Mietvertrag: Abstandszahlung bei vorzeitiger Kündigung muss begründet sein

Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter bei vorzeitiger ordentlicher Kündigung eine Abstandszahlung zu leisten hat, muss Angaben dazu enthalten, welche Vermögenseinbußen des Vermieters dadurch ausgeglichen werden sollen. Ansonsten liegt eine unzulässige Vertragsstrafe vor.

So entschied es das Amtsgericht Dresden in einer Mietstreitigkeit. In dem betreffenden Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter im Fall einer ordentlichen Kündigung in den ersten 12 Monaten der Laufzeit verpflichtet war, eine Abstandszahlung in Höhe einer Kaltmiete zu zahlen. Die Vermieterin weigerte sich deshalb, die Mietkaution (eine Kaltmiete) auszuzahlen.

Diese Vereinbarung im Mietvertrag ist nach Ansicht des Amtsgerichts unwirksam. Sie enthält eine unzulässige Vertragsstrafe. Zwar können die Parteien eine wirksame Pauschalabgeltung vereinbaren. Dies muss aber den Fall betreffen, dass der Vertrag vorzeitig aufgelöst wird und damit Vermögenseinbußen des Vermieters ausgeglichen werden sollen. Beispiel: erhöhte Verwaltungskosten des Vermieters durch häufigen Mieterwechsel. Voraussetzung ist damit aber,  dass die Vereinbarung dazu Angaben macht. Das war hier nicht der Fall. Es habe sich nicht erkennen lassen, welche Vermögenseinbußen seitens des Vermieters abgegolten werden sollen.

Quelle Amtsgericht Dresden, Urteil vom 26.1.2017, 142 C 2327/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Modernisierung: Zweitbalkon ist nicht unbedingt eine Verbesserung

Baut der Vermieter einen Zweitbalkon an, der aufgrund seiner Lage wenig attraktiv ist und sind mit dem Anbau erhebliche Nachteile verbunden (Verschattung, Wegfall von Stau- bzw. Stellmöglichkeit im Balkonzimmer), ist dies keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 oder 5 BGB.

Hierauf machte das Landgericht (LG) Berlin aufmerksam und wies die Mieterhöhungsklage des Vermieters ab. Begründung der Richter: Weder ist der Gebrauchswert der Wohnung erhöht, noch wurden die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert. Es gab nämlich bereits einen zweiten Balkon, auf dem unstreitig vier Sitzgelegenheiten und ein kleiner Tisch Platz fanden. Der neue zusätzliche Balkon war dagegen schmal. Dieses, aber auch insbesondere das unmittelbar daneben verlaufende Abluftrohr des Chinarestaurants sowie die darunter befindliche Müllstandsfläche schmälern noch weiter die Attraktivität des Balkons an der Wohnung.

Quelle LG Berlin, Urteil vom 25.9.2015, 65 S 193/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Polizeidienst: Mindestgröße für Einstellung in den Polizeivollzugsdienst ist zulässig

Die Vorgaben an die mindestens zu fordernde Körpergröße von Bewerbern für den gehobenen Polizeivollzugsdienst im Land Berlin sind nicht zu beanstanden.

Das ergibt sich aus einem Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Berlin. Die 1997 geborene und 154 cm große Klägerin bewarb sich um die Einstellung in den gehobenen Dienst der Kriminalpolizei zum April 2017. Der Polizeipräsident in Berlin lehnte die Bewerbung ab, da die Klägerin die für die Laufbahn vorgeschriebene Mindestgröße von 160 cm für Bewerberinnen (für männliche Bewerber: 165 cm) unterschreite. Zur Begründung ihrer Klage trug die Klägerin vor, ihre gesundheitliche Eignung für den Polizeivollzugsdienst stehe außer Frage. Die Anforderungen an die Größe von Bewerberinnen stellten zudem eine mittelbare Diskriminierung von Frauen dar.

Das VG wies die Klage ab. Die Klägerin sei zu Recht nicht in den Polizeivollzugsdienst eingestellt worden. Es sei Sache des Dienstherrn, die aus seiner Sicht maßgeblichen Eignungs-, Befähigungs- und Leistungskriterien im Sinne des Art. 33 Abs. 2 GG zu bestimmen. Dabei stehe ihm ein weiter Einschätzungsspielraum zu. Bei dessen Wahrnehmung habe er sich am typischen Aufgabenbereich der Ämter der Laufbahn zu orientieren. Bewerber müssten sich mit ihren individuellen körperlichen Fähigkeiten daher an den vom Dienstherrn getroffenen Vorgaben messen lassen. Anders als bei Einstellungshöchstaltersgrenzen bedürfe die Festlegung einer Mindestgröße keiner gesetzlichen Grundlage. Es sei sachgerecht und beurteilungsfehlerfrei, die Mindestgröße für Frauen auf 160 cm festzulegen. Denn für die Durchsetzungsfähigkeit bei körperlichen Auseinandersetzungen und für die Anwendung unmittelbaren Zwangs müssten gewisse körperliche Mindestvoraussetzungen erfüllt sein. Polizistinnen unter 160 cm könnten zudem wegen ihrer Körpergröße als unterlegen wahrgenommen werden. Damit könnten sie auch eher bevorzugtes Ziel von Widerstandshandlungen sein. Eine sachwidrige und geschlechtsbezogene Benachteiligung liege mit Blick auf das mit der Regelung verfolgte Ziel nicht vor.

Gegen das Urteil kann die Zulassung der Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg beantragt werden. Die Klägerin hat hiervon bereits Gebrauch gemacht.

Quelle: VG Berlin, Urteil vom 1.6.2017, VG 5 K 219.16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Nachbarrecht: Musik ist kein Lärm

Bei Musizieren handelt es sich in der Regel nicht um Lärm.

So entschied es das Amtsgericht München im Fall zweier Nachbarn. Die Kinder des einen Nachbarn spielen seit Jahren regelmäßig Musikinstrumente, nämlich Schlagzeug, Tenorhorn und Saxofon. Die anderen Nachbarn fühlen sich dadurch gestört. Sie behaupten, die Kinder würden auch während der vorgeschriebenen Ruhezeiten regelmäßig musizieren. Die Lautstärke erreiche regelmäßig Werte von deutlich über 55 dB, teilweise bis zu 70 dB. Sie verlangen mit ihrer Klage, dass die Kinder es unterlassen, in einer Weise Lärm durch Musikinstrumente zu erzeugen, dass die Nutzung ihres Anwesens wesentlich beeinträchtigt wird.

Der zuständige Richter wies die Unterlassungsklage ab. Nach den vorgelegten Lärmprotokollen  seien über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren weniger als eine Handvoll relevanter Fälle festgehalten worden. Das lasse darauf schließen, dass in aller Regel in den Mittagsstunden gerade nicht musiziert werde. Möglicherweise habe es einige wenige Ausreißer gegeben. Hier müsse man aber berücksichtigen, dass es sich um minderjährige Kinder handelt.

Das Gericht hat Abstand davon genommen, die Lautstärke objektiv durch einen Sachverständigen messen zu lassen. Musik könne nach dem Verständnis des Gerichts nur dann als Lärm klassifiziert werden, wenn jemand absichtlich den Vorgang des Musizierens in eine bloße Produktion von Geräuschen pervertiere. Das sei hier nicht der Fall. Zudem müssten bei der Güterabwägung auch die Vorgaben der Verfassung berücksichtigt werden. Die gesunde Entwicklung junger Menschen stehe unter dem besonderen Schutz und in dem besonderen Interesse des Staates. Die Gesellschaft habe sich bei Abwägungsfragen an dieser Wertentscheidung zu orientieren. Daher sei dem Interesse der Kinder an der Ausübung des Musizierens der Vorrang einzuräumen.

Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 29.3.2017, 171 C 14312/16, Abruf-Nr. unter www.iww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Tierhaltung: Mops darf bleiben: Klausel im Mietvertrag „Tierhaltung nicht gestattet“ ist unwirksam

Eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach „Tierhaltung nicht gestattet ist“, ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, wenn sie von den Parteien nicht individuell ausgehandelt wurde. Sie ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

So entschied es das Amtsgericht Nürnberg. Im Mietvertrag war unter § 22 „Sonstige Vereinbarungen“ u. a. folgende handschriftliche Formulierung enthalten: „Tierhaltung ist nicht gestattet und auch die Anbringung von Außenantennen“. Bei Abschluss des Mietvertrags wurde der Mieter von den Vermietern darauf hingewiesen, dass das Halten von Hunden aufgrund einer Regelung in der Eigentumswohnanlage nicht erlaubt sei. Im Jahr 2015 schaffte sich der Mieter einen Mops-Rüden an und hielt ihn in der Mietwohnung. Die Vermieter verlangten von ihm, den Hund aus der Wohnung zu entfernen. Dieser Aufforderung kam der Mieter jedoch nicht nach.

Das Amtsgericht kam zu dem Ergebnis, dass die Klausel nicht mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung vereinbar sei. Der Vermieter sei durch das Gesetz verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren. Die Frage, ob in diesem Rahmen das Halten von Tieren zulässig ist oder nicht, sei im Rahmen einer umfassenden Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall zu klären. Dabei seien beispielsweise Art, Anzahl und Größe der Tiere ebenso zu berücksichtigen wie die Verhältnisse vor Ort – auch im Hinblick auf das Interesse von Mitbewohnern und Nachbarn.

Die Vermieter haben gegen das Urteil Berufung eingelegt, diese aber nach einem Hinweis des Landgerichts (LG) zurückgenommen. Das LG wies darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat. Es teile die Auffassung des Amtsgerichts, wonach es sich bei der Klausel um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele. Eine individuelle Vereinbarung setze mehr als Verhandeln, sondern vielmehr ein Aushandeln voraus. Das Verbot der Tierhaltung sei aber seitens der Vermieter auch vor dem Hintergrund eines existierenden WEG-Beschlusses, welcher die Haustierhaltung verbietet, nie zur Disposition gestanden.

Quelle: Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 18.11.2016, 30 C 5357/16; LG Nürnberg-Fürth, Hinweisbeschluss vom 16.3.2017, 7 S 8871/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Kündigung: Vermieter muss Mieter nicht vorzeitig aus Vertrag entlassen

In den Fällen, in denen der Mieter lediglich für die Dauer der Regelkündigungsfrist des § 573c Abs. 1 S. 1 BGB zur Fortzahlung des Mietzinses verpflichtet ist, handelt der Vermieter nicht treuwidrig, wenn er den Mieter nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Berlin. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass das Verwendungsrisiko beim Mieter liegt.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 3.3.2016, 67 S 39/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Räumung: Einstweilige Verfügung auf Räumung ist Ultima Ratio

Eine einstweilige Verfügung, gerichtet auf Räumung und Herausgabe ­einer Wohnung, setzt nicht voraus, dass zugleich eine Räumungsklage in einem Hauptsacheverfahren anhängig ist oder anhängig gemacht wird. Der nötige Verfügungsgrund für eine solche Leistungsverfügung ist aber nur gegeben, wenn eine verbotene Eigenmacht oder eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben vorliegt.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Brandenburg. Der Vermieter wollte im gesamten Wohnhaus umfassende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Er kündigte dem einzigen im Haus noch verbliebenen Altmieter fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen vermeintlicher Verstöße gegen die Hausordnung. Sodann begehrte er im Wege der einstweiligen Verfügung die Räumung und Herausgabe. Die Gefahr für Leib und Leben begründete der Vermieter damit, dass

  • angeblich mehrfach Schnaps- und Weinflaschen aus dem Fenster der Wohnung des Mieters geflogen waren und zu befürchten stand, dass Passanten oder Nachbarn hierdurch getroffen würden.

 

  • Außerdem hätte der Mieter diverse Lebensmittel in den Abfluss gestopft, was zudem die Gefahr begründe, dass er sich eventuell auch noch an der Gasversorgung zu schaffen mache.

Das Amtsgericht hat den Antrag des Vermieters zurückgewiesen. Es ist davon ausgegangen, dass die Anforderungen an den Verfügungsgrund – angesichts der besonderen Bedeutung einer Wohnung und der bei einer Räumung eintretenden Vorwegnahme der Hauptsache – hoch anzusetzen sind.

Ausgehend hiervon hat es den Vortrag des Vermieters zur konkreten Gefahr durch herabfallende Flaschen als nicht hinreichend dargelegt bzw. glaubhaft gemacht angesehen. Die benannten Zeugen hätten nur bekunden können, dass leere Flaschen vor dem Haus lagen, aber nicht wie sie dort hingekommen waren. Die behauptete Verstopfung der Abwasserleitung begründet keine Gefahr für Leib oder Leben von Personen; das Eigentum wird durch eine einstweilige Verfügung gerade nicht geschützt.

Quelle Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 21.4.17, 31 C 37/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Prozessrecht: Für Ansprüche zwischen Mitmietern gilt der normale Gerichtsstand

Zieht ein Mitmieter aus der gemeinsam gemieteten Wohnung aus, bleibt er formal Mitmieter. Er bleibt dann dem Vermieter gegenüber aus dem Mietverhältnis verpflichtet. Aber auch der verbleibende Mieter kann Ansprüche haben.

Nimmt der in der Wohnung verbleibende Mitmieter den ausgezogenen Mitmieter auf Ausgleich von Mieten, Nebenkostennachzahlungen oder Schönheitsreparaturen in Anspruch, handelt es sich um einen Anspruch aus § 426 BGB. Dieser unterfällt nicht der ausschließlichen Zuständigkeit nach § 29a ZPO, weil dieser nur Primär- und Sekundäransprüche aus einem Mietvertragsabschluss erfasst.

Quelle Amtsgericht Bremen, Urteil vom 28.4.2017, 9 C 20/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

WEG: Eigentümergemeinschaft muss nicht jede Baumaßnahme am Sondereigentum hinnehmen

Die Eigentümergemeinschaft muss nicht jede bauliche Maßnahme eines einzelnen Miteigentümers an seinem Sondereigentum hinnehmen. Sie kann die Maßnahme untersagen, wenn ein nicht hinzunehmender Nachteil vorliegt.|

Ein solcher liegt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Grundsatz auch vor, wenn die Maßnahme auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. Um das festzustellen, sei nach Ansicht der Richter ein Vorher-Nachher-Vergleich erforderlich. Dabei sei in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen.

In dem betreffenden Fall hatte ein Mieteigentümer einen alten Dachvorbau auf seinem Dachgarten abreißen und neu errichten lassen. Der BGH konnte jedoch nicht erkennen, dass dies zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes geführt hat.

Quelle: BGH, Urteil vom 18.11.2016, V ZR 49/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von

Aktuelle Gesetzgebung: Förderung von Solarstrom – Mieter sollen an Energiewende beteiligt werden

Mieter sollen künftig vom Solarstrom auf dem Hausdach profitieren können. Das Bundeskabinett hat dazu den vom Bundeswirtschaftsministerium vorgelegten Gesetzentwurf zur Förderung von Mieterstrom beschlossen. Ziel ist es, Anreize für den Ausbau von Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden zu schaffen.

Die Bundesregierung geht davon aus, dass etwa 3,8 Millionen Wohnungen für Mieterstrom in Betracht kommen. Das sind 18 Prozent aller Wohnungen in Deutschland. Besonders attraktiv ist das Modell für große Wohnhäuser. Mieter sparen damit etwa zehn Prozent ihrer Stromkosten. Als Mieterstrom wird der Strom bezeichnet, der in einer Solaranlage auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugt und ohne Nutzung des Netzes der allgemeinen Versorgung an Letztverbraucher in diesem Wohngebäude (insbesondere Mieter) geliefert und im Gebäude verbraucht wird.

 

  1. Anreize schaffen

Das Kabinett hat den Entwurf eines Gesetzes zur Förderung von Mieterstrom und zur Änderung weiterer Vorschriften des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) beschlossen. Ziel der Förderung ist es, Anreize für den Ausbau von Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden zu schaffen. Zudem sollen die Mieterinnen und Mieter unmittelbar an der Energiewende beteiligt werden.

Der Entwurf sieht eine Förderung für Mieterstrom aus Solaranlagen auf Hausdächern nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz vor. Damit können Mieter und Vermieter konkret an der Energiewende beteiligt werden. Zudem wird der Zubau von Photovoltaik-Dachanlagen auf Wohngebäuden vorangetrieben.

Gefördert wird eine installierte Leistung von 500 Megawatt pro Jahr. Sie ist auf Wohngebäude begrenzt: 40 Prozent der Gebäudefläche müssen Wohnfläche sein.

 

  1. Vorteil für Vermieter und Mieter

Der Vermieter erhält je nach Anlagengröße einen Zuschlag zwischen 3,81 Cent/kWh und 2,21 Cent/kWh zusätzlich zu dem Erlös, den er beim Stromverkauf an den Mieter erzielt. Der Zuschlag wird über die EEG-Umlage finanziert.

Für den restlichen Strom, der nicht von den Mietern abgenommen wird und ins Netz der allgemeinen Versorgung eingespeist wird, erhält der Anlagenbetreiber wie bisher die Einspeisevergütung nach dem EEG.

Der Vorteil: Anders als beim Strombezug aus dem Netz fallen beim Mieterstrom wie bisher keine Netzentgelte, Konzessionsabgaben, Umlagen und Stromsteuer an, weil dieser Strom nicht ins Netz eingespeist wird.

Lediglich die EEG-Umlage muss in voller Höhe gezahlt werden. Auf diese Weise profitieren Mieter und Vermieter von günstigerem Strom. Zum Schutz der Mieter gilt ein Höchstpreis von 90 Prozent des örtlichen Grundversorgertarifs.

 

  1. Freie Wahl des Stromanbieters

Die Mieter haben die Wahl, Strom vom Vermieter oder von einem Energieversorger zu beziehen. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass ein Mieter durch den Mieterstromvertrag nicht länger als ein Jahr gebunden ist. Er darf den Mieterstromvertrag unabhängig vom Mietvertrag kündigen.

Die Wahlfreiheit des Mieters ist außerdem notwendig, um faire Preise sicherzustellen. Nur wenn der Mieter das Wahlrecht hat, bei überhöhten Preisen erst gar keinen Mieterstromvertrag abzuschließen oder später zu einem anderen Stromanbieter zu wechseln, wird der Vermieter wettbewerbsfähige Preise anbieten.

 

  1. Großes Interesse an Mieterstrom

Die Versorgung mit selbst erzeugtem Ökostrom stößt auf großes Interesse bei Mietern. 66 Prozent der befragten Mieter können sich vorstellen, sogenannten Mieterstrom zu beziehen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Umfrage des Meinungsforschungsinstituts YouGov im Auftrag eines Energieanbieters. Mit solchen Modellen könnten auch Bewohner von Mehrfamilienhäusern von der Energiewende und niedrigen Strompreisen profitieren, heißt es.

Die größte Hürde sei nicht die Akzeptanz, sondern die fehlenden Anlagen. Um das vom Wirtschaftsministerium ermittelte Potenzial von 3,8 Millionen Wohnungen auszuschöpfen, müssten rund 370.000 Solaranlagen installiert werden.

 

  1. Grüner Strom im Wettbewerb

Bislang haben Produzenten von Strom aus erneuerbaren Energien für jede Kilowattstunde eine staatlich festgelegte Vergütung erhalten. Seit Anfang 2017 wird die Höhe dieser Förderung durch Ausschreibungen am Markt ermittelt. Dabei gilt: Wer am wenigsten für den wirtschaftlichen Betrieb einer neuen Erneuerbare-Energien-Anlage fordert, wird gefördert.

Am Wettbewerb sollen möglichst viele verschiedene Betreiber teilnehmen können – von großen Firmen bis zu Bürgerenergiegesellschaften. Deshalb stellt das EEG 2017 sicher, dass die Akteursvielfalt – ein Markenzeichen der Energiewende – erhalten bleibt.

Quelle: Bundesregierung

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

/von