Mietsicherheit: Keine Aufrechnung des Vermieters mit Zahlungsanspruch
Der Vermieter kann gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines Sparbuchs, das als Mietsicherheit verpfändet worden ist, nicht mit einem Zahlungsanspruch (hier: auf rückständige Miete) aufrechnen. Insoweit fehlt es nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) an der Gleichartigkeit der Forderungen (KG, 8 U 172/10).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter lediglich angeben, für welche Person die Wohnung benötigt wird, und welches Interesse diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der das Mietverhältnis für eine Einzimmerwohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte. In dem Kündigungsschreiben ist ausgeführt, dass seine Tochter nach Beendigung eines Auslandsstudienjahres in Neuseeland ihr Studium fortsetzen und einen eigenen Hausstand gründen wolle. In ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne sie nicht zurück, weil dies inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde. Das Landgericht hielt diese Darstellung zur Begründung der Kündigung nicht für ausreichend.
Anders sah es dagegen der BGH. Die Richter bekräftigten ihre Rechtsprechung, dass dem gesetzlichen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan werde, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichne, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Dies sei vorliegend der Fall. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reiche es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichne, für die die Wohnung benötigt werde. Zudem müsse er das Interesse darlegen, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass dem Mieter bereits zuvor mitgeteilte oder ihm sonst bekannte Umstände im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden müssten (BGH, VIII ZR 317/10).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Aus verständlichen Gründen versuchen sich Vermieter durch vorvertragliche Informationen über den Mieter vor Mietausfällen und kostspieligen Räumungsprozessen zu schützen. Die Einholung einer Selbstauskunft kann dabei ein brauchbares Mittel sein. Nach dem Bundesdatenschutzgesetz ist die Erhebung personenbezogener Daten im Rahmen eines Vertragsverhältnisses aber nur zulässig, soweit dies der Zweckbestimmung des Vertragsverhältnisses dient und zur Wahrung berechtigter Interessen erforderlich ist. Die folgende Übersicht zeigt, welche Fragen zulässig sind:
Fragen zu Arbeitgeber und Einkommen
Nachdem der Eingang der Mietzahlungen für den Vermieter von erheblicher Bedeutung ist, überwiegen die Interessen des Vermieters hinsichtlich der Frage an den Mieter nach
Arbeitgeber und Einkommen und Pfändung des Arbeitseinkommens.
Man mag zwar davon ausgehen, dass die Frage nach dem Arbeitgeber von der Frage des Einkommens des Mieters zu trennen ist, doch tritt der Arbeitgeber des Mieters regelmäßig schon zutage, wenn Nachweise über das Einkommen zulässigerweise verlangt werden.
Selbstständige: Bei Selbstständigen erscheint es zulässig, als Nachweis über Einkommen bzw. Vermögensverhältnisse eine Bankauskunft zu verlangen.
Schufa-Auskunft: Die Schufa-Auskunft ist problematisch, da Auskünfte über Kreditverpflichtungen des Mieters enthalten sein können, die für das Mietverhältnis nicht von Bedeutung sind.
Erwerbslose: Ist der Mieter ohne Einkommen und wird die Mietzahlung durch das Sozialamt übernommen, ist die Angabe in einem Selbstauskunftsformular, dass der Mieter in einem gesicherten Arbeitsverhältnis ist, trotzdem relevant. Die Zahlung durch das Sozialamt bietet nicht dieselbe Sicherheit wie die Zahlung durch den Mieter selbst. Dasselbe gilt, wenn die Zahlung durch Freunde oder Familienangehörige des Mieters erbracht wird, da der Vermieter gegen diese Personen nicht vollstrecken kann.
Insolvenz: Nach einer Entscheidung des Landgerichts Bonn (WuM 06, 24) ist der Mieter sogar verpflichtet, vor Abschluss eines Mietvertrags den Vermieter ungefragt darüber aufzuklären, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist sowie darüber, dass das Vormietverhältnis wegen Nichtzahlung der Miete gekündigt und er deshalb zur Räumung verurteilt worden ist. Auch die Angabe von Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen in Selbstauskunftsformularen soll erforderlich sein.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Verlangt der künftige Vermieter im Rahmen der Selbstauskunft die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, so gilt, dass der Mieter gegen seinen früheren Vermieter keinen Anspruch auf Ausstellung einer derartigen Bescheinigung hat.
Fragen zu Familienstand, Gewerbetätigkeit und Haustieren
Familienstand: Die Frage nach dem Familienstand mag für den Vermieter von Bedeutung sein, wenn er an ein Ehepaar vermieten will. Nach der hier vertretenen Auffassung dürfte die Frage nicht zulässig sein, da hier das Interesse des Mieters am Schutz seiner Privatsphäre überwiegen dürfte. Hinzu kommt, dass, soweit nicht Überbelegung eintritt, der Zuzug eines Ehepartners oder Lebenspartners regelmäßig von einem berechtigten Interesse des Mieters gedeckt ist. Unzulässig dürfte auch die Frage nach einer bestehenden Schwangerschaft oder nach Kinderwunsch sein.
Zuzug anderer Personen: Allgemein wird immer wieder die Frage nach zuziehenden Personen gestellt, besonders bei kleinen Wohnungen. Ihr Sinn ist, dass der Vermieter gegebenenfalls erkennen kann, ob Überbelegung eintreten könnte, oder ob in der Person der zuziehenden Personen Gründe bestehen, die ihre Zurückweisung rechtfertigen könnten. Dies wäre z.B. der Fall, wenn diese Personen den Hausfrieden stören. Der Mieter muss sich das Verhalten aufgenommener Personen jedenfalls zurechnen lassen, wenn eine fristlose Kündigung in Betracht kommt.
Gewerbeausübung: Zulässig dürfte die Frage sein, ob der Mieter in den Räumen ein Gewerbe ausüben will, sowie nach beabsichtigter Haustierhaltung.
Haustierhaltung: Werden falsche Angaben über die Tierhaltung gemacht, dürfte die Kündigung allerdings nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen (z.B. Haltung eines gefährlichen Kampfhunds, ordentliche Kündigung nach Abmahnung), in anderen Fällen die Unterlassungsklage nach § 541 BGB.
Fragen zu Ausweis und Staatsangehörigkeit
Umstritten ist die Zulässigkeit der Frage nach Personalausweis- oder Passnummer sowie nach Staatsangehörigkeit. Hinweis: Jedem Vermieter ist unabhängig davon zu raten, sich zur Identifikation der Person des Mieters ein Ausweispapier vorlegen zu lassen.
Frage nach Referenzen
Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dürfte die Frage nach dem bisherigen Vermieter oder anderen Referenzen zulässig sein, da hier Informationen über die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit des Mieters sowie über sonstige Unzuträglichkeiten erlangt werden können. Der bisherige Vermieter ist die richtige Person, um über Fragen wie das Zahlungsverhalten, die Einhaltung der Hausordnung etc. Auskunft zu geben.
Fragen zur Geschäftsfähigkeit
Im Zweifel unter Berücksichtigung des Rechts des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung nach dem Grundgesetz hat das Bundesverfassungsgericht (NJW 91, 2411) entschieden, dass ein wegen Geistesschwäche entmündigter Mieter dies bei Abschluss des Mietvertrags nicht offenbaren muss.
Rechtsfolgen der Falschauskunft
Werden Fragen, die zulässigerweise gestellt werden, falsch beantwortet, kommt vor Bezug der Mieträume eine Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung in Betracht, nach Bezug die fristlose oder ordentliche Kündigung. Dabei ist zu berücksichtigen, ob die Falschauskunft tatsächliche negative Auswirkungen für den Vermieter bzw. das Mietverhältnis hat. Erbringt z.B. der Mieter trotz einer Falschauskunft über seinen Arbeitsplatz die Miete in der Folge aus gesichertem Einkommen, dürfte eine Kündigung nicht in Betracht kommen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Für den Schadenersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren.
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit gegen die Mieter der in einer Wohnanlage gelegenen Wohnung, die im Eigentum eines Mitglieds der Wohnungseigentümergemeinschaft steht. Bei ihrem Auszug benutzten die Mieter zum Transport von Möbeln den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl. Hierbei wurde die Innenverkleidung aus Edelstahlpaneelen beschädigt. Als die Kläger ein Jahr später Schadenersatzklage erhoben, beriefen sich die Mieter auf Verjährung.
Der BGH sprach den geltend gemachten Schadenersatzanspruch jedoch zu. Nach Ansicht der Richter sei der Anspruch noch nicht verjährt gewesen. Die in den mietrechtlichen Gesetzesvorschriften vorgesehene kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten sei auf den vorliegenden Schadenersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar. Der Anspruch unterliege vielmehr der Regelverjährung von drei Jahren (BGH, VIII ZR 349/10).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Zahlt der Mieter dauernd und trotz erfolgter Abmahnung durch den Vermieter seine Miete verspätet, kann dies eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen.
Auf diese Rechtslage machte der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters aufmerksam. Dieser hatte im Mietvertrag mit seinem Mieter vereinbart, dass die Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig sei. Gleichwohl entrichtete der Mieter die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später. Dieses Verhalten setzte er auch nach Abmahnungen des Vermieters im Oktober und Dezember 2008 fort. Daraufhin erklärte der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage.
Zu Recht, entschied der BGH. Die Richter verdeutlichten, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung sei, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertige. Das gelte auch, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last falle, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgehe, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse (BGH, VIII ZR 91/10).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Eine Zahlungsklage auf zukünftige Leistung ist zulässig, wenn der Mieter in erheblichem Umfang seiner Zahlungspflicht aus dem Mietverhältnis nicht nachgekommen ist.
So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der in 12/06, 10/07 und 9/08 keine Miete gezahlt hatte. Der Vermieter erklärte deswegen die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. In der Räumungsklage wurde der Mieter auch auf zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen. Zwischenzeitlich waren auch die Mieten für 12/08 und 1/09 nicht gezahlt. Umstritten war, ob der Vermieter auch zukünftige Zahlungen bereits einklagen konnte.
Der BGH vertrat die Auffassung, dass der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag des Vermieters zulässig und begründet sei. Denn angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, bestünde die Besorgnis, dass der Mieter die berechtigten Forderungen des Vermieters auch zukünftig nicht erfüllen würde. Es sei nicht erforderlich, dass der Mieter die Forderung des Vermieters ernsthaft bestreite oder die Zahlungsunfähigkeit des Mieters feststehe (BGH, VIII ZR 146/10).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Ein Wohnungseigentümer kann nicht verlangen, dass sein Nachbar wegen ruhestörenden Lärms in der Zeit von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens seine elektrischen Fenster-Rollläden nicht betätigt.
Mit diesen deutlichen Worten wies das Amtsgericht (AG) Düsseldorf die Klage im Streit zweier Nachbarn zurück. Der Richter machte deutlich, dass die Betätigung von Rollläden zum normalen Gebrauch einer Wohnung gehöre. Es handele sich um ein sozial adäquates Verhalten. Im Übrigen liege es in der Natur der Sache, dass die Rollläden gerade zur Nachtzeit benutzt würden. Es sei Sinn der Rollläden, die Räume zum Schlafen zu verdunkeln. Schließlich könne niemandem vorgeschrieben werden, um welche Uhrzeit er seine Räume verdunkele (AG Düsseldorf, 55 C 7723/10).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Der Erstattungsanspruch eines Mieters für die Kosten einer Renovierung, die er infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat, verjährt innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. In dessen Mietvertrag war eine Formularklausel enthalten, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Der Mieter ließ die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 EUR renovieren. Drei Jahre später erfuhr er, dass er zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet gewesen wäre. Er verlangte daraufhin die 2.687 EUR von seinem ehemaligen Vermieter erstattet.
Seine Klage blieb jedoch ohne Erfolg. Die Richter am BGH entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war. Die gesetzlich vorgesehene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses erfasse auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt habe. Der Vermieter müsse den Betrag daher trotz unwirksamer Mietvertragsklausel nicht erstatten (BGH, VIII ZR 195/10).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch angefochten werden, wenn die zugrunde liegende Abrechnung nur einen geringen Fehler zulasten des anfechtenden Wohnungseigentümers enthält.
Mit dieser Entscheidung stärkte das Oberlandesgericht (OLG) München die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Möglichkeit der Beschlussanfechtung nicht nur dem persönlichen Interesse des Anfechtenden diene. Es komme vielmehr vor allem auf das Interesse der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer an einer ordnungsgemäßen Verwaltung an. Aus diesem Grunde sei nicht auf die Höhe des Abrechnungsfehlers abzustellen oder auf das Einzelinteresse eines Wohnungseigentümers. Es müsse zudem berücksichtigt werden, dass nicht mehr hinnehmbare Verzerrungen entstünden, wenn bestimmte „Minimalbeträge“ hingenommen werden müssten. In einem solchen Fall würde die Anfechtungsbefugnis des Wohnungseigentümers davon abhängig gemacht, in welcher Höhe er fehlerhaft mit Kosten belastet werde (OLG München, 32 Wx 1/11).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung in „weiß“ dekoriertem Zustand zurückzugeben, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.
Mit dieser Entscheidung führt der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung zur (Un-)Wirksamkeit von Farbwahlklauseln konsequent fort. Diese benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt sind, sondern den Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgeschriebenen Farbwahl verpflichten (z.B. „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen“). Grund: Der Mieter wird durch die Einengung in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. Folge: Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist schlechthin unwirksam. Farbwahlklauseln sind daher nur wirksam, wenn sie kumulativ zwei Voraussetzungen erfüllen:
Ausschließliche Geltung für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und
keine Festlegung des Mieters auf eine spezielle Ausführungsweise, sondern im Rahmen einer vorgegebenen Bandbreite Belassung eines gewissen Spielraums für die Dekoration, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist.
Hieran gemessen schränkt auch eine Rückgabeklausel, die den Mieter – wie hier – verpflichtet, die Wohnung „weiß“ dekoriert zurückzugeben, die Gestaltungsfreiheit des Mieters in unzulässiger und von den berechtigten Interessen des Vermieters nicht gedeckten Weise ein. Der BGH hält daran fest, dass das berechtigte Interesse des Vermieters allein darin besteht, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Diesen Anforderungen genügt aber auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen. Eine in diesem Sinne formulierte Rückgabeklausel wäre unbedenklich (BGH, VIII ZR 198/10).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl