Milieuschutz: Gemeindliches Vorkaufsrecht in Gebieten einer Erhaltungssatzung

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Das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, darf von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde. Das hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) entschieden.

Die Klägerin, eine Immobiliengesellschaft, wendet sich gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Sie erwarb ein im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelegenes Grundstück, das mit einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1889 bebaut ist, in dem sich 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten befinden. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich einer Verordnung, die dem Schutz der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen dient (sog. Milieuschutzsatzung). Das Bezirksamt übte das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus, um der Gefahr zu begegnen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird, wenn im Anschluss an die Veräußerung die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt würden.

Die hiergegen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg hat ausgeführt, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige. Die sozialen Erhaltungsziele würden gefördert. Werde das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, seien nach Lage der Dinge die vom Bezirksamt geschilderten erhaltungswidrigen Entwicklungen zu befürchten. Ein gesetzlicher Ausschlussgrund für die Ausübung des Vorkaufsrechts liege nicht vor; die zu erwartenden Nutzungen des Erwerbers seien ebenfalls zu berücksichtigen.

Das BVerwG ist dem nicht gefolgt und hat der Klage stattgegeben. Der Beklagte durfte sein Vorkaufsrecht für das im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung gelegene Grundstück nicht ausüben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nämlich ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel aufweist. Diese Voraussetzungen liegen vor, so das BVerwG.

Quelle: BVerwG, Urteil vom 9.11.2021, 4 C 1.20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Mängelbeseitigung: Sachverständigenkosten gehören zum Schadenersatz

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Liegt ein Planungs- oder Bauüberwachungsmangel vor, sind nicht nur die baulichen Aufwendungen Bestandteil des Schadenersatzanspruchs sondern auch die Kosten, die ein Sachverständiger für Planung und Überwachung der Mängelbeseitigung bekommt. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschieden.

Das OLG stellte klar: Der Anspruch auf Schadenersatz betrifft den gesamten Ersatz des zur Mängelbeseitigung „erforderlichen“ bzw. „notwendigen“ finanziellen Aufwands. Das bedeutet: Er umfasst alle Kosten, die erforderlich sind, um die Mängel fachgerecht zu beseitigen. Die Entscheidung ist rechtskräftig, weil der BGH die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen hat.

Quelle: OLG Dresden, Urteil vom 23.7.2020, 10 U 1863/19, Abruf-Nr. 225147 unter www.iww.de; BGH, Beschluss vom 9.6.2021, VII ZR 122/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Fehlende Baugenehmigung: Wie schnell müssen Beseitigungsverfügungen umgesetzt werden?

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Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Sachsen-Anhalt hat jetzt entschieden: Die sofortige Vollziehung von Beseitigungsverfügungen aus brandschutzrechtlichen Gründen setzt voraus, dass die von dem Bauwerk ausgehende Gefahr ein sofortiges Einschreiten erfordert. Das schließt auch ein, zu prüfen, ob der Gefahrenlage für die Dauer des Hauptsacheverfahrens durch anderweitige ergänzende Maßnahmen der Gefahrenabwehr begegnet werden kann, etwa durch Erlass einer Nutzungsuntersagung.

Was war geschehen?
Der Antragsteller ist Eigentümer eines Grundstücks, das straßenseitig mit einem mehrgeschossigen Gebäude bebaut ist. Im Erdgeschoss dieses Gebäudes betreibt er ein Bistro. Bei Vorortkontrollen stellte die Antragsgegnerin, die Stadt, fest, dass an der rückwärtigen Gebäudeseite ein eingeschossiger Anbau mit Pultdach mit einer Grundfläche errichtet worden war. Sie gab dem Antragsteller unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung eines Zwangsgeldes auf, den Anbau vollständig zurückzubauen. Zur Begründung führte sie u.a. aus, der Anbau sei ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden und könne auch nachträglich nicht genehmigt werden. Die Anforderungen an den Brandschutz, an Rettungswege und an Brandwände würden nicht erfüllt. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei im öffentlichen Interesse geboten. Aufgrund der Gefährdungslage für die Gäste und Bewohner des Grundstücks sowie des Nachbargrundstücks sei der weitere Bestand des Anbaus als Aufenthaltsraum nicht zu verantworten. Im Brandfall seien mit hinreichender Sicherheit Schäden an Leib, Leben und Gesundheit dieser Personen zu befürchten. Bei Beachtung der Länge eines Rechtsmittelverfahrens könne die bestehende Gefahr nicht in geeigneter Weise abgewendet werden, wenn der Widerspruch aufschiebende Wirkung habe. Dem Antragsteller durch den Rückbau entstehende finanzielle Verluste seien nicht zu berücksichtigen, da diese lediglich auf der rechtswidrigen Errichtung und Nutzung beruhten und somit allein in der Verantwortungssphäre des Antragstellers lägen.

Das sagt das Oberverwaltungsgericht
Zunächst hat das OVG seinen eingangs geschilderten Grundsatz bekräftigt. Dann lässt es aber eine Ausnahme zu: Etwas anderes könne nämlich bei verhältnismäßig geringfügigen Auswirkungen einer Beseitigungsverfügung gelten, namentlich dann, wenn eine bauliche Anlage ohne Substanzverlust beseitigt werden kann und keine erheblichen Aufwendungen für die Entfernung und Lagerung der Anlage entstehen. So sah es das OVG hier als gegeben an.

Es hat dann ergänzt: Zwar könne die Bekämpfung einer negativen Vorbildwirkung ein besonderes Interesse am Sofortvollzug einer Beseitigungsanordnung begründen. Dies setze allerdings voraus, dass die Vorbildwirkung eines illegal ausgeführten Vorhabens eine Nachahmung in solchem Maße schon bis zum bestands- oder rechtskräftigen Abschluss der Hauptsache befürchten lässt, dass der Ausweitung der Störung der öffentlichen Sicherheit oder Ordnung rasch vorgebeugt werden muss.

Für den konkreten Fall hat das OVG eine solche Gefahr nicht gesehen. Hier fehle es an hinreichenden Anhaltspunkten dafür, dass von dem streitigen Anbau bereits vor einem bestands- oder rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens eine konkrete Nachahmungsgefahr ausgeht. Die Antragsgegnerin habe nicht gezeigt, dass in der näheren Umgebung bereits vergleichbare Anbauten (an Gaststätten) errichtet wurden, für die der streitige Anbau Vorbild gewesen sein könnte. Aufgrund der Lage des Anbaus an der zur Straße abgewandten Seite des Hauptgebäudes könne auch nicht ohne Weiteres angenommen werden, dass der Anbau andere Personen dazu verleiten könnte, einen solchen Anbau auf ihrem Grundstück zu errichten. Die von der Antragsgegnerin ins Feld geführte – abstrakte – Gefahr, dass andere Grundstückseigentümer, insbesondere Gastronomen oder sonstige Gewerbetreibende, dazu ermuntert werden könnten, illegal bauliche Anlagen zu errichten und zumindest für einen gewissen Zeitraum zu nutzen, genüge nicht.

Quelle: OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 29.9.2021, 2 M 64/21

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Architektenhaftung: Wann haftet der Architekt bei unwirtschaftlicher Sanierung?

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Der Architekt muss in Kostenschätzung und -berechnung die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Auftraggebers beachten. Dieser Grundsatz besteht seit vielen Jahren. Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe hat dazu eine ergänzende Beratungspflicht formuliert: Bestehen konkrete Anhaltspunkte, dass mit wesentlichen Kostensteigerungen zu rechnen ist, soll der Architekt den Auftraggeber rechtzeitig vor Investitionsentscheidung informieren.

Das OLG: Diese Beratungspflicht geht jedoch nicht so weit, dass z. B. bei einer Modernisierungsmaßnahme alle Einzelheiten erwähnt werden müssen, die Kostensteigerungen (z. B. wegen Gebäudeschäden) auslösen können. Wirtschaftlich unbedeutende Kostengruppen sind von der Beratungspflicht nicht betroffen – Kostengruppen, die hinsichtlich ihrer Auswirkungen relevant sind, dafür umso mehr.

Quelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.4.2020, 8 U 92/18, Abruf-Nr. 223600 unter www.iww.de; rechtskräftig durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde, BGH, Beschluss vom 10.2.2021, VII ZR 80/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aufstockungsklagen: EuGH-Generalanwalt macht wenig Hoffnung

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Können sich Architektur- und Ingenieurbüros auch noch nach der Mindestsatz-Entscheidung des EuGH in den Mindestsatz der HOAI hineinklagen bzw. wie werden anhängige Aufstockungsklagen entschieden? Diese Fragen scheinen nach der Stellungnahme des Generalanwalts beim EuGH geklärt. Es sieht für Architektur- und Ingenieurbüros schlecht aus. Das letzte Wort hat aber der EuGH selbst.

Ein nationales Gericht muss eine nationale Regelung (hier die HOAI), die Mindestsätze für Dienstleistungserbringer in einer Weise festlegt, die gegen die Dienstleistungsrichtlinie verstößt, unangewendet lassen, wenn es mit einem Rechtsstreit zwischen Privatpersonen über einen Anspruch befasst ist, der auf diese Regelung gestützt ist. Diese Ansicht hat der EuGH-Generalanwalt in seinem Schlussantrag vertreten, der am 15.07.2021 veröffentlicht worden ist. Er stützt sich dabei auf die Dienstleistungsrichtlinie und das EU-Grundrecht der Vertragsfreiheit.

Teilt der EuGH die Auffassung seines Generalanwalts, was sehr oft geschieht, hätte das zur Folge, dass sich klagende Büros nicht auf die in § 7 HOAI 2013 geregelten Mindestsätze berufen könnten. Aufstockungsklagen wären erfolglos. Letztlich wird man aber erst nach der EuGH-Entscheidung endgültig Bescheid wissen. Diese wird für Ende 2021 erwartet.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Planungs- und Bauüberwachungsfehler: Zustimmung zur Verrechnung kann Schuldanerkenntnis sein

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Stehen sich Honoraransprüche des Architekten einerseits und Schadenersatzansprüche des Bauherrn andererseits in aufrechenbarer Weise gegenüber und stimmt die Haftpflichtversicherung des Architekten einer Verrechnung zu, liegt darin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf festgestellt.

Nach Ansicht des OLG Düsseldorf bindet dieses Anerkenntnis den Architekten und verpflichtet die Versicherung, dessen Honorar zu zahlen. Der Bauherr hatte im konkreten Fall mit seinem Schadenersatzanspruch wegen Planungs- und Bauüberwachungsfehlern aufgerechnet und die Versicherung des Architekten hatte – dem zustimmend – die überschießende Schadenersatzforderung ausgeglichen. Der Architekt begehrte und erhielt nun von der Versicherung sein Honorar, weil die Versicherung für den Gesamtschaden einstehen müsse. Die Versicherung ließ sich Zug um Zug den Honoraranspruch abtreten und machte diesen – weil nun Zweifel an der Haftung aufkamen – gegen den Bauherrn geltend. Erfolglos.

Das steht auch im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Die Regulierungszusage des Haftpflichtversicherers gegenüber dem Geschädigten ist dahin zu verstehen, dass der Versicherer seinem Versicherungsnehmer gegenüber deckungspflichtig ist und in dessen Namen den Haftpflichtanspruch anerkennt. Darin liegt ein sog. deklaratorisches (kausales) Anerkenntnis gegenüber dem Geschädigten.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.11.2020, 5 U 356/19, Abruf-Nr. 222973 unter www.iww.de

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Dienstleistung: Bestandsaufnahme: Gewährleistungsfrist hängt vom Auftrag ab

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Wird ein Architekt oder Ingenieur mit der Bestandsaufnahme eines aus Grund und aufstehender Altbebauung bestehenden Grundstücks beauftragt, um dem Auftraggeber eine Entscheidungsgrundlage für den Grundstückserwerb zu schaffen, stellt das Gutachten keine Werk-, sondern eine Dienstleistung dar. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M. im Einvernehmen mit dem Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt.

Entscheidend ist: Ansprüche wegen Mängeln in einem solchen Gutachten verjähren danach nicht erst in fünf, sondern schon in zwei Jahren ab Abnahme. Anders sähe es aus, wenn die Bestandsaufnahme in Bezug zu einem konkret zu errichtenden Bauwerk steht. Das wäre etwa der Fall, wenn die Bestandsaufnahme z. B. als besondere Leistung im Rahmen eines Planungsauftrags der Leistungsphasen 1 bis 8 beauftragt ist, der die Nutzungsänderung einer Fabrikhalle in Wohneinheiten umfasst. Dann gehört die Bestandsaufnahme zur Werkleistung des Büros und es gilt die fünfjährige Gewährleistungsfrist.

Quelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 28.2.2020, 24 U 36/19, rechtskräftig durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde; BGH, Beschluss vom 4.11.2020, VII ZR 54/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Planungsfehler: Betriebsbeschreibung kann Vertragsgegenstand sein

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Betriebsbeschreibungen als Anlage zum Planungsvertrag in allgemeiner textlicher Beschreibung sind bedeutender als bislang angenommen. Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm. Es hat eine Betriebsbeschreibung vertragsrechtlich als Beschaffenheitsvereinbarung gewertet. Die Folge: Ihre Nichteinhaltung hat das OLG als einen Planungsfehler gewertet.

Im Fall des OLG war in der Betriebsbeschreibung vereinbart worden, dass behindertengerechte, barrierefreie Wohnungen und Zugänge geplant werden sollten. Am Ende waren aber nicht alle Wohnungen barrierefrei erreichbar. Das OLG unterstellte einen Planungsfehler, weil die Anforderungen aus der Betriebsbeschreibung nicht durchgehend erfüllt waren. Selbst, wenn die Anforderungen textlich nur allgemein gehalten worden seien, handele es sich doch um eine Beschaffenheitsvereinbarung, die einzuhalten sei.

Beachten Sie Die Folge für Planungsbüros: Bei allgemein gehaltenen textlichen Beschaffenheitsvereinbarungen bilden nicht das subjektive Verständnis, sondern die rechtlichen und technischen Normen den alleinigen Maßstab.

Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 28.1.2021, 21 U 54/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragskündigung: Honorarsicherung: Zehn-Tages-Frist reicht aus

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Das Kammergericht (KG) Berlin hat aktuell bestätigt, dass nach der Vorstellung des Gesetzgebers in der Regel eine Frist von sieben bis zehn Tagen ausreichend ist, eine Bauhandwerkersicherheit zu stellen und die Kündigung eines Architekten aus wichtigem Grund für zulässig erachtet. Dem Auftraggeber war es zuvor nicht gelungen, binnen der gestellten Zehn-Tages-Frist die Sicherheit beizubringen.

In dem Fall des KG ging es um einen „Sicherungsfall“, der mittlerweile in der Praxis üblich ist: Architekt versus Projektentwickler. Der Architekt verlangte vom Projektentwickler einen Tag nach Vertragsschluss Sicherheit für den gesamten Honoraranspruch aus dem Vertrag und setzte ihm dafür eine Frist. Diese Frist hielt der Projektentwickler nicht ein. Also kündigte der Architekt den Vertrag aus wichtigem Grund.

Die Folgen einer Kündigung sind dieselben wie bei einer freien Kündigung des Auftraggebers: Der Architekt hat für erbrachte Leistungen Anspruch auf die volle Vergütung und für nicht erbrachte Leistungen die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs. So war es auch hier, weil das KG die Kündigung als wirksam erachtete.

Quelle: KG Berlin, Beschluss vom 5.1.2021, 27 W 1054/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Hinweispflicht: Planer müssen sich ständig über neue Vorschriften informieren

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Ändern sich anerkannte Regeln der Technik oder Anforderungen an den Arbeitsschutz nach Abschluss des Architektenvertrags, muss der Architekt den Auftraggeber darauf unmissverständlich hinweisen. Auf dieser Basis muss der Auftraggeber dann entscheiden. Diese Beratungs- bzw. Hinweispflicht gilt unberührt von der Höhe des Honorars und unberührt von etwaigen Leistungsbildern. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg klargestellt.

Der Auftraggeber hat einen Anspruch darauf, dass die realisierte Planungslösung zum Zeitpunkt der Abnahme (= Fertigstellung) den Anforderungen des Baurechts entspricht. Schwebt dem Auftraggeber eine nicht praktikable oder nicht den Vorschriften entsprechende Lösung vor, müssen Planer ihn noch intensiver beraten.

Quelle: OLG Brandenburg, Urteil von 27.1.2021, 4 U 86/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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