Mietzahlung: Verrechnung von Miete für Wohnung und Garage

Das MietrechtÜberweist der Mieter die geschuldete Miete für eine Mietwohnung und eine gesondert angemietete Garage in einer Summe unter dem Verwendungszweck „Miete“, ist die Zahlung zunächst auf die Wohnraummiete zu verrechnen.

So entschied es das Landgericht (LG) Bonn in einem entsprechenden Fall. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Garagenmiete im Verhältnis zur Wohnraummiete die weniger lästige Forderung im Sinne des Gesetzes sei. Es werde dem Mieter primär daran gelegen sein, eine Zahlungsverzugskündigung des Wohnraummietverhältnisses zu verhindern. Werde die Zahlung zunächst auf die Wohnraummiete angerechnet, sei eine solche Kündigung nicht so schnell möglich, wie bei einer Anrechnung auf die Garagenmiete (LG Bonn, 6 S 43/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bewerbung: Fingierte Testbewerbung kann Altersdiskriminierung nicht unbedingt beweisen

Platten / IdeeAllein der Altersunterschied zwischen zwei unterschiedlich behandelten Bewerbern lässt noch keine Diskriminierung wegen Alters vermuten. Notwendig ist größtmögliche Vergleichbarkeit der Personen, der Bewerbungssituation und das Fehlen anderer Aspekte. Eine fiktive Testbewerbung kann gegen Gesetze verstoßen.

Das sind die Ergebnisse eines Rechtsstreits vor dem Landesarbeitsgericht (LAG) Schleswig-Holstein. Auslöser hierfür war die Suche einer Arbeitgeberin nach einem Mitarbeiter. Der 50-jährige Kläger bewarb sich. Er verfügte über die nach der Ausschreibung notwendigen Kenntnisse. Einige der geforderten Praxiserfahrungen lagen aber bereits mehrere Jahre zurück. Der Kläger schickte zusätzlich eine Testbewerbung einer von ihm fingierten, 18 Jahre jüngeren Person ab, die auch über die nach der Ausschreibung notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügte. Dafür hatte er sich einen in Teilen ähnlichen Lebenslauf aber mit anderen Tätigkeiten ausgedacht, Briefkopfbögen von Schulen und teilweise existierenden, teilweise nicht existierenden Firmen genutzt bzw. kreiert und Zeugnisse erstellt sowie ein altes Foto von sich verwendet. Die gewünschten Praxiserfahrungen dieser Testperson waren aber wesentlich aktueller und teilweise auch spezieller. Die unbemerkt getestete Arbeitgeberin lud den fiktiven Bewerber umgehend zum Vorstellungsgespräch ein. Dieser sagte sofort ab. Dem Kläger schickte die Arbeitgeberin einige Zeit später eine allgemeine Absage. Daraufhin klagte dieser auf Zahlung einer Entschädigung von mindestens 10.500 EUR wegen Altersdiskriminierung.

Das Arbeitsgericht Neumünster hat dem Kläger 2.000 Euro zugesprochen. Beide Parteien zogen vor das LAG. Das gab der getesteten Arbeitgeberin Recht und wies die Klage insgesamt ab.

Nach der Entscheidung des LAG liegen keine Indizien für die Vermutung vor, dass der Kläger „wegen“ seines Alters nicht zum Bewerbungsgespräch eingeladen, also benachteiligt worden ist. Allein auf das Bestehen eines Altersunterschieds könne nicht abgestellt werden. Andere Indizien hätte der Kläger nicht darlegen können. Inszenierte Testverfahren zur Klärung von Diskriminierungsfällen sind nach der Gesetzesbegründung zum Antidiskriminierungsgesetz zwar zulässig. Sie müssten aber, so das LAG, einen Auslöser haben, die Strafgesetze beachten und dürften nicht rechtsmissbräuchlich sein. Ob all das beachtet wurde, sei hier bedenklich gewesen, letztendlich aber nicht mehr entscheidend. Sei aufgrund konkreter Tatsachen, die im Arbeitsleben üblicherweise von Bedeutung sind, für den getesteten Arbeitgeber Raum für eine andere Auswahlentscheidung, bestehe keine Vermutung für eine Altersdiskriminierung. Das sei hier der Fall. Aus Sicht des LAG habe die Arbeitgeberin ihre Auswahlentscheidung auf die nach der Papierform aktuelleren Erfahrungen des fiktiven Bewerbers im Bereich der elektronischen Entwicklung und von diesem jahrelang durchgeführten Kundensupport gestützt (LAG Schleswig-Holstein, 3 Sa 401/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mängelbeseitigungskosten: Schadenersatzpflicht des Grundstücksverkäufers kann begrenzt sein

schlüssel personBei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten ist der Schadenersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt.

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Frau, die ein Mietshaus für 260.000 EUR gekauft hatte. Nach der Übergabe stellte sie fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Der Verkäufer wurde in einem rechtskräftigen Grundurteil verurteilt, Schadenersatz und Ausgleich für den nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwert zu zahlen. Ferner wurde er verpflichtet, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Käuferin den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 EUR.

Der BGH wies darauf hin, dass der Käufer grundsätzlich Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen könne. Seien die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, sei zum Schutz des Verkäufers der Schadenersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Ob die Mängelbeseitigung unverhältnismäßig ist, müsse anhand aller Umstände des Einzelfalls geklärt werden. Bei Grundstückskaufverträgen könne als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 Prozent des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Im vorliegenden Fall betrage der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 EUR und jener ohne Hausschwammbefall (mindestens) 600.000 EUR. Daher komme eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Da die bisherigen Feststellungen der Vorinstanz nicht ausreichend seien, wurde der Rechtsstreit dorthin zurückverwiesen. Die Richter am BGH verwiesen zudem darauf, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen sei. Stelle sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet seien, stehe dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trage der Verkäufer (BGH, V ZR 275/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unfallschadenregulierung: Ausfahrt aus Grundstück als besonders gefährliches Fahrmanöver

Accident with two carsWer trotz eines herannahenden Fahrzeugs mit seinem Fahrzeug aus einer Grundstücksausfahrt auf die Fahrbahn einbiegt, um unmittelbar danach links abzubiegen, vollzieht ein besonders gefährliches Fahrmanöver. Auch nach Beendigung der Grundstücksauffahrt kann er für einen Zusammenstoß mit dem herannahenden und zum Überholen ansetzenden Fahrzeug allein verantwortlich sein.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden und einer Autofahrerin die alleinige Schuld an einem Verkehrsunfall gegeben. Diese war mit ihrem Pkw aus einer Grundstücksausfahrt nach links abgebogen, um nach etwa 14 m erneut nach links in die dortige Querstraße abzubiegen. Zu diesem Zeitpunkt näherte sich der Kläger mit seinem Pkw in gleicher Fahrtrichtung. Beide Fahrzeuge kollidierten im Einmündungsbereich der Querstraße, als der Kläger den vor ihm auf die Straße gefahrenen Wagen der Beklagten überholen wollte.

Die Richter am OLG haben eine alleinige Haftung der Beklagten für den Verkehrsunfall bejaht. Ein Verschulden des Klägers an dem Zusammenstoß sei nicht festzustellen. Demgegenüber liege ein schwerwiegendes Verschulden der Beklagten vor, das ihre alleinige Haftung für den Verkehrsunfall begründe. Sie habe die beim Einfahren aus einer Grundstücksausfahrt geltenden erhöhten Sorgfaltsanforderungen verletzt. Ihr Fahrmanöver sei anhaltend gefährlich gewesen, weil sie – obwohl sie den herannahenden Pkw des Klägers bemerkt habe – mit geringer Geschwindigkeit in die Fahrbahn eingebogen sei, um unmittelbar danach nach links abzubiegen. Dabei sei ihre Abbiegeabsicht für den nachfolgenden Verkehr nicht ohne Weiteres zu erkennen gewesen. Ihre verlangsamte Fahrweise habe auch auf eine gemächliche Einordnung in den fließenden Verkehr hinweisen können, das für den nachfolgenden Verkehr rechtzeitig erkennbare Setzen des linken Fahrtrichtungsanzeigers habe sie nicht dargetan. Deswegen habe sie ihre Einfahrt auf die Fahrbahn bis zum Passieren des klägerischen Fahrzeugs zurückstellen oder sich besonders darüber vergewissern müssen, dass ihre Absicht links abzubiegen erkannt werde. Das habe sie versäumt und es zudem unterlassen, durch die zweite Rückschau unmittelbar vor Beginn des Abbiegevorgangs noch einmal auf den rückwärtigen Verkehr zu achten (OLG Hamm, 9 U 210/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bankrecht: AGB über ein Bearbeitungsentgelt für Privatkredite unwirksam

Männchen Vertreter mit eimem SchreibenVorformulierte Bestimmungen über ein Bearbeitungsentgelt in Darlehensverträgen zwischen einem Kreditinstitut und einem Verbraucher sind unwirksam.

Diese verbraucherfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bankkunden, der von seiner kreditgebenden Bank ein einmaliges Bearbeitungsentgelt zurückgefordert hatte. Dieses war nach den Vertragsbedingungen der Bank unabhängig von der Vertragslaufzeit des Kredits fällig.

Die Richter am BGH hielten die Vertragsbedingung für unwirksam. So sei beim Darlehensvertrag der zu zahlende Zins der Preis für die Kapitalnutzung. Für eine weitere Gebühr bestehe keine Rechtsgrundlage. Das Bearbeitungsentgelt sei keine Vergütung für eine sonstige, rechtlich selbstständige, gesondert vergütungsfähige Leistung der Bank. Vielmehr würden damit lediglich Kosten für Tätigkeiten (wie etwa die Zurverfügungstellung der Darlehenssumme, die Bearbeitung des Darlehensantrags, die Prüfung der Kundenbonität, die Erfassung der Kundenwünsche und Kundendaten, die Führung der Vertragsgespräche oder die Abgabe des Darlehensangebots) auf die Kunden abgewälzt. Die Bank würde diese Tätigkeiten jedoch im eigenen Interesse oder aufgrund eigener Rechtspflichten erbringen. Bankbetriebswirtschaftliche Erwägungen könnten aber die Erhebung eines laufzeitunabhängigen Bearbeitungsentgelts nicht rechtfertigen. Dies gelte insbesondere, da mit einem laufzeitunabhängigen Bearbeitungsentgelt in Verbraucherdarlehensverträgen erhebliche Nachteile für die Kunden bei der Vertragsabwicklung verbunden seien (BGH, Urteile vom 13.5.2014, XI ZR 170/13 und XI ZR 405/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kindesunterhalt: Leistungsfähigkeit des Unterhaltspflichtigen wird durch Kindergeld nicht erhöht

Fotolia_46241006_XS.jpgMuss ein Vater seinen fünf minderjährigen Kindern Unterhalt leisten, so wird seine Leistungsfähigkeit durch den für die beiden in seinem Haushalt lebenden Kinder gewährte Kinderzuschlag nicht erhöht.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Kinderzuschlag dazu diene, den Unterhaltsbedarf der mit dem Unterhaltsverpflichteten in einem Haushalt lebenden Kinder sicherzustellen (OLG Düsseldorf, 1 WF 310/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mieterhöhungsverlangen: Unwirksam bei falschem Mietspiegel

Das MietrechtIst das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und auch im Prozess nicht wirksam nachgebessert worden, kann der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.

Hierauf wies das Amtsgericht Ludwigsburg hin. Der Richter erläuterte in seiner Entscheidung, dass der Vermieter sich bei der Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nur auf örtlich anwendbare Mietspiegel stützen dürfe. Die Wohnung müsse also in der Gemeinde liegen, für die der Mietspiegel erstellt wurde. Bestehe für das Gemeindegebiet, auf dem die Wohnung liegt, ein eigener Mietspiegel, dürfe er sich nicht auf den qualifizierten Mietspiegel einer Nachbarstadt stützen. Dem Vermieter stehe hier kein Wahlrecht zu (Amtsgericht Ludwigsburg, 3 C 1475/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Unberechtigte Vorwürfe gegen Kollegen können Kündigung rechtfertigen

Fotolia_41480871_XSWirft eine Arbeitnehmerin ihren Kollegen Alkoholexzesse und sexuelle Handlungen während der Arbeitszeit vor, sollte sie dies beweisen können. Ansonsten sind solche Vorwürfe als Ehrverletzungen einzustufen, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.

Zu diesem Ergebnis kam das Landesarbeitsgericht (LAG) Berlin-Brandenburg im Fall einer Arbeitnehmerin, die gegen ihre Kollegen schwere Vorwürfe erhoben hatte. So würde es am Arbeitsplatz zu Alkoholexzessen und sexuellen Handlungen während des Dienstes kommen. Der Arbeitgeber kündigte der Arbeitnehmerin fristgemäß.

Das LAG hat die ordentliche Kündigung nach der Vernehmung von Zeugen für berechtigt gehalten. Es hat die Kündigungsschutzklage der Arbeitnehmerin abgewiesen. Sie habe ihre Kollegen zu Unrecht beschuldigt. Hierdurch habe sie ihre arbeitsvertraglichen Pflichten schwerwiegend verletzt. Dem Arbeitgeber sei es nicht zuzumuten, das Arbeitsverhältnis weiter fortzusetzen (LAG Berlin-Brandenburg, 19 Sa 322/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbarrecht: Pflicht zur Kanalbeseitigung trotz öffentlich-rechtlicher Baulast

Paragraf, ImpressumVerlaufen Entsorgungsleitungen über ein Nachbargrundstück, muss der Nachbar diese nicht dulden, wenn kein Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Eine bestehende öffentlich-rechtliche Baulast ändert daran nichts.

Dass musste sich ein beklagter Grundstückseigentümer vor dem Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg sagen lassen. Er wurde verurteilt, die zu seinem Grundstück führenden Entsorgungsleitungen vom Nachbargrundstück der Klägerin zu entfernen. Seine Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Oldenburg blieb damit ohne Erfolg. Das Nachbargrundstück stand bis November 2012 im Eigentum eines Verwandten. Dieser hatte es mehr als 30 Jahre geduldet, dass die Leitungen auf seinem Grundstück verlegt waren. Im Wege der Zwangsversteigerung erwarb die Klägerin das Eigentum an dem Grundstück, das sie jetzt bebauen möchte. Die Regen- und Schmutzwasserkanäle des Beklagten hindern sie daran.

Die Beklagten hatten es nach den Ausführungen der Richter verabsäumt, das Leitungsrecht dinglich zu sichern, also in das Grundbuch eintragen zu lassen. Zu ihren Gunsten bestand, wie häufig, nur eine öffentlich-rechtliche Baulast. Ohne eine Eintragung des Leitungsrechts im Grundbuch, so die Richter, müsse die Klägerin die Leitungen auf ihrem Grundstück nicht dulden. Die öffentlich-rechtliche Baulast genüge dafür nicht. Jetzt muss der Beklagte die Kanäle vom Grundstück der Klägerin auf eigene Kosten entfernen und über sein Grundstück den Kanalanschluss legen lassen (OLG Oldenburg, 1 U 104/13).

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Geschwindigkeitsüberschreitung: Betrunkener Fahrgast rechtfertigt keinen Verkehrsverstoß

Paragraph Ampel 2Befürchtet ein Taxifahrer, dass sich ein betrunkener Fahrgast im Fahrzeug übergibt, rechtfertigt dies keinen Geschwindigkeitsverstoß, um schnellstmöglich eine Ausfahrt zu erreichen.

So entschied es jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg im Fall eines Taxifahrers, der einen Bußgeldbescheid über 440 Euro und zwei Monate Fahrverbot erhalten hatte. Er hatte die dem Lärmschutz geschuldete nächtliche Geschwindigkeitsbeschränkung auf einer Autobahn um 64 km/h überschritten. Als Grund für die Raserei zur Oktoberfestzeit gab er an, er habe schnellstmöglich die nächste Ausfahrt erreichen wollen. Damit habe er verhindern wollen, dass sich ein betrunkener Fahrgast im Taxi übergibt. Der Amtsrichter, der nach Einspruch des Verkehrssünders über den Fall zu befinden hatte, zeigte Verständnis und sprach den Fahrer wegen eines „rechtfertigenden Notstands“ frei.

Zu Unrecht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg und gab damit einer Rechtsbeschwerde der Staatsanwaltschaft statt. Dem Urteil des Amtsrichters sei bereits nicht zu entnehmen, ob durch schnelles Fahren überhaupt hätte verhindert werden können, dass der Fahrgast sich übergibt – bekanntlich ein Reflex, der sich einer willentlichen Beeinflussung entziehe und nicht verzögert werden könne. Auch sei nicht ersichtlich, ob nicht andere Mittel vorhanden gewesen seien, um eine Verunreinigung des Taxis abzuwehren, etwa vorhandene Brechtüten, wie sie in Flugzeugen üblich seien. Schließlich sei es fehlerhaft, wenn das Amtsgericht bei der Interessenabwägung der Sicherheit der Fahrgäste den Vorzug vor dem Lärmschutz eingeräumt habe, denn die Sicherheit der Fahrgäste sei gar nicht tangiert gewesen. Vielmehr hätte zwischen einer zu befürchtenden Verunreinigung des Taxis einerseits und dem Interesse der Allgemeinheit an der Einhaltung der Verkehrsregeln sowie dem Schutz der Anwohner vor nächtlicher Lärmbelästigung andererseits abgewogen werden müssen. Und hier sah das Oberlandesgericht keinen Grund, dem Interesse des Taxifahrers an einem sauberen Fahrzeug ein wesentliches Überwiegen zuzubilligen. Beförderungspflicht hin oder her: Ein Taxifahrer handele gegen seine eigenen Interessen, wenn er zur Oktoberfestzeit erkennbar betrunkene Gäste aufnehme, ohne Vorsorge für den „Notfall“ etwa durch Bereithalten von Brechtüten getroffen zu haben. Ein Verkehrsverstoß sei unter diesen Umständen nicht gerechtfertigt, befanden die Bamberger Richter und hoben das Urteil des Amtsgerichts auf. Dieses muss nun neu entscheiden (OLG Bamberg, 3 Ss OWi 1130/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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