Der schlechte Zustand eines Teppichbodens kann eine Mietminderung – hier fünf Prozent – begründen, wenn er Wellen schlägt und aufgrund dessen eine Stolpergefahr für die Wohnungsnutzer besteht.
So entschied es das Landgericht (LG) Darmstadt. Die Richter wiesen aber auch darauf hin, dass regelmäßig kein Recht zur Mietminderung bestehe, wenn die Wellen lediglich einen optischen Mangel darstellen (LG Darmstadt, 6 S 17/13).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Wird ein Mieter wiederholt von der Nachbarskatze in seiner Wohnung besucht, stellt dies eine erhebliche Beeinträchtigung seines Wohngebrauchs dar. Er kann von seinem Vermieter verlangen, dass er etwas gegen die Katzenbelästigung durch den Nachbarsmieter unternimmt. Des Weiteren darf er die Miete aus diesem Grund um 10 Prozent mindern.
Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Potsdam. Es stellte darauf ab, dass es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehöre, Fenster und Terrassentüren zum Lüften öffnen zu können. Dabei solle man nicht befürchten müssen, dass eine Katze diese Gelegenheit nutzt, um in die Wohnung zu gelangen. Ob die Katzenhaltung in dem Mietshaus erlaubt war oder nicht, war für das Amtsgericht unerheblich (Amtsgericht Potsdam, 26 C 492/13).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit hin. Die Richter entschieden, dass die beschlossene Errichtung der Mobilfunkanlage nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) als bauliche Veränderung der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedurft hätte. Durch die Maßnahme werde die klagende Eigentümerin über das im Gesetz bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Der allgemeinkundige wissenschaftliche Streit um die Gesundheitsgefahren von Mobilfunkanlagen führe zu Beeinträchtigungen bei der Vermietbarkeit und zu einer Minderung des Verkehrswerts. Das gelte umso mehr mit Blick auf die enge räumliche Beziehung, die zwischen der geplanten Sendeanlage und der Dachgeschosswohnung bestehe (BGH, V ZR 48/13).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Schreibt ein Landpachtvertrag Schriftform vor, muss die Vertragsurkunde den Pachtgegenstand so genau bezeichnen, dass auch für einen Dritten klar erkennbar ist, welche Fläche verpachtet sein soll.
Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hin. In dem entsprechenden Fall genügte der streitgegenständliche Pachtvertrag dem gesetzlichen Schriftformerfordernis nicht, weil er den Pachtgegenstand nicht genau genug beschrieb. Aus der im Vertrag enthaltenen Bezeichnung ergab sich für einen Dritten nicht, welche konkreten Grund- bzw. Flurstücke als Pachtfläche gemeint gewesen seien. Die Vertragsurkunde teilte ihm lediglich mit, dass in der Gemeinde H ein Ackergrundstück mit einer Fläche von 13 ha verpachtet worden sei. Sie besagte aber nicht, wo genau dieses Grundstück liegt. In den später vereinbarten Pachtverlängerungen wurde der Pachtgegenstand ebenfalls nicht weiter konkretisiert. Mangels wirksam bestimmter Pachtzeit war der Vertrag daher auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und konnte vom Kläger als Rechtsnachfolger des ursprünglichen Verpächters durch ordentliche Kündigung beendet werden (OLG Hamm, 10 U 92/13).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Die Überwachung des Hausflurs mit einem Video-Türspion verletzt das allgemeine Persönlichkeitsrecht von Mitmietern und Dritten.
Das musste sich eine Mieterin vor dem Amtsgericht München sagen lassen, die an der Eingangstür ihrer Etagenwohnung einen elektrischen Video-Türspion angebracht hatte. Dieser übertrug tagsüber im Live-Modus das Geschehen im Hausflur im Bereich unmittelbar vor der Wohnungseingangstür auf einen Bildschirm in der Wohnung. Aufnahmen werden nicht gefertigt. Nachts ist das Gerät auf Automatikmodus geschaltet. Dabei wird die Kamera durch einen Bewegungsmelder aktiviert und zeichnet die Bilder auf. Diese könnten dann später jederzeit auf einem PC angesehen werden. Als die Vermieterin die Kamera entdeckte, verlangte sie die sofortige Entfernung. Die Mieterin war der Meinung, zum Einbau und Betrieb des Türspions berechtigt zu sein, da sie Angst vor ihren Nachbarn habe, mit denen sie sich seit Jahren im Streit befinde.
Das sah die zuständige Richterin am Amtsgericht anders. Sie entschied, dass die Kamera entfernt werden müsse. Das ergebe sich aus einer Interessenabwägung zwischen den Persönlichkeitsrechten der Mitmieter und Dritten und dem Schutzinteresse der Vermieterin einerseits und dem Eigentumsrecht und Überwachungsinteresse der beklagten Mieterin andererseits. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht umfasst u.a. die Freiheit vor unerwünschter Kontrolle oder Überwachung durch Dritte, insbesondere in der Privat- und Intimsphäre im häuslichen und privaten Bereich. Dies beinhaltet für die Mitmieter nicht nur die Freiheit, die Wohnung oder das Haus zu verlassen oder zu betreten, ohne dass ein Mitmieter dies stets überwacht und jederzeit feststellen kann. Es beinhaltet darüber hinaus auch das Recht, ungestört und nicht überwacht Besuch zu empfangen. Der Eingriff sei auch nicht wegen der Streitigkeiten mit den Nachbarn gerechtfertigt. Eine Überwachung wäre nur gerechtfertigt, wenn die Überwachung zur Abwehr unmittelbar bevorstehender Angriffe auf die Person der Mieterin notwendig war bzw. ist und dieser Gefahr nicht anders begegnet werden kann. Das sei vorliegend nicht der Fall gewesen (Amtsgericht München, 413 C 26749/13).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über.
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter erläuterten, dass der Verwaltervertrag aufgrund einer Spezialregelung im Umwandlungsgesetz nicht erlischt. Die Verschmelzung der Verwalterin auf einen anderen Rechtsträger sei für sich genommen kein wichtiger Grund, der eine vorzeitige Kündigung des Verwaltervertrags rechtfertige. An die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar mache, seien aber keine hohen Anforderungen zu stellen. Mit Rücksicht auf das Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter reiche es aus, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund der Umstrukturierung mit konkreten nachteiligen Änderungen in der Zusammenarbeit rechnen müssten, die nicht ganz unerheblich seien. Hieran fehle es allerdings, wenn die sachliche Betreuung aus Kundensicht im Wesentlichen unverändert bleibe, weil dann das Interesse des Verwalters an der Einhaltung der vertraglichen Vereinbarungen im Rahmen der erforderlichen Abwägung höher zu gewichten sei (BGH, V ZR 164/13).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Verweigert ein Vermieter seinem Mieter, der sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhält, die Untervermietung zweier Zimmer, so ist er ihm zum Schadenersatz verpflichtet.
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mannes, der eine Dreizimmerwohnung angemietet hatte. Weil er eine befristete mehrjährige Arbeitstätigkeit in Kanada aufgenommen hatte, wollte er zwei der Zimmer in dieser Zeit untervermieten. Eine Interessentin konnte er dabei dem Vermieter bereits namentlich benennen. Der Vermieter verweigerte jedoch seine Zustimmung zur Untervermietung. In einem anderen Verfahren wurde er daraufhin verurteilt, die Untervermietung an die benannte Interessentin zu gestatten. Im vorliegenden Verfahren verlangt der Mieter Schadenersatz wegen entgangener Untermiete für den Zeitraum bis zum Einzug der Interessentin.
Der BGH sprach ihm den verlangten Schadenersatz zu. Weil die Vermieterin die Zustimmung zur Untervermietung verweigert habe, habe sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und sei zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet. Der Wunsch des Mieters, im Hinblick auf seine Auslandstätigkeit von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stelle ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Diesem Anspruch stehe auch nicht entgegen, dass der Mieter eines der Zimmer behalten und für gelegentliche Übernachtungszwecke nutzen wollte. Der Vermieter könne sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Zwar sei höchstrichterlich noch nicht entschieden worden, ob ein Mieter in einem entsprechenden Fall Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung habe. Dies entlaste den Vermieter aber nicht von einer rechtlichen Fehleinschätzung. Denn er hätte sich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass er zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war. Entsprechend habe er das Risiko einer Fehleinschätzung nicht dem Mieter zuweisen dürfen (BGH, VIII ZR 349/13).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Ein Vermieter kann nicht jede Streitigkeit mit dem Mieter zum Anlass für eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum Anlass nehmen.
Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Zu dem Streit war es gekommen, als die Vermieterin die Wohnung des Mieters vereinbarungsgemäß aufsuchte, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte sie, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, kam die Vermieterin nicht nach. Daraufhin umfasste der Mieter die 
Vermieterin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Vermieterin die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Die von der Vermieterin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben. Auch der BGH hielt die Klage für unwirksam. Es sei verabredet gewesen, dass die Vermieterin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war sie nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl – gegen den Willen des Mieters – durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen. Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Vermieterin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Vermieterin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte. Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt, kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden. Das gelte selbst dann, wenn der Mieter hier die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte (BGH, VIII ZR 289/13).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Rein optische Beeinträchtigungen wie Verfärbungen am Parkett nach einer Kondenswasserbildung in der Wohnung rechtfertigen keine Mietminderung, da dieser Mangel nur zu einer unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt.
So entschied es das Amtsgericht München im Fall eines Ehepaars, das eine Wohnung gemietet hatte. Sie hatten festgestellt, dass sich unterhalb der Balkontüren Feuchtigkeit sammelte und in die erste Parkettreihe eindrang. Dies teilten sie ihrer Vermieterin mit. Weil diese nichts unternahm und sich mittlerweile dunkle Verfärbungen im Parkett gebildet hatten, minderten sie ihre Miete um fünf Prozent. Das wollte die Vermieterin nicht akzeptieren. Wenn überhaupt Feuchtigkeit vorhanden sei, sei dies auf das Verhalten der Mieter zurückzuführen. Diese würden die Wohnung nur unzureichend heizen. Daraufhin klagten die Mieter auf Feststellung, dass ihre Minderung gerechtfertigt sei. Die Vermieterin erhob Widerklage und verlangte den rückständigen Mietzins.
Die zuständige Richterin wies die Feststellungsklage ab und sprach der Vermieterin den rückständigen Mietzins zu. Sie begründete die Entscheidung damit, dass die Minderungsbefugnis eines Mieters ausgeschlossen sei, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mangel nur unerheblich gemindert werde. Bereits nach eigenem Vortrag der Kläger liege derzeit die Beeinträchtigung durch das behauptete Auftreten von Kondenswasser an den Balkontüren der Wohnung darin, dass sich Verfärbungen an den Parkettböden gebildet haben. Diese rein optische Beeinträchtigung würden keine Minderung rechtfertigen. Durch sie sei die Gebrauchsfähigkeit der Mietwohnung nicht erheblich beeinträchtigt. Die bloße Vermutung, dass sich unterhalb des Parketts Schimmel befinde, reiche ebenfalls für eine Minderung nicht aus, solange sich keine konkreten Anhaltspunkte dafür finden lassen (Amtsgericht München, 474 C 2793/12).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadenersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen.
So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Richter machten deutlich, dass eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers nicht in Betracht komme. Habe er also den Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft gewonnen, müsse er gleichwohl seinen Anteil als Mitglied der Eigentümergemeinschaft tragen (BGH, V ZR 168/13).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl