Mietnebenkosten: Miete für Rauchmelder keine umlagefähige Betriebsausgabe

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Laufende Kosten für Miete, die an die Stelle der Kosten für eine gesetzlich verpflichtende Anschaffung treten, gehören nicht zu den auf den Mieter umlegbaren Kosten. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern sind deshalb nicht umlegbar. Der Eigentümer ist verpflichtet, Rauchmelder anzuschaffen.

Das ist jedenfalls die Auffassung des Amtsgerichts (AG) Leonberg. Die dagegen eingelegte Berufung wurde zurückgenommen.

Anschaffungs- und Instandhaltungskosten seien anders als laufende Kosten nicht umlagefähig. Das könne nicht dadurch umgangen werden, dass laufende Vergütungsmodelle gewählt würden.

In ähnlicher Weise hatte der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2008 entschieden. Er hat danach Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen ebenfalls für nicht umlagefähig angesehen. Dass bestimmte Mietkosten für Verbrauchszähler umlagefähig seien, belege gerade, dass dies bei dort nicht genannten Geräten ausgeschlossen sei.

Quelle: AG Leonberg, Urteil vom 9.5.2019, 2 C 11/19; BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Corona-Pandemie: Keine Zwangsräumung der Wohnung bei Quarantäne

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Kurz vor dem Termin zur Zwangsräumung übersendet der Mieter dem Gerichtsvollzieher eine Kopie des Schreibens des zuständigen Gesundheitsamts, in dem er aufgrund COVID-19 unter Quarantäne gestellt wurde. Darf der Gerichtsvollzieher trotzdem die Räumung durchführen?

Die Antwort lautet: Nein! Grundlage für die Anordnung der Quarantäne ist das Infektionsschutzgesetz (IfSG). Gemäß IfSG sind die Gesundheitsämter u. a. berechtigt, Kranke, Krankheitsverdächtige, Ansteckungsverdächtige und sog. Ausscheider in einem Krankenhaus oder an einem anderen Ort „abzusondern“ (Quarantäne). Die Entscheidung, ob eine Person die häusliche Quarantäne verlassen kann, trifft das zuständige Gesundheitsamt in Abstimmung mit der ärztlichen Betreuung. Die Maßnahme endet also nicht automatisch, sondern erst, wenn die zuständige Behörde sie wieder aufgehoben hat.

Zweck des IfSG ist es, übertragbaren Krankheiten beim Menschen vorzubeugen, Infektionen frühzeitig zu erkennen und ihre Weiterverbreitung zu verhindern. Diesem Zweck läuft es daher zuwider, wenn der Gerichtsvollzieher beim erkrankten Schuldner im Beisein von weiteren Beteiligten (Mitarbeiter des Transportunternehmens, Gläubiger) räumen und sich und andere damit einer Ansteckungsgefahr aussetzen würde. Der Gerichtsvollzieher muss daher den anberaumten Räumungstermin unverzüglich aufheben.

Quelle: Infektionsschutzgesetz (§§ 1 und 30) abrufbar unter www.iww.de/s4042

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Bauliche Veränderungen: Form des Beschlusses sowie Pflichten und Haftung des Verwalters

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Dabei sind auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt. Daneben muss ggf. die Zustimmung der Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Interessant sind auch die Ausführungen des BGH zu den Verwalterpflichten und zur Verwalterhaftung. Danach gilt: Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen, und er muss die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen. Klärt der Verwalter die Eigentümerversammlung vor einer solchen Beschlussfassung nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handelt er pflichtwidrig. Einen Rechtsirrtum muss er aber nur dann vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist.

Ist der Verwalter der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt, und hat er deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines auf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Beschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.

Quelle: BGH, Urteil vom 29.5.2020, V ZR 141/19

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Gewerberaum: Trotz Krankheit darf Mieter nicht einfach fristlos kündigen

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Auch wenn der Mieter schwer erkrankt ist, rechtfertigt dies keine fristlose Kündigung des Gewerbemietraumvertrags. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Rostock klargestellt.

Die Mietvertragsparteien können außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein „wichtiger“ Grund vorliegt. Dieser ist nach dem Gesetz gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Störung des Vertragsverhältnisses, die den wichtigen Grund darstellen soll, muss regelmäßig aus dem Bereich des Kündigungsempfängers (hier also des Vermieters) herrühren. Daher wird der Mieter nicht dadurch von seiner Pflicht zur Mietzahlung frei, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund – wozu sein Gesundheitszustand zählt – an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird.

Quelle OLG Rostock, Urteil vom 9.7.2020, 3 U 79/19

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Mietrecht: Viel Streit um wenig Hund

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In einem aktuellen Fall des Landgerichts (LG) Leipzig hätte der Mieter der Genehmigung für das Halten seines Hundes bedurft. Auf diese hätte er auch einen Anspruch gehabt. Doch rührte er sich nicht. Dennoch durfte ihm der Vermieter deswegen nicht kündigen.

Denn, so das LG, der Vermieter hatte die Hundehaltung über einen längeren Zeitraum geduldet. Und es war zu keinerlei Störungen durch den Hund gekommen. Schließlich sprach auch die Wohnungsgröße von 53 qm nicht gegen eine Hundehaltung.

Der Mieter hatte zudem angeboten, Hunde Dritter entgeltlich auszuführen oder auch länger zu betreuen. Dies allein verstieß laut LG ebenfalls nicht gegen den Mietvertrag. Denn der Vermieter konnte nicht nachweisen, dass es tatsächlich zu längeren Beherbergungen gekommen war. Und das Nutzen der Wohnung zur Vertragsanbahnung über solche Beherbergungsverträge sei so minimal „gewerblich“, dass weder die Wohnung noch Mitmieter oder der Vermieter beeinträchtigt würden.

Quelle: LG Leipzig, Urteil vom 12.5.2020, 02 S 401/19

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Mietrecht: Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Hat der Vermieter dem Mieter eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen und die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt, kann dieser vom Vermieter verlangen, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Der BGH bestätigt: An die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel tritt die gesetzlich normierte Erhaltungspflicht des Vermieters. Diesen trifft eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand der Wohnung wesentlich verschlechtert hat. Doch Achtung: Der Vermieter muss die Wohnung auf Verlangen des Mieters zwar in einen frisch renovierten Zustand versetzen. Der Mieter muss sich aber in angemessenem Umfang – i. d. R. zur Hälfte – an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen.

Quelle: BGH, Urteile vom 8.7.20, VIII ZR 163/18 sowie VIII ZR 270/18

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Wohnraummiete: Was kostet der Verlust des Wohnungsschlüssels?

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Haben Sie als Mieter auch schon einmal Ihren Wohnungsschlüssel verloren? Oder sind Sie Vermieter und haben einen Mieter in einem solchen Fall aufgefordert, die dadurch angefallenen Kosten zu erstatten? Dann müssen Sie wissen: Verliert ein Mieter seine Wohnungsschlüssel, ist er nur dann verpflichtet, die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage eines Mehrfamilienhauses zu erstatten, wenn im Einzelfall aus objektiver Sicht eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht. So sieht es jedenfalls das Landgericht (LG) München

Es genügt also nicht schon die bloße Vorstellung, dass jemand einen gefundenen Schlüssel in einer Mehrfamilienhausgegend einer Großstadt verwendet, um von Tür zu Tür zu gehen und zu überprüfen, ob er zufällig irgendwo passt. Dies, so das LG, sei fernliegend.

Die Entscheidung bedeutet für Vermieter: Weisen Sie Ihre Mieter darauf hin, dass im Fall des Schlüsselverlusts ein ungewöhnlich hoher Schaden entstehen kann, weil etwa die Schließanlage nicht erweiterbar ist. Denn tun Sie dies nicht, können Sie u. U. entstehende Mehrkosten nicht erstattet verlangen. So hat z. B. das LG München ein Urteil des Amtsgerichts München bestätigt, das den Mieter verpflichtet hat, die Kosten für den Austausch des Wohnungstürschlosses der angemieteten Wohnung zu zahlen, nicht hingegen dazu, die Kosten für die gesamte Schließanlage.

Quelle  LG München, Urteil vom 18.6.2020, 31 S 12365/19

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Wohnungseigentum: Ordnungsgemäße Verwaltung: Wenn die Gemeinschaft Bäume fällen will …

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Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet. Sie entspricht diesem Grundsatz bei mehreren Entscheidungsmöglichkeiten nur, wenn eine sogenannte Ermessensentscheidung getroffen wird. Dazu gehört auch, festzustellen, ob eine Ermessensentscheidung möglich ist oder ob eine Ermessensreduzierung auf Null vorliegt. Letzteres ist der Fall, wenn der Spielraum der Gemeinschaft so weit reduziert ist, dass sie nur eine fehlerfreie Entscheidung treffen kann.

In einem Fall des Amtsgerichts (AG) Potsdam hatte eine Eigentümergemeinschaft den Beschluss gefasst, einen Baum zu fällen. Zuvor hatte sie aber nicht geklärt, ob andere, weniger eingreifende Maßnahmen noch erforderlich, möglich und gewünscht waren, um die Bäume zu erhalten. Das AG sah darin eine unzureichende Ermessensausübung.

Quelle: AG Potsdam, Urteil vom 4.6.2020, 31 C 38/19, Abruf-Nr. 216579 unter www.iww.de.

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Mietrecht: Wenn Nachbars Dachziegel blenden …

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Zwei Gebäude liegen nebeneinander. Das eine ist mit sogenannten engobierten Dachziegeln gedeckt. Der Mieter des anderen Gebäudes verklagte seinen Vermieter, damit dieser vom Eigentümer des erstgenannten Gebäudes verlangen sollte, dass der eine Blendwirkung, die von den Ziegeln ausgehe und die ihn bei Sonnenschein oder hellem Mondschein beeinträchtige, beseitige und künftig unterlasse.

Der Mieter unterlag vor dem Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Der Eigentümer eines Grundstücks kann Einwirkungen vom Nachbargrundstück nicht verbieten, wenn diese die Nutzung seines Grundstücks nicht oder kaum beeinträchtigen. Bei einer Blendwirkung von Dachziegeln ist dies schwierig. Denn es gibt keine Rechtsvorschriften, die Grenzwerte beinhalten, wonach sich die Frage einer Erheblichkeit der Einwirkung richten könnte.

Was macht ein Gericht also? Es beauftragt einen Sachverständigen, um festzustellen, ob ein „verständiger Durchschnittsmensch“ durch die Blendwirkung erheblich beeinträchtigt wird. Hier kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass er durch den Anblick des Dachs zwar beim Sehen gestört gewesen, aber keine „Absolutblendung“ eingetreten sei. Zusätzlich nahm das Gericht selbst noch die Dachziegel in Augenschein. Ergebnis: Allen Mitgliedern des aus mehreren Personen bestehenden Gerichts war es möglich, auf das Dach zu schauen, ohne die Augen teilweise verschließen zu müssen. Es verneinte folglich eine erhebliche Beeinträchtigung und damit den vom Mieter geltend gemachten Anspruch.

Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 9.7.2019, 24 U 27/18

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Vertragsgestaltung: Formulierung „Der Mieter trägt alle Betriebskosten“ – genügt das?

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Vereinbaren Vermieter und Mieter einzelvertraglich, dass der Mieter alle Betriebskosten tragen muss, reicht diese Formulierung im Bereich der Gewerberaummiete aus. Folge: Der Mieter muss die Grundsteuer tragen, auch wenn diese nicht ausdrücklich benannt ist.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt klargestellt: Wird in einem Gewerberaummietvertrag der Begriff „Betriebskosten“ verwendet, erfasst dies auch ohne weitere Spezifizierungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition einbezogenen Kostenarten. Aber Vorsicht: In einer älteren Entscheidung hat der BGH dies für Wohnraum enger gesehen.

Quelle: BGH, Urteil vom 8.4.2020, XII ZR 120/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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