Schlagwortarchiv für: WEG

WEG: Nachträglich eingebautes Whirlpool kann untersagt werden

Stellt ein Wohnungseigentümer auf seiner Terrasse ein Whirlpool auf, kann ihm dies von der Wohnungseigentümergemeinschaft untersagt werden.

So entschied das Amtsgericht (AG) Reutlingen in einem entsprechenden Fall. Die Entscheidung stützt sich darauf, dass es sich bei dem aufgestellten Whirlpool um eine bauliche Veränderung handelt, von der lästige Immissionen wie z.B. Lärm und Vibration ausgehen. Eine derartige bauliche Veränderung erfordere aber die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Im vorliegenden Fall könne auch davon ausgegangen werden, dass die anderen Wohnungseigentümer über das normale Maß hinaus beeinträchtigt würden. Ein verständiger Durchschnittsmensch empfinde die durch den Whirlpool ausgelöste Beeinträchtigung als lästig und nicht mehr hinnehmbar (AG Reutlingen, 9 C 1190/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Kein Zurückhalten von Wohngeldern bei fehlender Jahresabrechnung

Ein Wohnungseigentümer kann seine Verpflichtung zur Zahlung der im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Wohngelder nicht unter Hinweis auf eine fehlende Jahresabrechnung zurückhalten. Es fehlt an der nötigen Gegenseitigkeit der Forderungen.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter wiesen darauf hin, dass der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung sich gegen den Verwalter richte. Die Wohngelder seien dagegen an die WEG zu zahlen (BGH, V ZR 171/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Rechte und Pflichten des werdenden Wohnungseigentümers

Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der WEG abschließt, hat eine gesicherte Erwerbsposition erlangt, wenn ein wirksamer Erwerbsvertrag vorliegt, eine Auflassungsvormerkung eingetragen und der Besitz auf den Erwerber übergegangen ist. Er ist dann „werdender Wohnungseigentümer“ mit der Folge, dass er einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben kann, andererseits aber die Kosten und Lasten tragen muss.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Streitfall. Die Richter machten deutlich, dass die Rechtsposition des werdenden Erwerbers nicht mit Entstehen der endgültigen WEG durch Eintragung eines anderen Erwerbers in das Grundbuch ende. Es schade auch nicht, wenn der werdende Wohnungseigentümer den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der WEG erlange. Im Hinblick auf die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten trete der werdende Wohnungseigentümer an die Stelle des im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Veräußerers. Dieser hafte aber nicht gesamtschuldnerisch neben dem Erwerber (BGH, V ZR 196/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG-Sondernutzungsrecht: Stellplatzberechtigung für nur einen Miteigentümer der Wohnung

Ein Sondernutzungsrecht (hier an einem Stellplatz innerhalb einer im Sondereigentum stehenden Duplexgarage) kann auch einem von mehreren Miteigentümern einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit übertragen werden.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass Sondernutzungsrechte nicht nur einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit insgesamt zugeordnet werden könnten. Vielmehr sei es möglich, sie auch einem Miteigentumsanteil an dieser zuzuordnen. Etwaige grundbuchtechnische Schwierigkeiten können dem nicht entgegengehalten werden, weil das Grundbuchverfahrensrecht dienende Funktion hat (BGH, V ZB 279/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit darf nicht fortgeführt werden

Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit in einer Eigentumswohnung darf nach bestandskräftigem Untersagungsbeschluss nicht fortgeführt werden.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits zwischen einer WEG und einem Wohnungseigentümer vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Der Wohnungseigentümer hatte eine Mieterin, die in der Wohnung eine Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder betreibt. Auf die Klage der WEG war der Wohnungseigentümer vom Landgericht verurteilt worden, die Nutzung der Wohnung als Kindertagespflegestelle zu unterlassen. Seine Revision hatte keinen Erfolg.

Der BGH machte deutlich, dass der Unterlassungsanspruch bereits daraus folge, dass dem Wohnungseigentümer die Ausübung der Tagesmuttertätigkeit seiner Mieterin durch einen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss der Wohnungseigentümer untersagt worden sei. Dieser Beschluss sei nicht angefochten worden. Er sei daher für den Wohnungseigentümer verbindlich. Die Richter verwiesen zudem darauf, dass der Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder die „Ausübung eines Gewerbes oder Berufs in der Wohnung“ im Sinne der Teilungserklärung darstelle. Sie erfordere daher die Zustimmung des Verwalters oder einer ¾-Mehrheit der hierüber abstimmenden Wohnungseigentümer. Zwar würde zum Wohnen auch die Möglichkeit gehören, in der Familie neben den eigenen Kindern fremde Kinder zu betreuen. Das sei etwa bei regelmäßigen Besuchen von Freunden der Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe der Fall. Hiervon zu unterscheiden sei jedoch die Nutzung der Wohnung zur (werk-)täglichen Erbringung von Betreuungsdienstleistungen gegenüber Dritten. Hier stehe der Erwerbscharakter im Vordergrund. Eine solche teilgewerbliche Nutzung der Wohnung werde vom Wohnzweck nicht mehr getragen.

Hinweis: Dem Wohnungseigentümer bleibt es aber unbenommen, bei der Verwalterin oder der WEG einen entsprechenden Antrag auf Genehmigung zu stellen. Über diesen wäre unter Berücksichtigung der tatsächlichen konkreten Gegebenheiten innerhalb der Wohnungseigentumsanlage zu entscheiden. Solange eine erforderliche Zustimmung aber nicht vorliege, dürfe die Tagesmuttertätigkeit aufgrund des bestandskräftigen Untersagungsbeschlusses nicht fortgesetzt werden (BGH, V ZR 204/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Beschlusskompetenz für Sanierungsplan und Winterdienst

Einzelne Wohnungseigentümer können nur durch Vereinbarung und nicht durch Mehrheitsbeschluss zu einer turnusmäßigen Übernahme der Räum- und Streupflicht verpflichtet werden.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass zur Übertragung der Räum- und Streupflicht die Beschlusskompetenz fehle. Die Regelung gehe über das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer hinaus. Die Pflicht sei nicht nur auf das Gemeinschaftseigentum bezogen. Vielmehr betreffe sie auch die Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten. Zudem obliege die Verkehrssicherungspflicht nicht dem einzelnen Wohnungs-eigentümer, sondern dem Verband (BGH, V ZR 161/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Verjährungsbeginn für Mängel an der Balkontürschwelle

Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum können auch in Teilen abgenommen werden, was für den Beginn der werkvertraglichen Verjährungsfrist relevant ist.

Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe. Danach sind Loggien- oder Balkontüren stets Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig. Dazu gehören auch die Bestandteile der Balkontüren, die diesen funktional zuzuordnen sind (hier: Türschwellen). Etwaige Mängel hieran betreffen mithin nicht das Sondereigentum, sodass die Verjährungsfrist auch nicht bereits mit der förmlichen Übergabe des Sondereigentums zu laufen beginnt (OLG Karlsruhe, 4 U 160/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Richtige Abrechnung der Heizkosten gegenüber den Wohnungseigentümern

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umlegen.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall zweier Wohnungseigentümer, die sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters gewendet hatten. Der Verwalter hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen.

Der BGH entschied, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufgenommen werden müssen. Der Verwalter habe nämlich eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein müsse. Diesen Anforderungen genüge die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweise. Bei den Einzelabrechnungen seien hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten. Diese schreibe eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Daher seien für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung müsse der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern. Im konkreten Fall habe daher zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Das gelte aber nicht für die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde gelegt haben. Diese müssten neu erstellt werden (BGH, V ZR 251/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Ganztägige Kinderbetreuung in vermietetem Wohnungseigentum ist unzumutbar

Wollen Mieter einer Eigentumswohnung ein Gewerbe oder ihren Beruf in der Wohnung ausüben, kann der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage seine Zustimmung hierzu verweigern.

Das zeigt eine Entscheidung des Landgerichts (LG) Köln. Die Richter wiesen allerdings darauf hin, dass die Zustimmungsverweigerung voraussetze, dass anderenfalls die anderen Wohnungseigentümer oder -mieter unzumutbar beeinträchtigt oder gestört würden. Gleiches gelte, wenn der Charakter des Hauses beeinträchtigt werde. Diese Voraussetzung sei in dem betreffenden Fall erfüllt gewesen. Die Mieterin wollte eine ganztägige Kinderbetreuung in der Wohnung einrichten. In diesem Fall sei die Zustimmungsverweigerung des Verwalters rechtmäßig erfolgt (LG Köln, 29 S 285/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Vor Beschlussfassung müssen alle Entscheidungskriterien vorgelegt werden

Vor einer Beschlussfassung über eine konkrete Modernisierungsmaßnahme sind den Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Informationen über die für sie wesentlichen Entscheidungskriterien mitzuteilen. Geschieht dies nicht, sind gefasste Beschlüsse ungültig.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht (AG) München. Geklagt hatte ein Wohnungseigentümer, der sich durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in seinen Rechte beeinträchtigt sah. Diese hatte zunächst den Beschluss gefasst, dass grundsätzlich Maßnahmen an der Außendämmung und an den Fenstern sowie eine Keller- und Dachdämmung durchgeführt werden sollten. Als die Maßnahmen zur Dämmung der Fenster konkreter wurden, wurde eine Kostenaufstellung vorgelegt. Schließlich wurde die Ausführung der Arbeiten mehrheitlich beschlossen, wobei allerdings Art und Umfang der Arbeiten erst nach einem Ortstermin endgültig festgelegt werden sollte. Der Kläger wies in der Versammlung darauf hin, dass sich durch die Maßnahmen die ursprüngliche Fenstergröße und das Raumvolumen im Gaubenbereich verändern würden. Als trotzdem der Beschluss gefasst wurde, erhob er Klage und beantragte die Ungültigerklärung des Beschlusses. Außerdem wollte er festgestellt haben, dass auch die vorherigen Beschlüsse nicht zur Durchführung der Arbeiten berechtigten. Schließlich – so der Kläger – seien die Eigentümer über die Folgen der Sanierungsmaßnahmen an den Fenstern nicht ausreichend aufgeklärt worden.

Der zuständige Richter beim AG gab ihm recht. Den Eigentümern seien vor der Beschlussfassung die Informationen über die für sie wesentlichen Entscheidungskriterien mitzuteilen gewesen. Dies sei nicht geschehen. Die Dachgeschosswohnungen würden durch die beabsichtigte Innendämmung kleiner und erheblich dunkler. Das Raumvolumen verringere sich ebenso wie die Fensterfläche und der Lichteinfall. Eine Wohnung, die an Volumen verliere, verliere auch an Marktwert. Der Eigentümer müsse daher Gelegenheit haben, diese Nachteile mit dem Zuwachs an Heizkosteneinsparung und Umweltschutz abzuwägen. Er müsse auch die Chance haben, zu überlegen, ob nicht auch andere Maßnahmen, z.B. eine Außendämmung möglich wären. Da den Eigentümern diese Abwägung nicht ermöglicht wurde, seien alle gefassten Beschlüsse unwirksam (AG München, 485 C 28220/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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