Befristung: Ergänzende Vertragsauslegung bei unwirksamer Befristung des Mietvertrags

Urteil BundesgerichtshofFür die Dauer einer unwirksamen Befristung ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der ab dem 1.11.04 eine Wohnung gemietet hatte. Der Vertrag enthielt folgende Bestimmung: „Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.04 und endet am 31.10.11, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“ Mit Schreiben vom 28.2.11 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.8.11. Ihrer Räumungsklage wurde in den Vorinstanzen aufgrund der Eigenbedarfskündigung stattgegeben.

Die Revision des Mieters hatte beim BGH Erfolg. Die Richter verwiesen zunächst darauf, dass vorliegend die Befristung des Mietvertrags unwirksam sei. Die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB würden nicht vorliegen. Daher gelte der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Weitergehend machten die Richter deutlich, dass die dadurch im Vertrag entstandene Lücke durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen sei. Dabei sei zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden könne, sei ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen. Die während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Vermieterin vom 28.2.11 sei daher unwirksam (BGH, VIII ZR 388/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Arbeitsentgelt: Fahrzeiten nach Arbeitsantritt müssen bezahlt werden

Arbeitsvertrag in deutscher SpracheWird in einem Arbeitsvertrag vereinbart, dass nach Arbeitsantritt geleistete Fahrzeiten nicht vergütet werden, wird der Arbeitnehmer hierdurch unangemessen benachteiligt.

Das machte das Landesarbeitsgericht (LAG) Rheinland-Pfalz deutlich. Die Richter erläuterten, dass grundsätzlich der Arbeitgeber das Betriebs- und Wirtschaftsrisiko tragen müsse. Er könne dies nicht einfach so auf die Arbeitnehmer abwälzen. Daher seien vertragliche Bestimmungen, die diese Risiken auf den Arbeitnehmer verschieben, üblicherweise unzulässig. Der Arbeitnehmer könne hier also eine Vergütung verlangen (LAG Rheinland-Pfalz, 5 Sa 87/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Mängelbeseitigung bei Energiemehrverbrauch von 1,5 % ist unverhältnismäßig

BaustelleDie Kosten für die Beseitigung eines Werkmangels sind unverhältnismäßig, wenn der mit der Beseitigung des Mangels erzielte Erfolg bei Abwägung aller Umstände des Einzelfalls in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des dafür geltend gemachten Geldaufwands steht.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter sahen die Voraussetzungen als erfüllt an, wenn ein eingebauter Niedrigtemperatur-Kessel im Verhältnis zu der vertraglich vorgesehenen Brennwertheizanlage zu einem Energiemehrverbrauch von 1,5 Prozent führt (BGH, VII ZR 231/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ordnungswidrigkeit: OLG Hamm verschärft Grenzen für bußgeldpflichtiges „Drängeln“

Polizei KontrolleEine Unterschreitung des im Straßenverkehr vorgeschriebenen Sicherheitsabstands kann mit einem Bußgeld geahndet werden, wenn die vorwerfbare Dauer der Unterschreitung mindestens drei Sekunden oder die Strecke der vorwerfbaren Unterschreitung mindestens 140 m beträgt.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden und damit die erstinstanzliche Entscheidung des Amtsgerichts Unna bestätigt. Der 57 Jahre alte Betroffene befuhr mit einem Pkw die BAB 1 in Fahrtrichtung Bremen. Bei einer Verkehrsüberwachung stellte die Polizei fest, dass er mit einer Geschwindigkeit von 131 km/h über eine Strecke von 123 m lediglich einen Abstand von 26 m zum vorausfahrenden Fahrzeug einhielt. Aufgrund dieser Fahrweise verurteilte das Amtsgericht Unna den Betroffenen wegen fahrlässiger Unterschreitung des erforderlichen Sicherheitsabstands zu einer Geldbuße von 180 EUR.

Die Richter am OLG bestätigten nun die Verurteilung des Betroffenen. Ein Abstandsverstoß könne nach der Rechtsprechung geahndet werden, wenn die vorwerfbare Abstandsunterschreitung nicht nur ganz vorübergehend sei. Situationen, die nur kurzzeitig zu einem zu geringen Abstand führten wie z.B. das plötzliche Abbremsen oder ein abstandsverkürzender Spurwechsel eines vorausfahrenden Fahrzeugs, seien keine schuldhafte Pflichtverletzung. Die Frage, wann eine Abstandsunterschreitung nicht nur vorübergehend sei, werde in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt. Nach Ansicht des OLG sei sie in erster Linie nach ihrer zeitlichen Dauer zu beantworten. Bei einer Abstandsunterschreitung von mehr als drei Sekunden liege kein kurzfristiges Versagen des Fahrzeugführers mehr vor, wenn von ihm nicht zu vertretende, abstandsverkürzende Ereignisse ausgeschlossen werden könnten. Auch unter Berücksichtigung üblicher Reaktionszeiten sei von einem Fahrzeugführer zu verlangen, dass er bei einer Abstandsunterschreitung innerhalb von drei Sekunden handele, um den Sicherheitsabstand wieder zu vergrößern. Im vorliegenden Fall habe der Betroffene das versäumt.

Um besonders schnell fahrende Fahrzeuge nicht zu privilegieren, sei es – alternativ zu einer vorwerfbaren Abstandsunterschreitung von drei Sekunden – auch ausreichend, wenn diese jedenfalls eine Strecke von 140 m ausmache. Wer 140 m in weniger als drei Sekunden zurücklege überschreite die Richtgeschwindigkeit von 130 km/h auf Autobahnen deutlich und erhöhe dadurch die Betriebsgefahr seines Fahrzeugs. Er müsse deswegen den erforderlichen Mindestabstand auch schneller wiederherstellen (OLG Hamm, 1 RBs 78/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Prozessrecht: Falsche Angaben gefährden Prozesskostenhilfe

RechtsbeistandDamit auch dem mittellosen Bürger der oft kostenintensive Weg zu den Gerichten nicht versperrt ist, greift ihm der Staat mit der sogenannten Prozesskostenhilfe unter die Arme, die eine Prozesspartei vorerst von Verfahrens- und Anwaltskosten freistellt. Voraussetzung: Der künftige Kläger oder Beklagte kann nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Kosten der Prozessführung auch unter Einsatz vorhandenen Vermögens nicht selbst aufbringen, was er anhand eines Auskunftsformulars zu seinen eigenen wirtschaftlichen Verhältnissen und denen seines Ehegatten ausführlich und wahrheitsgemäß darlegen muss. Ungemach droht dem, der sich hierbei ärmer macht als er tatsächlich ist.

So geschehen in einem vom Oberlandesgericht (OLG) Bamberg entschiedenen Fall. Der Kläger, der aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau vor Gericht zog, hatte für die 1. Instanz vor dem Landgericht auf Grundlage seiner Angaben, wonach er und seine Ehefrau über kein Grundvermögen verfügten, Prozesskostenhilfe erhalten. Als das Verfahren in die Berufung ging, begehrte er diese Form der Sozialunterstützung auch für die zweite Instanz und verwies auf seine bereits gemachten Angaben. Hellhörig wurden die Richter allerdings, als der Kläger eine Terminverlegung wegen einer beabsichtigten Flugreise für einen mehrwöchigen Aufenthalt in seinem Herkunftsland Türkei beantragte. Dies nahm der erkennende Senat zum Anlass, genauer nachzufragen, aus welchen Einkünften bzw. Vermögensreserven diese Auslandreise finanziert werden sollte und über welche Einkommensquellen bzw. welches Vermögen der Kläger und seine Ehefrau in der Türkei verfügten. Heraus kam das vage Eingeständnis, dass die Ehefrau Eigentümerin einer Wohnung „in der Türkei“ sei. Dies hatte der Kläger allerdings bislang in mehreren Erklärungen unerwähnt gelassen. Die Fragen des Gerichts zu weiterem Vermögen bzw. zu Einnahmequellen der Antragstellerseite in der Türkei wurden nicht bzw. nur ausweichend beantwortet.

Das OLG Bamberg wertete dies in Anbetracht der klaren Fragestellungen im Auskunftsformular als absichtliche Täuschung durch den anwaltlich beratenen Kläger über die tatsächlichen Vermögensverhältnisse und verweigerte ihm die begehrte Prozesskostenhilfe. Hierbei stützte es sich auf die Sanktionsnorm § 124 Nr. 2 ZPO, wonach das Gericht die Bewilligung von Prozesskostenhilfe versagen kann, wenn eine Partei absichtlich oder aus grober Nachlässigkeit unrichtige Angaben über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse gemacht hat. Denn es genüge bereits, so der Senat unter Hinweis auf höchstrichterliche Entscheidungen, dass die falschen Angaben generell geeignet erscheinen, die Entscheidung über die Prozesskostenhilfe zu beeinflussen. Dies sahen die Richter beim Verschweigen von ausländischem Grundvermögen, das nicht als Schonvermögen gilt und damit grundsätzlich zur Aufbringung von Prozesskosten eingesetzt werden muss, als gegeben an.

Nachdem der Kläger erst auf gezieltes Nachfragen des Gerichts das Auslandsvermögen seiner Ehefrau offengelegt, zudem die weitergehenden Nachfragen nicht bzw. nur ausweichend beantwortet und auch keinerlei Belege vorgelegt hatte, sah das Gericht seinen Anspruch auf Prozesskostenhilfe jedenfalls für das Berufungsverfahren als verwirkt an (OLG Bamberg, 4 U 38/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Elternunterhalt: Eine selbstgenutzte Immobilie ist nicht zu berücksichtigen

Economies pour projet immobilierDer Wert einer selbstgenutzten Immobilie bleibt bei der Bemessung des Altersvorsorgevermögens eines auf Elternunterhalt in Anspruch genommenen Unterhaltspflichtigen grundsätzlich unberücksichtigt.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Das ergebe sich nach Ansicht der Richter daraus, dass sonstiges Vermögen in einer Höhe von fünf Prozent des Jahresbruttoeinkommens vor dem Bezug der Altersversorgung regelmäßig nicht zur Zahlung von Elternunterhalt eingesetzt werden müsse. Dürfe der Schuldner des Anspruchs auf Elternunterhalt aber schon die zur eigenen Alterssicherung notwendigen Beträge zusätzlich zurücklegen, dann müssten auch die damit geschaffenen Vermögenswerte als Alterssicherung vor dem Zugriff des Unterhaltsgläubigers geschützt werden. Nur so könne der Zweck der Alterssicherung erreichen werden (BGH, XII ZB 269/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenhaftung: Arglistiges Verhalten bei nicht offenbarter Untätigkeit in der Bauüberwachung

3D plan drawingOffenbart ein mit der Bauüberwachung beauftragter Architekt bei der Abnahme des Werkes nicht, dass er keine Bauüberwachung vorgenommen hat, so verschweigt er damit arglistig einen Mangel seiner Leistung.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg. Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass dies nicht nur gelte, wenn er überhaupt keine Bauüberwachung vorgenommen hat. Vielmehr sei dies auch der Fall, wenn er nur einzelne der überwachungspflichtigen Gewerke nicht überwacht hat und dies verschweigt. Zu berücksichtigen sei allerdings, dass Voraussetzung für die Arglist das Bewusstsein des Architekten ist, dass er seine Bauüberwachungsaufgabe nicht vertragsgemäß wahrgenommen habe. Erkenne er dagegen nicht, dass ein Gewerk überwachungspflichtig ist, und unterlasse er deshalb die Aufklärung über die fehlende Überwachung, fehle dieses Bewusstsein. Nur in diesem Fall könne ihm keine Arglist vorgeworfen werden (OLG Naumburg, 1 U 91/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ehewohnung: Überlassung der Wohnung an den Ehegatten nach Auszug

Serie Mietvertrag 3Zieht der Ehegatte, der allein Mietvertragspartei ist, anlässlich der Trennung aus der Wohnung aus und überlässt sie dem anderen Ehegatten, liegt keine vertragswidrige Überlassung an einen Dritten und damit kein Kündigungsgrund vor.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Falle eines Vermieters, der in der vorbeschriebenen Situation das Mitverhältnis wegen einer unbefugten Überlassung der Mieträume an einen Dritten gekündigt hatte. Die Richter machten deutlich, dass der Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrags ist, nicht Dritter im Sinne des Gesetzes sei, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine Ehewohnung handele. Die Wohnung verliere ihren Charakter als Ehewohnung erst, wenn sie von dem Ehegatten, der sie verlassen hat, endgültig aufgegeben werde. Entscheidend sei dabei, ob die Überlassung an den anderen Ehegatten noch den aktuellen Erfordernissen in der Trennungssituation geschuldet sei, oder ob ihr schon eine endgültige Nutzungsüberlassung zugrunde liege (BGH, XII ZR 143/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Rotlichtverstoß: Umfahren der roten Ampel über ein Tankstellengelände ist zulässig

Paragraph Ampel 2Wer eine rote Ampel über einen nicht durch die Lichtzeichenanlage geschützten Bereich – hier ein Tankstellengelände – umfährt, begeht keinen Rotlichtverstoß.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall eines Mannes entschieden, dem ein Rotlichtverstoß zur Last gelegt wurde. Der Mann wollte an einer Kreuzung nach links abbiegen. Da die Ampel für ihn Rotlicht zeigte, bog er vor der Kreuzung nach links auf das Gelände einer im Eckbereich der beiden Straßen liegenden Tankstelle ab, überquerte das Tankstellengelände und verließ dies wieder an der Ausfahrt zu der anderen Straße.

Die Richter am OLG haben ihn freigesprochen. Das Umfahren einer Lichtzeichenanlage könne zwar einen Rotlichtverstoß darstellen. Das Rotlicht verbiete aber nicht, vor der Ampelanlage abzubiegen und über eine reguläre Zufahrt einen nicht durch die Lichtzeichenanlage geschützten Bereich zu befahren, etwa einen Parkplatz oder ein Tankstellengelände. Von diesem Bereich dürfe man dann auch auf den hinter der Lichtzeichenanlage gelegenen Verkehrsraum einfahren. Auch wenn dieser noch durch die Anlage geschützt sei, liege kein Rotlichtverstoß des Betroffenen vor. Das Rotlicht gelte nur für den Verkehrsteilnehmer, der es – in seiner Fahrtrichtung gesehen – vor sich habe (OLG Hamm, 1 RBs 98/13).

Hinweis: Dieser Fall ist von den Fällen abzugrenzen, in denen das Umfahren einer Ampel als Rotlichtverstoß zu ahnden ist: Das Rotlicht einer Ampelanlage ordnet ein Halten vor der Kreuzung oder Einmündung an. Es schützt den Quer- oder Einmündungsverkehr. Dieser muss sich aufgrund des für ihn angezeigten Grünlichts darauf verlassen können, dass aus der gesperrten Fahrtrichtung keine Fahrzeuge in den Kreuzungs- oder Einmündungsbereich hineinfahren. Zu dem durch die Lichtzeichenanlage geschützten Bereich gehört deswegen der gesamte Kreuzungs- und Einmündungsbereich, außer der Fahrbahn auch parallel verlaufende Randstreifen, Parkstreifen, Radwege oder Fußwege. Geschützt ist dieser Bereich nicht nur vor, sondern auch ca. 10-15m hinter der Lichtzeichenanlage. Deswegen begeht einen Rotlichtverstoß, wer vor einer roten Ampel die Fahrbahn verlässt und die Lichtzeichenanlage dann über einen Gehweg, Randstreifen, Parkstreifen, Radweg oder Busspur umfährt. Gleiches gilt für denjenigen, der auf einer durch Grünlicht freigegebenen Geradeausspur in den Kreuzungsbereich einfährt und dann nach der Haltlinie auf einen durch Rotlicht gesperrten Fahrstreifen wechselt.

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Schadenersatz: Verkehrssicherungspflicht bei einer frisch gewischten Treppe

Euro Recht im GleichgewichtEin Reinigungsunternehmen muss keine Warnschilder aufstellen, wenn deutlich sichtbar ist, dass eine Treppe feucht gewischt wurde.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Bamberg. Geklagt hatte eine Frau, die an ihrem Arbeitsplatz auf einer frisch gewischten Treppe gestürzt war. Sie erlitt einen Trümmerbruch des linken Handgelenks und verschiedene Prellungen. Die Frau wollte deshalb vom Reinigungsunternehmen 10.000 EUR Schmerzensgeld. Sie erklärte, dass sie erst nach dem Sturz erkannt habe, dass die Treppe feucht gewischt worden sei. Ihr Sturz sei auf fehlende Hinweisschilder zurückzuführen. Das beklagte Reinigungsunternehmen verteidigte sich damit, dass es mit Putzmitteln arbeite, die für eine besonders schnelle Trocknung sorgten. Im Übrigen sei auch ohne Warnschilder leicht erkennbar gewesen, dass die Treppe feucht gewischt worden war. Den Unfall habe die Klägerin selbst verschuldet.

Die Richter am OLG wiesen die Klage der Frau ab. Das Reinigungsunternehmen habe keine Sicherungspflichten verletzt. Es müsse nur vor Gefahren gewarnt werden, die ein sorgfältiger Benutzer nicht ohne entsprechenden Hinweis erkennen könne. Dies sei z.B. der Fall, wenn wegen der Art des Bodenbelags die Feuchtigkeit nur schwer erkennbar sei. So habe es aber im vorliegenden Fall nicht gelegen. Die Treppe werde jeden Tag zur gleichen Zeit geputzt, was der Frau auch bekannt war. Auch würden nie Hinweisschilder aufgestellt. Schließlich habe ein als Zeuge vernommener Sanitäter angegeben, dass er sofort unmittelbar vor der Treppe, wo die verletzte Frau lag, Feuchtigkeit auf dem Boden wahrgenommen habe. Stelle aber bereits ein zur eiligen medizinischen Versorgung herbeigerufener Sanitäter sofort Feuchtigkeit auf dem Boden fest, müsse dies erst recht für einen sorgfältigen Benutzer gelten (OLG Bamberg, 6 U 5/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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