Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden.
So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass ihm wegen des Zahlungsrückstands auch nicht das Stimmrecht entzogen werden könne (BGH, V ZR 60/10).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Der Ablauf der Eichfrist führt nicht dazu, dass die festgestellten Werte ohne Bedeutung sind.
So entschied das Oberlandesgericht (OLG) München in einem Rechtsstreit um eine Heizkostenabrechnung. Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass den Messergebnissen allerdings nicht mehr die Vermutung der Richtigkeit zukomme. Ob die abgelesenen Werte tatsächlich richtig seien, müsse der Vermieter vielmehr bei einer Abrechnung nach der Heizkostenverordnung zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen (OLG München, 32 Wx 32/10).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Die für den Terminstag angedrohte Zwangsräumung der Wohnung kann für den Angeklagten, der Berufung eingelegt hat, einen hinreichenden Entschuldigungsgrund darstellen, im Termin der Berufungshauptverhandlung fernzubleiben.
Mit dieser Entscheidung rettete das Oberlandesgericht (OLG) Köln den Angeklagten aus einem Dilemma: Ausgerechnet am Tag seiner Berufungsverhandlung wollte der Vermieter seine Wohnung räumen lassen. Um sein Hab und Gut zu sichern, ließ der Angeklagte den Gerichtstermin sausen. Daraufhin wies das Berufungsgericht wegen seiner Abwesenheit die Berufung zurück. Das OLG entschied nun, dass die Verhandlung nachgeholt werden könne, da der Angeklagte hinreichend entschuldigt war. Allerdings wiesen die Richter auch darauf hin, dass eine anstehende Zwangsräumung nicht zwangsläufig dazu führe, dass die öffentlich-rechtliche Verpflichtung zum Erscheinen in der Hauptverhandlung in einem solchen Fall stets zurückzutreten hätte. Der Angeklagte müsse vielmehr im Rahmen des Möglichen geeignete Schritte unternehmen, um trotz der angekündigten Zwangsräumung auch an der Hauptverhandlung teilnehmen zu können. Sollte dies ausnahmsweise nicht möglich sein, müsse dies umfassend begründet werden (OLG Köln, III 1 Ws 159/10).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Die vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens der Mieter stellt für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters dar.
Diese Entscheidung zugunsten des Vermieters traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Dessen Mietvertrag sieht die Umlage der Betriebskosten, darunter auch Heiz- und Warmwasserkosten, sowie monatliche Vorauszahlungen vor. Im Juli 2007 erteilte ihm der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Abrechnung ergab ein Guthaben des Mieters in Höhe von 185,96 EUR. Dieses schrieb der Vermieter dem bei ihm geführten Mietkonto des Mieters gut. Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel dem Vermieter auf, dass bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 EUR unberücksichtigt geblieben waren. Diesen Umstand teilte er dem Mieter mit und übersandte eine korrigierte Abrechnung. Hieraus ergab sich ein um 138,08 EUR geringeres Guthaben. Diesen Differenzbetrag buchte der Vermieter aufgrund der ihm erteilten Einzugsermächtigung sodann vom Girokonto des Mieters ab. Der Mieter verlangt die Rückzahlung des abgebuchten Betrags.
Mit dieser Forderung hatte er jedoch vor dem BGH keinen Erfolg. Die Richter entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch nachträglich zulasten der Mieter korrigieren könne, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben habe. Dabei müsse er allerdings die gesetzliche Abrechnungsfrist einhalten. Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen für Betriebskosten würden gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Angesichts dessen rechtfertige die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lasse (BGH, VIII ZR 296/09).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Übermäßig hohe Heizkosten können ein Mangel der Mietsache sein, wenn sie auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen.
Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Streit um eine Nebenkostenabrechnung hin. Ob eine Heizungsanlage mangelhaft sei, beurteile sich nach Ansicht der Richter nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus bzw. der Gebäudeerrichtung. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten technischen Stand zu halten. Das gelte auch, wenn sie nach aktuellen Maßstäben unwirtschaftlich arbeite. Berufe sich der Mieter auf eine unzureichende Heizungsanlage, müsse er hinreichende Anknüpfungstatsachen vortragen, die die Beurteilung der Erheblichkeit der Beeinträchtigung und der Minderungsquote ermöglichen. Er müsse darlegen, wie sich die Heizleistung in den verschiedenen Räumen darstelle und welche konkreten Beeinträchtigungen hiervon für die Nutzer der Räume ausgingen. Könne er das nicht, sei ein Mangel nicht nachgewiesen (OLG Düsseldorf, 24 U 222/09).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Kommt ein Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Wohngeldzahlung in erheblichem Umfang (hier: 6 Monate) nicht nach, ist die Gemeinschaft grundsätzlich berechtigt, nach vorheriger Abmahnung eine Versorgungssperre aller Versorgungsleitungen durchzuführen.
Dies gilt nach einer Entscheidung des Landgerichts (LG) München auch für die Stromversorgung, wenn der rückständige Wohnungseigentümer den Strom direkt vom Versorgungsunternehmen bezieht, die Stromlieferung aber über eine im Gemeinschaftseigentum stehende Leitungsanlage erfolgt. Die Gemeinschaft könne dann die Zurverfügungstellung des Leitungsnetzes zurückhalten. Die Stromleitungen stünden im Gemeinschaftseigentum, wenn sie im gemeinschaftlichen Verteilungsraum im Keller starten, auch wenn sie danach direkt und ausschließlich zu den Sondereigentumseinheiten führten. Der maßgebliche räumliche Zusammenhang bestehe dann mit dem im notwendigen Gemeinschaftseigentum stehenden Verteilerraum, nicht mit den entsprechenden Sondereigentumseinheiten (LG München, 1 S 10608/10).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Bei der kurzfristigen Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste besteht grundsätzlich kein Unterlassungsanspruch der anderen Eigentümer.
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit mehrerer Eigentümer über die zulässige Nutzungsmöglichkeit der Wohnungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Richter schränkten ihre Entscheidung allerdings in einem wichtigen Punkt ein. Habe nämlich die konkrete Ausgestaltung der Vermietung für die anderen Wohnungseigentümer Nachteile, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen (nicht ordnungsgemäße Entsorgung von Müll, Abstellen von Gepäck auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen oder dessen übermäßige Abnutzung), könne der betroffene Wohnungseigentümer von jedem anderen Wohnungseigentümer darauf in Anspruch genommen werden, die konkrete Ausgestaltung der Vermietung zu ändern und die Beeinträchtigungen abzustellen (BGH, V ZR 78/10).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrags gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB.
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der ein maschinell gefertigtes schriftliches Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ohne eigenhändige Unterschrift erhalten hatte. Da im Mietvertrag eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen vereinbart war, hielt er das Mieterhöhungsverlangen für formunwirksam.
Anders sah es dagegen der BGH. Die Richter machten deutlich, dass das Mieterhöhungsverlangen formgültig und damit wirksam sei. Dafür sprächen zwei Gründe: Zum einen sei das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter nur in Textform zu erklären und zu begründen. Werde Textform verlangt, müssten lediglich folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Abgabe einer Erklärung in einer Urkunde oder auf andere, zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise, Kenntlichmachung der Person des Erklärenden, Abschluss der Erklärung muss durch Nachbildung der Namensunterschrift oder auf andere Weise erkennbar gemacht werden.
Eine eigenhändige Unterschrift sei dagegen nicht erforderlich. Zum anderen komme hinzu, dass das einseitige Mieterhöhungsverlangen keine Vertragsänderung oder -ergänzung darstelle. Schon daher greife die Schriftformabrede nicht (BGH, VIII ZR 300/09).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Liegt eine Wohnflächenunterschreitung vor, sind der Berechnung der geminderten Miete nicht die höheren Quadratmetermieten zugrunde zu legen, die der örtliche Mietspiegel für entsprechend kleinere Wohnungen ausweist.
Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer vermieteten Dachgeschosswohnung. Die Parteien gingen beim Abschluss des Mietvertrags von einer Größe von 76 m² aus. Bei richtiger Berechnungsweise wegen der schrägen Wände betrug die tatsächliche Größe jedoch nur ca. 51 m². Der Mieter verlangte daraufhin die überzahlte Miete zurück. Der Vermieter war mit einer Erstattung grundsätzlich einverstanden, ging aber nun von einem höheren Quadratmeterpreis aus. Seiner Ansicht nach müsse die Wohnung jetzt einer anderen Kategorie des örtlichen Mietspiegels zugeordnet werden.
Das sah der BGH jedoch nicht so. Die Richter entschieden, dass es bei dem bisherigen Quadratmeterpreis bleiben müsse. Es liege hier ein Sachmangel der Wohnung vor. Dieser sei nach den gesetzlichen Gewährleistungsbestimmungen auszugleichen. Die Änderung des Quadratmeterpreises sei dagegen eine zusätzliche Vertragsanpassung. Diese würde nicht nur die gesetzliche Gewährleistungsregelung mindestens teilweise beiseite schieben. Es würde auch die gesetzliche Risikoverteilung unterlaufen, die das Mängelrisiko grundsätzlich dem Vermieter zuweise. Bei Mängeln der Mietsache habe allein der Mieter bestimmte Rechte. Der Vertragsinhalt im Übrigen bleibe unberührt (BGH, VIII ZR 256/09).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Ein Vermieter, der im Mietvertrag die Vornahme der Gartenpflege durch den Mieter vereinbart hat, ist nicht berechtigt, die Gartenpflege anderweitig in Auftrag zu geben, solange die Gartenpflege nicht gänzlich unterlassen wird.
Hierauf wies das Landgericht (LG) Köln in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter hin. Laut Mietvertrag war es Aufgabe des Mieters, den Garten zu pflegen. Allerdings hatten Mieter und Vermieter unterschiedliche Vorstellungen von dieser Tätigkeit. Während der Vermieter einen englischen Rasen wünschte, fand der Mieter eine Wiese mit Wildkräutern schöner. Da sich der Vermieter mit seiner Vorstellung kein Gehör verschaffen konnte, beauftragte er einen Landschaftsgärtner mit der Neugestaltung des Gartens. Die Kosten verlangte er vom Mieter ersetzt. Dieser weigerte sich zu zahlen. Das LG bestätigte nun diese Weigerung als rechtmäßig. Dabei machten die Richter deutlich, dass dem Vermieter kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung zustehe. Eine „Ersatzvornahme“ sei nur zulässig, wenn der Mieter die Gartenpflege gänzlich unterlasse. Davon könne vorliegend aber keine Rede sein. Es liege lediglich eine andere Gartengestaltung vor, die Pflege sei regelmäßig erfolgt (LG Köln, 1 S 119/09).
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl