Aktuelle Gesetzgebung: Höhere Zuschüsse beim Wohngeld für Haushalte mit geringem Einkommen

RechtsfindungDie Länder haben in ihrer Sitzung am 25.9.2015 der Reform des Wohngeldrechts zugestimmt. Sie kann damit dem Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt werden. Die neuen Vorschriften treten überwiegend am 1.1.16 in Kraft.

Das Gesetz erhöht ab Januar 2016 das Wohngeld für Haushalte mit geringem Einkommen. Außerdem passt es den Mietzuschuss an die Entwicklung der Einkommen und Wohnkosten in den vergangenen Jahren an. Letztmals erfolgte eine Erhöhung im Jahr 2009. Durch die Novelle soll das Wohngeld für einen Zwei-Personen-Haushalt auf durchschnittlich 186 EUR im Monat steigen. Insgesamt können mehr als 866.000 Haushalte von der Reform profitieren.
Quelle Plenarsitzung des Bundesrats vom 25.9.2015.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

WEG: Eigentümergemeinschaft darf hohen Kredit aufnehmen

Urteil BundesgerichtshofEs kann auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen langfristigen, hohen Kredit aufnimmt.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte in einer Eigentümerversammlung beschlossen, die Fassade mit einer förderfähigen Wärmedämmung zu sanieren. Die Kosten betrugen ca. 2 Mio. EUR. Dazu sollte ein KfW-Förderkredit in Höhe von ca. 1,3 Mio. EUR mit einer Laufzeit von 10 Jahren aufgenommen werden. Der restliche Betrag sollte durch die Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Eine Wohnungseigentümerin erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss.

Der BGH hat entschieden, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Ob dies der Fall ist, kann allerdings nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls bestimmt werden. Dabei müssen die allseitigen Interessen abgewogen werden. Im vorliegenden Fall sei der Beschluss über die Kreditaufnahme nicht ordnungsgemäß gewesen.

Das Wohnungseigentumsgesetz verbiete eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Allerdings müsse das besondere Haftungsrisiko berücksichtigt werden. Bei Zahlungsausfällen müssten die Fehlbeträge durch höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden. Werde ein Vorhaben durch eine Sonderumlage finanziert, sei meist hinreichend sicher bekannt, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen ist. Bei einem Darlehen lasse sich das Ausfallrisiko dagegen nur sehr begrenzt abschätzen. Zuverlässige Prognosen über die Bonität der Wohnungseigentümer sind schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht möglich. Auch kann es zu Eigentümerwechseln kommen. Wegen dieses Haftungsrisikos ist bei der Entscheidung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurückhaltung geboten. Ob sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen.

Dabei seien insbesondere folgende Gesichtspunkte von Bedeutung:

• Es komme wesentlich auf den Zweck des Darlehens an. Dabei sei in erster Linie an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu denken. Je dringlicher eine Maßnahme sei, desto eher würden andere Nachteile der Darlehensfinanzierung bei der Abwägung zurücktreten.

• Von Bedeutung sei ferner die Möglichkeit, die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen. Darlehensaufnahme und Sonderumlage müssten gegeneinander abgewogen werden.

• Eine Darlehensfinanzierung komme insbesondere in Betracht, wenn die Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastete oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Wohnungseigentümer überforderte.

• Relevant sei zudem die Höhe des Darlehensbetrags im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungseigentümer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit des Darlehens und die Rückzahlungsbedingungen.

Schließlich müsse auch der Beschluss über die Aufnahme eines Darlehens gewissen Anforderungen genügen. Er müsse Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten. Außerdem müsse er erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Ferner müsse wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung erörtert worden sein. Dies sei im Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren.

In diesem Punkt entspreche der umstrittene Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem Protokoll der Eigentümerversammlung lasse sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden ist. Daher sei der Beschluss aufzuheben (Quelle: BGH, Urteil vom 25.9.2015, V ZR 244/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

WEG: Eigentümer muss nicht an Versammlung teilnehmen

PuzzleEin Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet an einer Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen oder in dieser bis zum Ende zu bleiben. Eine solche Pflicht ist dem Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) nicht zu entnehmen. Auch gibt es keine entsprechende Treuepflicht des Wohnungseigentümers.

Hierauf wies das Amtsgericht Neumarkt hin. Es sei daher nicht treuwidrig, wenn der Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung vorzeitig verlasse und damit die Versammlung beschlussunfähig mache. Er könne sich gleichwohl später auf die fehlende ­Beschlussfähigkeit berufen, wenn er sich in einer Anfechtungsklage gegen Beschlüsse wendet, die nach seinem Weggang getroffen wurden (Quelle: Amtsgericht Neumarkt, Urteil vom 20.8.2015, 4 C 5/14 WEG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Gewerberaummiete: Ausbleibende Restaurantgäste kein Mangel der Mietsache

Abstract cube from puzzle on white backgroundGehen die Gästezahlen eines in einem Einkaufszentrum betriebenen ­Restaurants zurück, weil eine gleichfalls im Einkaufszentrum gelegene Veranstaltungshalle wegen einer Nutzungsuntersagungsverfügung nicht betrieben werden darf, begründet dies keinen Mangel der Mietsache. Betreiben andere Mieter ihren Veranstaltungsbetrieb nicht, wirkt sich das nicht unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts aus. Betroffen ist allenfalls der mit dem darin betriebenen Gewerbe erzielbaren Gewinn.

Diese Feststellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Die Richter machten deutlich, dass es auch keine zusicherungsfähige Eigenschaft der Mietsache ist, ob ein Restaurant durch Gäste einer Veranstaltungshalle frequentiert wird. Ob und in welchem Umfang potenzielle Gäste durch die Attraktivität eines Einkaufszentrums angezogen werden und damit letztlich zu einem wirtschaftlichen Erfolg des in den Mieträumen betriebenen Gewerbes beitragen, beurteilt sich nach Umständen, die außerhalb des Mietobjektes liegen und ihre Ursache nicht in seiner Beschaffenheit haben.

Ansprüche aus den Regelungen über die Störung der Geschäftsgrundlage kommen nicht in Betracht, wenn sich Erwartungen oder Umstände geändert haben, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Vertragsparteien fallen sollen. Das Risiko, mit einem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können, gehört aber zum allgemeinen unternehmerischen Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko. Das liegt grundsätzlich beim Mieter.

Die Entscheidung ist rechtskräftig. Der Bundesgerichtshof hat die Nichtzulassungsbeschwerde des Mieters zurückgewiesen (11.3.2015, XII ZR 73/14) (Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 5.6.2014, 24 U 159/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Untermietverhältnis: Wer Vorauszahlungen erhält muss auch abrechnen

geldHat ein Untermieter monatliche Vorauszahlungen an den Hauptmieter zu entrichten, ist der Hauptmieter auch verpflichtet, eine eigene Abrechnung über die Nebenkosten zu erstellen. Ein einfaches Durchreichen der Hauptvermieterabrechnung ohne jegliche Anmerkungen ist grundsätzlich unzulässig.

So entschied es das Amtsgericht Lichtenberg. Der Richter gab dem Hauptmieter aber einen praktischen Tipp an die Hand. Er könne sich im Untermietverhältnis die Abrechnung des Hauptvermieters zu eigen machen. Allerdings müsse er, wenn sich die Vorauszahlungen des Untermieters an den Untervermieter von denen des Hauptmieters an den Hauptvermieter unterscheiden, die Vorauszahlungen des Untermieters zwingend aufgreifen (Quelle: AG Lichtenberg, Urteil vom 24.6.2015, 2 C 381/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

WEG: Unwirksamer Eigentümerbeschluss, die Haustür nachts zu verschließen

Architecture plan house isolated on whiteDer Eigentümerbeschluss, nachts die Haustür zu verschließen, ist wegen des dadurch versperrten Fluchtwegs problematisch. Er entspricht daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

So entschied es das Landgericht (LG) Frankfurt a.M. im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte beschlossen, dass die Haustür in den Nachtstunden abgeschlossen werden müsse. Gegen diesen Beschluss hatte sich einer der Wohnungseigentümer gewandt.

Zu Recht, entschied das LG. Der Beschluss sei nämlich unwirksam. Er widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Abschließen der Haustür könne dazu führen, dass die Bewohner unnötigen Gefahren ausgesetzt werden. Ohne Schlüssel könnten sie das Haus im Notfall nicht verlassen. Gerade bei einem Brand sei die Aufregung groß. Dann müsse damit gerechnet werden, dass der Schlüssel nicht mitgenommen werde oder nicht griffbereit sei. Der Schutz von Leben und Gesundheit aller Mieter sei höher zu bewerten als das Sicherheitsinteresse einzelner Wohnungseigentümer, die Furcht vor einem unbefugten Betreten Fremder hätten.

Hinweis: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte sich mit dem Einbau einer Fluchttür befassen sollen. Eine solche Tür kann verschlossen werden, sodass von außen niemand hereinkommen kann. Innen ist sie jederzeit auch ohne Schlüssel zu öffnen. Damit wäre den Interessen aller gedient (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 12.5.2015, 2-13 S 127/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

WEG: Ein Hund muss im Gemeinschaftsgarten angeleint sein

3D Haus mit Paragraph - Blau WeißEin Hund darf nicht in den Gemeinschaftsgarten einer Eigentümergemeinschaft urinieren. Außerdem besteht eine Aufsichtspflicht und Leinenzwang auf Gemeinschaftsflächen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits zweier Geschwister vor dem Amtsgericht München. Beide Geschwister bewohnen gemeinsam ein Haus. Die 51-jährige Schwester bewohnt den 1. Stock mit ihrem Ehemann und einem deutschen Schäferhund. Der 47-jährige Bruder bewohnt gemeinsam mit seiner Ehefrau das Erdgeschoss. Seit dem Jahr 2005 besteht die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die beklagte Schwester lässt den Hund immer wieder frei in dem gemeinschaftlichen Garten umherlaufen. Der Hund bellt den Bruder und seine Ehefrau oft aggressiv an. Außerdem verrichtet der Hund sein Geschäft in dem Gemeinschaftsgarten und uriniert dort regelmäßig. Die Schwester ist der Meinung, dass das Koten des Hundes im Gemeinschaftsgarten erlaubt sei, sofern der Kot danach entfernt werde. Der Hund würde durch ihren Bruder und dessen Ehefrau provoziert, und würde sie deshalb anbellen. Der Hund habe ein ruhiges und ausgeglichenes Wesen. Zudem habe er erfolgreich die Begleithundeprüfung abgelegt.

Da zwischen den Parteien der Streit nicht gütlich beigelegt werden konnte, verklagte der Bruder seine Schwester. Er beantragte unter anderem, seine Schwester zu verurteilen, dass sie es zu unterlassen hat, den Hund auf dem Grundstück und im Treppenhaus unbeaufsichtigt und ohne Leine und ohne Maulkorb laufen, urinieren und koten zu lassen.

Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab dem Bruder im Wesentlichen recht. Die Schwester wurde unter Androhung eines Ordnungsgelds von jeweils 250.000 EUR verurteilt, es zu unterlassen, dass der Hund ohne Maulkorb auf dem Grundstück oder im Treppenhaus herumläuft und dort uriniert. Der Bruder habe nach dem Gesetz einen Anspruch darauf, dass der Schäferhund nur angeleint und beaufsichtigt und nur mit einem Maulkorb auf dem Grundstück gehalten wird. Hunde stellen, selbst wenn sie sonst harmlos sind, eine potenzielle Gefahrenquelle dar, so das Urteil. Deshalb bestehe eine Aufsichtspflicht und Leinenzwang auf Gemeinschaftsflächen. Das Gericht hat ein Video in der Gerichtsverhandlung angeschaut. Darauf ist zu sehen, dass der Hund den Bruder und seine Ehefrau erheblich anbellt und von der beklagten Schwester kaum gebändigt werden konnte. Obwohl diese ihn zwischen ihre Beine genommen habe, hätte sie das Tier kaum davon abhalten können, auf den Bruder und seine Frau zuzulaufen. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass im Hinblick auf das aggressiv wirkende Verhalten des Hundes mit lautem Bellen und Zähne-Fletschen sowie im Hinblick auf die fehlende körperliche Beherrschung des Hundes durch die Schwester es gerechtfertigt sei anzuordnen, dass der Hund auf dem Grundstück und im Treppenhaus einen Maulkorb als Vorsichtsmaßnahme tragen muss. Es müsse nicht erst abgewartet werden, dass es zu einer Beißattacke komme. Es komme nicht darauf an, ob der Bruder oder seine Frau den Hund zuvor gereizt haben. Denn selbst dann würde es nicht gerechtfertigt sein, dass sie von dem Hund gebissen werden. Es komme auch nicht darauf an, dass der Schäferhund die Begleithundeprüfung erfolgreich bestanden hat. Denn als Begleitperson ist in der Bescheinigung nicht die Schwester benannt.

Das Gericht kommt weiter zu dem Ergebnis, dass der Bruder es nicht dulden muss, dass der Hund auf dem Grundstück uriniert. Es sei der Schwester zuzumuten, mit dem Hund außerhalb des Grundstücks Gassi zu gehen (Amtsgericht München, Urteil vom 6.8.13 und 7.11.13, 483 C 33323/12 WEG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Mängelbeseitigung: Vermieter darf beschädigten Teppichboden nicht gegen Laminat auswechseln

Paragraf blauDer Vermieter einer Wohnung darf im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht einen mitvermieteten Teppichboden nicht ohne Weiteres gegen den Willen des Mieters durch einen Laminatboden ersetzen.

So entschied es das Landgericht (LG) Stuttgart in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter. Die Richter wiesen darauf hin, dass der Vermieter möglichst den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherstellen müsse, wenn er einen Mangel beseitige. Bringe er Laminatboden statt Teppichboden ein, weiche dies erheblich vom bisherigen Zustand ab. Jedenfalls würde im entschiedenen Fall das Interesse der Mieterin am Behalten des Teppichbodens das Interesse der Vermieterin am Verlegen von Laminat überwiegen (LG Stuttgart, Urteil vom 1.7.2015, 13 S 154/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Pachtverhältnis: Erpresserischer Pächter muss Schadenersatz leisten

Deutsche Gesetze 1Erklärt der Pächter gegenüber dem Verpächter, er werde die Pachtsache nach wirksamer fristloser Kündigung nur räumen und herausgeben, wenn der Verpächter im Gegenzug eine Vereinbarung unterzeichnet, wonach er auf sämtliche offene Pachtzinsforderungen verzichtet und sich verpflichtet, die Kaution und die seinerzeit gezahlte Maklercourtage zu erstatten, ist dies eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung in Gestalt einer Erpressung.

Diese deutlichen Worte sprach das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. Die Richter machten dabei deutlich, dass der Pächter hierfür dem Verpächter auf Schadenersatz hafte.

Im Übrigen könne der Verpächter die aufgrund dessen getroffene Vereinbarung über die Gewährung der geforderten Vermögensvorteile wegen widerrechtlicher Drohung anfechten. Die Ankündigung, das Mietobjekt ansonsten nicht herauszugeben, hat nämlich für ihn eine Zwangslage geschaffen (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 10.6.2015, 2 U 201/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von

Mietmangel: Mieter kann selbst zu steuernde Heizungsmöglichkeit verlangen

ParagraphIst zuvor nichts anderes vereinbart worden, muss in der Mietwohnung eine Heizungsmöglichkeit vorhanden sein, die der Mieter allein und selbst steuern kann.

Diese Klarstellung traf das Amtgericht Dortmund im Fall einer Frau, die eine Wohnung angemietet hatte. Im Mietvertrag war u.a. geregelt, dass in der Zeit der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres die Sammelheizung so in Betrieb zu halten sei, dass die Mieträume eine angemessene Temperatur aufweisen. Nach dem Einzug stellte die Mieterin fest, dass die Heizkörper in ihrer Wohnung über die Therme der Nachbarwohnung versorgt wurden. Folge war, dass die Heizungen nur warm wurden, solange die Nachbarin ihre Therme auch eingeschaltet hatte.

Das hielt auch das Gericht für unzumutbar. Es verurteilte den Vermieter, der Mieterin eine selbst zu steuernde Heizung zur Verfügung zu stellen und deren grundsätzliche Gebrauchsfähigkeit zu garantieren. Insoweit handele es sich schlicht und ergreifend um das, was der Vermieter im Mietvertrag als selbstverständliche Standardleistung versprochen habe – nämlich eine funktionsfähige Heizung und entsprechende Messeinrichtungen. Notwendiger Inhalt eines Mietvertrags im nördlichen Mitteleuropa sei, dass jeder Mieter in der klar definierten Messperiode seine Räume nach eigener Entscheidung beheizen könne und insoweit nicht auf die Mitwirkung eines Wohnungsnachbarn angewiesen sei (Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 25.6.2014, 413 C 10946/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/0 Kommentare/von