Miethöhe: Mieterhöhung: Auch bei einer Wohnflächenabweichung muss die Kappungsgrenze beachtet werden

Klage mit Buch, Hand und BrilleEine Mieterhöhung hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen. Das gilt unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit teilweise seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Betroffen war in dem Fall der Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm.

Die Vermieterin verlangt vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 EUR auf insgesamt 937,52 EUR. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften die momentan geschuldete Miete um 15 Prozent (94,46 EUR) erhöhen dürfe. Darüber hinaus sei sie berechtigt, die Miete entsprechend weiter anzuheben, da die vertraglich vereinbarte Wohnfläche um 33,95 Prozent überschritten sei. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um 94,46 EUR zugestimmt. Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 EUR gerichtete Klage der Vermieterin ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden.

Die vom Landgericht zugelassene Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Die Richter am BGH entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße könnten im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen. Anderenfalls würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung hält der BGH deshalb nicht mehr fest. Bisher musste sich der Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent betrug.

Für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist, gilt nun Entsprechendes. Hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit, die Miete einseitig anzupassen. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Dem steht bereits entgegen, dass es regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt, die tatsächliche Wohnfläche zutreffend zu ermitteln.

Quelle: BGH, Urteil vom 5.11.2015, VII ZR 144/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Ehrverletzende falsche Behauptungen über den Vermieter können zur fristlosen Kündigung führen

red filesDie unwahre Behauptung einer Mieterin gegenüber Mitmietern, der Vermieter sei geldgierig und habe sie sexuell belästigt, kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Das musste sich eine Mieterin vor dem Amtsgericht München sagen lassen. Ihr Mietverhältnis war vom Vermieter fristlos gekündigt worden. Der Vermieter begründete das damit, dass sie über ihn als Vermieter ehrverletzende Aussagen gegenüber Dritten gemacht habe. Konkret warf ihr der Vermieter vor, dass sie sich gegenüber weiteren Mietern im Haus zu seiner Person abfällig geäußert habe. Sie soll behauptet haben, dass er so geldgierig sei, dass man das auf keinen Fall dulden dürfe. Er würde Mieter abzocken. Sie wäre entsetzt, da der Vermieter sie sexuell bei einem Besuch in der Wohnung belästigt habe.

Die Mieterin zog nach der fristlosen Kündigung jedoch nicht aus. Sie bestritt, diese Äußerungen gemacht zu haben. Daraufhin erhob der Vermieter Räumungsklage vor dem Amtsgericht München.

Die zuständige Richterin gab ihm recht. Sie verurteilte die Mieterin, die Wohnung mit einer Frist von fünf Wochen zu räumen.

Das Gericht hat die Mieter vernommen, denen gegenüber sich die Mieterin abfällig geäußert hat. Diese Zeugen bestätigten, was der Vermieter vorträgt. Die Richterin glaubt ihnen. Aus ihren Aussagen wurden auch die näheren Umstände deutlich. So hat die Mieterin wohl versucht, die Zeugen dazu zu bringen, sich mit dem Vermieter wegen einer erstellten Betriebskostenabrechnung zu streiten, ohne dass diese dies selbst wollten. Sie hat ein Schreiben aufgesetzt, in dem sie sich bemühte, andere Mieter derart vom Fehlverhalten des Vermieters zu überzeugen, dass diese sich mit ihrer Unterschrift dem von ihr verfassten Schreiben anschließen.

Die Anschuldigungen der Mieterin sind nach Ansicht des Gerichts derart massiv, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden könne, das Mietverhältnis fortzusetzen. Der Vermieter habe die Mieterin nicht provoziert oder sich sonst falsch verhalten. Die Mieterin habe völlig ohne Anlass die falschen Behauptungen gegenüber den Mitmietern aufgestellt. Die Behauptungen sind geeignet, die Ehre des Vermieters nachhaltig zu beschädigen.

Obwohl die Mieterin keine Mietrückstände hatte, gewährte das Gericht nur eine kurze Räumungsfrist zur Organisation des Umzugs. Der Mieterin sei zuzumuten, übergangsweise die Möbel einzulagern bis sie anderen Wohnraum gefunden habe. Das Gericht hat dabei berücksichtigt, dass sich die Mieterin seit dem Ausspruch der Kündigung am 2.12.14 bis zum Tag des Urteils am 19.3.15 nicht um eine neue Wohnung gekümmert hat. Nach eigenen Angaben der Mieterin würde diese über eine weitere kleine Wohnung in München verfügen. Das Gericht weiter: Dass überhaupt eine Kündigungsfrist gewährt wurde liegt daran, dass der Kläger nicht mit im streitgegenständlichen Anwesen wohnt.

Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 19.3.2015, 412 C 29251/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ruhestörung: Klavierspiel im Mietshaus: Was der Künstler darf und was nicht

MietvertragWird dem Mieter im Mietvertrag erlaubt, täglich bis zu fünf Stunden Klavier zu spielen, bezweckt dies in erster Linie, Unterlassungsansprüche der Mitbewohner auszuschließen, die sich durch das Klavierspiel gestört fühlen.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Saarbrücken im Streit um Ruhestörung in einem Mietshaus. Die Richter machten weitergehend deutlich, dass eine solche Regelung nicht spiegelbildlich die Befugnis des Mieters zum Inhalt habe, die übrigen Mitbewohner des Hauses in ihrem eigenem Wohnverhalten zu beschränken. Die Vertragsklausel soll dem Musiker also nicht ein möglichst ungestörtes Klavierspiel ermöglichen. Er müsse vielmehr Geräusche etc. der Nachbarn hinnehmen.

Den Mitbewohnern schrieb das Gericht allerdings ins Stammbuch, dass die Grenze zur vertragswidrigen Lärmentwicklung überschritten werde, wenn unter Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zielgerichtet Lärm verursacht wird, der allein dem Zweck dient, den Mieter am Klavierspiel zu hindern.

Quelle LG Saarbrücken, Urteil vom 17.7.2015, 10 S 203/14

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

 

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WEG: Gemeinschaftsantenne der WEG verstößt nicht gegen Urheberrechte

mietrechtÜberträgt eine Wohnungseigentümergemeinschaft über Satellit ausgestrahlte und mit einer Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage empfangene Fernseh- oder Hörfunksignale zeitgleich, unverändert und vollständig durch ein Kabelnetz an die angeschlossenen Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungseigentümer weiter, handelt es sich nicht um eine öffentliche Wiedergabe im Sinne des Urheberrechts.

Mit dieser Klarstellung entschied der Bundesgerichtshof (BGH) einen Rechtsstreit um Urheberrechte zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Sache selbst bedeutet das, dass Urheber, ausübende Künstler, Sendeunternehmen oder Filmhersteller keine Schadenersatzansprüche oder Wertersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen können. Es bestehen auch keine Vergütungsansprüche der ausübenden Künstler.

Quelle BGH, Urteil vom 17.9.2015, I ZR 228/14, Abruf-Nr. 182143 unter www.iww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

 

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Aktuelle Gesetzgebung: Höhere Zuschüsse beim Wohngeld für Haushalte mit geringem Einkommen

RechtsfindungDie Länder haben in ihrer Sitzung am 25.9.2015 der Reform des Wohngeldrechts zugestimmt. Sie kann damit dem Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt werden. Die neuen Vorschriften treten überwiegend am 1.1.16 in Kraft.

Das Gesetz erhöht ab Januar 2016 das Wohngeld für Haushalte mit geringem Einkommen. Außerdem passt es den Mietzuschuss an die Entwicklung der Einkommen und Wohnkosten in den vergangenen Jahren an. Letztmals erfolgte eine Erhöhung im Jahr 2009. Durch die Novelle soll das Wohngeld für einen Zwei-Personen-Haushalt auf durchschnittlich 186 EUR im Monat steigen. Insgesamt können mehr als 866.000 Haushalte von der Reform profitieren.
Quelle Plenarsitzung des Bundesrats vom 25.9.2015.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Eigentümergemeinschaft darf hohen Kredit aufnehmen

Urteil BundesgerichtshofEs kann auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen langfristigen, hohen Kredit aufnimmt.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte in einer Eigentümerversammlung beschlossen, die Fassade mit einer förderfähigen Wärmedämmung zu sanieren. Die Kosten betrugen ca. 2 Mio. EUR. Dazu sollte ein KfW-Förderkredit in Höhe von ca. 1,3 Mio. EUR mit einer Laufzeit von 10 Jahren aufgenommen werden. Der restliche Betrag sollte durch die Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Eine Wohnungseigentümerin erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss.

Der BGH hat entschieden, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Ob dies der Fall ist, kann allerdings nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls bestimmt werden. Dabei müssen die allseitigen Interessen abgewogen werden. Im vorliegenden Fall sei der Beschluss über die Kreditaufnahme nicht ordnungsgemäß gewesen.

Das Wohnungseigentumsgesetz verbiete eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Allerdings müsse das besondere Haftungsrisiko berücksichtigt werden. Bei Zahlungsausfällen müssten die Fehlbeträge durch höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden. Werde ein Vorhaben durch eine Sonderumlage finanziert, sei meist hinreichend sicher bekannt, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen ist. Bei einem Darlehen lasse sich das Ausfallrisiko dagegen nur sehr begrenzt abschätzen. Zuverlässige Prognosen über die Bonität der Wohnungseigentümer sind schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht möglich. Auch kann es zu Eigentümerwechseln kommen. Wegen dieses Haftungsrisikos ist bei der Entscheidung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurückhaltung geboten. Ob sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen.

Dabei seien insbesondere folgende Gesichtspunkte von Bedeutung:

• Es komme wesentlich auf den Zweck des Darlehens an. Dabei sei in erster Linie an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu denken. Je dringlicher eine Maßnahme sei, desto eher würden andere Nachteile der Darlehensfinanzierung bei der Abwägung zurücktreten.

• Von Bedeutung sei ferner die Möglichkeit, die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen. Darlehensaufnahme und Sonderumlage müssten gegeneinander abgewogen werden.

• Eine Darlehensfinanzierung komme insbesondere in Betracht, wenn die Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastete oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Wohnungseigentümer überforderte.

• Relevant sei zudem die Höhe des Darlehensbetrags im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungseigentümer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit des Darlehens und die Rückzahlungsbedingungen.

Schließlich müsse auch der Beschluss über die Aufnahme eines Darlehens gewissen Anforderungen genügen. Er müsse Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten. Außerdem müsse er erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Ferner müsse wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung erörtert worden sein. Dies sei im Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren.

In diesem Punkt entspreche der umstrittene Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem Protokoll der Eigentümerversammlung lasse sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden ist. Daher sei der Beschluss aufzuheben (Quelle: BGH, Urteil vom 25.9.2015, V ZR 244/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Eigentümer muss nicht an Versammlung teilnehmen

PuzzleEin Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet an einer Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen oder in dieser bis zum Ende zu bleiben. Eine solche Pflicht ist dem Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) nicht zu entnehmen. Auch gibt es keine entsprechende Treuepflicht des Wohnungseigentümers.

Hierauf wies das Amtsgericht Neumarkt hin. Es sei daher nicht treuwidrig, wenn der Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung vorzeitig verlasse und damit die Versammlung beschlussunfähig mache. Er könne sich gleichwohl später auf die fehlende ­Beschlussfähigkeit berufen, wenn er sich in einer Anfechtungsklage gegen Beschlüsse wendet, die nach seinem Weggang getroffen wurden (Quelle: Amtsgericht Neumarkt, Urteil vom 20.8.2015, 4 C 5/14 WEG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gewerberaummiete: Ausbleibende Restaurantgäste kein Mangel der Mietsache

Abstract cube from puzzle on white backgroundGehen die Gästezahlen eines in einem Einkaufszentrum betriebenen ­Restaurants zurück, weil eine gleichfalls im Einkaufszentrum gelegene Veranstaltungshalle wegen einer Nutzungsuntersagungsverfügung nicht betrieben werden darf, begründet dies keinen Mangel der Mietsache. Betreiben andere Mieter ihren Veranstaltungsbetrieb nicht, wirkt sich das nicht unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts aus. Betroffen ist allenfalls der mit dem darin betriebenen Gewerbe erzielbaren Gewinn.

Diese Feststellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Die Richter machten deutlich, dass es auch keine zusicherungsfähige Eigenschaft der Mietsache ist, ob ein Restaurant durch Gäste einer Veranstaltungshalle frequentiert wird. Ob und in welchem Umfang potenzielle Gäste durch die Attraktivität eines Einkaufszentrums angezogen werden und damit letztlich zu einem wirtschaftlichen Erfolg des in den Mieträumen betriebenen Gewerbes beitragen, beurteilt sich nach Umständen, die außerhalb des Mietobjektes liegen und ihre Ursache nicht in seiner Beschaffenheit haben.

Ansprüche aus den Regelungen über die Störung der Geschäftsgrundlage kommen nicht in Betracht, wenn sich Erwartungen oder Umstände geändert haben, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Vertragsparteien fallen sollen. Das Risiko, mit einem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können, gehört aber zum allgemeinen unternehmerischen Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko. Das liegt grundsätzlich beim Mieter.

Die Entscheidung ist rechtskräftig. Der Bundesgerichtshof hat die Nichtzulassungsbeschwerde des Mieters zurückgewiesen (11.3.2015, XII ZR 73/14) (Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 5.6.2014, 24 U 159/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Untermietverhältnis: Wer Vorauszahlungen erhält muss auch abrechnen

geldHat ein Untermieter monatliche Vorauszahlungen an den Hauptmieter zu entrichten, ist der Hauptmieter auch verpflichtet, eine eigene Abrechnung über die Nebenkosten zu erstellen. Ein einfaches Durchreichen der Hauptvermieterabrechnung ohne jegliche Anmerkungen ist grundsätzlich unzulässig.

So entschied es das Amtsgericht Lichtenberg. Der Richter gab dem Hauptmieter aber einen praktischen Tipp an die Hand. Er könne sich im Untermietverhältnis die Abrechnung des Hauptvermieters zu eigen machen. Allerdings müsse er, wenn sich die Vorauszahlungen des Untermieters an den Untervermieter von denen des Hauptmieters an den Hauptvermieter unterscheiden, die Vorauszahlungen des Untermieters zwingend aufgreifen (Quelle: AG Lichtenberg, Urteil vom 24.6.2015, 2 C 381/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Unwirksamer Eigentümerbeschluss, die Haustür nachts zu verschließen

Architecture plan house isolated on whiteDer Eigentümerbeschluss, nachts die Haustür zu verschließen, ist wegen des dadurch versperrten Fluchtwegs problematisch. Er entspricht daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

So entschied es das Landgericht (LG) Frankfurt a.M. im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte beschlossen, dass die Haustür in den Nachtstunden abgeschlossen werden müsse. Gegen diesen Beschluss hatte sich einer der Wohnungseigentümer gewandt.

Zu Recht, entschied das LG. Der Beschluss sei nämlich unwirksam. Er widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Abschließen der Haustür könne dazu führen, dass die Bewohner unnötigen Gefahren ausgesetzt werden. Ohne Schlüssel könnten sie das Haus im Notfall nicht verlassen. Gerade bei einem Brand sei die Aufregung groß. Dann müsse damit gerechnet werden, dass der Schlüssel nicht mitgenommen werde oder nicht griffbereit sei. Der Schutz von Leben und Gesundheit aller Mieter sei höher zu bewerten als das Sicherheitsinteresse einzelner Wohnungseigentümer, die Furcht vor einem unbefugten Betreten Fremder hätten.

Hinweis: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte sich mit dem Einbau einer Fluchttür befassen sollen. Eine solche Tür kann verschlossen werden, sodass von außen niemand hereinkommen kann. Innen ist sie jederzeit auch ohne Schlüssel zu öffnen. Damit wäre den Interessen aller gedient (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 12.5.2015, 2-13 S 127/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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