WEG: Ein Hund muss im Gemeinschaftsgarten angeleint sein

3D Haus mit Paragraph - Blau WeißEin Hund darf nicht in den Gemeinschaftsgarten einer Eigentümergemeinschaft urinieren. Außerdem besteht eine Aufsichtspflicht und Leinenzwang auf Gemeinschaftsflächen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits zweier Geschwister vor dem Amtsgericht München. Beide Geschwister bewohnen gemeinsam ein Haus. Die 51-jährige Schwester bewohnt den 1. Stock mit ihrem Ehemann und einem deutschen Schäferhund. Der 47-jährige Bruder bewohnt gemeinsam mit seiner Ehefrau das Erdgeschoss. Seit dem Jahr 2005 besteht die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die beklagte Schwester lässt den Hund immer wieder frei in dem gemeinschaftlichen Garten umherlaufen. Der Hund bellt den Bruder und seine Ehefrau oft aggressiv an. Außerdem verrichtet der Hund sein Geschäft in dem Gemeinschaftsgarten und uriniert dort regelmäßig. Die Schwester ist der Meinung, dass das Koten des Hundes im Gemeinschaftsgarten erlaubt sei, sofern der Kot danach entfernt werde. Der Hund würde durch ihren Bruder und dessen Ehefrau provoziert, und würde sie deshalb anbellen. Der Hund habe ein ruhiges und ausgeglichenes Wesen. Zudem habe er erfolgreich die Begleithundeprüfung abgelegt.

Da zwischen den Parteien der Streit nicht gütlich beigelegt werden konnte, verklagte der Bruder seine Schwester. Er beantragte unter anderem, seine Schwester zu verurteilen, dass sie es zu unterlassen hat, den Hund auf dem Grundstück und im Treppenhaus unbeaufsichtigt und ohne Leine und ohne Maulkorb laufen, urinieren und koten zu lassen.

Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab dem Bruder im Wesentlichen recht. Die Schwester wurde unter Androhung eines Ordnungsgelds von jeweils 250.000 EUR verurteilt, es zu unterlassen, dass der Hund ohne Maulkorb auf dem Grundstück oder im Treppenhaus herumläuft und dort uriniert. Der Bruder habe nach dem Gesetz einen Anspruch darauf, dass der Schäferhund nur angeleint und beaufsichtigt und nur mit einem Maulkorb auf dem Grundstück gehalten wird. Hunde stellen, selbst wenn sie sonst harmlos sind, eine potenzielle Gefahrenquelle dar, so das Urteil. Deshalb bestehe eine Aufsichtspflicht und Leinenzwang auf Gemeinschaftsflächen. Das Gericht hat ein Video in der Gerichtsverhandlung angeschaut. Darauf ist zu sehen, dass der Hund den Bruder und seine Ehefrau erheblich anbellt und von der beklagten Schwester kaum gebändigt werden konnte. Obwohl diese ihn zwischen ihre Beine genommen habe, hätte sie das Tier kaum davon abhalten können, auf den Bruder und seine Frau zuzulaufen. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass im Hinblick auf das aggressiv wirkende Verhalten des Hundes mit lautem Bellen und Zähne-Fletschen sowie im Hinblick auf die fehlende körperliche Beherrschung des Hundes durch die Schwester es gerechtfertigt sei anzuordnen, dass der Hund auf dem Grundstück und im Treppenhaus einen Maulkorb als Vorsichtsmaßnahme tragen muss. Es müsse nicht erst abgewartet werden, dass es zu einer Beißattacke komme. Es komme nicht darauf an, ob der Bruder oder seine Frau den Hund zuvor gereizt haben. Denn selbst dann würde es nicht gerechtfertigt sein, dass sie von dem Hund gebissen werden. Es komme auch nicht darauf an, dass der Schäferhund die Begleithundeprüfung erfolgreich bestanden hat. Denn als Begleitperson ist in der Bescheinigung nicht die Schwester benannt.

Das Gericht kommt weiter zu dem Ergebnis, dass der Bruder es nicht dulden muss, dass der Hund auf dem Grundstück uriniert. Es sei der Schwester zuzumuten, mit dem Hund außerhalb des Grundstücks Gassi zu gehen (Amtsgericht München, Urteil vom 6.8.13 und 7.11.13, 483 C 33323/12 WEG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mängelbeseitigung: Vermieter darf beschädigten Teppichboden nicht gegen Laminat auswechseln

Paragraf blauDer Vermieter einer Wohnung darf im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht einen mitvermieteten Teppichboden nicht ohne Weiteres gegen den Willen des Mieters durch einen Laminatboden ersetzen.

So entschied es das Landgericht (LG) Stuttgart in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter. Die Richter wiesen darauf hin, dass der Vermieter möglichst den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherstellen müsse, wenn er einen Mangel beseitige. Bringe er Laminatboden statt Teppichboden ein, weiche dies erheblich vom bisherigen Zustand ab. Jedenfalls würde im entschiedenen Fall das Interesse der Mieterin am Behalten des Teppichbodens das Interesse der Vermieterin am Verlegen von Laminat überwiegen (LG Stuttgart, Urteil vom 1.7.2015, 13 S 154/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Pachtverhältnis: Erpresserischer Pächter muss Schadenersatz leisten

Deutsche Gesetze 1Erklärt der Pächter gegenüber dem Verpächter, er werde die Pachtsache nach wirksamer fristloser Kündigung nur räumen und herausgeben, wenn der Verpächter im Gegenzug eine Vereinbarung unterzeichnet, wonach er auf sämtliche offene Pachtzinsforderungen verzichtet und sich verpflichtet, die Kaution und die seinerzeit gezahlte Maklercourtage zu erstatten, ist dies eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung in Gestalt einer Erpressung.

Diese deutlichen Worte sprach das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. Die Richter machten dabei deutlich, dass der Pächter hierfür dem Verpächter auf Schadenersatz hafte.

Im Übrigen könne der Verpächter die aufgrund dessen getroffene Vereinbarung über die Gewährung der geforderten Vermögensvorteile wegen widerrechtlicher Drohung anfechten. Die Ankündigung, das Mietobjekt ansonsten nicht herauszugeben, hat nämlich für ihn eine Zwangslage geschaffen (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 10.6.2015, 2 U 201/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietmangel: Mieter kann selbst zu steuernde Heizungsmöglichkeit verlangen

ParagraphIst zuvor nichts anderes vereinbart worden, muss in der Mietwohnung eine Heizungsmöglichkeit vorhanden sein, die der Mieter allein und selbst steuern kann.

Diese Klarstellung traf das Amtgericht Dortmund im Fall einer Frau, die eine Wohnung angemietet hatte. Im Mietvertrag war u.a. geregelt, dass in der Zeit der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres die Sammelheizung so in Betrieb zu halten sei, dass die Mieträume eine angemessene Temperatur aufweisen. Nach dem Einzug stellte die Mieterin fest, dass die Heizkörper in ihrer Wohnung über die Therme der Nachbarwohnung versorgt wurden. Folge war, dass die Heizungen nur warm wurden, solange die Nachbarin ihre Therme auch eingeschaltet hatte.

Das hielt auch das Gericht für unzumutbar. Es verurteilte den Vermieter, der Mieterin eine selbst zu steuernde Heizung zur Verfügung zu stellen und deren grundsätzliche Gebrauchsfähigkeit zu garantieren. Insoweit handele es sich schlicht und ergreifend um das, was der Vermieter im Mietvertrag als selbstverständliche Standardleistung versprochen habe – nämlich eine funktionsfähige Heizung und entsprechende Messeinrichtungen. Notwendiger Inhalt eines Mietvertrags im nördlichen Mitteleuropa sei, dass jeder Mieter in der klar definierten Messperiode seine Räume nach eigener Entscheidung beheizen könne und insoweit nicht auf die Mitwirkung eines Wohnungsnachbarn angewiesen sei (Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 25.6.2014, 413 C 10946/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte in einer Wohnungseigentumsanlage

haus fragezeichenEine Wohnungseigentümergemeinschaft kann verlangen, dass eine als „Laden“ ausgewiesene Teileigentumseinheit nachts nicht als Gaststätte genutzt wird.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einer Wohnungseigentümergemeinschaft recht. Diese war nicht damit einverstanden, dass eine als „Laden“ ausgewiesene Teileigentumseinheit nachts als Gaststätte genutzt wurde. Die Eigentümerin hatte ihre Einheit an ihren Neffen vermietet. Der betrieb darin eine Gaststätte. Diese ist nach Freigabe der Öffnungszeiten jedenfalls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet.

In einer Eigentümerversammlung im Mai 2011 hat die Eigentümergemeinschaft einen inzwischen bestandskräftigen Beschluss gefasst. Dieser sieht vor, dass „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen“. Gleichzeitig wurde die Hausverwaltung beauftragt und bevollmächtigt, diesen Beschluss auch gerichtlich durchzusetzen. Die Klage, mit der erreicht werden soll, dass die Beklagte die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts betreiben und offenhalten darf, hat das Amtsgericht abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos gewesen.

Auf die Revision der Eigentümergemeinschaft hat der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH die Beklagte nunmehr dem Antrag entsprechend verurteilt.

Die Richter haben ihre Entscheidung damit begründet, dass der Einwand der Teileigentümerin nicht greift. Diese hatte sich auf eine unzulässige Rechtsausübung berufen. Nach ihrer Ansicht sei der Anspruch verwirkt. Das war dem BGH nicht ausreichend. Es sei nämlich nicht entscheidungserheblich, ob ein Unterlassungsanspruch verwirkt sei. Daher komme es nicht darauf an, ob der Gaststättenbetrieb jahrzehntelang zu bestimmten Uhrzeiten geduldet worden sei. Selbst wenn das der Fall gewesen sei, könne die Teileigentümerin nicht so gestellt werden, als diente ihre Teileigentumseinheit als Gaststätte.

Ist ein Unterlassungsanspruch wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit verwirkt, schützt dies den Eigentümer nämlich nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss. Es begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue und qualitativ eigenständige Störungen geht es hier, weil die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden ist.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweise sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Diene eine Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung als Laden, dürfe sie grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden. Allerdings könne eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend sei dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist. Davon könne hier schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen ist und Läden dort – anders als Gaststätten – zur Nachtzeit geschlossen sein müssen (BGH, Urteil vom 10.7.2015, V ZR 169/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Modernisierung: Mieter müssen Rauchmelder-Einbau auch bei vorheriger Selbstausstattung dulden

RauchmelderEin Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei Fällen. Die Vermieterin – in einem Fall eine Wohnungsbaugesellschaft, im anderen Fall eine Wohnungsbaugenossenschaft – hatten jeweils beschlossen, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

Die Richter entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen. Sie sind deshalb von den Mietern zu dulden. Weil der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ liegen, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Das führt zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus muss der Mieter den Einbau auch dulden, weil dem Vermieter der Einbau von Rauchwarnmeldern durch Gesetz (§ 47 Abs. 4 BauO LSA) auferlegt ist. Er muss den Einbau daher aufgrund von Umständen durchführen, die von ihm nicht zu vertreten sind (BGH, Urteile vom 17.6.2015, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Hausfriedensstörung: Bedrohung von Mitmietern rechtfertigt fristlose Kündigung

RechtsbeistandDroht ein Mieter einem Mitmieter mit einem Verbrechen (Abschneiden von Körperteilen), berechtigt dies den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung.

Das musste sich ein Mieter vor dem Amtsgericht Frankfurt a.M. sagen lassen. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Vermieter nicht hinnehmen müsse, dass ein Mieter sich eklatant gegen die Rechtsordnung verhält und somit nachhaltig den Hausfrieden stört (Amtsgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 26.3.2015, 33 C 3506/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Fristlose Kündigung wegen Bezeichnung des Vermieters als „promovierter Arsch“

Kündigung_IMG_0945.JPGDie Beleidigung des Vermieters durch den Mieter mit Sie „promovierter Arsch“ kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Das musste sich ein Ehepaar vor dem Amtsgericht München sagen lassen. Die Eheleute hatten eine Souterrainwohnung angemietet. Sie führten mit dem Vermieter zahlreiche Zivilverfahren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis. Zudem wurden gegenseitig Strafanzeigen erstattet.

Am 2.5.2014 rief das Ehepaar zwischen 6.00 Uhr und 6.30 Uhr morgens beim Vermieter an. Sie teilten mit, dass die Wassertemperatur im Bad ihrer Wohnung nur 35 Grad Celsius erreiche statt der erforderlichen 40 Grad. Als die Parteien gegen 9.15 Uhr im Hof des Anwesens zusammentrafen, forderte der Vermieter die Beklagten auf, ihm Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Er wolle die Wassertemperatur überprüfen. Dies lehnten die Eheleute ab. Sie wiesen darauf hin, dass dies nicht notwendig sei. Schließlich sei im gesamten Haus das Wasser nicht warm genug. Im Rahmen des Wortwechsels beleidigte der Ehemann den Vermieter mit den Worten „Sie promovierter Arsch“.

Der Vermieter kündigte wegen dieser Beleidigung das Mietverhältnis fristlos. Die Mieter akzeptierten die fristlose Kündigung nicht. Die Beleidigung sei nicht grundlos erfolgt. Der Vermieter habe den Mieter zuerst geduzt und körperlich angegriffen. Daher sei die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt.

Die zuständige Richterin gab dem Vermieter recht: Die fristlose Kündigung wegen der Beleidigung ist wirksam. Die Vertragsverletzung durch die Beleidigung wiege so schwer, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden könne, das Mietverhältnis fortzusetzen. Eine Beleidigung ist ein Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung. Bloße Unhöflichkeiten, die keinen ehrverletzenden Charakter haben, scheiden als Kündigungsgrund aus. Das Gericht stellte fest, dass die Titulierung mit „Sie promovierter Arsch“ die Ehre verletze. Eine solche Bezeichnung gehe weit über eine gegebenenfalls noch hinzunehmende Pöbelei oder Unhöflichkeit hinaus. Diese grobe Beleidigung sei eine Vertragsverletzung. Sie wiege so schwer, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Hierbei hat das Gericht berücksichtigt, dass die Parteien im gleichen Haus wohnen. Damit seien regelmäßige Zusammentreffen unausweichlich. Zudem habe sich der Mieter nicht entschuldigt. Die Eheleute hätten auch nicht den Beweis erbracht, dass der Vermieter den Ehemann zuvor provoziert hat.

Das Gericht stellte weiter fest, dass vor der Kündigung keine Abmahnung erfolgen musste. Die massive Beleidigung habe die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert, dass sie auch durch eine Abmahnung nicht hätte wiederhergestellt werden können. Eine Abmahnung sei daher nicht Erfolg versprechend gewesen (Amtsgericht München, Urteil vom 28.11.14, 474 C 18543/14, rkr.).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gewerberaummiete: Bei einer Sortimentsbindung kann der Konkurrenzschutz nicht ausgeschlossen werden

Real Estate investmentGegen einen formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes auch in Verbindung mit einer formularmäßigen Vereinbarung einer Betriebspflicht bestehen grundsätzlich keine Bedenken.

Diesen Grundsatz bestätigte noch einmal das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. Etwas anderes gelte nach Ansicht der Richter aber, wenn dem Mieter darüber hinaus auch eine Sortimentsbindung auferlegt werde (Änderungen im Sortiment nur mit ­Zustimmung des Vermieters) und Vorgaben hinsichtlich der Preisgestaltung gemacht würden. Diese Vielzahl der dem Mieter auferlegten Beschränkungen würde in der ­Gesamtschau zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Folge sei damit eine Unwirksamkeit des Klauselwerks insgesamt (OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014, 6 U 117/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Wohnungseigentümergemeinschaft ist Verbraucher

Urteil BundesgerichtshofIn der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur ist bislang umstritten, ob und unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher oder als Unternehmer anzusehen ist.

Der BGH stellt nunmehr klar: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.

Konsequenz: Bei Abschluss eines Vertrags mit einem Energieversorgungsunternehmen zum Bezug von leitungsgebundenem Erdgas handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit als Verbraucher. Eine Preisanpassungsklausel, nach der sich der Arbeitspreis für die Lieferung von Gas entsprechend der Preisentwicklung für leichtes Heizöl ändert, ist wegen unangemessener Benachteiligung der Kunden unwirksam (BGH, Urteil vom 25.3.2015, VIII ZR 243/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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