Mietmangel: Schimmelpilz in der Arztpraxis

Schimmelpilzbildung in einer Arztpraxis berechtigt den Mieter zu einer Minderung, deren Höhe sich an der Ausbreitung und dem gesundheitsgefährdenden Ausmaß bemisst.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Die Richter machten aber auch deutlich, dass der Arzt nicht sofort eine fristlose Kündigung aussprechen könne. Zunächst müsse er den Mangel beim Vermieter anzeigen. Erst wenn dieser nicht alsbald für Abhilfe sorge, sei die fristlose Kündigung möglich (OLG Düsseldorf, 24 U 31/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Gemeinschaft muss für einen Eigentümer keine Barrierefreiheit herstellen und bezahlen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann von einem einzelnen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden, wegen dessen Gehbehinderung eine Barrierefreiheit im Treppenhaus und der Garage durch den Einbau von Handläufen etc. herzustellen.

Diese Entscheidung traf das Landgericht (LG) Köln und wies damit die Klage eines Eigentümers ab. Dieser hatte wegen seines Alters und der damit einhergehenden Gehbehinderung von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt, die entsprechenden Maßnahmen auf Gemeinschaftskosten durchführen zu lassen. Die Richter machten deutlich, dass kein Anspruch auf Zustimmung der anderen Eigentümer hierzu bestehe. Diese seien nicht verpflichtet, sich an den Kosten der baulichen Veränderung zu beteiligen. Das folge daraus, dass die geforderten Baumaßnahmen ausschließlich eigennützig im Interesse des Antragstellers seien (LG Köln, 29 S 246/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nutzungsentschädigung: Verjährung beim Vorenthalten der Mietsache

Der Vermieter kann einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung haben, wenn ihm die Mietsache vom Mieter vorenthalten wird. Seine Ersatzansprüche beginnen erst ab dem Zeitpunkt zu verjähren, zu dem er die Sache zurückerhält.

Das ist das zusammenfasste Ergebnis aus zwei Rechtsstreitigkeiten vor dem Bundesgerichtshof (BGH) und dem Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Die Düsseldorfer Richter machten zunächst deutlich, wann ein „Vorenthalten“ vorliegt. Danach werde dem Vermieter eine Mietsache vorenthalten, wenn der Mieter sie nach Ende des Mietverhältnisses nicht, verspätet oder nur teilweise geräumt zurückgebe. Zudem müsse die unterlassene Rückgabe dem Willen des Vermieters widersprechen. Ein solcher Fall liege z.B. vor, wenn der Mieter eine Wohnung nach dem Auszug nicht vollständig räume, sondern alte Möbel darin stehen lasse.

Die Bundesrichter wiesen zudem darauf hin, dass die Verjährung der so entstandenen Ersatzansprüche des Vermieters erst in dem Moment beginne, in dem er die Wohnungsschlüssel und somit die Mietsache selbst zurückerhalte. Unterbleibe die Rückgabe der Schlüssel, gehe dies zulasten des Mieters. Es reiche auch nicht aus, die Schlüssel der geräumten Wohnung z.B. in den Briefkasten der Mietwohnung einzuwerfen. Hierdurch erhalte der Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft über die Wohnung nicht zurück (OLG Düsseldorf, I-24 U 200/10; BGH, VIII ZR 8/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietrückstände: Kein Anspruch gegen den vor 27 Jahren ausgezogenen Ehemann

Trennen sich Eheleute und zieht der Mann aus der gemeinsamen Mietwohnung aus, kann ihn der Vermieter auch weiterhin für Mietrückstände der in der Wohnung verbleibenden Ehefrau in Anspruch nehmen.

Eine Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Bonn zeigt aber, dass dieses Sicherungsinteresse des Vermieters nicht endlos währt. Es erlischt vielmehr in der Regel nach Ablauf von 10 bis 20 Jahren, wenn in diesem Zeitraum keinerlei Kontakt zu dem eigentlichen Mieter besteht. In dem betreffenden Fall war der Ehemann vor 27 Jahren aus der Ehewohnung ausgezogen. Seine Frau blieb dort wohnen und zahlte seitdem Miete und Nebenkosten alleine. Da sich der Vermieter in dieser Zeit kein einziges Mal bei dem Mieter gemeldet und ein etwaiges Sicherungsinteresse angezeigt hatte, war dem Gericht dieser Zeitraum für eine Haftung des Mieters zu lang. Es entschied, dass der Vermieter keinen Anspruch mehr auf Zahlung rückständiger Mieten gegen den ehemaligen Mieter habe. Er habe ihn vielmehr stillschweigend aus dem Mietverhältnis entlassen (AG Bonn, 201 C 34/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Abfallgebühren: Grundstücksvermieter haftet für Gebühren des Mieters

Der Vermieter eines Hausgrundstücks kann für die Abfallgebühren seines Mieters in Anspruch genommen werden.

Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz entschieden und damit die Klage eines Grundstückseigentümers gegen einen Gebührenbescheid abgewiesen. Geklagt hatte der Eigentümer eines vermieteten Wohnhauses. Für die Bestellung von Abfallcontainern zur Entsorgung von Sperrmüll durch den Mieter setzte der beklagte Landkreis 832,81 EUR fest. Der Betrag konnte bei dem Mieter aber nicht beigetrieben werden, da die Familie von Sozialleistungen lebte. Sodann setzte der Landkreis die Abfallgebühren gegenüber dem Kläger als Eigentümer fest. Nach erfolglosem Widerspruch hat dieser Klage zum Verwaltungsgericht erhoben: Er sei nicht verpflichtet, die Abfallgebühren seines Mieters zu tragen.

Das sahen die Richter jedoch anders und wiesen seine Klage ab. Nach der geltenden Abfallgebührensatzung habe die Kreisverwaltung die Abfallgebühren zu Recht bei dem Kläger erhoben. Die Satzung sehe ausdrücklich vor, dass auch der Eigentümer eines Grundstücks für Abfallgebühren hafte. Er sei für sein Grundstück verantwortlich. Das Risiko, dass ein Mieter wirtschaftlich nicht hinreichend leistungsfähig ist, sei nicht von der Allgemeinheit zu tragen, sondern von dem Eigentümer als Vermieter. Unerheblich sei dabei, ob der Vermieter von der Abfallentsorgung gewusst habe, und ob die Container auf dem Grundstück oder nur in dessen Nähe gestanden hätten (VG Koblenz, 7 K 1230/09.KO).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Bauträger als Miteigentümer kann von Beschlussfassung ausgeschlossen werden

Ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) der Bauträger Miteigentümer, kann er bei einer bestehenden Interessenkollision von der Beschlussfassung ausgeschlossen werden.

So entschied das Amtsgericht (AG) Landsberg/Lech in einem Fall, in dem mögliche Mängel an dem Gemeinschaftseigentum in Rede standen. Der Verwalter hatte vorgeschlagen, einen Sachverständigen zu beauftragen. Dieser sollte die Mängel feststellen. Bei der Abstimmung über die hierfür anfallenden Kosten für die WEG sollte der Bauträger von der Abstimmung ausgeschlossen werden. Das AG bestätigte nun diese Vorgehensweise. Es bestehe eine Interessenkollision, da der Beschluss letztlich die Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber dem Bauträger betreffe. Der Bauträger sei daher als Betroffener von der Abstimmung auszuschließen (AG Landsberg/Lech, 1 C 1146/10 WEG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsrecht: Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage

Eine angemietete Garage kann nur unabhängig von der Wohnung gekündigt werden, wenn sie nicht Bestandteil eines Wohnungsmietvertrags ist.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, die neben der Wohnung auch noch eine Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus angemietet hatte. Dies stand ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die Garage befindet, und kündigten das Mietverhältnis über die Garage. Die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Die dagegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der BGH entschied, dass ihnen der geltend gemachte Räumungsanspruch zustehe. Die Kündigung der Garage wäre nur unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das sei hier nicht der Fall. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spreche eine Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung sei vorliegend auch nicht widerlegt worden. Zwar könne im Regelfall angenommen werden, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung sei hier aber nicht erfüllt. Auch die übrigen Umstände des Falls würden nicht die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge rechtfertigen (BGH, VIII ZR 251/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietkürzung: Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft

Diese Feststellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig im Zusammenhang mit der Renovierung der Jakobikirche in Göttingen. Ein in der Nähe angesiedelter Gastronomiebetrieb kürzte wegen der Bauarbeiten die Miete erheblich. Er begründete die Minderung damit, dass durch die mit den Bauarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen eine Umsatzeinbuße von mehr als 30 Prozent eingetreten sei.

Das OLG verurteilte ihn jedoch, den einbehaltenen Teil an den Vermieter zu zahlen. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass eine Mietminderung grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel erfordere. Ein solcher habe hier aber hier nicht vorgelegen, da kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst (wie z.B. eine defekte Heizung) geltend gemacht worden sei. Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse – wie hier die in Frage stehende Beeinträchtigung durch eine Baustelle – könnten nur ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen. Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, seien dagegen nicht als Mängel zu qualifizieren. Störungen des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück seien insofern nur gewährleistungsrechtlich relevant, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags mit solchen Beeinträchtigungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten hätten. Befinde sich auf dem Nachbargrundstück erkennbar ältere Bausubstanz, sei aber grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu rechnen. Allerdings gelte: Auch in einer solchen Situation müsse der Mieter grundsätzlich nicht damit rechnen, dass das Publikum seines Gewerbes die gemieteten Räume überhaupt nicht oder nur unter Inkaufnahme gravierender Erschwernisse erreichen könne. Dass die von der Baustelle ausgehenden Beeinträchtigungen ein derart großes Ausmaß angenommen hätten, habe der Mieter indes nicht hinreichend darlegen können (OLG Braunschweig, 1 U 68/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskosten: Unwirksame Abrechnung bei nicht nachvollziehbaren Rechenschritten

Der Vermieter kann keine Betriebskosten nachfordern, wenn die Rechenschritte in seiner Betriebskostenabrechnung nicht nachvollziehbar sind.

Das musste sich ein Vermieter vor dem Amtsgericht (AG) Dortmund sagen lassen. Bei der Betriebskostenabrechnung des Vermieters waren bei den Positionen Gebäude und Haftpflichtversicherung, sowie Gartenpflege und Hauswart die Kosten auf über 200 Häuser „vorverteilt“ worden. Es war aber nicht erkennbar, wie diese Vorverteilung erfolgt ist. Unklar blieb auch die Notwendigkeit zur Bildung solcher Abrechnungseinheiten. Zudem waren die Rechenschritte nicht ansatzweise erkennbar. Das AG hielt die Abrechnung daher für formell mangelhaft. Entsprechend könne sie keinen Nachzahlungsanspruch auslösen (AG Dortmund, 425 C 2226/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietwohnung: Vorsicht beim Kürzen von Türen

Wurde zuvor keine Einigung mit dem Vermieter getroffen, dürfen Mieter nicht eigenhändig ihre Zimmertüren kürzen, wenn diese für den neuen flauschigen Teppichboden zu tief sind.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht (AG) Berlin-Lichtenberg und gab damit einem Vermieter recht. Der Richter machte deutlich, dass Mieter auch keinen Anspruch auf eine Zustimmung des Vermieters zum Kürzen der Türen hätten, wenn der Abstand zwischen Türunterkante und bisherigem Fußbodenbelag (hier Linoleum) den DIN-Normen entspreche.

Hinweis: Bei einer Einigung mit dem Vermieter sollten Mieter aber aufpassen. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter das Kürzen zwar erlaubt. Verbunden war das aber mit der Bedingung, dass beim Auszug aus der Wohnung der vorherige Zustand wiederherzustellen sei. Im Ergebnis bedeutete das den teuren Einbau neuer Türen – abgeschnitten ist abgeschnitten! Oft hilft dagegen in solchen Fällen schon, die Tür mit billigen Unterlegscheiben aus dem Baumarkt auf dem Scharnier höherzulegen (AG Berlin-Lichtenberg, 111 C 319/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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