Bauabnahme: So lässt sich die letzte Hürde auf dem Weg ins Eigenheim sicher nehmen

Wenn der Bau des Eigenheims endlich fertig ist, kann es vielen Bauherren mit dem Einzugs­termin gar nicht schnell genug gehen. Doch Vorsicht: Vor der Schlüsselübergabe steht die Bauabnahme als letzte Hürde auf dem Weg in die eigenen vier Wände. „Ihre zahlreichen rechtlichen Wirkungen dürfen Bauherren nicht unterschätzen“, warnt Mario van Suntum, Vertrauensanwalt beim Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB).

Abnahme bereits im Bauvertrag regeln

Bereits im Bauvertrag sollte das Procedere der Abnahme verbindlich geregelt sein, so van Suntum. Denn manche Unternehmen versuchen durch Klauseln im Bauvertrag die Abnahme vorzuverlegen, zu ihren Gunsten zu vereinfachen oder zu fingieren. Solche Klauseln benachteiligen Verbraucher und schränken ihre Rechte ein. Das kann z.B. geklärt werden, wenn ein Anwalt den Vertrag vor der Unterzeichnung prüft. Wegen des hohen rechtlichen Risikos wird empfohlen, eine förmliche Abnahme mit Objektbesichtigung und eine schriftliche Abnahmeerklärung zu vereinbaren.

Baubegleitende Qualitätskontrolle hilft Mängel rechtzeitig zu erkennen

Eine baubegleitende Qualitätskontrolle hilft dabei, Mängel zu vermeiden, die im Rahmen einer Schlussabnahme bereits überbaut und daher nicht mehr zu erkennen sind. Bei der Abnahme selbst empfiehlt es sich, einen kundigen Sachverständigen, zum Beispiel einen unabhängigen Bauherrenberater hinzuzuziehen. In das Abnahmeprotokoll gehören alle festgestellten Mängel zusammen mit Fristen zu ihrer Behebung.

Folgen der Abnahme vor allem für den Bauunternehmer günstig

Die Folgen der erfolgreichen Bauabnahme seien vor allem für den Bauunternehmer günstig, warnt van Suntum. So beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist zu laufen und der Unternehmer kann seine Schlussrechnung stellen. Gleichzeitig geht das Risiko der Zerstörung oder Beschädigung an den Bauherrn über. Und ab diesem Datum muss der Bauherr bei später auftauchenden Mängeln nachweisen, dass für diese der Bauunternehmer verantwortlich ist. Bis zur Abnahme ist die Beweislage umgekehrt. „Bereiten Sie die Schlussabnahme gründlich vor und führen Sie acht bis zehn Tage vor dem Termin eine Vorbegehung zusammen mit einem unabhängigen Bauherrenberater oder Bausachverständigen durch“, empfiehlt van Suntum.

Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Halteverbot: Mobile Halteverbotsschilder: Nach 48 Stunden darf abgeschleppt werden

Werden mobile Halteverbotsschilder aufgestellt, genügt regelmäßig eine Vorlaufzeit von 48 Stunden zwischen dem Aufstellen und dem Abschleppen eines ursprünglich rechtmäßig abgestellten Fahrzeugs, um den Fahrzeugverantwortlichen mit den Kosten der Abschleppmaßnahme belasten zu können.

Dies hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) NRW im Fall einer Autofahrerin entschieden, die ihr Fahrzeug am 19.8.2013 in einer Straße in Düsseldorf geparkt hatte und dann in den Urlaub geflogen war. Am nächsten Tag richtete ein Umzugsunternehmen dort mit mobilen Halteverbotsschildern eine Halteverbotszone ein. Halteverbotsbeginn war der 23.8.2013, 7:00 Uhr. Das Fahrzeug wurde am Nachmittag des 23.8.2013 abgeschleppt. Die Kosten hierfür wurden der Frau in Rechnung gestellt. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Die Berufung gegen dieses Urteil hatte vor dem OVG keinen Erfolg.

Die Richter verwiesen auf ihre bisherige Rechtsprechung. Danach sei unerheblich, dass die Halteverbotsschilder erst nach dem rechtmäßigen Abstellen eines Fahrzeugs angebracht worden seien. Dies stehe der Verhältnismäßigkeit der Kostenbelastung des Fahrzeugverantwortlichen im Regelfall nicht entgegen, wenn zwischen dem Aufstellen der Schilder und dem Abschleppen eine Frist von 48 Stunden verstrichen sei. Angesichts der vielfältigen Anforderungen, die insbesondere unter den heutigen großstädtischen Bedingungen in straßenverkehrsrechtlicher und sonstiger Hinsicht an den Straßenraum gestellt würden, würde die Effizienz der Gefahrenabwehr erheblich eingeschränkt, wenn die Vorlaufzeit auf mehr als 48 Stunden bemessen würde.

Zwar gingen andere Obergerichte inzwischen von einer Mindestvorlauffrist von drei vollen Tagen aus. Sie halten eine Belastung mit den Kosten der Abschleppmaßnahme also nur für verhältnismäßig, wenn das ursprünglich rechtmäßig abgestellte Fahrzeug erst am vierten Tag nach dem Aufstellen der Halteverbotsschilder entfernt werde. Das OVG könne aber nicht erkennen, dass es einem Dauerparker regelmäßig unzumutbar sei, die Verkehrsregeln am Abstellort seines Fahrzeugs mit einer Vorlaufzeit von 48 Stunden zu kontrollieren. So könne er die Nachteile vermeiden, die mit einem Entfernen des Fahrzeugs aus einer nachträglich eingerichteten Halteverbotszone verbunden seien.

Quelle: OVG NRW, Urteil vom 13.9.16, 5 A 470/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietwagen: Benzin statt Diesel im Tank – Der Mieter muss haften

Wer ein Kraftfahrzeug anmietet hat eine Nachforschungs- und Sorgfaltspflicht bezüglich der notwendigen Kraftstoffsorte des Mietfahrzeugs.

Hierauf wies das Amtsgericht München im Fall einer Frau hin, die bei einer gewerblichen Autovermietung einen PKW gemietet hatte. Ihr wurde zunächst ein Fahrzeug der Mercedes-Benz A-Klasse mit Benzinmotor vermietet. Dieses wurde später gegen einen Mercedes-Benz B-Klasse B 180 CDI ausgetauscht. Dieses Fahrzeug betankte die Frau mit Benzin anstelle von Diesel. Sie fuhr damit weiter ohne den Irrtum zu bemerken, bis das Fahrzeug wegen des falschen Kraftstoffs liegen blieb. Da die verständigte Pannenhilfe nicht erfolgreich war, musste das Fahrzeug abgeschleppt werden. Der Schaden am Pkw wurde von einem Sachverständigen auf 1.080,57 EUR beziffert. Das Sachverständigengutachten kostete 45,00 EUR.

Die Autovermietung verlangt von der Frau diese Kosten sowie eine Auslagenpauschale von 25 EUR, insgesamt 1.150,57 EUR. Die Mieterin weigerte sich zu zahlen. Sie ist der Meinung, dass das ursprüngliche Mietfahrzeug von der Klägerin zurückgefordert wurde und man ihr ein vergleichbares Fahrzeug angeboten habe. Bei dem ursprünglichen Fahrzeug habe es sich um ein Fahrzeug der Mercedes A-Klasse gehandelt, welches mit Benzin betrieben wurde. Im Rahmen des Austausches sei durch einen Mitarbeiter der Klägerin versichert worden, dass das Austauschfahrzeug (Mercedes-Benz B180 CDI) ein vergleichbares Fahrzeug wäre, welches genauso zu fahren und zu bedienen sei. Auf die unterschiedliche Kraftstoffart sei sie nicht hingewiesen worden. Außerdem habe sie den Aufdruck auf dem Tankdeckel aufgrund von Dunkelheit und Schneetreiben nicht erkannt.

Die Autovermietung erhob Klage vor dem Amtsgericht München. Die zuständige Richterin gab der Autovermietung recht und verurteilte die Frau zur Zahlung von 1.150,57 EUR. Die Frau habe ihre Sorgfaltspflicht aus dem Mietverhältnis verletzt, indem sie das Fahrzeug mit dem falschen Kraftstoff betankte. Der Mieter muss sich im Rahmen des Schuldverhältnisses so verhalten, dass das Eigentum des Vertragspartners nicht verletzt wird. Aus diesem Grund besteht eine Nachforschungs- und Sorgfaltspflicht bezüglich der notwendigen Kraftstoffsorte des Mietfahrzeugs, so das Gericht. Trotz deutlicher Hinweise – sowohl auf dem Tankdeckel als auch auf dem Tankverschluss – habe sie Benzin statt Diesel getankt. Daher habe sie grob fahrlässig gehandelt. Bei der Übernahme eines Mietfahrzeugs ist es die Pflicht des Mieters, sich mit der Handhabung und den notwendigen Betriebsmitteln wie die Kraftstoffart des Fahrzeugs vertraut zu machen. Es ist eine Selbstverständlichkeit, sich vor dem Tankvorgang eines fremden, nur vorübergehend gemieteten Fahrzeugs über den zulässigen Kraftstoff zu informieren bzw. sich zu vergewissern, dass der richtige Kraftstoff getankt wird, so das Urteil.

Das Fahrzeug sei zudem mit einem roten Tankdeckel ausgestattet gewesen, auf dem sich der weiße Aufdruck „Diesel“ befunden habe. Das habe beim Öffnen des Tankdeckels ins Auge stechen müssen. Auch hätte die Frau nachdenklich machen müssen, dass sich ein Dieselfahrzeug im Regelfall grundsätzlich in der Fahrweise von einem Benzinfahrzeug unterscheidet. Diese Argumente ließen sich nach Ansicht des Gerichts auch nicht damit ausräumen, dass die Frau aufgrund von Dunkelheit und Schneetreiben die Aufschrift auf dem Tankdeckel nicht sehen konnte. Die weiße Aufschrift auf dem Tankdeckel lasse sich auch bei Dunkelheit erkennen. Außerdem könne davon ausgegangen werden, dass eine Tankstelle bei Betrieb ausreichend beleuchtet sei.

Quelle: amtsgericht-muenchen-urteil-vom-2-9-2016-113-c-27219-14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ehegattenunterhalt: Vollzeittätigkeit kann bei Betreuung eines autistischen Kindes unzumutbar sein

Auch bei fortgeschrittenem Alter eines autistischen Kindes muss die Kindesmutter keine Vollzeittätigkeit aufnehmen, wenn ein deutlich erhöhter Förderungsbedarf des Kindes besteht. Sie kann in diesem Fall Betreuungsunterhalt beanspruchen.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Die Richter verwiesen darauf, dass ein geschiedener Ehegatte vom anderen Ehegatten wegen der Pflege oder Erziehung eines gemeinschaftlichen Kindes für mindestens drei Jahre nach der Geburt Unterhalt verlangen kann. Die Dauer des Unterhaltsanspruchs verlängert sich, solange und soweit dies der Billigkeit entspricht. Dabei sind die Belange des Kindes und die bestehenden Möglichkeiten der Kinderbetreuung zu berücksichtigen. Im vorliegenden Fall bestand ein deutlich erhöhter Förderungs- und Betreuungsbedarf des Kindes, auch wenn es schon 16 Jahre alt war. Der Kindesmutter war daher eine Vollzeittätigkeit nicht zuzumuten. Sie kann daher weiterhin Betreuungsunterhalt beanspruchen.

Quelle: OLG Hamm, Beschluss vom 2.6.2016, 6 WF 19/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betriebskosten: Umlegung der Pflegekosten für Garten- oder Parkflächen

Flächen der Wohnungsanlage, die öffentlich genutzt werden können, zählen nicht zur Wohnanlage. Pflegekosten können daher nicht auf die Wohnraummieter umgelegt werden.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache. Dieser ist über das Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs Voraussetzung, damit der Betrag als Betriebskosten umgelegt werden kann. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, sodass jedermann diese Flächen unabhängig davon nutzen darf, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.

Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraussetzt. Sie umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 33-15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Schadenersatz: Bauherr muss Unternehmer bei der Bauausführung nicht überwachen

Der Unternehmer kann bei der Inanspruchnahme auf Beseitigung von Mängeln durch den Bauherrn nicht einwenden, er sei vom Bauherrn nicht genügend überwacht worden. Er kann vom Bauherrn weder verlangen, dass dieser ihn bei den Bauarbeiten überwacht oder überwachen lässt, noch kann er aus einer mangelhaften Bauaufsicht ein mitwirkendes Verschulden des Bauherrn herleiten.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. Kommt nur eine einheitliche Sanierungsmöglichkeit in Betracht, schulden die Unternehmer, denen die Mängel zuzurechnen sind, einen einheitlichen Erfolg, was die Annahme eines Gesamtschuldverhältnisses rechtfertigt.

Quelle: OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 24.4.2015, 13 U 193/12.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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AGG: Dauerstreit Kopftuch: Abgelehnte Bewerberin wird nicht entschädigt

Wird in einem Landesgesetz das Tragen religiös geprägter Kleidungs­stücke den Lehrkräften in öffentlichen Schulen generell untersagt, verstößt dies nicht gegen § 7 AGG bzw. das Grundrecht der Religionsfreiheit.

So entschied es das Arbeitsgericht Berlin im Fall einer Bewerberin. Diese hatte geltend gemacht, ihre Bewerbung als Grundschullehrerin beim Land Berlin sei abgelehnt worden, weil sie ein Kopftuch trage. Das Land ­beruft sich auf das Neutralitätsgesetz des Landes Berlin, die Bewerberin auf die Entscheidung des BVerfG (27.1.15, 1 BvR 471/10, 1 BvR 1181/10).

Das Arbeitsgericht Berlin hat eine nach § 7 AGG verbotene Benachteiligung der Bewerberin im Hinblick auf das „Berliner Neutralitätsgesetz“ (Gesetz zu Artikel 29 der Verfassung von Berlin vom 27.1.05, VerfArt29G, GVBl. 2005, 92) verneint. § 2 Neutralitätsgesetz untersagt unter anderem den Lehrkräften in öffentlichen Schulen das Tragen religiös geprägter Kleidungsstücke. Hieran habe sich das Land halten und die Bewerbung ablehnen dürfen.

Das Arbeitsgericht war auch unter Berücksichtigung der Entscheidung des BVerfG nicht von der Verfassungswidrigkeit des § 2 Neutralitätsgesetz überzeugt. Es hat daher von einer Vorlage an das BVerfG zur Normenkontrolle abgesehen. Dazu hat es auf die Unterschiede der Berliner Regelung im Vergleich zu § 57 Abs. 4 des Schulgesetzes von NRW abgestellt. Dieses war 2015 Gegenstand der Entscheidung des BVerfG. So stellte das Arbeitsgericht Berlin heraus, dass die Berliner Regelung keine gleichheitswidrige Privilegierung zugunsten christlich-abendländischer Bildungs- und Kulturwerte oder Traditionen vorsehe. Es werden alle Religionen gleichbehandelt. Außerdem gelte das Verbot religiöser Bekleidung nach § 3 Neutralitätsgesetz nicht für die Lehrkräfte an berufsbildenden Schulen. Auch für die Bewerberin sei die Unterrichtstätigkeit an einer berufsbildenden Schule möglich.

Quelle: Arbeitsgericht Berlin, Urteil vom 14.4.2016, 58 Ca 13376/15, Abruf-Nr. 186558 unter www.iww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Fristlose Kündigung eines Autohausverkäufers wegen illegaler Autorennen

Nimmt ein Autohausverkäufer an einem illegalen Autorennen teil, kann ihm der Arbeitgeber fristlos, hilfsweise fristgerecht kündigen.

Das folgt aus einer Entscheidung des Arbeitsgerichts Düsseldorf. Der Arbeitgeber hatte seine Kündigung damit begründet, dass der Kläger in der Nacht vom 17. auf den 18.3.16 von der Polizei dabei aufgegriffen worden sei, wie er sich ohne gültige Fahrerlaubnis auf einem in Deutschland nicht zugelassen Renn-Quad unter Alkoholeinfluss mit einem auf ihn zugelassenen und ihm gehörenden PKW Lamborghini, der zu diesem Zeitpunkt von einer anderen Person gesteuert worden sei, ein Rennen durch die Innenstadt von Düsseldorf geliefert habe. Dabei habe er mit weit überhöhter Geschwindigkeit mehrere rote Ampeln missachtet. Bereits 2014 habe der Kläger mit einem Fahrzeug der Schwestergesellschaft der Beklagten unter Alkoholeinfluss einen Unfall mit Totalschaden verursacht, woraufhin ihm der Führerschein entzogen worden sei. Hierfür sei der Kläger bereits abgemahnt worden. Dem Arbeitgeber sei die Weiterbeschäftigung des Klägers nicht mehr zumutbar.

Der Kläger wendet ein, er habe mit seiner Lebensgefährtin nach einer Feierlichkeit den Lamborghini aus einer Halle abholen wollen. Seine Lebensgefährtin habe das Fahrzeug aus der Halle gefahren und den Motor im Standgas laufen lassen. Beide hätten sodann das WC genutzt. Plötzlich habe er den Motor des Lamborghini laut aufheulen gehört. Offenbar habe sich ein Dritter des Fahrzeugs bemächtigt, das anscheinend gestohlen werden sollte. Im Schockzustand habe er dann die Entscheidung getroffen, das sich ebenfalls in der Halle befindliche Quad zu nutzen, um den Dieb zu verfolgen. Der Kläger rügt zudem, dass der Betriebsrat nicht ordnungsgemäß zur Kündigung angehört worden sei.

Das Arbeitsgericht hat die Kündigungsschutzklage abgewiesen. Die fristlose Kündigung ist wirksam, da dem Arbeitgeber die Weiterbeschäftigung des Klägers aufgrund seines Verhaltens unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht zumutbar ist. Selbst wenn die Einlassung des Klägers zutreffen sollte, dass ein unbefugter Dritter seinen Lamborghini habe entwenden wollen, rechtfertigt dies nicht eine Verfolgungsjagd in alkoholisiertem Zustand unter mehrfachem Verstoß gegen die Straßenverkehrsordnung. Dem steht nicht entgegen, dass es sich bei dem Kündigungssachverhalt um ein außerdienstliches Verhalten des Klägers handelt. Das Vertrauen des Arbeitgebers in die Eignung des Klägers als Autoverkäufer wurde durch sein Verhalten schwer erschüttert. Zudem ist dadurch das Ansehen des Autohauses gefährdet. Im Rahmen der Interessenabwägung war zulasten des Klägers schließlich zu berücksichtigen, dass er wegen eines vergleichbaren Fehlverhaltens im Straßenverkehr im Jahre 2014 bereits abgemahnt worden war. Dabei war ihm auch die Fahrerlaubnis entzogen worden.

Die Kammer hat zudem eine Beweisaufnahme durchgeführt. Danach ist sie der Überzeugung, dass der Arbeitgeber die nach dem Betriebsverfassungsgesetz notwendige Betriebsratsanhörung ordnungsgemäß durchgeführt hat.

Quelle: Arbeitsgericht Düsseldorf, Urteil vom 12.7.2016, 15 Ca 1769/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigenbedarf: Gesellschaft kann nicht für einen Gesellschafter wegen Eigenbedarfs kündigen

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist nicht mit einer einfachen Vermietermehrheit vergleichbar. Deshalb kann sie auch nicht zugunsten eines Gesellschafters wegen Eigenbedarfs kündigen.

Dies entschied das Landgericht (LG) LG München. Die Vergleichbarkeit beurteilt sich danach, ob die beiden rechtlichen Gestaltungsformen mit Blick auf den Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters vergleichbar sind. Eine solche Vergleichbarkeit ist nicht gegeben. Daher gebietet es das Gebot der Rechtssicherheit, der Gesellschaft bürgerlichen Rechts generell die Zurechnung des Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter (oder deren Angehöriger) zu versagen. Auch ist eine Differenzierung dahingehend, dass Gesellschaften mit personalistischem Einschlag oder familiärem Hintergrund die Geltendmachung von Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zugebilligt werden könnte, während allen übrigen Gesellschaften bürgerlichen Rechts die Zurechnung des Eigenbedarfs der Gesellschafter versagt werden müsste, nicht möglich. Denn diese wäre nicht trennscharf möglich. Umgehungen und missbräuchliches Verhalten wäre die Folge.

Quelle: LG München I, Urteil vom 07.10.2015, 14 S 2969/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenhaftung: Keine Gewährleistungsrechte oder Honoraransprüche bei Schwarzarbeit

Treffen die Parteien eines Architektenvertrags nachdem der Vertrag geschlossen und die Leistung erbracht wurde eine „Ohne-Rechnung-Abrede“ um die Umsatzsteuer zu hinterziehen, ist wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nicht nur der Abänderungsvertrag, sondern das gesamte geänderte Vertragsverhältnis nichtig. Folge: Aus diesem Vertrag können keine Gewährleistungsrechte oder Honoraransprüche mehr hergeleitet werden.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart. Die Richter wiesen allerdings auch darauf hin, dass eine Korrektur der Nichtigkeitsfolge möglich ist. Das betrifft zum Beispiel die Fälle, in denen eine Vertragspartei die Nichtigkeitsfolge vorsätzlich oder arglistig herbeiführen will, etwa wenn der Unternehmer den Besteller im Rahmen der Schlusszahlung bewusst zu einer (teilweisen) „Ohne-Rechnung-Abrede“ überredet, um dadurch eventuellen Gewährleistungsansprüchen zu entgehen, oder wenn der Besteller vor der Schlusszahlung auf eine „Ohne-Rechnung-Abrede“ hinwirkt, um sich dann einem Zahlungsanspruch aufgrund der vermeintlichen Gesamtnichtigkeit zu entziehen.

Quelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 10.11.2015, 10 U 14/15.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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