Vertragsverletzung: Bei Rückstand von Wohnungsmiete: Nachträgliche Zahlung steht Räumung nicht zwingend entgegen

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Wird einem Wohnungsmieter fristgerecht gekündigt, weil dieser mit der Mietzahlung in Rückstand geraten ist, lässt sich diese Kündigung nicht ohne Weiteres dadurch aus der Welt schaffen, dass der Mietrückstand nachträglich noch ausgeglichen wird. Das hat das Landgericht (LG) Frankenthal in einem aktuellen Urteil entschieden. Das LG hat die Mieterin zum Auszug aus der Wohnung verpflichtet, obwohl sie im laufenden Räumungsverfahren die offenen Mieten noch ausgeglichen hatte.

Mieterin zahlte zwei Monatsmieten nicht

Im konkreten Fall klagten die Vermieter zunächst vor dem AG gegen ihre Mieterin auf Räumung der Mietwohnung. Vorausgegangen war eine Kündigung, die sie zur Sicherheit zweifach erklärt hatten: zum einen fristlos – aus wichtigem Grund -, zusätzlich aber auch fristgerecht wegen Verletzung der vertraglichen Zahlungspflicht. Beide Kündigungen begründeten die Vermieter u. a. damit, dass zwei Monatsmieten nicht bezahlt wurden.

Die Mieterin bestritt dies nicht und zahlte die beiden offenen Mieten schließlich während des laufenden Gerichtsverfahrens vollständig. Sie berief sich nun darauf, dass die Kündigung infolge der Zahlung unwirksam geworden sei. Das AG folgte dem nicht und verurteilte die Mieterin zur Räumung der Mietwohnung.

Zu Recht gekündigt

Die dagegen gerichtete Berufung zum LG hatte keinen Erfolg. Das LG bestätigte, dass die Kündigung wegen der rückständigen Mieten zu Recht erfolgt sei. Im Zeitpunkt der Kündigung sei die Mieterin mit zwei Monatsmieten im Rückstand gewesen und nur darauf komme es hier an.

Vermieter hatten fristlos und fristgerecht gekündigt

Die gesetzliche Regelung, wonach ein Mietrückstand nachträglich ausgeglichen werden und die Kündigung dadurch möglicherweise beseitigen könne, gelte in dieser Form nur für die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Hier hatten die Vermieter daneben sicherheitshalber aber auch noch fristgerecht gekündigt. Eine solche „ordentliche“ Kündigung werde durch die nachträgliche Zahlung der Mieten nicht ohne Weiteres unwirksam. Bei einer fristgerechten Kündigung sei lediglich zu prüfen, ob es unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben für die Vermieterseite zumutbar sei, auf die Räumung zu verzichten, nachdem keine Rückstände mehr bestehen. Dafür sah das LG hier aber keine Anhaltspunkte.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Quelle: LG Frankenthal, Urteil vom 1.3.2024, 2 S 118/23

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsklausel: Mieterhöhung: Das ist bei Indexklauseln zu beachten

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Eine im Wohnraummietvertrag vereinbarte Indexklausel, die ausschließlich eine Erhöhungsmöglichkeit vorsieht, kann nach Ansicht des Landgerichts (LG) Berlin II weder individual- noch formularvertraglich vereinbart werden.

Nachteilsverbot beachten

Den Mietvertragsparteien sei nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 557b Abs. 1 BGB) die Vereinbarung einer näher definierten Indexmiete gestattet, allerdings nicht in Gestalt einer „upwards only“-Klausel. Das Verbot einer den Vermieter begünstigenden Einseitigkeitsklausel (sog. Nachteilsverbot) ergebe sich zwar nicht unmittelbar aus dem Gesetzeswortlaut. Der Gesetzgeber habe sich aber von einem entsprechenden Motiv leiten lassen, also bei fallendem Index müsse eine entsprechende Mietabsenkungsmöglichkeit eröffnet sein.

Vermieterseitige Allgemeine Geschäftsbedingung

Im Streitfall ergab sich bereits aus der Erscheinungsform des Textes und seinem Regelungsinhalt, dass es sich um von der Vermieterseite gestellte AGB handelte. In Anwendung der Unklarheitenregelung in § 305c Abs. 2 BGB war die Vertragsbedingung als eine den Mieter unangemessen benachteiligende Einseitigkeitsklausel zu werten. Aber auch eine „im Einzelnen ausgehandelte“ Individualvereinbarung sei angesichts des o. g. Nachteilsverbots unzulässig, so das LG.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 20.6.2024, 67 S 83/24

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Kautionsrückzahlungsanspruch: Aufrechnung mit verjährten Schadenersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Eine Aufrechnung des Vermieters mit verjährten Schadenersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters im Rahmen der Kautionsabrechnung ist regelmäßig auch möglich, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache) nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat.

Das war geschehen

Die Klägerin begehrt nach Beendigung des Wohnungsmietvertrags und Rückgabe der Wohnung am 8.11.2019 die Rückzahlung der von ihr geleisteten Barkaution in Höhe von rund 780 Euro. Der beklagte Vermieter rechnete mit Schreiben vom 20.5.2020 über die Kaution ab und erklärte die Aufrechnung mit – streitigen – Schadenersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache in einer das Kautionsguthaben übersteigenden Höhe. Die Klägerin hat sich insoweit auf Verjährung berufen.

So sieht es der Bundesgerichtshof

Die Klage hatte zwar in den Vorinstanzen Erfolg, doch die Revision des Beklagten beim BGH letztlich ebenfalls. Der BGH hat nämlich entschieden, dass eine von den Parteien im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede typischerweise dahingehend auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.

Das Berufungsgericht hatte bei seiner Beurteilung maßgeblich auf die für Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gesetzlich vorgesehene kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten abgestellt, innerhalb derer eine Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen noch nicht bestanden hat. Dabei hat es nach Auffassung des BGH jedoch die beiderseitigen Interessen der Parteien eines Wohnraummietverhältnisses im Fall der Vereinbarung einer Barkaution nicht hinreichend berücksichtigt. Eine vom Mieter gestellte Barkaution dient gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters; dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können.

Soweit die Aufrechnung im Hinblick auf das bestehende Erfordernis der Gleichartigkeit der beiden Forderungen voraussetzt, dass der Vermieter die ihm bezüglich etwaiger Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache zustehende Ersetzungsbefugnis ausübt, um Schadenersatz in Form eines Geldbetrags verlangen zu können, hat der Mieter regelmäßig kein Interesse daran, dass dies noch in unverjährter Zeit erfolgt. Die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre insofern ein lediglich formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution, die ihrerseits nach der Rechtsprechung des BGH nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist zu erfolgen hat.

Erneute gerichtliche Entscheidung erforderlich

Da die Aufrechnung des Vermieters hiernach nicht an der Verjährung scheitert, hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun Feststellungen dazu treffen, ob die von dem beklagten Vermieter behaupteten Schadenersatzansprüche bestehen.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.7.2024, VIII ZR 184/23

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Instandhaltungsrücklage: Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs bei vermieteter Eigentumswohnung

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Vermieten Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Eigentumswohnung, müssen sie an die Hausverwaltung auch Zahlungen leisten, die diese der Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsrücklage zuführt. Bis dato sind diese Zahlungen nicht zum Zahlungszeitpunkt als Werbungskosten zu berücksichtigen, sondern erst, wenn sie für Instandhaltungen verausgabt worden sind. Ob dies (immer noch) zutreffend ist, muss nun der Bundesfinanzhof (BFH) klären.

Seit dem 20.8.2024 ist beim BFH ein Verfahren mit folgender Fragestellung anhängig: Stellen Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrücklage) nach der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (BGBl I 2020, S. 2187) mit einhergehender Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits in diesem Zeitpunkt des Abflusses sofort abzugsfähige Werbungskosten dar, unabhängig von der späteren Mittelverwendung und der steuerlichen Einordnung?

Beachten Sie Die Vorinstanz, das Finanzgericht (FG) Nürnberg, hat das übrigens verneint.

Nach aktuellem Rechtsstand sind die Zahlungen erst dann als Werbungskosten abzugsfähig, wenn sie der Verwalter verausgabt hat. Dass die Beiträge zur Erhaltungsrücklage mit der Zahlung aus dem frei verfügbaren Vermögen abgeflossen sind, ändert daran nichts.

Beispiel

A ist Vermieter einer Eigentumswohnung. Er hat an die Hausverwaltung ein monatliches Hausgeld von 200 Euro für laufende Kosten (z. B. Versicherungen, Gas und Wasser) und daneben weitere 125 Euro als Zuführung zur Erhaltungsrücklage zu zahlen.

Bisherige Lösung: Die monatlichen Zahlungen sind in Höhe von 200 Euro sofort als Werbungskosten abzugsfähig. In Höhe von 125 Euro ergeben sich allein durch die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage (noch) keine Werbungskosten.

Angestrebte Lösung: Durch das Revisionsverfahren soll erreicht werden, dass auch die Zahlung in die Erhaltungsrücklage sofort im Zahlungsjahr als Werbungskosten abzugsfähig ist.

Quelle: FG Nürnberg, Urteil vom 12.3.2024, K 866/23

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Gesamtschuldnerhaftung: Vermieter können für Abfallgebühren haften

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Das Verwaltungsgericht (VG) Freiburg hat entschieden: Es ist nicht zu beanstanden, wenn eine Kommune in ihrer Abfallsatzung bestimmt, dass nach vergeblicher Zahlungsaufforderung gegenüber einem Mieter dessen Vermieter zur Zahlung der Abfallgebühren in Anspruch genommen wird.

Mieter und Vermieter können in Anspruch genommen werden
Das VG Freiburg stellte fest: Nach der Abfallwirtschaftssatzung schuldet der Kommune neben dem Mieter auch der Vermieter die Abfallgebühren. Beide haften danach als Gesamtschuldner. Bis die Gebühr vollständig erbracht sei, könne mithin jeder in Anspruch genommen werden.

Vermieter kann Mieter in Anspruch nehmen
Oft ist es ohnehin so, dass der Vermieter die Kosten unmittelbar trägt und sie nach dem Mietvertrag als Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann. Der Vermieter hat dann, bei einer Satzungsregelung wie im Fall des VG, gegen den Mieter einen sog. Gesamtschuldnerausgleichanspruch. Allerdings trägt er auch das Liquiditätsrisiko seines Mieters.

Quelle: VG Freiburg, Urteil vom 11.7.2024, 4 K 1957/23

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Benachteiligungsverbot: Mieterdiskriminierung kann teuer werden!

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Das Landgericht (LG) Berlin II hat eine Wohnungsbaugesellschaft zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 11.000 Euro wegen einer Diskriminierung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verurteilt. Die Vermieterin habe den Mieter wegen seiner Behinderung diskriminiert.

Mieter war auf Rollstuhl angewiesen
Der Mieter sitzt im Rollstuhl. Um sein Wohnhaus eigenständig verlassen oder betreten zu können, verlangten er und sein Ehemann von der Vermieterin die Zustimmung zum Bau einer Rampe. Die Vermieterin verweigerte diese, sodass die Frage in einem – anderen – gerichtlichen Verfahren geklärt werden musste. Laut der dortigen Entscheidung des LG musste die Vermieterin die Zustimmung zum Bau einer Rampe erteilen. Im weiteren Verfahren sprach das LG dem Mieter nun eine Entschädigung zu, weil die Vermieterin ihn aufgrund seiner Behinderung diskriminiert habe. Grundlage ist das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot nach § 19 AGG. Danach ist eine Benachteiligung, z.B. wegen einer Behinderung, auch in zivilrechtlichen Massengeschäften unzulässig. Vermietung von Wohnraum fällt darunter, sofern Vermieter insgesamt mehr als 50 Wohnungen vermieten, was vorliegend der Fall ist.

Unmittelbare Benachteiligung des Mieters
Da die Vermieterin die Zustimmung zum Bau der Rampe über zwei Jahre bis zur Entscheidung des LG verwehrte, habe sie den Mieter durch Unterlassen unmittelbar benachteiligt. Sie sei nach § 5 AGG verpflichtet gewesen, die Benachteiligung des Klägers durch positive Maßnahmen zu beseitigen, z.B. die Erteilung der Zustimmung zum Bau einer Rampe. Dieser Handlungspflicht sei die Vermieterin nicht nachgekommen. Im Vergleich zu anderen Mietern ohne (körperliche) Behinderung sei ihm der Zugang zur Wohnung rechtswidrig versagt worden.

Die Höhe der Entschädigung begründet das Gericht mit den gravierenden Folgen der Benachteiligung für den Kläger und dem Verhalten der Vermieterin. Aus Sicht des Gerichts handelte diese nicht problemorientiert, sondern verweigerte zwei Jahre lang hartnäckig die Zustimmung zum Bau der Rampe aus pauschalen Gründen, die nicht ansatzweise zu überzeugen vermochten. Ohne Hilfe Dritter war es dem Kläger nicht möglich, die vorhandenen sechs Treppenstufen zu überwinden und er konnte das Haus nicht spontan verlassen oder betreten. Er war dadurch in seiner Bewegungs- und Handlungsfreiheit stark eingeschränkt.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 30.9.2024, 66 S 24/24, PM 32/24

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Instandsetzungskosten: Wohnungseigentum: Wem gehört das Dach?

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Das Dach eines Flachdachanbaus einer WEG-Anlage ist selbst dann Gemeinschaftseigentum, wenn alle darunterliegenden Räume zu einer Sondereigentumseinheit gehören. Für die Gültigkeit eines Grundlagenbeschlusses ist es daher nicht erforderlich, dass der Beschlussersetzungsantrag auch die inhaltliche Konkretisierung umfasst. Diese Konkretisierungen können den Eigentümern überlassen werden. So sieht es das Landgericht (LG) Karlsruhe.

Das Dach sollte instand gesetzt werden
Gestritten wurde um die Instandsetzung des Dachs über einer Gaststättenküche in einer WEG-Anlage, die im Sondereigentum eines Eigentümers steht und ein eigenes Flachdach hat. In der Teilungserklärung ist das Sondereigentum als „Einrichtungen und Anlagen“ definiert, soweit diese nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sondern nur dem Sondereigentümer zu dienen bestimmt sind. Der Eigentümer begehrte durch Beschlussersetzung, dass die Instandsetzung des Dachs beschlossen wird. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war der Ansicht, dass der Eigentümer die Instandsetzungskosten allein tragen müsse. Für die Beschlussersetzung fehle es an der sogenannten Ermessensreduzierung auf Null.

Beschluss war ungültig
Das Amtsgericht (AG) hatte der Klage zunächst stattgegeben. Die Berufung vor dem LG hatte ebenfalls keinen Erfolg. Der Negativbeschluss sei ungültig, so das LG in zweiter Instanz. Die Ablehnung einer positiven Beschlussfassung widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel gegeben sei. Das habe schon der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme, die die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffe, bestehe nur, wenn sich das Ermessen der Gemeinschaft im Einzelfall auf Null reduziert habe, sich also jede andere Entscheidung als ermessensfehlerhaft darstellte. Die abgelehnte Sanierung sei dringend erforderlich und stelle eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme dar.

Konstruktive Bestandteile des Gebäudes nicht sondereigentumsfähig
Bei dem Dach handele es sich auch nicht um Sondereigentum.

Das LG hat klargestellt, dass die konstruktiven Bestandteile des Gebäudes nicht sondereigentumsfähig sind, selbst wenn alle Räume des Gebäudes dem Sondereigentum eines Eigentümers unterliegen. Unerheblich ist eine mögliche widersprechende Regelung in der Teilungserklärung. Denn eine Regelung, die nicht sondereigentumsfähige Gebäudeteile zum Inhalt des Sondereigentums erklärt, ist nichtig.

Zulässig sei es, lediglich einen Grundlagenbeschluss zu treffen, also anzuordnen, dass eine Instandsetzung bestimmter Bauteile zu erfolgen habe, und den Wohnungseigentümern im Übrigen die weitere inhaltliche Konkretisierung (Auswahl des Fachunternehmens, Finanzierung der Maßnahme, etc.) zustehe. Es sei also nicht zu beanstanden, dass der Beschlussersetzungsantrag nur auf das „Ob“ der Instandsetzung, nicht jedoch bereits auf das „Wie“ ziele.

Quelle LG Karlsruhe, Urteil vom 8.3.2024, 11 S 53/22

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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WEG-Verkehrssicherungspflicht: Freie Fahrt in der Tiefgarage nur bei „Grün“

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Im Streit um Schadenersatz aufgrund eines Vorfalls in einer Tiefgarage einer Wohnanlage wies das Amtsgericht (AG) München die Klage einer Frau auf Zahlung von rd. 9.000 Euro ab.

Die Frau ist Eigentümerin einer Wohnung der beklagten Eigentümergemeinschaft und besitzt dort auch einen Tiefgaragenstellplatz. Mit der Klage machte sie geltend, ihr Porsche Coupé 911 sei bei der ordnungsgemäßen Ausfahrt aus der Tiefgarage beschädigt worden. Die Frau behauptete, sie habe zunächst von innen das Tor mit ihrem Sensorschlüssel geöffnet. Als die zum Tor gehörende Ampel auf „Grün“ gewechselt sei, sei sie die Ausfahrtsrampe hinaufgefahren. Als sie sich im Bereich des Rolltors befand, sei dieses völlig unerwartet auf dem Dach ihres Fahrzeugs aufgeschlagen. Sie sei nach dem Aufprall mit ihrem Fahrzeug schockiert stehengeblieben und ausgestiegen. Das Rolltor habe das Dach des Porsches mittig getroffen und deutlich beschädigt.

Die Frau war der Ansicht, die Eigentümergemeinschaft habe ihre Verkehrssicherungspflichten nicht erfüllt. Sie sei beweispflichtig und müsse sich entlasten.

Die Eigentümergemeinschaft bestritt den streitgegenständlichen Vorfall einschließlich der daraus geltend gemachten Schäden mit Nichtwissen. Weiter trug sie vor, das Tor habe zum Zeitpunkt des behaupteten Unfallgeschehens den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprochen und fehlerfrei funktioniert.

Das AG wies die Klage ab. Es spreche kein sog. Beweis des ersten Anscheins für eine Verletzung von Verkehrssicherungspflichten durch die Eigentümergemeinschaft, denn es liege keineswegs auf der Hand, dass das schädigende Ereignis nur auf einem Versagen von Haltevorrichtung und/oder Sicherheitssystemen des Ausfahrtstores beruhen kann. Rein hypothetisch könne der Vorfall durch ein Versagen der Halte- und/oder Sicherungssysteme des Tores ausgelöst worden sein. Ebenso könne es zu dem schädigenden Ereignis gekommen sein, weil die Frau die Auffahrtsrampe erst bei sich schließendem Tor befahren hat. Sie müsse beweisen, dass sie bei auf „Grün“ stehender Lichtzeichenanlage ihre Fahrt die Auffahrtsrampe hinauf angetreten hat und das Rolltor ohne Verzögerung passiert hat bzw. passieren wollte. Diesen Beweis habe sie nicht erbracht.

Das Gericht musste nicht abschließend die Frage klären, ob die Frau bei „Grün“ oder bei „Rot“ die Ausfahrt hinauffuhr. Eine Klageabweisung erfolgt bereits, wenn sie den Nachweis nicht erbringt, dass sie ordnungsgemäß bei „Grün“ gefahren ist. Dies sei hier der Fall gewesen. Falls die Klägerin die Rampe bei „Rot“ angefahren hat und das Tor passieren wollte, müsse die Eigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Verkehrssicherungspflichten keine Sicherungssysteme bereithalten.

Quelle: AG München, Urteil vom 28.4.2023, 1290 C 17690/22 WEG

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Mietminderung: Mieter muss Beeinträchtigungen durch nachbarliche Baustelle konkret darlegen

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Stützt der Mieter eine Mietminderung auf Lärm- und Staubbeeinträchtigungen durch die Baustelle des Nachbarn, muss er darlegen und beweisen, dass die Mietwohnung konkreten Immissionen ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar und wesentlich beeinträchtigen. Sofern das Bauvorhaben verschiedene Bauphasen mit unterschiedlichen Lärm- und Schmutzimmissionen durchläuft, muss der Mieter vortragen, welche Art von Beeinträchtigungen zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer in welcher Frequenz ungefähr aufgetreten sind. So hat es das Landgericht (LG) Berlin nun klargestellt.

Es ging um eine Mietminderung wegen Neubauarbeiten auf dem benachbarten Grundstück im Zeitraum April 2019 bis zum Spätsommer 2019. Der Mietvertrag enthielt keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung darüber, welche Immissionen vertragsgemäß auf die Mietsache einwirken (dürfen). Die Mieter behaupteten konkrete Beeinträchtigungen durch die Baustelle des Nachbarn.

Im Prozess legten sie zwei Fotos und ein „Lärmprotokoll vom 24.9.19“ vor. Die Vermieterin beanstandete, dass sich der Vortrag der Mieter auf einen – im Zeitpunkt der Klageerhebung – mehrere Monate zurückliegenden Zeitraum beschränke. Sie sei sicher, dass nicht von Beginn der Bauarbeiten an ein gleichmäßiger „Lärmpegel“ bestanden habe, zumal die Gründungsarbeiten abgeschlossen seien und mit lärm- und staubintensiven Maßnahmen nicht mehr zu rechnen sei. Darauf reagierten die Mieter nicht. Sie beantragten die Feststellung einer Minderung der Bruttomiete um durchgehend 20 Prozent ab April 2019 bis Ende 2020.

Damit hatten sie keinen Erfolg. Die Mieter nahmen die Berufung nach Hinweis des LG zurück.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 9.2.2023, 65 S 111/22

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Bauliche Veränderungen: Anspruch auf Ladeeinrichtung hat Grenzen

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Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (hier: § 20 Abs. 1 Abs. 2 S. 1 WEG) kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die u. a. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen (sog. privilegierte bauliche Veränderungen). Verlangt ein Wohnungseigentümer eine solche bauliche Veränderung, entscheidet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über das „Wie“ der Maßnahme nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Der einzelne Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch auf eine bestimmte Durchführung der betreffenden baulichen Veränderung. So entschied es das Landgericht (LG) Stuttgart.

Eigentümer errichtete zunächst Ladesäule
Ein Wohnungseigentümer hatte ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz im Freien. Seit Jahren versuchte er vergeblich zu erreichen, dass eine Ladesäule für Elektrofahrzeuge an seinem Stellplatz errichtet wird. Schließlich montierte er im Sommer 2019 ohne Gestattung neben seinem Außenstellplatz eine Ladesäule auf einem Betonfundament. Für die Errichtung als „öffentlich zugängliche Ladeinfrastruktur“ erhielt er eine Förderung aus Bundesmitteln. Die Eigentümergemeinschaft verklagte ihn erfolgreich auf Entfernen der Ladestation und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Im Rahmen der Vollstreckung wurde die Ladesäule demontiert.

Dann verlangte er bestimmte bauliche Veränderungen
Der Eigentümer verlangte daraufhin „bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen gemäß (von ihm) vorgelegten Ladeinfrastrukturkonzept“. Dieser Antrag wurde in der Eigentümerversammlung 2020 nicht beraten und zur Abstimmung gestellt, sondern beschlossen, ein Gesamtkonzept zum Betreiben von Ladepunkten für E-Mobilität erstellen zu lassen. Die Eigentümerversammlung 2021 lehnte das inzwischen vorliegende Gesamtkonzept ab und ebenso die von dem Eigentümer erneut beantragte Genehmigung baulicher Veränderungen gemäß dem von ihm vorgelegten Ladeinfrastrukturkonzept, das alternativ eine öffentliche oder nicht öffentliche Nutzung vorsah. Zugleich wurde anderen Wohnungseigentümern auf deren Antrag gestattet, eine Wallbox an insgesamt vier Stellplätzen anzubringen.

Darauf erhob der Eigentümer Beschlussersetzungsklage, gerichtet auf die Gestattung, auf dem Gemeinschaftseigentum neben seinem Stellplatz die zuvor entfernte Ladestation gemäß dem von ihm vorgelegten Ladeinfrastrukturkonzept errichten zu dürfen, hilfsweise, ihm die Anbringung einer Wallbox zu gestatten. Damit hatte der Eigentümer in beiden Instanzen keinen Erfolg.

Landgericht: kein Anspruch auf bestimmte Ausführung einer Maßnahme
Der Eigentümer könne die Gestattung der Errichtung einer Ladestation nach dem von ihm entwickelten Ladeinfrastrukturkonzept nicht verlangen. Die Beschlussersetzungsklage diene der gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung. Die Klage sei daher begründet, wenn der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf den seinem Rechtsschutzziel entsprechenden Beschluss habe, weil nur eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche.

Zwar könne jeder Wohnungseigentümer einen Beschluss über das „Ob“ solcher baulichen Veränderungen verlangen, so das LG; dies beinhalte aber keinen Anspruch auf eine bestimmte Art und Weise der Durchführung. Darüber entscheiden die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach eigenem Ermessen. Der einzelne Wohnungseigentümer habe mithin keinen Anspruch auf eine bestimmte Durchführung der betreffenden baulichen Veränderung, solange das Ermessen der Gemeinschaft nicht aufgrund der Einzelfallumstände auf null reduziert sei.

Quelle: LG Stuttgart, Urteil vom 5.7.2023, 10 S 39/21

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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