausgleich zu finden sein. Es bietet sich daher an, dass Verkäufer und Käufer bzw. Vor- und Nachmieter entsprechende Vereinbarungen treffen.

Quelle: BGH, Beschluss vom 13.2.2020, V ZR 29/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

/von