Keine Baugenehmigung: Eilantrag gegen Nutzungsverbot von Wohn- und Zirkuswagen erfolglos

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Der Hessische Verwaltungsgerichtshof (VGH) hat die Beschwerde eines Antragstellers gegen eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Kassel zurückgewiesen, die ihm die Nutzung von Wohn- und Zirkuswagen zu Wohn- und Aufenthaltszwecken untersagt hatte.

Das war geschehen

Der Antragsteller wandte sich gegen eine verfügte Nutzungsuntersagung der Stadt Kassel (Antragsgegnerin), mit der diese ihm unter anderem die Nutzung sämtlicher Wohn- und Zirkuswagen zu Wohn- und Aufenthaltszwecken auf seinem Grundstück sowie die Nutzung des Grundstücks zur Vermietung als Stell- bzw. Lagerplatz für bauliche Anlagen anderer Personen untersagt und diesbezüglich die sofortige Vollziehung der Entscheidung angeordnet hatte. Bereits zuvor – im Mai 2022 – hatte die Stadt einen Antrag des Antragstellers auf Erteilung einer Baugenehmigung für die auf seinem Grundstück befindlichen Bauwagen abgelehnt. Gegen diese Ablehnung der Baugenehmigung ist ein Klageverfahren vor dem VG Kassel anhängig.

Widerspruch und Klage gegen Nutzungsuntersagung

Gegen die Nutzungsuntersagung der Antragsgegnerin hatte der Antragsteller Widerspruch eingelegt und einen Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz bei dem VG Kassel gestellt. Das VG hatte daraufhin den Antrag abgelehnt.

So entschied der Verwaltungsgerichtshof

Der VGH hat die Entscheidung des VG bestätigt und die Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt, es sei rechtlich unerheblich, dass die Stadt Kassel bereits seit einigen Jahren Kenntnis von den ohne Baugenehmigung errichteten Bauwagen habe. Auch seien keine Ermessensfehler der Stadt erkennbar.

Fehlende Genehmigung führt zu Nutzungsverbot

Werde eine bauliche Anlage ohne notwendige Baugenehmigung errichtet, sei in der Regel ein Nutzungsverbot auszusprechen. Zu Recht sei das VG davon ausgegangen, dass kein Ausnahmefall vorliege, der ein ausnahmsweises Absehen von dem Erlass eines Nutzungsverbots rechtfertige.

Zügiges Einschreiten notwendig

Auch sei ein zügiges Einschreiten der Antragsgegnerin wegen der fortgesetzten Missachtung rechtlich verbindlicher Vorgaben durch den Antragsteller gerechtfertigt, um eine negative Vorbildwirkung zu vermeiden. Der Antragsteller habe im Juli 2025 das Abstellen eines weiteren Bauwagens auf seinem Grundstück ohne entsprechende Baugenehmigung zugelassen, der mittlerweile auch bewohnt werde.

Der Beschluss ist im verwaltungsgerichtlichen Instanzenzug nicht anfechtbar.

Quelle: Hessischer VGH, Beschluss vom 5.8.2025, 4 B 1315/25

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsgestaltung: Zusatzhonorare für Bauzeitverzögerung wirksam geltend gemacht

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Oft scheitern Zusatzhonorarforderungen vor Gericht. Das Landgericht (LG) Berlin sprach es jetzt zu, da der Architekt vorbildlich dokumentiert hatte.

Das war geschehen

Ein Bauherr beauftragte einen Architekten mit den Leistungsphasen 5 bis 9 der Objektplanung für die Sanierung eines Museums. Der Vertrag hatte Bauzeitverlängerungen wie folgt geregelt: „Verzögert sich die Bauzeit durch Umstände, die der Auftragnehmer nicht zu vertreten hat, wesentlich, so ist für die nachweislich erforderlichen Mehraufwendungen eine zusätzliche Vergütung zu vereinbaren.“ Zusätzlich war vereinbart, dass eine Überschreitung von bis zu 20 Prozent der festgelegten Ausführungszeit, einer maximalen Dauer von sechs Monaten, durch das Honorar abgegolten war.

Architekt dokumentierte detailliert

Nach Ablauf der Karenz forderte der Architekt per Abschlagsrechnung eine Mehrvergütung für den Verlängerungszeitraum von rund 350.000 Euro. Er legte eine detaillierte, bauablaufbezogene Ursache- und Aufwandsdokumentation vor. Ein von ihm beauftragtes sog. Parteigutachten legte zusätzlich bauablaufbezogen dar, welche Bauabschnitte durch die jeweiligen Störungen betroffen waren, wie sich diese auf die Zeitplanung auswirkten und welche konkreten Zusatzleistungen im Überwachungszeitraum erforderlich wurden.

Bauherr konnte nicht überzeugen

Der Bauherr wandte Schlechtleistungen ein, ohne einen Zusammenhang zwischen behaupteten Planungsfehlern und den Verzögerungen herzustellen.

Landgericht architektenfreundlich

Das LG gab dem Architekten Recht. Es hob hervor, dass sich die Bauzeit wesentlich verlängert hatte, die Verzögerung auf Umständen beruhte, die der Architekt nicht zu vertreten hatte, und die Mehrvergütung durch eine vertragliche Regelung gedeckt und durch Nachweise belegt war.

Entscheidend: Der Architekt hatte eine konkrete, bauablaufbezogene Darstellung der Störungen und ihrer Auswirkungen auf die Leistungserbringung vorgelegt. Infolgedessen sah das LG die Mehraufwendungen als tatsächlich angefallene zusätzliche Kosten an.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 26.6.2025, 12 O 74/22

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsvergütung: Auf Architektenhonorar für nicht erbrachte Leistungen fallen Verzugszinsen an

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Das Landgericht (LG) Koblenz hat entschieden: Architekten können für den Honorarteil, der auf nicht mehr erbrachte Leistungen entfällt, Verzugszinsen beanspruchen.

Das war geschehen

Im konkreten Fall war ein Architekturbüro mit Generalplanungsleistungen beauftragt worden. Im Zuge der Vertragsdurchführung kam es zum Streit zwischen den Parteien aufgrund angepasster Bauzeitenpläne. Der Auftraggeber kündigte den Vertrag.

Das Architekturbüro ging vor Gericht. Es verlangte nicht nur Honorar für erbrachte und nicht mehr erbrachte Leistungen, sondern machte auch Verzugszinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz geltend, auch bezogen auf den Honoraranteil für nicht erbrachte Leistungen.

Landgericht architektenfreundlich

Das LG sprach dem Büro die Verzugszinsen zu. Es kam zum Ergebnis, dass die Kündigungsvergütung für nicht erbrachte Leistungen als Entgelt i. S. d. Bürgerlichen Gesetzbuchs (hier: § 288 Abs. 2 BGB) anzusehen sei. Dies ergebe sich aus einer systematischen Auslegung der jüngsten Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH). Dort hatte der EuGH die Kündigungsvergütung für nicht erbrachte Leistungen als Entgelt und damit als umsatzsteuerpflichtig qualifiziert.

Quelle: LG Koblenz, Urteil vom 11.7.2025, 8 O 119/23

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Neues zum Kopplungsverbot

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Lange war es ruhig um das sog. Kopplungsverbot. Jetzt hat das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg einen solchen Fall entschieden. Dieses stellt klar: Tritt ein Architekt wie ein Bauträger auf, findet das Kopplungsverbot Anwendung. Der Vertrag ist – wie hier entschieden – nichtig.

Das besagt das Kopplungsverbot

Das Kopplungsverbot im Architektenrecht verbietet es, den Erwerb eines Grundstücks mit der Pflicht zu verbinden, einen bestimmten Architekten oder Ingenieur damit zu beauftragen, ein Bauwerk zu planen oder auszuführen. So soll der freie Wettbewerb unter Architekten geschützt werden. Außerdem soll so verhindert werden, dass sich Einzelne durch die Verknüpfung von Grundstückserwerb und Architektenleistung eine monopolartige Stellung verschaffen.

Bauherren werden geschützt

Das Verbot richtet sich gegen jede, mit dem Erwerb eines Grundstücks zusammenhängende Bindung, die den Wettbewerb von Ingenieuren und Architekten beeinträchtigt. Die Vorschrift soll der Gefahr entgegenwirken, dass ein Architekt oder Ingenieur sich bei knapp gewordenem Baugrund dadurch Wettbewerbsvorteile verschafft, dass er ein Grundstück an der Hand hat.

Geschützt wird die Entschließungsfreiheit des Bauherrn, durch den Kauf eines Grundstücks, auf dem gebaut werden soll, nicht an einen bestimmten Architekten oder Ingenieur gebunden zu sein.

Quelle: OLG Nürnberg, Beschluss vom 8.5.2025, 6 U 1787/24

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Architektenrecht: Verstoß gegen Fortbildungspflicht kann Kammerausschluss bedeuten

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In Architekten- und Ingenieurkammern, in denen die Fortbildung eine Berufspflicht ist und kontrolliert wird, kann das Nichtvorweisen entsprechender Fortbildungspunkte zum Ausschluss aus der jeweiligen Kammer führen. Das hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen klargestellt.

Fortbildungspflicht nicht erfüllt – zunächst Verweis und Geldbuße

Ein Mitglied der Ingenieurkammer-Bau NRW hatte in einem Jahr seine Fortbildungspflicht nicht erfüllt. Er hatte deshalb einen Verweis erhalten und musste eine Geldbuße zahlen.

Erneuter Pflichtverstoß: Kammerausschluss

Drei und sechs Jahr später geschah das Gleiche. Weil der Ingenieur auch bei der nächsten Stichprobe erneut keine Teilnahmebescheinigungen für anerkannte Fortbildungsveranstaltungen vorlegen konnte, schloss ihn das Berufsgericht aus der Kammer aus.

Oberverwaltungsgericht bestätigt Kammerausschluss

Die Klage dagegen wies das OVG ab. Der Ausschluss sei die angemessene berufsgerichtliche Maßnahme, auch wenn es sich um die schärfste berufsgerichtliche Sanktion handele. Die nochmalige Festsetzung einer Geldbuße als mildere Maßnahme komme nicht in Betracht.

Quelle: OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 19.8.2025, 39 A 834/24

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Bundesverwaltungsgericht: Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch: Begriff des „Dritten“

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Verkauft eine Kommanditgesellschaft ein Grundstück an eine andere Kommanditgesellschaft, ist dies auch dann ein Kaufvertrag mit einem Dritten im Sinne des Baugesetzbuchs (hier: § 28 Abs. 2 S. 2 BauGB in Verbindung mit § 463 BGB), wenn es sich auf Verkäufer- und Käuferseite jeweils um Einpersonen-GmbH & Co. KGs mit demselben alleinigen Anteilsinhaber handelt. Das hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) in zwei Parallelverfahren entschieden.

Das war geschehen

Die Klägerinnen, verschiedene GmbH & Co. KGs, wenden sich gegen die Ausübung von Vorkaufsrechten nach § 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB. Mit notariellen Kaufverträgen von Mai 2021 veräußerten sie Grundstücke an zuvor neu gegründete GmbH & Co. KGs, hinter denen jeweils dieselbe natürliche Person steht, wie auf Verkäuferseite.

Mit Bescheiden von Juli 2021 übte die Beklagte das Vorkaufsrecht aus, in einem Fall zugunsten der beigeladenen stadteigenen Entwicklungsgesellschaft. Im anderen Verfahren gab die Erstkäuferin (Klägerin zu 2) eine Abwendungserklärung ab.

Klagen zunächst erfolgreich

Die Klagen waren erfolgreich. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) hat die Berufungen zurückgewiesen. Das Verwaltungsgericht (VG) habe zu Recht angenommen, dass es an dem für ein Vorkaufsrecht erforderlichen Kaufvertrag mit einem Dritten im Sinne von § 463 BGB fehle. Der Begriff des Dritten müsse einschränkend ausgelegt werden. Bei wirtschaftlicher Betrachtung sei hier nur eine Vermögensverschiebung innerhalb der Vermögenssphäre derselben natürlichen Personen erfolgt.

So sah es das Bundesverwaltungsgericht

Das BVerwG hat die angefochtenen Urteile aufgehoben und die Sachen zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das OVG zurückverwiesen. Die Grundstückskaufverträge sind Verträge mit einem Dritten.

Gesellschaftsrechtlich sind die Kommanditgesellschaften auf Verkäufer- und Käuferseite trotz des Umstands, dass hinter ihnen jeweils dieselbe natürliche Person steht, selbstständige Rechtsträger. Eine wirtschaftliche Betrachtung auf Gesellschafterebene ist weder nach Sinn und Zweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts noch verfassungsrechtlich geboten. Die Klägerinnen haben sich aus eigenem Entschluss für diese Form der Grundstücksübertragung entschieden.

Das BVerwG konnte mangels ausreichender Tatsachenfeststellungen nicht abschließend entscheiden, ob die Vorkaufsrechte im Übrigen rechtmäßig ausgeübt wurden. Das erfordert die Zurückverweisung an die Vorinstanz.

Quelle: BVerwG, Urteil vom 17.6.2025, 4 C 4.24, PM 46/25

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Abhängige Beschäftigung: Einfache Arbeiten auf dem Bau sind keine selbstständige Tätigkeit

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Bauarbeiter, die auf Baustellen einfache Arbeiten verrichten, einen festen Stundenlohn erhalten und am Markt nicht erkennbar unternehmerisch auftreten, sind regelmäßig abhängig Beschäftigte, für die die Baufirmen Sozialversicherungsbeiträge entrichten müssen. Dies entschied in drei Urteilen das Hessische Landessozialgericht (LSG).

Baufirmen müssen Sozialversicherungsbeiträge nachzahlen

Die Deutsche Rentenversicherung entschied in mehreren Fällen, dass Bauarbeiter abhängig beschäftigt sind. In zwei Fällen forderte sie nach entsprechenden Betriebsprüfungen von den im Rhein-Main-Gebiet ansässigen Baufirmen Sozialversicherungsbeiträge in fünfstelliger Höhe. In einem weiteren Verfahren hatte sie zunächst über den Antrag auf Statusfeststellung zu entscheiden.

Weder schriftliche Verträge noch eigene Werkzeuge

In diesen Fällen hatten angeblich selbstständige Werkunternehmer auf Baustellen der jeweils klagenden Baufirma gearbeitet. Bei diesen Bauarbeitern handelte es sich um ausländische Staatsangehörige mit allenfalls geringen Deutschkenntnissen. Sie erledigten Abbrucharbeiten, Maurertätigkeiten und Pflasterarbeiten, sanierten Bäder oder arbeiteten im Trockenbau. Schriftliche Verträge oder Auftragsbestätigungen gab es nicht. Die Abrechnungen erfolgten auf Basis der aufgeschriebenen Stunden bei einem Stundenlohn zwischen 10 und 15 Euro. Die Materialien und Werkzeuge wurden bis auf Kleinwerkzeuge von den jeweiligen Baufirmen gestellt.

Scheinselbstständige statt Werkunternehmer

Das LSG folgte der Einschätzung der Rentenversicherung. In allen drei Verfahren liege Scheinselbständigkeit vor.

Bei einfachen, typischen Arbeitnehmerverrichtungen, die der Beschäftigte im Wesentlichen ohne den Einsatz eigener Betriebsmittel im Einwirkungsbereich des Beschäftigenden ausübe, spreche die Vermutung für ein weisungsgebundenes Beschäftigungsverhältnis. Die betroffenen Bauarbeiter seien jeweils in den Betrieb der klagenden Baufirma eingegliedert gewesen und hätten einfache Bauarbeiten getätigt, wie sie typischerweise abhängig Beschäftigte verrichteten.

Kein unternehmerisches Auftreten

Werkvertragstypische Vereinbarungen einer unternehmerischen Leistung hätten nicht festgestellt werden können. Zudem seien die angeblichen „Werkunternehmer“ schon aufgrund ihrer geringen Deutschkenntnisse zu einem unternehmerischen Auftreten am Markt nicht in der Lage gewesen.

Zwischen den Baufirmen und den Bauarbeitern getroffene Vereinbarungen über eine (angeblich) selbstständige Tätigkeit seien nicht relevant und könnten die gesetzlich angeordnete Sozialversicherungspflicht nicht ausschließen.

Quelle: Hessisches LSG, Urteil vom 3.4.2025, L 8 BA 4/22, L 8 BA 62/22 und L 8 BA 64/21

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Gesamtvergabe: Planung und Bau von Feuerwehrhäusern

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Derzeit wird diskutiert, ob nicht mehr öffentliche Aufträge als Gesamtlos (Planung und Bau) vergeben werden sollen. In diesen Kontext passt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Rostock.

Das Land Mecklenburg-Vorpommern möchte die Städte und Gemeinden des Landes beim Bau von Feuerwehrhäusern für Freiwillige Feuerwehren unterstützen. Es sollen hierfür Totalunternehmerleistungen für die Planung und den Bau von Feuerwehrhäusern für Freiwillige Feuerwehren im Land Mecklenburg-Vorpommern vergeben werden.

Ein Planungsbüro klagte und gewann vor dem OLG. Fachlos- und Gesamtvergabe, so das OLG, stehen in einem Regel-/Ausnahmeverhältnis. Eine Zusammenfassung von Fachlosen setzt voraus, dass die für eine zusammenfassende Vergabe sprechenden technischen und wirtschaftlichen Gründe nach umfassender Abwägung überwiegen. Das ist für das OLG im Feuerwehrhausbau nicht gegeben.

Das OLG gab dem Auslober auf, das Vergabeverfahren bei fortbestehender Beschaffungsabsicht in den Stand vor der Auftragsbekanntmachung zurückzuversetzen und unter Beachtung der Rechtsauffassung der Vergabekammer neu bekannt zu machen.

Quelle: OLG Rostock, Beschluss vom 10.1.2025, 17 Verg 4/24

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Baunutzungsverordnung: Wohnnutzung und Spielhalle

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Bei einer mehr als unerheblichen Wohnnutzung in der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks scheidet die Annahme eines faktischen Kerngebiets aus, also als Gebiet, das vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dient. Das hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) entschieden.

Stadt versagte Nutzung eines Gebäudes als Spielhalle

Die Klägerin begehrt einen Bauvorbescheid für die Nutzung eines Geschäftsgebäudes in der Innenstadt der Beklagten als Spielhalle. Die Beklagte lehnte den Antrag ab, der Widerspruch blieb erfolglos.

Verwaltungsgericht und Oberverwaltungsgericht sahen das anders

Das Verwaltungsgericht (VG) gab der Klage statt. Die Berufung der Beklagten wies das Oberverwaltungsgericht (OVG) zurück. Das Vorhaben sei als Vergnügungsstätte zulässig. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche einem Kerngebiet i. S. d. Baunutzungverordnung (hier: § 7 BauNVO). Die nicht unerhebliche, aber noch untergeordnete Wohnnutzung in der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks stehe dieser Einordnung nicht entgegen, obwohl sie im vorhandenen Umfang nur aufgrund von Festsetzungen in einem Bebauungsplan zulässig wäre.

Bundesverwaltungsgericht rügte mangelnde Tatsachenfeststellung

Das BVerwG hat das Urteil aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen. Die Auffassung des OVG, dass ein faktisches Kerngebiet auch bei einer nicht unerheblichen Wohnnutzung vorliegt, steht mit der Regelungssystematik der Baunutzungsverordnung nicht in Einklang. Die Verweisung in § 34 Abs. 2 Halbs. 1 BauGB auf die §§ 2 ff. BauNVO findet dort eine Grenze, wo die Baunutzungsverordnung eine planerische Entscheidung der Gemeinde vorsieht. Der Verordnungsgeber hat die Entscheidung darüber, ob die sonstige Wohnnutzung in einem Kerngebiet über Ausnahmen hinausgehen darf, der Gemeinde überlassen. Ihr Spielraum darf bei der Einordnung als faktisches Kerngebiet nicht übergangen werden. Mangels hinreichender Tatsachenfeststellungen konnte das BVerwG nicht abschließend entscheiden.

Quelle: BVerwG, Urteil vom 20.5.2025, 4 C 2.24

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Gebäudeenergiegesetz: Fenstereinbau: Schadenersatz durch Energieberatungsfirma wegen Falschberatung

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Das Landgericht (LG) Berlin II hat eine Energieberatungsfirma zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von rund 6.000 Euro wegen einer Falschberatung verurteilt. Aufgrund der Falschberatung habe der Kläger – ein Verbraucher – Fenster und Dachfenster mit zu hohen Wärmedurchgangskoeffizienten einbauen lassen, die daher nicht förderfähig seien.

Förderleistungen beantragt – Bundesamt lehnt ab

Der Kläger hatte die Beklagte mit der Energieberatung für die energetische Sanierung seines Einfamilienhauses beauftragt. In Zusammenarbeit mit der Beklagten beantragte er beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle Förderleistungen gemäß der Richtlinie der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG-Richtlinie) und erhielt einen entsprechenden Zuwendungsbescheid. Anschließend holte er Angebote für die Sanierungsmaßnahmen ein und schickte sie der Beklagten, die diese nicht beanstandete.

Für den Verwendungsnachweis der Fördermittel gab der Kläger in Absprache mit der Beklagten die Wärmedurchgangskoeffizienten an, die mit den verbauten Dämmmaterialien an der Gebäudehülle erreicht werden konnten – für das Dach und die Geschossdecke einen Koeffizienten von 0,2, für die Fenster von 1,1 und für die Dachflächenfenster von 1,3. Das Bundesamt teilte dem Kläger daraufhin mit, dass die technischen Mindestanforderungen bei der Sanierung nicht erreicht seien und hob den Förderbescheid teilweise auf. Die BEG-Richtlinie fordert Koeffizienten an Dachgebilden von 0,14 und an Fenstern von 0,95 bzw. 1,0 bei Dachflächenfenstern.

Energieberater muss Förderleistung zahlen

Das Gericht sprach dem Kläger nun Schadenersatz in Höhe der eigentlich zu gewährenden Förderungssumme zu. Die Beklagte habe ihre Pflicht zur fachlich zutreffenden Beratung verletzt. Sie hätte insbesondere die vom Kläger vorgelegten Angebote auf ihre Förderungsfähigkeit prüfen müssen.

Der Verweis der Beklagten, der Kläger hätte sich selbst über die förderungsrelevanten Wärmedurchgangskoeffizienten informieren können, führe ihr Leistungsangebot ad absurdum. Es sei gerade ihre Hauptleistungspflicht, einen Verbraucher und Laien über die Richtlinien und Richtwerte fachlich zu beraten. Darüber hinaus habe die Beklagte den Kläger falsch beraten, weil sie selbst von falschen Werten ausgegangen sei. Rechtsirrig habe sie in E-Mails an den Kläger auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und nicht auf die Werte der BEG-Richtlinie verwiesen. Die Beratung sei auch deshalb unzureichend und fehlerhaft gewesen.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 18.2.2025, 30 O 197/23

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