Fristen: Schadenersatzanspruch des Vermieters: Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe der Mietsache

Das MietrechtDie Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche eines Vermieters beginnt mit Rückgabe der Mietsache.

 

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Bielefeld. Die Richter machten dabei deutlich, dass der Verjährungsbeginn unabhängig davon eintrete, ob eine neue Anschrift des Mieters bekannt sei oder nicht.

 

Zwar gebe es eine Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch, nach der es zu einer Hemmung der Verjährung und damit zu einer Verlängerung des Ablaufs der Verjährungsfrist von bis zu fünf Jahren kommen kann. Diese Vorschrift greife hier jedoch nicht. Sie würde den Mieter unangemessen benachteiligen. Folge wäre nämlich, dass der Mieter über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren seinem ehemaligen Vermieter sämtliche Folgeadressen mitteilen müsste, um eine Hemmung der Verjährung etwaiger gegen ihn gerichteter Ansprüche mit Sicherheit auszuschließen (LG Bielefeld, Beschluss vom 30.6.2014, 22 S 100/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Schlüsselrückgabe: Übergabe des Schlüssels an die Post muss der Mieter beweisen

Das MietrechtDie Verpflichtung zur Rückgabe der Schlüssel für vermietete Räume ist grundsätzlich am Wohnsitz bzw. Geschäftssitz des Vermieters zu erfüllen.

 

Hierauf machte das Amtsgericht Brandenburg aufmerksam. Das Gericht entschied weiter, dass der Mieter die Beweislast dafür trägt, dass der Schlüssel beim Vermieter auch tatsächlich angekommen und insofern Erfüllung eingetreten ist. Hat er ihn per Post übersandt und ist die Postsendung zwar angekommen, aber der Schlüssel verloren gegangen, muss der Mieter beweisen, dass der streitige Schlüssel tatsächlich in die Obhut des Postunternehmens gelangt ist (Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 1.9.2014, 31 C 32/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Beleidigung von Mitmietern berechtigt zur fristlosen Kündigung

ansageEiner Mieterin, die wiederholt gegen die Pflicht verstößt, ihren Hund anzuleinen, und die einen Mitmieter nach einer Attacke durch ihren Hund als Rechtsradikalen beleidigt, darf der Vermieter fristlos kündigen.

 

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht München im Fall einer Mieterin, die einen Berner-Senn-Hund-Mischling besitzt. Von der Vermieterin hatte sie die Genehmigung, den Hund in der Wohnung zu halten, soweit dies nicht zur Störung und Belästigung der anderen Mieter führt. Zudem war eine Vereinbarung getroffen worden, dass der Hund auf dem Gelände der Vermieterin an einer farbigen Hundeleine von maximal zwei Metern Länge geführt wird, sobald er die Wohnung verlässt. Die Mieterin ließ mehrfach den Hund nicht angeleint in der Wohnanlage umherlaufen und wurde dafür von der Vermieterin abgemahnt.

 

Kurz darauf begegnete ein Mitmieter aus der Wohnanlage dem nicht angeleinten Hund, der zu diesem Zeitpunkt sehr aggressiv war. Die Mieterin lief dem Hund hinterher. Sie hielt dabei einen 1,8 Meter langen und 3-5 Zentimeter dicken Schäferstock in der Hand. Der Hund stürmte auf den Zeugen zu, bellte ihn aggressiv an und versuchte, ihn anzugreifen. Daraufhin schrie der Zeuge den Hund an, sodass dieser von ihm abließ. Als der Mitmieter den Hund mit seinem I-Phone fotografieren wollte, schlug die Mieterin mit ihrem Stock in Richtung des Zeugen. Sie verfehlte ihn nur knapp an der Schulter. Zudem beleidigte sie ihn dabei als Rechtsradikalen. Daraufhin kündigte die Vermieterin der Mieterin samt dem Hund außerordentlich und fristlos.

 

Die Mieterin akzeptierte die Kündigung nicht und zog nicht aus. Die Vermieterin erhob Räumungsklage. Der Richter gab nun der Vermieterin recht. Hund und Frauchen müssen die Wohnung räumen. Das Verhalten der Mieterin stelle in mehrfacher Hinsicht eine Verletzung des Mietvertrags dar. So sei der Hund nicht angeleint gewesen, was jedoch aus Sicht des Gerichts die geringfügigste Vertragsverletzung darstelle. Eine schwerwiegende Vertragsverletzung sei die Beleidigung des Mitmieters als Rechtsradikalen sowie der Schlag mit dem Stock in Richtung des Kopfes des Zeugen. Wenn auch der Schlag den Zeugen nicht getroffen hat, so handele es sich doch um eine bedrohliche Geste zum Nachteil eines Mitmieters, der im Nachbarhaus der gleichen Wohnanlage lebe (Amtsgericht München, Urteil vom 9.10.2013, 472 C 7153/13, rkr.).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Kein Anspruch des Miteigentümers auf den Bau einer Kinderwagenrampe

Abstract cube from puzzle on white backgroundDas Interesse der Miteigentümer an einem leichten und gefährdungsfreien Zugang zu dem Haus überwiegt in der Regel das Interesse von Eltern an einer Rampe für den Kinderwagen.

 

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht München. Geklagt hatte ein Wohnungseigentümer, der Vater eines dreijährigen Kindes ist. Seine Frau erwartet ein weiteres Kind. Der Eingangsbereich des Hauses, in dem sich seine Eigentumswohnung befindet, ist so gestaltet, dass man über sieben Treppenstufen mit einer Breite von mindestens 2,46 Metern von dem Bürgersteig hinunter zur Hauseingangstüre gelangt. Es gibt keinen weiteren Zugang zum Haus, der ohne Treppenstufen erreichbar ist. Der Kläger beantragte bei der Eigentümerversammlung, dass der Eingangsbereich barrierefrei umgebaut wird und legte dafür eine Planung vor. Er wollte mit dem Umbau erreichen, dass der Kinderwagen leichter hinuntergeschoben werden kann. Sein Antrag wurde abgelehnt. Der Wunsch des Klägers nach Bequemlichkeit begründe keinen Anspruch auf einen barrierefreien Zugang.

 

Der Kläger erhob nun Klage gegen die übrigen Eigentümer der Anlage. Er ist der Meinung, die Miteigentümer seien verpflichtet, den Umbau zu dulden, um eine erhebliche Gefährdung des Kindes, insbesondere beim Hinabtragen des Kinderwagens über die Stufen, durch Stolpern zu vermeiden. Wenn die Rampe gebaut würde, verbliebe für das normale Begehen der Stufen eine Breite von 1,68 Meter. Die Umbaukosten in Höhe von 3.000 EUR würde der Kläger alleine bezahlen. Zudem würde er sich verpflichten, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, wenn die Familie auszieht.

 

Die Miteigentümer wollten die Rampe nicht genehmigen. Der Wunsch des Klägers nach Bequemlichkeit begründe keinen Anspruch auf einen barrierefreien Zugang.

 

Der Richter gab nun den Miteigentümern recht und wies die Klage ab. Sie müssen nicht den Bau einer Rampe für den Kinderwagen genehmigen und dulden. Vorliegend sei das Interesse des Klägers, eine Gefährdung seines im Kinderwagen liegenden Kindes beim Hinabtragen durch Stolpern zu vermeiden, abzuwägen gegen die Nachteile, die den Miteigentümern entstehen durch den Einbau der Rampe. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Kläger selbst nicht gehbehindert sei. Es gehe also nicht darum, dem Kläger selbst einen leichten und gefährdungsfreien Zugang zu seiner Wohnung zu ermöglichen.

 

Nach Auffassung des Gerichts führe die Rampe zu einer Veränderung des optischen Erscheinungsbilds und zu einer deutlichen Reduzierung der Breite der Treppen. Das würde sich insbesondere bei Umzügen und Transporten auswirken. Bei Dunkelheit, Feuchtigkeit, Schneefall oder Eisglätte bestünde zudem die Gefahr, dass Personen, die beim Begehen der Treppe aus Versehen auf die Rampe gelangen, ausrutschen oder stürzen und sich dabei erheblich verletzen. Dies berühre die Interessen der Miteigentümer an einem leichten und gefährdungsfreien Zugang zu ihren Wohnungen. Das Gericht kommt damit zum Ergebnis, dass die bauliche Veränderung durch eine Rampe zu Nachteilen führt, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgehen. Die Interessen der Miteigentümer an der Beibehaltung des bisherigen Zustands würden das Interesse des Klägers an der Errichtung der Rampe überwiegen (Amtsgericht München, Urteil vom 9.8.2013, 81 C 21932/12 WEG).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Steuern: Abfindung für vorzeitige Wohnungsräumung steuerpflichtig?

Euro Recht im GleichgewichtIhr Vermieter möchte, dass Sie Ihre Wohnung vor dem eigentlichen Mietende räumen. Dafür bietet er Ihnen einen größeren Betrag als Abfindung an. Müssen Sie diese Zahlung versteuern?

 

Antwort   Nein. Das ergibt sich aus einer BFH-Entscheidung aus dem Jahr 1999. Die Richter entschieden damals, dass der Mieter einen Vermögenswert aufgibt, der durch die Mieterschutzvorschriften entstanden ist. Die Aufgabe eines solchen privat geschaffenen Vermögenswerts ist nicht steuerpflichtig.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Flächenabweichung: Rückforderung einer überzahlten Quadratmetermiete

Green paragraphEine echte Quadratmetermiete ist vereinbart, wenn die Parteien eines Mietvertrags im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in m2 multipliziert mit einem pro m2  zu zahlenden Mietpreis ergibt.

 

Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche. Eine höhere Zahlung, die auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruht, stellt eine Überzahlung dar. Diese kann als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt werden. Das gilt auch, wenn die Flächenabweichung geringer als 10 Prozent ist. Hierauf wies aktuell das Oberlandesgericht (OLG) Dresden hin.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Quietschende Kettenschaukel in der Wohnung kann zur Kündigung führen

Geschenk ParagrafQuietschende Geräusche in einer Wohnung nachts über einen längeren Zeitraum hinweg sind nicht sozialadäquat und berechtigen den Vermieter zur Kündigung.

 

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht München. Der beklagte Mieter bewohnt seit 2009 ein Appartement der Klägerin. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nicht gestört werden darf. Der Mieter hat in der Wohnung ein Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt. Seit Dezember 2012 kam es immer wieder zu Ruhestörungen. Die Schaukel war sehr alt und wurde von dem Mieter auch regelmäßig benutzt. Drei- bis viermal pro Woche wurde eine Nachbarin über mehrere Stunden hinweg im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr durch häufige und laute Geräusche aus der Wohnung des Beklagten gestört. Es hat sich um quietschenden Lärm und Lärm durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen gehandelt. Die Vermieterin behauptet, der Mieter habe seit Dezember 2012 im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr häufig starke Lärmbelästigungen durch sexuelle Praktiken mit anderen Männern verursacht. Darüber hätten sich andere Mieter beschwert. Als sich trotz zweimaliger Abmahnung wegen Nichteinhaltung der Nachtruhe keine Besserung einstellte,
erhielt der Mieter die ordentliche Kündigung. Da er nicht auszog, verklagte ihn die Vermieterin auf Räumung der Wohnung.

 

Die Richterin gab der Vermieterin recht: Die ausgesprochene ordentliche Kündigung ist wirksam. Der beklagte Mieter habe seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzt. Das Gericht gehe davon aus, dass die Benutzung der Schaukel jedenfalls einen Teil dieser Geräusche verursacht habe. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden Geräusche in der Nacht würden nicht mehr dem normalen Mietgebrauch entsprechen. Sie müssten deshalb von anderen Mietern und der Vermieterin nicht als sozialadäquat hingenommen werden. Dabei komme es für die Entscheidung nicht mehr darauf an, ob auch die angezeigten Unter­haltungen und das Duschen zur Nachtzeit Pflichtverletzungen des Mieters sind (Amtsgericht München, Urteil vom 27.1.2014, 417 C 17705/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Zahlungsverzug: Versehentliches Ausbleiben der Mietzahlung des JobCenters

Kündigung_IMG_0945.JPGDer Mieter gerät in Zahlungsverzug, wenn die vom JobCenter für ihn an den Vermieter
unmittelbar zu leistenden Mietzahlungen aufgrund eines Versehens des JobCenters ausbleiben.

 

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass das JobCenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der mietvertraglichen Zahlungspflichten sei. Allerdings gerate der Mieter solange nicht in Verzug, wie er sich in einem unvermeidbaren Tatsachenirrtum befinde, mithin solange wie er gewichtige tatsächliche Bedenken gegen das Bestehen seiner Leistungspflicht haben könne. Der so begründete Tatsachen­irrtum entfalle erst nach Ablauf einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Frist zur Überprüfung der tatsächlichen Grundlagen der Mietschuld. Hier müsse man dem Mieter im Regelfall eine Mindestfrist von einem Monat für die erforderliche Nachfrage und  Informationsgewinnung gegenüber dem JobCenter einräumen (LG Berlin, Urteil vom 24.7.2014, 67 S 94/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietgebrauch: Mieter darf seine Parabolantenne im angemieteten Garten aufstellen

3D Haus mit Paragraph - Blau WeißEin Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, dass er eine auf der Rasenfläche des

gemieteten Gartens aufgestellte Parabolantenne entfernt.

 

Das musste sich ein Vermieter vor dem Amtsgericht Brandenburg sagen lassen. Das Gericht machte deutlich, dass dies kein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache sei. Die Antenne sei wie ein Sonnenschirm zu betrachten, da sie die Bausubstanz nicht beeinträchtige. Sie stelle allenfalls eine optische Beeinträchtigung dar, die vom Vermieter unter Abwägung der Belange des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Grundgesetz hinzunehmen sei (AG Brandenburg 8.8.14, 31 C 304/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gewerbliche Miete: Kündigungsrecht wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage

Paragraph Kugeln 2Können Mieträume nicht wie vertraglich vorgesehen als Spielhalle genutzt werden und ist die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam, kann eine Kündigung des Vermieters wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage berechtigt sein.

Diese Entscheidung traf das Kammergericht (KG) Berlin im Fall eines gewerblichen Vermieters. Die Richter entschieden, dass es krass unbillig wäre, wenn der Vermieter dem Mieter die Mieträume weiterhin ohne Gegenleistung belassen müsse, weil die Miete auf null gemindert ist, ohne dass es irgendeinen Anhalt dafür gebe, dass die vertragsgemäße Nutzung als Spielhalle noch möglich werde. Er könne den Vertrag daher kündigen (KG, 8 U 140/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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