WEG: „Kölscher Klüngel“ entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Hat eine Denkmalschutzbehörde gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Bescheid nur eine Außendämmung von maximal 7 cm genehmigt, so kann nicht im Beschlusswege entschieden werden, dass die Wärmedämmung 10 cm beträgt. Es kann nicht darauf spekuliert werden, dass die Stadt die dickere Wärmedämmung dulden oder keine Kontrollen vornehmen wird, da dieses Vorgehen keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Das stellte das Amtsgericht (AG) Köln im Fall eines Wohnungseigentümers fest. Dieser beanstandete einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), mit dem eine Wärmedämmung der Außenwände mit einer Stärke von 10 cm beschlossen wurde. Die Stadt Köln (Denkmalbehörde) hatte dagegen mit bestandskräftigem Bescheid lediglich eine Außendämmung von 7 cm genehmigt. Der Wohnungseigentümer befürchtet, dass die Denkmalbehörde die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt und wegen der Durchführung der Maßnahme eine Geldbuße verhängt. Die anderen Wohnungseigentümer behaupten demgegenüber, eine Wärmedämmung müsse nach DIN und § 9 der Energieeinsparverordnung mindestens 10 cm dick sein. Zudem habe das Amt für Denkmalschutz eindeutig zu verstehen gegeben, dass es eine Dämmstärke bis zu 10 cm tolerieren und nicht zum Gegenstand einer Beseitigungsverfügung machen werde. Das vom Kläger geschilderte Horrorszenario werde nicht eintreten.

Diese Sichtweise mochte das AG nicht nachvollziehen. Es entschied, dass die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Sie stehe nicht in Einklang mit dem Bescheid der Denkmalbehörde der Stadt Köln. Das AG stellt insoweit klar: Maßgeblich für die Beurteilung der Frage der Ordnungsgemäßheit eines Eigentümerbeschlusses seien allein die Umstände zum Zeitpunkt der Beschlussfassung. Seitens der Stadt Köln habe zum Zeitpunkt der Beschlussfassung keine rechtsverbindliche Zusage vorgelegen, gegen eine dickere Wärmedämmung nicht vorzugehen. Die Wohnungseigentümer hätten sich auch nicht darauf verlassen können, dass „nicht nachgemessen“ werde oder der nicht genehmigte Zustand in Zukunft geduldet werde. Insoweit hätte zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zumindest eine entsprechende schriftliche Stellungnahme der Denkmalbehörde vorliegen müssen (AG Köln, 202 C 329/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietmangel: Abzusehende Beeinträchtigungen sind kein Mietmangel

Bei der Beurteilung, ob der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache beeinträchtigt ist, sind alle Umstände des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Dabei stellen solche Umstände keinen Mangel dar, mit denen der Mieter rechnen musste oder die sich im Rahmen einer zu erwartenden Entwicklung halten.

Mit dieser Begründung wies das Amtsgericht (AG) München die Klage eines Mieters auf Mietminderung zurück. Dieser hatte vor nahezu 40 Jahren eine Wohnung in einer großen, aus 22 Etagen bestehenden Anlage gemietet. 6 Etagen werden von einem Hotel genutzt, 3 von einer Klinik. In einem Nebengebäude ist ein Konferenzzentrum untergebracht. Der Mieter beschwerte sich über Lärmbelästigungen durch den Hotelbiergarten. Die Kinder spielten bis spät in die Nacht. Partylärm aus der Gegend hindere am Einschlafen und es liege überall Müll herum. Das im Haus befindliche Schwimmbad habe nicht genutzt werden können aufgrund der vielen Gäste des Hotels.

Das Amtsgericht sah hierin jedoch keine Minderungsgründe. Der Mieter müsse solche Umstände hinnehmen, mit denen er rechnen musste bzw. die sich innerhalb der zu erwartenden Entwicklung hielten. Insbesondere könne er nicht erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlasse. So habe das Hotel von Anfang an bestanden. Die Wohnung sei eng in das Hotel eingebettet. Von dem Hotel ausgehende Geräusche seien daher, wenn und soweit sie sich in dem für ein solches Hotel zu erwartenden Rahmen bewegten, hinzunehmen. Dabei sei auch eine gewisse Entwicklung des Hotels mit umfasst. Die Einrichtung des Biergartens im Innenhof gehöre zu den üblichen und zu erwartenden Entwicklungen. Auch der Partylärm sei lagebedingt hinzunehmen. Die Hotelanlage befinde sich in zentraler Lage. Die damit einhergehende Infrastruktur biete zwangsläufig Vor- und Nachteile. Dass sich in einer solchen Lage Lokale und Kinos ansiedeln und sich auch ein Nachtleben entwickle, sei Teil des sozialen Lebens, das sich in warmen Sommernächten auch im Freien abspiele. Dies müsse ein Mieter, der dorthin ziehe, auch hinnehmen. Auch mit Hotelgästen müsse gerechnet werden. In einem Hotel herrsche eben nicht die gleiche Wohnsituation wie in einer normalen Wohnanlage. Kinderlärm berechtige ebenfalls nicht zur Minderung. Grundsätzlich seien Kinder ein fester Bestandteil des sozialen Lebens. Dazu gehöre sowohl der natürliche Spiel- und Bewegungstrieb als auch ihr geringeres Lärmempfinden. Der beim Spielen entstehende Lärm sei Ausdruck des kindlichen Lebens und der Lebensfreude. Das gelte natürlich auch und umso mehr in einer derartigen Wohnanlage. Zum einen müsse mit Gästen mit Kindern gerechnet werden. Zum anderen befänden sich auch die Kinder im Urlaub, was andere Ruhezeiten und späteres Zubettgehen einschlösse (AG München, 412 C 25702/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertragsende: Rückgabepflicht ist nicht erfüllt, wenn Mieter viele Gegenstände zurücklässt

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Der Mieter erfüllt nach dem Auszug aus den Mieträumen seine Rückgabepflicht nicht, wenn er in den Räumlichkeiten eine Vielzahl von Gegenständen zurücklässt.

Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) in einem Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter verlangte nach dem „offiziellen“ Auszug des Mieters für die Folgemonate Nutzungsersatz in Höhe der bisherigen Miete, weil die Mieträume nicht ordnungsgemäß geräumt seien. Zu Recht, befand das KG. Der Mieter habe die Räume dem Vermieter vorenthalten. Er habe seine Rückgabepflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt. Er müsse nämlich nicht nur den unmittelbaren Besitz übertragen, sondern auch die Mietsache tatsächlich räumen. Die Rückgabepflicht könne er zwar auch erfüllen, wenn einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben würden. Hier komme es jedoch immer auf den Einzelfall an. Im vorliegenden Fall sei jedoch eine Vielzahl von Gegenständen zurückgeblieben. Daher liege nur eine teilweise Räumung vor. Teilleistungen seien jedoch unzulässig, sodass damit die gesamte Mietsache vorenthalten sei. Entsprechend müsse der Mieter auch weiterhin dafür aufkommen, dass der Vermieter die Räumlichkeiten nicht anders nutzen könne (KG, 12 U 164/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nebenkostenabrechnung: Erläuterung kann auch schon im Mietvertrag erfolgen

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Eine Betriebskostenabrechnung muss bestimmten Mindestanforderungen genügen. So muss sie gegebenenfalls erläutert werden, damit sie nachvollzogen werden kann.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) sind dabei auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – aber noch vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat. Das kann zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters erfolgen (BGH, VIII ZR 45/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Geschäftsraummiete: Änderung der Mieterstruktur berechtigt nicht zur Vertragsanpassung

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Die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage sind nicht anzuwenden, wenn sich die vorgesehene Mieterstruktur eines Geschäftsgebäudes ändert.

Das musste ein Mieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) erfahren, der Räume im Erdgeschoss eines 6-geschossigen, im Bau befindlichen Gebäudes gemietet hatte. Dort wollte er ein Café betreiben. Nachdem die vom Vermieter geplante Büro-Vermarktung der ersten vier Obergeschosse scheiterte, wurden diese als Wohnraum umgebaut. Der Mieter hatte sich wegen der vorgesehenen Büronutzung einen regen Zulauf zu seinem Café versprochen. Das war nach der Umwandlung dieser Geschossebenen in Wohnraum nicht mehr realisierbar. Daher konnte er die geplanten Umsätze nicht erzielen und geriet in Mietrückstand. Nach einiger Zeit erklärte der Vermieter daher die ordentliche Kündigung des Mietvertrags. Der Mieter ist demgegenüber der Ansicht, dass der Vertrag angepasst werden müsse.

Der BGH erklärte die Kündigung für rechtmäßig. Einen Anspruch auf Vertragsanpassung lehnten die Richter ab. Der Vermieter habe die Büronutzung der über den Mieträumen gelegenen vier Stockwerke weder zugesichert, noch seien die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden. Für die Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage sei grundsätzlich kein Raum, soweit es um Erwartungen und Umstände gehe, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen. Bei der gemeinsamen Vorstellung der Parteien, die vier Stockwerke über den Mieträumen würden als Büroraum genutzt, handele es sich nicht um ein vom Vermieter übernommenes Risiko.

Hinweis: Bei der Gewerberaummiete trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Danach fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfasst auch das Risiko einer Veränderung der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts (BGH, XII ZR 108/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ehewohnung: Ehegatte muss trotz Auszugs Miete zahlen

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Wird eine von einem Ehepaar gemeinsam angemietete Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt von einem der Ehegatten verlassen, ist dieser dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten zumindest teilweise zum Ausgleich der Mietzinszahlungen, einer Nebenkostennachforderung sowie eines Kautionseinbehalts (hier: wegen abhanden gekommenem Schlüssel) verpflichtet.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines zerstrittenen Ehepaars. Die Richter wiesen darauf hin, dass in der Rechtsprechung anerkannt sei, dass die Mithaftung des Ausziehenden (wenn auch zeitlich beschränkt) zunächst bestehen bleibe, wenn er gegen den Willen des Verbleibenden auszieht. Sei das endgültige Scheitern der Ehe erkennbar, stehe dem verbleibenden Ehegatten eine Überlegungsfrist zu. Er müsse sich sodann um eine Beendigung des Mietverhältnisses bemühen. Andernfalls gebe er damit zu erkennen, dass er zu einer Fortführung des Vertrags unter alleiniger Kostentragung bereit sei.

Hinweis: Diese Entscheidung ist auch für Vermieter interessant, da sie den aus der Wohnung ausgezogenen Ehegatten zunächst auch weiterhin in Anspruch nehmen können (OLG Düsseldorf, I-22 U 142/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietminderung: Tauben auf dem Balkon sind kein Wohnungsmangel

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Tauben sind ein großstadttypisches Phänomen. Ein starker Zuflug von Tauben gehört zum allgemeinen Lebensrisiko. Entscheidend für die Frage, ob eine Mietminderung zulässig ist, ist, ob der Vermieter eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt hat.

Mit dieser Begründung entschied das Amtsgericht (AG) München zugunsten eines Vermieters. Dessen Mieterin hatte bemängelt, dass immer wieder Tauben versuchen würden, auf ihrem Balkon zu nisten. Der Boden und die Möbel seien mit Taubenkot übersäht. Sie müsse den Balkon jeden zweiten Tag schrubben. Der Vermieter sah darin keinen Minderungsgrund und klagte den wegen Mietminderung einbehaltenen Betrag ein.

Der zuständige Richter gab ihm recht. Bei dem geschilderten Taubenbefall handele es sich nicht um einen Mangel. Etwas anderes gelte nur, wenn der Vermieter eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt habe, z.B. durch eine besondere Fassadengestaltung. Vorliegend sei aber nicht erkennbar, dass dies geschehen sei. Vielmehr habe die Mieterin angegeben, dass die Tauben aus einem gegenüberliegenden Baum zugeflogen seien. Eine Minderung wegen Taubenbefalls würde die Garantiehaftung des Vermieters zu weit ausdehnen. Es sei insbesondere auch kein Unterschied zu erkennen zu den Fällen, in denen es beispielsweise aufgrund eines feuchten Sommers zu einem besonders starken Stechmückenaufkommen käme oder in denen ein mitangemieteter Garten durch Maulwürfe umgegraben werde. Hier liege erkennbar kein Mangel vor. Der Vergleich damit zeige, dass der Vermieter ohne eigenes Zutun nicht für eine Taubenplage in einer innerstädtischen Wohnanlage verantwortlich gemacht werden könne (AG München, 461 C 19454/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nebenkosten: Installation eines Messgeräts zum Wärmeverbrauch muss geduldet werden

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Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgeräts zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach der Heizkostenverordnung zu dulden.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter wiesen zur Begründung auf die Vorschrift über die Pflicht zur Verbrauchserfassung hin. Aus dieser Vorschrift ergebe sich zum einen ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, die Wohnung mit geeigneten Heizkostenerfassungssystemen auszustatten. Im Gegenzug müsse aber der Mieter alle hierfür erforderlichen Maßnahmen dulden, einschließlich des Wohnungszutritts des Vermieters (BGH, VIII ZR 170/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietminderung: Schallschutz bestimmt sich nach Errichtung des Gebäudes

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Ein Mieter kann ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) den Rechtsstreit eines Vermieters mit seinem Mieter. Der Vermieter hatte einen Mietrückstand geltend gemacht. Um diesen Betrag (zehn Prozent der Bruttomiete) hatte der Mieter die Miete unter anderem wegen Mängeln der Trittschalldämmung seiner Wohnung (Baujahr 2000) zur darüberliegenden Wohnung gemindert. Das Landgericht hielt die Mietminderung für rechtmäßig, weil die Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung mangelhaft sei. Der Sachverständige habe eine Trittschallmessung durchführen lassen und festgestellt, dass zwar die Anforderungen der DIN 4109 (1989) erfüllt seien. Hierbei handele es sich jedoch um den reinen Norm-Schallschutz, der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche.

Die dagegen gerichtete Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der BGH hat einen Mangel der Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung verneint. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz hätte der Mieter nicht erwarten können. Fehlen – wie im entschiedenen Fall – vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, könne der Mieter nur erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich sei. Dabei seien insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gebe es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so sei (jedenfalls) deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei sei grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Vorliegend sei daher keine stärkere Dämmung geschuldet, als in der DIN 4109 von 1989 vorgegeben. Die Mietminderung sei daher unberechtigt gewesen (BGH, VIII ZR 85/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Haftungsrecht: Wohnungseigentümer haftet für Abfallentsorgungsgebühren

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Ein Wohnungseigentümer kann auch zu Abfallentsorgungsgebühren herangezogen werden, wenn er die Wohnung vermietet hat und deshalb selbst die Abfalltonne überhaupt nicht benutzt.

Dies geht aus einem Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Neustadt hervor. Im entschiedenen Fall verlangte die Stadt Pirmasens von dem Eigentümer noch ausstehende Gebühren in Höhe von 278 EUR für die Jahre 2006 und 2007. Die Wohnung war bis Ende Juli 2007 vermietet. Die Mieter hatten die Abfallentsorgungsgebühren aber nur zu einem geringen Teil bezahlt. Nach erfolglosem Widerspruch gegen seine Inanspruchnahme hat der Wohnungseigentümer Klage gegen die Gebührenbescheide erhoben.

Die Richter entschieden, dass die Heranziehung des Eigentümers rechtmäßig sei. Nach der Satzung der Stadt über die Erhebung von Benutzungsgebühren für die Abfallentsorgung sei Schuldner der Gebühren neben dem Mieter auch der Eigentümer. Eine solche Satzungsbestimmung sei nicht zu beanstanden. Der Eigentümer sei nämlich – ggf. neben seinen Mietern, Pächtern oder ähnlichen Nutzern – sog. Abfallbesitzer und deshalb für den auf seinem Grundstück befindlichen Abfall verantwortlich. Ihm bleibe die Möglichkeit, im Rahmen des Miet- oder Pachtverhältnisses zivilrechtlich Rückgriff bei seinem Mieter oder Pächter zu nehmen (VG Neustadt, 4 K 311/10.NW).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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