Nebenkosten: Warmwasserkosten bei hohem Wohnungsleerstand

Building projectAuch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen sind.

 

Diese grundsätzliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit einer Wohnungsbaugenossenschaft. Diese hatte der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus in Frankfurt (Oder) vermietet. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete.

 

Die Baugenossenschaft legte von den im Abrechnungsjahr 2011 angefallenen Warmwasserkosten 50 Prozent nach Wohnflächenanteilen um, 50 Prozent der Kosten berechnete sie nach dem Verbrauch. Von dem Gesamtverbrauch im Gebäude entfiel ca. ein Drittel auf die Beklagte. Daraus errechnete die Baugenossenschaft einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 EUR. Hiervon stellte sie der Beklagten „aus Kulanz“ allerdings lediglich die Hälfte (597,53 EUR) in Rechnung. Die Beklagte weigerte sich, Nachzahlungen zu erbringen. Die Baugenossenschaft habe die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstands im Haus nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche umlegen dürfen.

 

Der BGH hat entschieden, dass die Berechnung auf der Grundlage der Heizkostenverordnung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sei. Auch bei hohen Leerständen bleibe es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung. Danach sind die Kosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen.

 

Allerdings könne die strikte Anwendung der Vorgaben der Heizkostenverordnung bei hohen Leerständen in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Diesen Fällen könne mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Ob eine solche Anspruchskürzung geboten ist, um die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen, obliegt grundsätzlich der Beurteilung des Tatrichters. Im vorliegenden Fall konnte der BGH die Beurteilung selbst vornehmen, da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen waren. Hierbei war zu berücksichtigen, dass die Baugenossenschaft bereits den für die Beklagte günstigsten Maßstab (50 Prozent) gewählt hat. Zudem hat sie von dem sich so ergebenden Betrag lediglich die Hälfte geltend gemacht. Daher habe sich für die knapp 50 qm große Wohnung der Beklagten für Heizung und Warmwasser ein zwar hoher, aber nicht völlig untragbar erscheinender Betrag von rund 1.450 EUR ergeben. Auf der anderen Seite habe auch die Wohngenossenschaft – ohne für die leer stehenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erhalten – schon über den Wohnflächenanteil beträchtliche Kosten zu tragen. Sie müsse es ihrerseits ebenfalls hinnehmen, dass die angesichts des Leerstandes unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht. Insgesamt erscheine es daher nicht unangemessen, dass auch die Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen haben. Eine weitere Anspruchskürzung über den von der Baugenossenschaft bereits freiwillig abgezogenen Betrag hinaus sei nach Ansicht der Richter deshalb auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten (BGH, Urteil vom 10.12.2014, VIII ZR 9/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Bei einer Geruchsbeeinträchtigung durch den Mieter ist eine ordentliche Kündigung möglich

Das MietrechtWird der Hausfrieden durch eine von einem Mieter ausgehende erhebliche Geruchsbeeinträchtigung gestört, kann eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein.

 

So entschied es das Amtsgericht Bonn im Fall eines 82-jährigen Mieters, der seit 50 Jahren in der Wohnung lebte. Weil sich mehrfach andere Hausbewohner über Geruchsbelästigungen aus seiner Wohnung beschwert hatten, hatte die Vermieterin ihn mehrfach erfolglos abgemahnt. Schließlich kündigte sie das Mitverhältnis wegen unerträglicher Geruchsimmissionen, die aus der Wohnung des Mieters kommen würden. Weil der Mieter aber die Wohnung nicht räumte, erhob die Vermieterin Räumungsklage vor Gericht.

 

Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Räumung. Dieser habe schuldhaft seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt. Er habe mit dem penetranten Geruch aus seiner Wohnung den Hausfrieden massiv gestört. Ursache des Geruchs sei der ungepflegte Zustand der Wohnung. Trotz der Abmahnungen habe sich die Wohnung weiterhin in einem unhygienischen Zustand befunden. Es sei weiterhin ein für die übrigen Hausbewohner schwer erträglicher Geruch entwichen. Dieser sei über die üblichen hinzunehmenden Geruchsbildungen hinausgegangen. Damit habe der Mieter seine Pflicht verletzt, die Wohnung in hygienischem Zustand zu erhalten. Im vorliegenden Fall müsse aber nach Ansicht des Gerichts eine Räumungsfrist von einem Jahr eingehalten werden. Dabei sei insbesondere das Alter des Mieters sowie dessen erheblich eingeschränkte Beweglichkeit zu berücksichtigen (Amtsgericht Bonn, Urteil 2.10.2014, 201 C 334/13).

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Kostenübernahme: Zulässigkeit von Hausbesuchen bei SGB-II-Leistungen

Holzstempel auf Dokument: VerweigertBestehen begründete Zweifel an der tatsächlichen Nutzung einer Wohnung durch einen Leistungsempfänger nach dem SGB II („Hartz IV“), ist das Jobcenter zur Überprüfung der Voraussetzungen eines Anspruchs auf Leistungen für Unterkunft und Heizung berechtigt, die tatsächliche Nutzung durch Inaugenscheinnahme der Wohnung (Hausbesuch) zu überprüfen.

 

Hierauf wies das Landessozialgericht (LSG) Rheinland-Pfalz hin. Die Duldung des Hausbesuchs könne zwar nicht mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden. Verweigere allerdings ein Leistungsempfänger den Hausbesuch, trage er, soweit die tatsächliche Nutzung der Wohnung nicht durch andere Beweismittel festgestellt werden könne, die Beweislast für diese Nutzung. Lasse sich die Nutzung also nicht anderweitig klären, müsse das Jobcenter Miete und Heizkosten nicht übernehmen (LSG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 2.7.2014, L 3 AS 315/14 B ER).

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Mietgebrauch: Mehr als ein Hund gehört nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung

P1020409-1024x768Die Haltung von mehr als einem Hund in einer Mietwohnung entspricht in der Regel nicht mehr dem normalen Mietgebrauch.

 

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht München im Fall eines Ehepaars, dass eine 2,5 Zimmer Wohnung angemietet hatte. Die Eheleute hielten in der Wohnung fünf sogenannte Taschen-Hunde. Der Vermieter forderte sie schriftlich auf, die Hundehaltung in der Wohnung zu unterlassen. Die Eheleute lehnten das ab. Daraufhin erhob der Vermieter Klage. Er beantragte, dass die Eheleute verurteilt werden, keinen Hund in der Wohnung mehr zu halten.

 

Der zuständige Richter am Amtsgericht gab dem Vermieter teilweise recht. Er verurteilte die Eheleute, dass sie nur einen Hund in der Wohnung halten dürfen. Das Gericht hat festgestellt, dass im schriftlichen Mietvertrag keine Vereinbarung über die Hundehaltung getroffen worden war. Die Formularfelder dort sind insoweit offengelassen. Die Eheleute konnten durch die Aussage eines Zeugen aber nachweisen, dass der Vermieter mündlich die Haltung eines Hundes zugestanden hat. Sie konnten jedoch nicht beweisen, dass der Vermieter bei Mietvertragsschluss mit der Haltung von fünf Hunden einverstanden war. Nach Ansicht des Gerichts entspreche die Haltung von mehr als einem Hund in der Regel nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung (Amtsgericht München, Urteil vom 12.5.14, 424 C 28654/13).

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WEG: Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums auch bei finanziellen Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer

Mietvertrag für neue WohnungEntspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.

 

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine der Wohnungen war wegen eines Feuchtigkeitsschadens unbewohnbar. Die Ursache lag in einem Baumangel im Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungseigentümer wollte, dass die Kosten für die Sanierung der Wohnung von den Wohnungseigentümern nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile anteilig getragen werden. Die anderen Eigentümer sahen sich nicht in der Pflicht und verweigerten ihre Zustimmung. Durch die verzögerte Sanierung entstand ein zusätzlicher Schaden. Die Richter am BGH entschieden, dass die anderen Eigentümer die Renovierungskosten anteilig zu tragen hätten. Im Übrigen müssten sie auch den zusätzlich entstandenen Schaden übernehmen. Erleide nämlich ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, trifft die Verpflichtung zum Schadenersatz nicht die Eigentümergemeinschaft als solche. Vielmehr müssten diejenigen Wohnungseigentümer haften, die schuldhaft entweder untätig geblieben seien oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten hätten (BGH, Urteil vom 17.10.2014, V ZR 9/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietmangel: Rechte des Mieters nach einem Wohnungsbrand

FeuerlöscherHat ein Mieter einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht, kann er die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat.

 

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin hin, die von ihrer Vermieterin die Beseitigung eines Brandschadens in der gemieteten Wohnung verlangte. Zudem begehrte sie die Feststellung, bis zur Beseitigung dieses Schadens zu einer Minderung der Miete berechtigt zu sein. Brandursache war, dass die damals 12-jährige Tochter der Mieterin Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte. Die Haftpflichtversicherung der Mieterin verwies die Vermieterin an deren Gebäudeversicherung. Die Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Mieter umgelegt werden – wollte die Vermieterin aber nicht in Anspruch nehmen. Dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch wollte sie den Brandschaden nicht beseitigen. Habe ein Mieter den Mietmangel schuldhaft verursacht, könne er weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen, argumentierte die Vermieterin.

 

Damit hatte sie vor Gericht jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat der Klage der Mieterin stattgegeben. Die Berufung der Vermieterin – die zwischenzeitlich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die Brandschäden beseitigt hatte – ist weitgehend erfolglos geblieben. Das Berufungsgericht hat lediglich die Minderungsquote herabgesetzt und mit Rücksicht auf einen für die Schadensregulierung benötigten Zeitraum den Beginn der Minderung später angesetzt.

 

Dies wurde vom BGH nun bestätigt. Nach der Rechtsprechung des BGH darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, sodass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadenersatz zu verzichten.

 

Entsprechend kann der Mieter in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern. Der Vermieter hat die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht entfällt zwar grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gilt nach Ansicht der Richter aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall muss der Vermieter grundsätzlich die Versicherung in Anspruch nehmen und den Schaden beseitigen. Denn der Mieter kann auch in dieser Konstellation erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zugute kommen.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Fristen: Schadenersatzanspruch des Vermieters: Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe der Mietsache

Das MietrechtDie Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche eines Vermieters beginnt mit Rückgabe der Mietsache.

 

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Bielefeld. Die Richter machten dabei deutlich, dass der Verjährungsbeginn unabhängig davon eintrete, ob eine neue Anschrift des Mieters bekannt sei oder nicht.

 

Zwar gebe es eine Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch, nach der es zu einer Hemmung der Verjährung und damit zu einer Verlängerung des Ablaufs der Verjährungsfrist von bis zu fünf Jahren kommen kann. Diese Vorschrift greife hier jedoch nicht. Sie würde den Mieter unangemessen benachteiligen. Folge wäre nämlich, dass der Mieter über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren seinem ehemaligen Vermieter sämtliche Folgeadressen mitteilen müsste, um eine Hemmung der Verjährung etwaiger gegen ihn gerichteter Ansprüche mit Sicherheit auszuschließen (LG Bielefeld, Beschluss vom 30.6.2014, 22 S 100/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Schlüsselrückgabe: Übergabe des Schlüssels an die Post muss der Mieter beweisen

Das MietrechtDie Verpflichtung zur Rückgabe der Schlüssel für vermietete Räume ist grundsätzlich am Wohnsitz bzw. Geschäftssitz des Vermieters zu erfüllen.

 

Hierauf machte das Amtsgericht Brandenburg aufmerksam. Das Gericht entschied weiter, dass der Mieter die Beweislast dafür trägt, dass der Schlüssel beim Vermieter auch tatsächlich angekommen und insofern Erfüllung eingetreten ist. Hat er ihn per Post übersandt und ist die Postsendung zwar angekommen, aber der Schlüssel verloren gegangen, muss der Mieter beweisen, dass der streitige Schlüssel tatsächlich in die Obhut des Postunternehmens gelangt ist (Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 1.9.2014, 31 C 32/14).

 

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Kündigungsrecht: Beleidigung von Mitmietern berechtigt zur fristlosen Kündigung

ansageEiner Mieterin, die wiederholt gegen die Pflicht verstößt, ihren Hund anzuleinen, und die einen Mitmieter nach einer Attacke durch ihren Hund als Rechtsradikalen beleidigt, darf der Vermieter fristlos kündigen.

 

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht München im Fall einer Mieterin, die einen Berner-Senn-Hund-Mischling besitzt. Von der Vermieterin hatte sie die Genehmigung, den Hund in der Wohnung zu halten, soweit dies nicht zur Störung und Belästigung der anderen Mieter führt. Zudem war eine Vereinbarung getroffen worden, dass der Hund auf dem Gelände der Vermieterin an einer farbigen Hundeleine von maximal zwei Metern Länge geführt wird, sobald er die Wohnung verlässt. Die Mieterin ließ mehrfach den Hund nicht angeleint in der Wohnanlage umherlaufen und wurde dafür von der Vermieterin abgemahnt.

 

Kurz darauf begegnete ein Mitmieter aus der Wohnanlage dem nicht angeleinten Hund, der zu diesem Zeitpunkt sehr aggressiv war. Die Mieterin lief dem Hund hinterher. Sie hielt dabei einen 1,8 Meter langen und 3-5 Zentimeter dicken Schäferstock in der Hand. Der Hund stürmte auf den Zeugen zu, bellte ihn aggressiv an und versuchte, ihn anzugreifen. Daraufhin schrie der Zeuge den Hund an, sodass dieser von ihm abließ. Als der Mitmieter den Hund mit seinem I-Phone fotografieren wollte, schlug die Mieterin mit ihrem Stock in Richtung des Zeugen. Sie verfehlte ihn nur knapp an der Schulter. Zudem beleidigte sie ihn dabei als Rechtsradikalen. Daraufhin kündigte die Vermieterin der Mieterin samt dem Hund außerordentlich und fristlos.

 

Die Mieterin akzeptierte die Kündigung nicht und zog nicht aus. Die Vermieterin erhob Räumungsklage. Der Richter gab nun der Vermieterin recht. Hund und Frauchen müssen die Wohnung räumen. Das Verhalten der Mieterin stelle in mehrfacher Hinsicht eine Verletzung des Mietvertrags dar. So sei der Hund nicht angeleint gewesen, was jedoch aus Sicht des Gerichts die geringfügigste Vertragsverletzung darstelle. Eine schwerwiegende Vertragsverletzung sei die Beleidigung des Mitmieters als Rechtsradikalen sowie der Schlag mit dem Stock in Richtung des Kopfes des Zeugen. Wenn auch der Schlag den Zeugen nicht getroffen hat, so handele es sich doch um eine bedrohliche Geste zum Nachteil eines Mitmieters, der im Nachbarhaus der gleichen Wohnanlage lebe (Amtsgericht München, Urteil vom 9.10.2013, 472 C 7153/13, rkr.).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Kein Anspruch des Miteigentümers auf den Bau einer Kinderwagenrampe

Abstract cube from puzzle on white backgroundDas Interesse der Miteigentümer an einem leichten und gefährdungsfreien Zugang zu dem Haus überwiegt in der Regel das Interesse von Eltern an einer Rampe für den Kinderwagen.

 

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht München. Geklagt hatte ein Wohnungseigentümer, der Vater eines dreijährigen Kindes ist. Seine Frau erwartet ein weiteres Kind. Der Eingangsbereich des Hauses, in dem sich seine Eigentumswohnung befindet, ist so gestaltet, dass man über sieben Treppenstufen mit einer Breite von mindestens 2,46 Metern von dem Bürgersteig hinunter zur Hauseingangstüre gelangt. Es gibt keinen weiteren Zugang zum Haus, der ohne Treppenstufen erreichbar ist. Der Kläger beantragte bei der Eigentümerversammlung, dass der Eingangsbereich barrierefrei umgebaut wird und legte dafür eine Planung vor. Er wollte mit dem Umbau erreichen, dass der Kinderwagen leichter hinuntergeschoben werden kann. Sein Antrag wurde abgelehnt. Der Wunsch des Klägers nach Bequemlichkeit begründe keinen Anspruch auf einen barrierefreien Zugang.

 

Der Kläger erhob nun Klage gegen die übrigen Eigentümer der Anlage. Er ist der Meinung, die Miteigentümer seien verpflichtet, den Umbau zu dulden, um eine erhebliche Gefährdung des Kindes, insbesondere beim Hinabtragen des Kinderwagens über die Stufen, durch Stolpern zu vermeiden. Wenn die Rampe gebaut würde, verbliebe für das normale Begehen der Stufen eine Breite von 1,68 Meter. Die Umbaukosten in Höhe von 3.000 EUR würde der Kläger alleine bezahlen. Zudem würde er sich verpflichten, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, wenn die Familie auszieht.

 

Die Miteigentümer wollten die Rampe nicht genehmigen. Der Wunsch des Klägers nach Bequemlichkeit begründe keinen Anspruch auf einen barrierefreien Zugang.

 

Der Richter gab nun den Miteigentümern recht und wies die Klage ab. Sie müssen nicht den Bau einer Rampe für den Kinderwagen genehmigen und dulden. Vorliegend sei das Interesse des Klägers, eine Gefährdung seines im Kinderwagen liegenden Kindes beim Hinabtragen durch Stolpern zu vermeiden, abzuwägen gegen die Nachteile, die den Miteigentümern entstehen durch den Einbau der Rampe. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Kläger selbst nicht gehbehindert sei. Es gehe also nicht darum, dem Kläger selbst einen leichten und gefährdungsfreien Zugang zu seiner Wohnung zu ermöglichen.

 

Nach Auffassung des Gerichts führe die Rampe zu einer Veränderung des optischen Erscheinungsbilds und zu einer deutlichen Reduzierung der Breite der Treppen. Das würde sich insbesondere bei Umzügen und Transporten auswirken. Bei Dunkelheit, Feuchtigkeit, Schneefall oder Eisglätte bestünde zudem die Gefahr, dass Personen, die beim Begehen der Treppe aus Versehen auf die Rampe gelangen, ausrutschen oder stürzen und sich dabei erheblich verletzen. Dies berühre die Interessen der Miteigentümer an einem leichten und gefährdungsfreien Zugang zu ihren Wohnungen. Das Gericht kommt damit zum Ergebnis, dass die bauliche Veränderung durch eine Rampe zu Nachteilen führt, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgehen. Die Interessen der Miteigentümer an der Beibehaltung des bisherigen Zustands würden das Interesse des Klägers an der Errichtung der Rampe überwiegen (Amtsgericht München, Urteil vom 9.8.2013, 81 C 21932/12 WEG).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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