Geschäftsraummiete: Änderung der Mieterstruktur berechtigt nicht zur Vertragsanpassung

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Die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage sind nicht anzuwenden, wenn sich die vorgesehene Mieterstruktur eines Geschäftsgebäudes ändert.

Das musste ein Mieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) erfahren, der Räume im Erdgeschoss eines 6-geschossigen, im Bau befindlichen Gebäudes gemietet hatte. Dort wollte er ein Café betreiben. Nachdem die vom Vermieter geplante Büro-Vermarktung der ersten vier Obergeschosse scheiterte, wurden diese als Wohnraum umgebaut. Der Mieter hatte sich wegen der vorgesehenen Büronutzung einen regen Zulauf zu seinem Café versprochen. Das war nach der Umwandlung dieser Geschossebenen in Wohnraum nicht mehr realisierbar. Daher konnte er die geplanten Umsätze nicht erzielen und geriet in Mietrückstand. Nach einiger Zeit erklärte der Vermieter daher die ordentliche Kündigung des Mietvertrags. Der Mieter ist demgegenüber der Ansicht, dass der Vertrag angepasst werden müsse.

Der BGH erklärte die Kündigung für rechtmäßig. Einen Anspruch auf Vertragsanpassung lehnten die Richter ab. Der Vermieter habe die Büronutzung der über den Mieträumen gelegenen vier Stockwerke weder zugesichert, noch seien die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden. Für die Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage sei grundsätzlich kein Raum, soweit es um Erwartungen und Umstände gehe, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen. Bei der gemeinsamen Vorstellung der Parteien, die vier Stockwerke über den Mieträumen würden als Büroraum genutzt, handele es sich nicht um ein vom Vermieter übernommenes Risiko.

Hinweis: Bei der Gewerberaummiete trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Danach fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfasst auch das Risiko einer Veränderung der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts (BGH, XII ZR 108/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ehewohnung: Ehegatte muss trotz Auszugs Miete zahlen

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Wird eine von einem Ehepaar gemeinsam angemietete Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt von einem der Ehegatten verlassen, ist dieser dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten zumindest teilweise zum Ausgleich der Mietzinszahlungen, einer Nebenkostennachforderung sowie eines Kautionseinbehalts (hier: wegen abhanden gekommenem Schlüssel) verpflichtet.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines zerstrittenen Ehepaars. Die Richter wiesen darauf hin, dass in der Rechtsprechung anerkannt sei, dass die Mithaftung des Ausziehenden (wenn auch zeitlich beschränkt) zunächst bestehen bleibe, wenn er gegen den Willen des Verbleibenden auszieht. Sei das endgültige Scheitern der Ehe erkennbar, stehe dem verbleibenden Ehegatten eine Überlegungsfrist zu. Er müsse sich sodann um eine Beendigung des Mietverhältnisses bemühen. Andernfalls gebe er damit zu erkennen, dass er zu einer Fortführung des Vertrags unter alleiniger Kostentragung bereit sei.

Hinweis: Diese Entscheidung ist auch für Vermieter interessant, da sie den aus der Wohnung ausgezogenen Ehegatten zunächst auch weiterhin in Anspruch nehmen können (OLG Düsseldorf, I-22 U 142/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietminderung: Tauben auf dem Balkon sind kein Wohnungsmangel

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Tauben sind ein großstadttypisches Phänomen. Ein starker Zuflug von Tauben gehört zum allgemeinen Lebensrisiko. Entscheidend für die Frage, ob eine Mietminderung zulässig ist, ist, ob der Vermieter eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt hat.

Mit dieser Begründung entschied das Amtsgericht (AG) München zugunsten eines Vermieters. Dessen Mieterin hatte bemängelt, dass immer wieder Tauben versuchen würden, auf ihrem Balkon zu nisten. Der Boden und die Möbel seien mit Taubenkot übersäht. Sie müsse den Balkon jeden zweiten Tag schrubben. Der Vermieter sah darin keinen Minderungsgrund und klagte den wegen Mietminderung einbehaltenen Betrag ein.

Der zuständige Richter gab ihm recht. Bei dem geschilderten Taubenbefall handele es sich nicht um einen Mangel. Etwas anderes gelte nur, wenn der Vermieter eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt habe, z.B. durch eine besondere Fassadengestaltung. Vorliegend sei aber nicht erkennbar, dass dies geschehen sei. Vielmehr habe die Mieterin angegeben, dass die Tauben aus einem gegenüberliegenden Baum zugeflogen seien. Eine Minderung wegen Taubenbefalls würde die Garantiehaftung des Vermieters zu weit ausdehnen. Es sei insbesondere auch kein Unterschied zu erkennen zu den Fällen, in denen es beispielsweise aufgrund eines feuchten Sommers zu einem besonders starken Stechmückenaufkommen käme oder in denen ein mitangemieteter Garten durch Maulwürfe umgegraben werde. Hier liege erkennbar kein Mangel vor. Der Vergleich damit zeige, dass der Vermieter ohne eigenes Zutun nicht für eine Taubenplage in einer innerstädtischen Wohnanlage verantwortlich gemacht werden könne (AG München, 461 C 19454/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nebenkosten: Installation eines Messgeräts zum Wärmeverbrauch muss geduldet werden

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Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgeräts zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach der Heizkostenverordnung zu dulden.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter wiesen zur Begründung auf die Vorschrift über die Pflicht zur Verbrauchserfassung hin. Aus dieser Vorschrift ergebe sich zum einen ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, die Wohnung mit geeigneten Heizkostenerfassungssystemen auszustatten. Im Gegenzug müsse aber der Mieter alle hierfür erforderlichen Maßnahmen dulden, einschließlich des Wohnungszutritts des Vermieters (BGH, VIII ZR 170/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietminderung: Schallschutz bestimmt sich nach Errichtung des Gebäudes

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Ein Mieter kann ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) den Rechtsstreit eines Vermieters mit seinem Mieter. Der Vermieter hatte einen Mietrückstand geltend gemacht. Um diesen Betrag (zehn Prozent der Bruttomiete) hatte der Mieter die Miete unter anderem wegen Mängeln der Trittschalldämmung seiner Wohnung (Baujahr 2000) zur darüberliegenden Wohnung gemindert. Das Landgericht hielt die Mietminderung für rechtmäßig, weil die Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung mangelhaft sei. Der Sachverständige habe eine Trittschallmessung durchführen lassen und festgestellt, dass zwar die Anforderungen der DIN 4109 (1989) erfüllt seien. Hierbei handele es sich jedoch um den reinen Norm-Schallschutz, der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche.

Die dagegen gerichtete Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der BGH hat einen Mangel der Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung verneint. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz hätte der Mieter nicht erwarten können. Fehlen – wie im entschiedenen Fall – vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, könne der Mieter nur erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich sei. Dabei seien insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gebe es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so sei (jedenfalls) deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei sei grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Vorliegend sei daher keine stärkere Dämmung geschuldet, als in der DIN 4109 von 1989 vorgegeben. Die Mietminderung sei daher unberechtigt gewesen (BGH, VIII ZR 85/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Haftungsrecht: Wohnungseigentümer haftet für Abfallentsorgungsgebühren

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Ein Wohnungseigentümer kann auch zu Abfallentsorgungsgebühren herangezogen werden, wenn er die Wohnung vermietet hat und deshalb selbst die Abfalltonne überhaupt nicht benutzt.

Dies geht aus einem Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Neustadt hervor. Im entschiedenen Fall verlangte die Stadt Pirmasens von dem Eigentümer noch ausstehende Gebühren in Höhe von 278 EUR für die Jahre 2006 und 2007. Die Wohnung war bis Ende Juli 2007 vermietet. Die Mieter hatten die Abfallentsorgungsgebühren aber nur zu einem geringen Teil bezahlt. Nach erfolglosem Widerspruch gegen seine Inanspruchnahme hat der Wohnungseigentümer Klage gegen die Gebührenbescheide erhoben.

Die Richter entschieden, dass die Heranziehung des Eigentümers rechtmäßig sei. Nach der Satzung der Stadt über die Erhebung von Benutzungsgebühren für die Abfallentsorgung sei Schuldner der Gebühren neben dem Mieter auch der Eigentümer. Eine solche Satzungsbestimmung sei nicht zu beanstanden. Der Eigentümer sei nämlich – ggf. neben seinen Mietern, Pächtern oder ähnlichen Nutzern – sog. Abfallbesitzer und deshalb für den auf seinem Grundstück befindlichen Abfall verantwortlich. Ihm bleibe die Möglichkeit, im Rahmen des Miet- oder Pachtverhältnisses zivilrechtlich Rückgriff bei seinem Mieter oder Pächter zu nehmen (VG Neustadt, 4 K 311/10.NW).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietspiegel: Mieterhöhungsverlangen kann auf Mietspiegel der Nachbarstadt gestützt werden

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Der Vermieter kann sein Mieterhöhungsverlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel stützen, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 EUR monatlich verlangt hatte. Bei der Berechnung hatte er den Mietspiegel der Nachbarstadt zugrunde gelegt. Dies hatte er damit begründet, dass es sich dabei um eine vergleichbare Gemeinde handele. Diese Vorgehensweise wurde in allen Instanzen bestätigt. Auch der BGH machte deutlich, das der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß begründet habe. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt sei ausreichend gewesen. Zum einen sei für die Heimatgemeinde kein Mietspiegel erstellt worden. Zum anderen seien beide Städte im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar (BGH, VIII ZR 99/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietminderung: Feuchter Keller in alten Gebäuden ist normal

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Bei Gebäuden, die um 1950 herum gebaut wurden, ist bekannt, dass diese mit eingeschränkten Mitteln errichtet wurden. Mit Feuchtigkeit im Keller ist daher zu rechnen.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht (AG) München in einem Mietrechtsstreit. Ein Mieter hatte die Miete gemindert, da er den Keller seiner Wohnung nicht nutzen könne. Dessen Boden sei feucht. Es seien dort schon mehrere Gegenstände verschimmelt.

Das AG verurteilte den Mieter zur Nachzahlung des einbehaltenen Betrags. Eine Minderung wegen des feuchten Kellers scheide aus. Das Anwesen sei um das Jahr 1950 erbaut worden. Nach dem zweiten Weltkrieg sei in Deutschland innerhalb kürzester Zeit sehr viel Wohnraum benötigt worden. Es sei daher allgemein bekannt, dass Wohngebäude in dieser Zeit mit lediglich eingeschränkten Mitteln und nicht in bester Qualität errichtet werden konnten. Deshalb ginge auch der Mietspiegel der Stadt München bei Gebäuden aus den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts von einem deutlich niedrigeren Grundpreis aus als bei den Gebäuden, die vor 1929 errichtet wurden. Der Mieter hätte daher bereits bei Einzug damit rechnen müssen, dass der Keller über eine ungenügende Bodendämmung oder eine nicht ausreichende Feuchtesperre verfüge und damit nicht uneingeschränkt zur Lagerung von Gegenständen geeignet sei (AG München, 461 C 19454/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohnfläche: Vereinbarung ist durch Absprachen im Vorfeld des Vertragsschlusses möglich

Bei einer Mietwohnung kann aufgrund einer Flächenabweichung ein Mangel auch vorliegen, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, die eine Dachgeschosswohnung gemietet hatte. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zur Größe der Wohnung. Diese waren in dem verwendeten Vordruck auch nicht vorgesehen. Die Wohnung war von einer Immobilienmaklerin mit folgender Annonce in der Zeitung angeboten worden: „3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², Parkett, EBK, DM 890,- + NK“. Vor Abschluss des Mietvertrags wurden der Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben, in der die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 Quadratmetern ausgewiesen wird. Die Mieterin hat mit der Begründung, die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern, unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete geltend gemacht.

Der BGH entschied, dass die Rückforderung berechtigt sei. Angesichts der Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrags könne alleine dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße in dem Vertragstext, die dort auch nicht vorgesehen waren, nicht entnommen werden, dass sich die Parteien bei Vertragsschluss bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten. Die Gesamtumstände würden vielmehr darauf schließen lassen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf. Dies begründe eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße. Liege – wie im entschiedenen Fall – eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als zehn Prozent vor, führe dies nach ständiger BGH-Rechtsprechung zu einer Mietminderung. Die Sache wurde daher an das Landgericht zurückverwiesen, weil weitere Feststellungen getroffen werden müssen (BGH, VIII ZR 256/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Modernisierung: Mieter muss Einbau neuer Fenster dulden

Will ein Vermieter eine Wohnung modernisieren, indem er neue Fenster einbaut, muss der Mieter dies dulden, sofern ihm rechtzeitig eine Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Diese muss die Energieeinsparung nachvollziehbar darlegen, z.B. durch Angabe des alten und neuen U-Wertes. Eine fehlende Ankündigung kann im Prozess nachgeholt werden, muss dann aber alle Anforderungen an eine wirksame Ankündigung erfüllen.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Vermieters, der in seinem älteren Wohnhaus umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführte. Unter anderem sollten in einer Wohnung sämtliche Fenster gegen neue Fenster mit Isolierverglasung ausgetauscht werden. Deshalb sandte er an die dortige Mieterin ein Schreiben, indem er den Austausch ankündigte. Die Mieterin wollte allerdings ihre alten Fenster behalten und weigerte sich, den Einbau der neuen zu dulden. Daraufhin erhob der Eigentümer Klage vor dem Amtsgericht München. Er war der Auffassung, die Mieterin müsse den Einbau dulden, da die Maßnahmen der Energieeinsparung dienten. Die Mieterin war der Ansicht, dies nicht beurteilen zu können. Eine Einsparung ergäbe sich aus dem Schreiben nicht.

Der zuständige Richter wies die Klage ab. Der Vermieter habe hier gegen die Mieterin keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme. Die Ankündigung sei den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht geworden. Auch sei der Fehler im Prozess nicht geheilt worden. Grundsätzlich müsse ein Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie dulden, es sei denn, diese würden für ihn eine Härte bedeuten, die nicht zu rechtfertigen sei. Damit der Mieter in die Lage versetzt werde, die Zumutbarkeit zu überprüfen, etwaige Härtegründe vorzubringen und abzuwägen, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen solle, müsse der Vermieter ihn ausreichend informieren. Dabei dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Der Vermieter müsse den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die Dauer der Maßnahme mitteilen, die Verbesserung der Mietsache und die Energieeinsparung müssten nachvollziehbar begründet sein. Dies liege hier aber nicht vor. Hier würde die Energieeinsparung lediglich behauptet. Der Vermieter hätte den bisherigen und den neuen U-Wert mitteilen müssen. Auch im Prozess sei die Ankündigung nicht wirksam nachgeholt worden. Grundsätzlich sei dies auf zwei Arten möglich. Der Vermieter könne außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung übersenden und dies dem Gericht und der Gegenseite mitteilen oder die Ankündigung in einen Schriftsatz an das Gericht mit aufnehmen. Dabei müsse er aber deutlich machen, dass der Schriftsatz neben einem Sachvortrag auch eine materiellrechtliche Modernisierungsankündigung enthalte. Dies habe seinen Grund darin, dass der Mieterin klar sein müsse, wann ihre Überlegungsfrist zu laufen beginne. Ein stückweiser Zugang von Informationen in verschiedenen Schriftstücken, wie hier vorliegend, benachteilige die Mieterin unangemessen. Es sei ihr nicht zuzumuten, sich diese zusammenzusuchen (AG München, 424 C 19779/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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