Gebrauchserhaltungsanspruch: Mängelbeseitigungsanspruch verjährt im Mietverhältnis nicht

Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels ist als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs während der Mietzeit unverjährbar.

Tauscht der Vermieter ursprünglich vorhandenen Fliesenboden auf einer Terrasse gegen Bankirai-Holzbelag aus, schafft er einen Zustand, der vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache abweicht. Der Holzbelag ist zu dem ursprünglich vorhandenen Fliesenbelag nicht vergleichbar. Derart wesentliche Veränderungen braucht der Mieter grundsätzlich nicht hinzunehmen.

Merke Der Vermieter darf die Mietsache im Rahmen der ihm obliegenden Erhaltungspflicht nur unwesentlich verändern. Er ist gehalten, den ursprünglichen Zustand der Mietsache möglichst zu erhalten und wiederherzustellen.

Quelle LG Berlin, Urteil vom 7.9.2016, 65 C 315/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kautionsrückzahlung: Mängel müssen im Übergabeprotokoll festgehalten sein

Kautionsrückzahlung: Mängel müssen im Übergabeprotokoll festgehalten sein

Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Kautionsrückzahlung aufgrund entstandener Kosten für die Einholung eines Schimmelgutachtens und die Beseitigung von Schimmel zu verweigern, wenn diese Mängel nicht im Übergabeprotokoll festgehalten worden sind.

Außerdem muss er die Frist zur Mangelbehebung abwarten, bevor er eine Schimmelanalyse beauftragt.

Quelle: AG Ottweiler, Urteil vom 24.11.2016, 16 C 170/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Abänderung des Hausmeisterservicevertrags

Begehrt ein Hausmeister gegenüber dem Verwalter einer WEG eine ­Abänderung seiner Vergütung, liegt hierin ein Antrag auf Abänderung des Hausmeisterservicevertrags, so das AG Nördlingen.

Dieser unter Anwesenden erfolgte Antrag kann nach § 147 Abs. 1 BGB nur „sofort“ angenommen werden. Hierfür reicht es aus, wenn der Antrag in der nächsten Eigentümerversammlung angenommen wird, wenn – wie hier – aufgrund der konkreten Umständen des Einzelfalls für die Beteiligten klar und absehbar ist, dass eine Entscheidung über den Antrag des Hausmeisters erst im Rahmen der nächsten Eigentümerversammlung erfolgen wird. Eine Annahmeerklärung des Hausmeisters gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist dann gem. § 151 S. 1 (1. Alt.) BGB entbehrlich.

Quelle: AG Nördlingen, Urteil vom 13.1.2017, 2 C 532/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Betagte Mieter: Schwerwiegende persönliche Härtegründe müssen bereits bei der Kündigung berücksichtigt werden

Der BGH stellt klar: Gerichte müssen schwerwiegende persönliche Härtegründe aufseiten des Mieters auch bei fristloser Kündigung berücksichtigen.

Die 97-jährige Beklagte hat 1955 von der Vermieterin eine Dreizimmerwohnung und 1963 zusätzlich eine im selben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet. Die bettlägerige und demenzkranke ­Beklagte bewohnt die Dreizimmerwohnung. In der Einzimmerwohnung wohnt ihr langjähriger Betreuer. Er pflegt sie ganztägig. 2015 beleidigte der Betreuer die Vermieterin grob. Diese ­kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht sah dies anders. Bei derart groben Beleidigungen liege es auf der Hand, dass der Vermieterin ein Fortsetzen des Mietvertrags unzumutbar sei. Persönliche Härtegründe könnten erst im Rahmen der Zwangsvollstreckung im Wege eines Vollstreckungsschutzantrags geprüft werden. Die Revision der Beklagten hatte Erfolg.

Das Gesetz schreibt bei einer fristlosen Kündigung ausdrücklich vor, dass die beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien abgewogen werden müssen. Dabei müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung – wie das Berufungsgericht – auf das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbietet sich bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung. Das Berufungsgericht hätte insoweit dem Vortrag der Beklagten nachgehen müssen, wonach sie auf die Betreuung in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen und ansonsten schwerstwiegende Gesundheitsschäden zu besorgen seien.

Quelle: BGH, Urteil vom 9.11.2016, VIII ZR 73/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigenbedarf: Verletzung der Anbietpflicht des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter braucht sich im Falle einer Eigenbedarfskündigung nicht darauf verweisen zu lassen, dass eine andere in seinem Eigentum stehende Wohnung frei stand, wenn diese nicht mit der gekündigten Wohnung vergleichbar war, etwa weil diese kleiner war oder einen geringeren Wohnwert aufwies.

Eine Pflicht des Vermieters, dem gekündigten Mieter eine Alternativwohnung anzubieten, besteht dann nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit der gekündigten von vornherein ausscheidet. Gleiches gilt nach Auffassung des Landgerichts (LG) Berlin für den Fall, in dem der Mieter die Alternativwohnung ohnehin nicht angemietet hätte, wenn sie ihm angeboten worden wäre. Dann wäre es treuwidrig, wenn sich der Mieter auf eine Verletzung der Anbietpflicht des Vermieters beruft.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 1.12.2016, 67 S 323/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Lkw sperrt Zufahrt zum Mietobjekt – Mieter darf fristlos kündigen

Versperrt der Vermieter die Zufahrt zum Mietobjekt über mehrere ­Wochen mit einem Lkw, darf der Mieter – nachdem er abgemahnt hat – das Mietverhältnisses fristlos kündigen. Mit einem solchen Verhalten verletzt man die Pflicht den Mietgebrauch ungestört zu überlassen schwerwiegend.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall einer Vermieterin, die die einzige Zufahrt einer Gewerbehalle über mehrere Wochen mit einem Lkw blockierte hatte. Sie wollte damit ein ihr vermeintlich zustehendes Vermieterpfandrecht sichern. Der Mieter kündigte nach erfolgloser Abmahnung das Mietverhältnis fristlos und stellte die Mietzahlungen ein. Das Landgericht wies die Zahlungsklage der Vermieterin ab. Das OLG bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Durch die längerfristige Blockade sei es dem Mieter unmöglich gewesen, die Halle vertragsmäßig zu nutzen. Dadurch habe die Vermieterin ihre Verpflichtung gravierend verletzt, einen ungestörten Mietgebrauch zu überlassen.

Außerdem lag hier kein Vermieterpfandrecht vor, denn:

  • Zum einen unterlagen die in der Halle befindlichen Gegenstände nicht dem Pfandrecht.
  • Zum anderen hat die Vermieterin ein etwaiges Selbsthilferecht erheblich überschritten. Sie hätte die Zufahrt allenfalls solange blockieren dürfen, bis gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden kann.

Quelle:  OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.3.2016, I-24 U 59/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ersatzvornahme: Schimmelbeseitigungsmaßnahmen dulden keinen Aufschub

Wird ein Vermieter zur fachgerechten Schimmelbeseitigung in einer Wohnung verurteilt, handelt es sich um eine vertretbare Handlung. Diese kann auch von einem Dritten, insbesondere von einem Handwerksbetrieb vorgenommen werden.

So entschied es das Amtsgericht Bremen. Sei für die Sanierungsarbeiten der zeitweise Auszug des Mieters erforderlich, müsse der Vermieter dem Mieter zeitnah und verbindlich/schriftlich vergleichbaren möblierten Ersatzwohnraum inklusive Einlagerung oder Sicherung des Mobiliars anbieten. Ist der Mieter anwaltlich vertreten, muss der Vermieter sich zur Abstimmung organisatorischer Fragen an dessen Rechtsanwalt wenden. Der Vermieter muss beweisen, dass die dem Mieter für die Zeit der Maßnahme angebotene Ersatzwohnung frei ist, und dass der Mieter den vorübergehenden Umzug in die Ersatzwohnung verweigert hat. Der Mieter ist allerdings nicht verpflichtet zu warten, bis ihm vom Vermieter geeigneter Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt wird. Er kann vielmehr unverzügliche Umsetzung des Urteils verlangen.

Quelle:  Amtsgericht Bremen, Urteil vom 29.12.2016, 9 C 447/13

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Mietmangel: Baustellenlärm ist kein Mangel, wenn ihn auch der Vermieter dulden muss

Baustellenlärm ist als Mangel der Mietsache anzusehen, wenn er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Auf die Frage der Üblichkeit des Lärms kommt es nur an, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben, aufgrund derer der Mieter den – darin näher zu definierenden – ­„üblichen“ Lärm dulden muss.

Hierauf wies das Landgericht (LG) München hin. Die Richter machten zudem deutlich, dass aber auch ohne eine solche Beschaffenheitsvereinbarung nachträglich ­erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel begründen, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Für die Beweislast hinsichtlich der einen Mangel begründenden Lärmimmissionen gilt,

  • der Mieter muss beweisen, dass der Mietgebrauch durch den Lärm tatsächlich beeinträchtigt ist,
  • der Vermieter trägt umgekehrt die ­Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die Immissionen ohne eigene ­Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss, also kein Mangel vorliegt.

Quelle: LG München, Urteil vom 27.10.2016, 31 S 58/16.

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WEG: Fällen von prägenden Bäumen: Mehrheitsbeschluss reicht nicht

Möchte eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstück Bäume fällen lassen, ist stets zu prüfen, ob hier eine bauliche Veränderung vorliegt, die nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann.

Darauf wies das Amtsgericht Hamburg-Blankenese hin. Vorliegend hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss beschlossen, zwei den Charakter der Außenanlage prägende Bäume zu fällen. Es konnte nicht festgestellt werden, dass diese zum Zeitpunkt der Beschlussfassung krank waren oder die Tiefgarage gefährdeten.

Das Amtsgericht hat hierin eine bauliche Veränderung gesehen, da eine vorhandene Bepflanzung radikal beseitigt und damit der optische Eindruck und Charakter der Außenanlage deutlich verändert werden sollte. Eine solche Veränderung könne nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Quelle: Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.5.2016, 539 C 32/15, Abruf-Nr. 189390 unter www.iww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kosten: Streitwert einer Untermieterlaubnis

Es ist streitig, wie das Interesse des Klägers zu bewerten ist, eine Untermieterlaubnis zu erlangen. Das Kammergericht (KG) hat sich jetzt dazu positioniert.

Teilweise wird auf den Jahresbetrag der erwarteten Untermiete abgestellt. Teilweise wird der Streitwert (bei unbestimmter Dauer des Untermietverhältnisses) in Anlehnung an § 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der erwarteten Miete bemessen. Das KG schließt sich nun der letztgenannten Ansicht an und legt nach den allgemeinen Vorschriften für den Streitwert den dreieinhalbfachen Jahresbetrag zugrunde.

Quelle: KG, Urteil vom 25.10.2016, 8 W 48/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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