WEG: Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte in einer Wohnungseigentumsanlage

haus fragezeichenEine Wohnungseigentümergemeinschaft kann verlangen, dass eine als „Laden“ ausgewiesene Teileigentumseinheit nachts nicht als Gaststätte genutzt wird.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einer Wohnungseigentümergemeinschaft recht. Diese war nicht damit einverstanden, dass eine als „Laden“ ausgewiesene Teileigentumseinheit nachts als Gaststätte genutzt wurde. Die Eigentümerin hatte ihre Einheit an ihren Neffen vermietet. Der betrieb darin eine Gaststätte. Diese ist nach Freigabe der Öffnungszeiten jedenfalls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet.

In einer Eigentümerversammlung im Mai 2011 hat die Eigentümergemeinschaft einen inzwischen bestandskräftigen Beschluss gefasst. Dieser sieht vor, dass „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen“. Gleichzeitig wurde die Hausverwaltung beauftragt und bevollmächtigt, diesen Beschluss auch gerichtlich durchzusetzen. Die Klage, mit der erreicht werden soll, dass die Beklagte die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts betreiben und offenhalten darf, hat das Amtsgericht abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos gewesen.

Auf die Revision der Eigentümergemeinschaft hat der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH die Beklagte nunmehr dem Antrag entsprechend verurteilt.

Die Richter haben ihre Entscheidung damit begründet, dass der Einwand der Teileigentümerin nicht greift. Diese hatte sich auf eine unzulässige Rechtsausübung berufen. Nach ihrer Ansicht sei der Anspruch verwirkt. Das war dem BGH nicht ausreichend. Es sei nämlich nicht entscheidungserheblich, ob ein Unterlassungsanspruch verwirkt sei. Daher komme es nicht darauf an, ob der Gaststättenbetrieb jahrzehntelang zu bestimmten Uhrzeiten geduldet worden sei. Selbst wenn das der Fall gewesen sei, könne die Teileigentümerin nicht so gestellt werden, als diente ihre Teileigentumseinheit als Gaststätte.

Ist ein Unterlassungsanspruch wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit verwirkt, schützt dies den Eigentümer nämlich nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss. Es begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue und qualitativ eigenständige Störungen geht es hier, weil die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden ist.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweise sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Diene eine Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung als Laden, dürfe sie grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden. Allerdings könne eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend sei dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist. Davon könne hier schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen ist und Läden dort – anders als Gaststätten – zur Nachtzeit geschlossen sein müssen (BGH, Urteil vom 10.7.2015, V ZR 169/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Modernisierung: Mieter müssen Rauchmelder-Einbau auch bei vorheriger Selbstausstattung dulden

RauchmelderEin Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei Fällen. Die Vermieterin – in einem Fall eine Wohnungsbaugesellschaft, im anderen Fall eine Wohnungsbaugenossenschaft – hatten jeweils beschlossen, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

Die Richter entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen. Sie sind deshalb von den Mietern zu dulden. Weil der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ liegen, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Das führt zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus muss der Mieter den Einbau auch dulden, weil dem Vermieter der Einbau von Rauchwarnmeldern durch Gesetz (§ 47 Abs. 4 BauO LSA) auferlegt ist. Er muss den Einbau daher aufgrund von Umständen durchführen, die von ihm nicht zu vertreten sind (BGH, Urteile vom 17.6.2015, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Hausfriedensstörung: Bedrohung von Mitmietern rechtfertigt fristlose Kündigung

RechtsbeistandDroht ein Mieter einem Mitmieter mit einem Verbrechen (Abschneiden von Körperteilen), berechtigt dies den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung.

Das musste sich ein Mieter vor dem Amtsgericht Frankfurt a.M. sagen lassen. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Vermieter nicht hinnehmen müsse, dass ein Mieter sich eklatant gegen die Rechtsordnung verhält und somit nachhaltig den Hausfrieden stört (Amtsgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 26.3.2015, 33 C 3506/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Fristlose Kündigung wegen Bezeichnung des Vermieters als „promovierter Arsch“

Kündigung_IMG_0945.JPGDie Beleidigung des Vermieters durch den Mieter mit Sie „promovierter Arsch“ kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Das musste sich ein Ehepaar vor dem Amtsgericht München sagen lassen. Die Eheleute hatten eine Souterrainwohnung angemietet. Sie führten mit dem Vermieter zahlreiche Zivilverfahren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis. Zudem wurden gegenseitig Strafanzeigen erstattet.

Am 2.5.2014 rief das Ehepaar zwischen 6.00 Uhr und 6.30 Uhr morgens beim Vermieter an. Sie teilten mit, dass die Wassertemperatur im Bad ihrer Wohnung nur 35 Grad Celsius erreiche statt der erforderlichen 40 Grad. Als die Parteien gegen 9.15 Uhr im Hof des Anwesens zusammentrafen, forderte der Vermieter die Beklagten auf, ihm Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Er wolle die Wassertemperatur überprüfen. Dies lehnten die Eheleute ab. Sie wiesen darauf hin, dass dies nicht notwendig sei. Schließlich sei im gesamten Haus das Wasser nicht warm genug. Im Rahmen des Wortwechsels beleidigte der Ehemann den Vermieter mit den Worten „Sie promovierter Arsch“.

Der Vermieter kündigte wegen dieser Beleidigung das Mietverhältnis fristlos. Die Mieter akzeptierten die fristlose Kündigung nicht. Die Beleidigung sei nicht grundlos erfolgt. Der Vermieter habe den Mieter zuerst geduzt und körperlich angegriffen. Daher sei die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt.

Die zuständige Richterin gab dem Vermieter recht: Die fristlose Kündigung wegen der Beleidigung ist wirksam. Die Vertragsverletzung durch die Beleidigung wiege so schwer, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden könne, das Mietverhältnis fortzusetzen. Eine Beleidigung ist ein Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung. Bloße Unhöflichkeiten, die keinen ehrverletzenden Charakter haben, scheiden als Kündigungsgrund aus. Das Gericht stellte fest, dass die Titulierung mit „Sie promovierter Arsch“ die Ehre verletze. Eine solche Bezeichnung gehe weit über eine gegebenenfalls noch hinzunehmende Pöbelei oder Unhöflichkeit hinaus. Diese grobe Beleidigung sei eine Vertragsverletzung. Sie wiege so schwer, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Hierbei hat das Gericht berücksichtigt, dass die Parteien im gleichen Haus wohnen. Damit seien regelmäßige Zusammentreffen unausweichlich. Zudem habe sich der Mieter nicht entschuldigt. Die Eheleute hätten auch nicht den Beweis erbracht, dass der Vermieter den Ehemann zuvor provoziert hat.

Das Gericht stellte weiter fest, dass vor der Kündigung keine Abmahnung erfolgen musste. Die massive Beleidigung habe die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert, dass sie auch durch eine Abmahnung nicht hätte wiederhergestellt werden können. Eine Abmahnung sei daher nicht Erfolg versprechend gewesen (Amtsgericht München, Urteil vom 28.11.14, 474 C 18543/14, rkr.).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gewerberaummiete: Bei einer Sortimentsbindung kann der Konkurrenzschutz nicht ausgeschlossen werden

Real Estate investmentGegen einen formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes auch in Verbindung mit einer formularmäßigen Vereinbarung einer Betriebspflicht bestehen grundsätzlich keine Bedenken.

Diesen Grundsatz bestätigte noch einmal das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. Etwas anderes gelte nach Ansicht der Richter aber, wenn dem Mieter darüber hinaus auch eine Sortimentsbindung auferlegt werde (Änderungen im Sortiment nur mit ­Zustimmung des Vermieters) und Vorgaben hinsichtlich der Preisgestaltung gemacht würden. Diese Vielzahl der dem Mieter auferlegten Beschränkungen würde in der ­Gesamtschau zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Folge sei damit eine Unwirksamkeit des Klauselwerks insgesamt (OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014, 6 U 117/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Wohnungseigentümergemeinschaft ist Verbraucher

Urteil BundesgerichtshofIn der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur ist bislang umstritten, ob und unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher oder als Unternehmer anzusehen ist.

Der BGH stellt nunmehr klar: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.

Konsequenz: Bei Abschluss eines Vertrags mit einem Energieversorgungsunternehmen zum Bezug von leitungsgebundenem Erdgas handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit als Verbraucher. Eine Preisanpassungsklausel, nach der sich der Arbeitspreis für die Lieferung von Gas entsprechend der Preisentwicklung für leichtes Heizöl ändert, ist wegen unangemessener Benachteiligung der Kunden unwirksam (BGH, Urteil vom 25.3.2015, VIII ZR 243/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vorkaufsrecht: Vermieter haftet bei Verletzung von Informationspflichten auf Schadenersatz

Paragraf blauUnterlässt es der Vermieter pflichtwidrig, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Schadenersatz verlangen.

Das musste sich ein Vermieter vom Bundesgerichtshof (BGH) ins Stammbuch schreiben lassen. Der Schadenersatz berechne sich nach dem Urteil aus der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Fall des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten). Der Schadenersatzanspruch bestehe auch, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat.

Hinweis:  Die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 S. 3, § 469 Abs. 2 S. 1 HS. 1 BGB) beginnt erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags. Daher kann der Mieter das Vorkaufsrecht grundsätzlich noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen seines Vorkaufsrechts ausüben (BGH, Urteil vom 21.1.2015, VIII ZR 51/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Beleidigende Überreaktion im Streit über Wohnbedingungen kann Kündigung rechtfertigen

Fotolia_41480871_XSBezichtigt eine Mieterin die Vermieterin der brutalen Sterbehilfe bei einem Streit über die Wohnbedingungen, rechtfertigt dies eine außerordentliche Kündigung.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht München. Geklagt hatte die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses. Sie hat seit 1983 eine Zweizimmerwohnung an die Beklagte, eine über 70-jährige Münchnerin, vermietet. Der monatliche Nettomietzins betrug 254,80 EUR. Die Vermieterin klagte gegen die Mieterin auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Im Rahmen dieses Verfahrens beleidigte die Mieterin ihre Vermieterin in einem Schriftsatz an das Gericht. Darin behauptete die Mieterin: „Das einzige, was bisher von Vermieterseite… geleistet wurde, ist eine massive Sterbehilfe. Man kann das auch mit versuchtem Mord übersetzen, denn wenn man so leiden muss, weil die Hitze in der Wohnung so unerträglich hoch ist, dass man die Schmerzen, die durch die Hitze verursacht werden, nicht mehr ertragen kann, kann man es nur so benennen.“ Hintergrund des Streits ist die Behauptung der Mieterin, dass ihre Wohnung durch die darunterliegende Heizanlage überwärmt sei. Es würden Temperaturen bis zu 38 Grad herrschen. Ein Sachverständiger hatte jedoch festgestellt, dass dies nicht stimmt. In einem weiteren Schreiben behauptete die Mieterin erneut, dass die Überwärmung existiere. Zudem verwies sie erneut darauf, dass brutale Sterbehilfe durch die Vermieterin geleistet werde.

Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos u.a. wegen der Beleidigungen. Die Beklagte weigert sich, die Wohnung zu räumen. Es tue ihr leid, die Vermieterin beleidigt zu haben, es habe sich um einen Hilferuf gehandelt.

Die Vermieterin klagte vor dem Amtsgericht München auf Räumung der Wohnung. Der zuständige Richter gab ihr recht.

Die Äußerungen der Mieterin seien nach Ansicht des Gerichts massive Beleidigungen. Besonders schwer wiege dabei, dass diese mehrfach gegenüber verschiedenen Richtern in unterschiedlichen Gerichtsverfahren geäußert wurden. Die Mieterin sei zuvor nicht provoziert worden. Ihre Äußerungen seien nicht ansatzweise nachvollziehbar. Es erscheine dem Gericht in keinster Weise erforderlich oder nachvollziehbar, als Hilferuf seinen Vermieter des versuchten Mordes oder der Sterbehilfe zu bezichtigen.

Eine Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen. Bei schwerwiegenden Beleidigungen sei das Vertrauen zerstört. Zerstörtes Vertrauen könne durch eine Abmahnung nicht wieder hergestellt werden.

Der Richter gewährte der betagten Mieterin eine sechsmonatige Räumungsfrist, um ihr die Suche nach einer Ersatzwohnung zu ermöglichen (Amtsgericht München, Urteil vom 14.11.2014, rkr., 452 C 16687/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Keine Verjährung bei zweckwidriger Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung

Das MietrechtWird ein als Hobbyraum ausgewiesenes Sondereigentum unzulässigerweise als Wohnung genutzt, tritt für den Unterlassungsanspruch keine Verjährung ein. Das gilt auch, wenn die zweckwidrige Nutzung schon seit 28 Jahren andauert.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer aus zwei Parteien bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem Beklagten gehören die Einheiten Nr. 1 im Souterrain und Nr. 2 im Erdgeschoss. Der Klägerin steht seit dem Jahr 2007 das Sondereigentum an den Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 im Ober- und Dachgeschoss zu. Die Einheit Nr. 1 ist in der Teilungserklärung ausgewiesen als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“.

Der Beklagte vermietet diese als Wohnraum. Seit 2007 hat er zwei Neuvermietungen vorgenommen. Die Klägerin will erreichen, dass es der Beklagte unterlassen muss, die Einheit Nr. 1 als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen. Dieser beruft sich auf die Verjährung und Verwirkung des Anspruchs. Die Souterrainräume würden bereits seit 1980 als Wohnraum genutzt, zunächst durch ihn selbst und seit dem Jahr 1986 durch Mieter. Die Voreigentümer der Klägerin seien hiermit einverstanden gewesen. Weil die Nutzung als Wohnraum bei der ersten Beanstandung durch die Klägerin im Jahr 2008 seit 28 Jahren angedauert habe, habe er auf die dauerhafte Erzielung der Mieteinnahmen vertrauen dürfen. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Unterlassung verurteilt. Das Landgericht hat seine Berufung zurückgewiesen.

Der BGH hat die Entscheidung der Vorinstanz bestätigt und sich dabei von folgenden Überlegungen leiten lassen:

Im Ausgangspunkt ist der geltend gemachte Unterlassungsanspruch gegeben, weil die Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken jedenfalls dann nicht gestattet ist, wenn sie – wie hier – die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert. Der Anspruch ist nicht verjährt. Solange die Nutzung anhält, tritt die Verjährung nicht ein. Der Schwerpunkt der Störung liegt nämlich nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung. Er liegt auch darin, dass diese aufrechterhalten wird. Dabei ist unerheblich, ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt.

Dem Anspruch steht auch nicht der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung in Gestalt der sogenannten Verwirkung entgegen. Voraussetzung hierfür ist unter anderem eine ununterbrochene, dauerhafte Einwirkung. An einer solchen fehlt es jedenfalls deshalb, weil noch in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden haben. Eine solche Neuvermietung stellt in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur und damit eine neue Störung dar. Der vermietende Wohnungseigentümer setzt eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor – etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis – Abstand genommen haben (BGH, Urteil vom 8.5.2015, V ZR 178/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietmangel: Mietmangel wegen Lärmbelästigungen durch neuen Bolzplatz?

haus fragezeichenDer Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Grundsatzentscheidung zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung wegen sog. Umweltmängel – hier Lärmbelästigungen von einem Nachbargrundstück – die Miete mindern darf und wie dabei Kinderlärm zu berücksichtigen ist.

Die Beklagten hatten eine Erdgeschosswohnung nebst Terrasse angemietet. Das Wohngrundstück grenzt an eine Schule, auf deren Gelände im Jahr 2010 – zwanzig Meter von der Terrasse der Beklagten entfernt – ein Bolzplatz errichtet wurde. Der Bolzplatz soll nach der vom Schulträger angebrachten Beschilderung Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitag bis 18:00 Uhr zur Benutzung offen stehen. Ab Sommer 2010 rügten die Mieter gegenüber den Vermietern Lärmbelästigungen durch Jugendliche, die auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz spielten. Deshalb minderten sie seit Oktober 2010 die Miete um 20 Prozent. Die Vermieter halten die Mietminderung für unberechtigt. Mit ihrer Klage verlangen sie die Zahlung der restlichen Miete. Außerdem wollen sie festgestellt wissen, dass die Mieter nicht berechtigt sind, wegen des Lärms die Miete zu mindern. Die Klage blieb zunächst ohne Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen – sogenannte „Umweltmängel“ – zwar Gegenstand einer Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung sein können. Daher können später eintretende nachteilige Änderungen zu einem Mangel der Mietsache führen. Allerdings könne bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, dass eine Pflicht des Vermieters festgelegt werden sollte, nach der sich der Wohnstandard in Bezug auf Umwelteinflüsse nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand zu garantieren hat.

Fehlt eine solche Vereinbarung im Mietvertrag, müsse ein mögliches Eintretenmüssen des Vermieters durch eine Vertragsauslegung geklärt werden. Zu berücksichtigen sei, dass der Vermieter nicht dafür einstehen müsse, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche selbst gegenüber dem Nachbarn zu dulden hätte. Denn Unmögliches hätte der Mieter, wenn die Vertragsparteien das Ansteigen der Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom Vermieter redlicherweise nicht beanspruchen können. Er hätte vielmehr nur verlangen können, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortüblich zu duldende Störung einen Ausgleich verlangen kann.

Vor diesem Hintergrund ist der BGH zu dem Ergebnis gelangt, dass in den hier neu aufgetretenen Lärmbelästigungen jedenfalls dann kein Mangel der Mietsache gesehen werden kann, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste. Es würden die Vorschriften des Bundesimmissionenschutzgesetzes (BImSchG) greifen. Dabei sei unerheblich, wenn dieses erst lange nach dem Abschluss des Mietvertrags in Kraft getreten sei. Nach dem BImSchG ist eine Lärmbelästigung durch Kinder hinzunehmen.

Der BGH wies den Rechtsstreit an das Landgericht zurück. Dies muss nun prüfen, ob die Lärmbelästigungen von Kindern oder von (nicht unter die Privilegierung des BImSchG fallenden) Jugendlichen oder jungen Erwachsenen verursacht werden (BGH, Urteil vom 29.4.2015, VIII ZR 197/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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