Baugenehmigung: Die Rechte sind übertragbar

Da das Eigentum oder ein vergleichbares Recht keine Voraussetzung für die Antragstellung ist, ergibt sich im Umkehrschluss, dass auch derjenige, der nicht Eigentümer ist, Bauherr sein kann.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Rechtsstreit um Schadenersatz wegen einer zu Unrecht abgelehnten Baugenehmigung für zwei Windenergieanlagen. Geklagt hatte eine Gesellschaft, die sich zuvor alle Rechte und Pflichten aus der Baugenehmigung von dem ursprünglichen Antragsteller hatte abtreten lassen. Die Behörde lehnte den Antrag schließlich u.a. mit der Begründung ab, die Gesellschaft sei nie Bauherrin gewesen. Daher habe ihr gegenüber keine Amtspflicht auf Erteilung der Baugenehmigung bestanden.

Das OLG sah das jedoch anders. Die Rechte und Pflichten aus einer Baugenehmigung könnten abgetreten werden. Schließlich sei eine Baugenehmigung nicht personenbezogen, sondern habe eine dingliche Wirkung bezogen auf ein bestimmtes Vorhaben. Sie wirke nach der Bauordnung auch für den Rechtsnachfolger. Weder Antragsteller noch Rechtsnachfolger müssten Grundstückseigentümer sein. Eine Nutzungsbefugnis reiche. Diese sei hier auch wirksam auf die Gesellschaft übertragen worden. Dieser gegenüber hätten daher Amtspflichten bestanden. Die Amtspflichten seien auch verletzt worden. Die Baugenehmigung hätte daher erteilt werden müssen (OLG Düsseldorf, 18 U 73/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mängelbeseitigungskosten: Anspruch auf Rückforderung des Vorschusses

Der Auftragnehmer kann einen an den Auftraggeber gezahlten Vorschuss auf die Mängelbeseitigungskosten zurückfordern, wenn feststeht, dass die Mängelbeseitigung nicht mehr durchgeführt wird.

Das ist nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) insbesondere dann der Fall, wenn der Auftraggeber seinen Willen aufgegeben hat, die Mängel zu beseitigen. Nach Ansicht der Richter entsteht ein Rückforderungsanspruch aber auch, wenn der Auftraggeber die Mängelbeseitigung nicht binnen angemessener Frist durchgeführt hat. Welche Frist für die Mängelbeseitigung angemessen ist, sei im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände zu ermitteln. Abzustellen sei auch auf die persönlichen Verhältnisse des Auftraggebers und die Schwierigkeiten, die sich für ihn ergeben, weil er in der Beseitigung von Baumängeln unerfahren sei und hierfür fachkundige Beratung benötige. Der Vorschuss müsse dagegen trotz Ablauf einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung nicht zurückgezahlt werden, soweit er im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung zweckentsprechend verbraucht worden sei oder es feststehe, dass er alsbald verbraucht werden wird (BGH, VII ZR 108/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Sachverständige: Verlängerung der öffentlichen Bestellung nach Erreichen der Altersgrenze

Die Altersgrenze bei Erreichen des 68. Lebensjahres in der Sachverständigenordnung einer IHK ist mit höherrangigem Recht vereinbar. Eine Verlängerung um weitere drei Jahre ist nur in begründeten Ausnahmefällen möglich. Ein Ausnahmefall liegt vor, wenn der Sachverständige über eine außergewöhnliche Qualifikation auf einem Mangelgebiet verfügt. Ein Ausnahmefall ist dagegen nicht gegeben, wenn auf dem betreffenden Sachgebiet ausreichend Sachverständige zur Verfügung stehen.

Diese Klarstellung traf der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVG) im Fall eines Architekten, der für das Sachgebiet Immobilienbewertung öffentlich als Sachverständiger bestellt war. Dieser hatte nach Erreichen des 68. Lebensjahres die Verlängerung seiner Bestellung auf weitere drei Jahre beantragt. Die IHK lehnt die Verlängerung ab. Es gebe für dieses Sachgebiet ausreichend Sachverständige. Außerdem sei das Vorliegen einer besonderen Sachkunde zweifelhaft, weil zwei vorgelegte Gutachten fehlerhaft seien.

Die Klage des Sachverständigen gegen die Ablehnung der Verlängerung blieb erfolglos. Er habe nach Ansicht der Richter nicht nachweisen können, dass er über eine außergewöhnliche Qualifikation verfüge und sein Sachgebiet Immobilienbewertung ein sog. Mangelgebiet sei. Auch trage er durch den Wegfall der Bestellung keinen Ansehensverlust davon. Für seine noch nicht abgeschlossenen Gutachtenaufträge habe ihm die Kammer eine zusätzliche Auslauffrist zugestanden. Der Erlöschenstatbestand bei Erreichen der Altersgrenze sei rechtlich nicht in gleicher Weise zu handhaben wie das Erlöschen durch Fristablauf mit anschließender Neubestellung (BayVG, M 16 K 09.3043).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kaufrecht: Arglistiges Verschweigen einer mangelhaften Außenabdichtung

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Arglist erfasst nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist.

Erfasst werden nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

So stelle nach Ansicht der Richter eine mangelhafte Außenabdichtung bzw. Drainage an einem am Hang gelegenen Hausanwesen wegen der latenten Gefahr eines Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen dürfe. Er müsse vielmehr ungefragt solche Umstände offenbaren, die auf einen möglichen Feuchtigkeitsschaden hindeuten würden (OLG Koblenz, 2 U 422/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus Brühl

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Kein Anspruch des Bauträgers gegen Handwerker, wenn Käufer-Anspruch verjährt ist

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Der Bauträger hat gegenüber dem Auftragnehmer keinen Anspruch auf einen Kostenvorschuss, wenn feststeht, dass die Ansprüche der Erwerber gegen den Bauträger wegen eines Baumangels verjährt sind.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. Dort hatte ein Bauträger von einem Bauunternehmer Schadenersatz gefordert, hilfsweise als abrechenbaren Kostenvorschuss. Grund war die mangelhafte Abdichtung der Kelleraußenwände.

Das OLG wies die Klage jedoch ab. Der Bauträger habe keinen Schadenersatzanspruch. Selbst wenn dieser grundsätzlich bestehe, dürfe er ihn nach Treu und Glauben nicht geltend machen. Es stehe nämlich fest, dass er von den Käufern des Hauses wegen des Mangels nicht mehr in Anspruch genommen werden könne. Der Schadenersatzanspruch dürfe ihn aber nicht besser stellen, als er ohne das schädigende Ereignis stünde. Daher könne er vom Handwerker auch keinen Ersatz mehr fordern (OLG Frankfurt a.M., 10 U 264/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren in Brühl

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Wärmedämmung einer Grenzwand: Nachbar muss Überbau nicht hinnehmen

Die Wärmedämmung einer Grenzwand über die Grenze hinaus muss vom Nachbarn nicht hingenommen werden.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe im Streit zweier Nachbarn. Das Haus des Beklagten B ist bis an die Grundstücksgrenze zum Nachbarn und Kläger A gebaut. Auf dem Grundstück des A führt seine ca. 4,50 bis 5,00 m breite Grundstückseinfahrt an der Grenze entlang. Ohne Genehmigung des A begann B damit, auf der Außenwand seines Gebäudes eine breite Isolierung aufzubringen. Diese würde an der Seite zu A nach dem Aufbringen des Putzes mit einer Gesamtdicke von 15 cm in dessen Grundstück hineinragen und die Einfahrt verengen. Nachdem A den Dämmmaßnahmen erfolglos widersprochen hatte, erwirkte er beim Landgericht (LG) Karlsruhe den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Hiernach hatte B es zu unterlassen, auf der Außenfassade eine in das Grundstück des A hineinragende Außenisolierung anzubringen. Die hiergegen gerichtete Berufung des B zum OLG blieb ohne Erfolg.

Die Richter bestätigten vielmehr den Unterlassungsanspruch des A gegen B. A müsse die in sein Grundstück hineinragende Isolierungsmaßnahme nicht als Überbau dulden. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch müsse ein Nachbar den Überbau nur dulden, wenn der Bauherr bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut habe, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last falle. Hier habe B jedoch grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt. Wer im Bereich der Grundstücksgrenze baue und sich nicht gegebenenfalls durch Hinzuziehung eines Vermessungsingenieurs darüber vergewissere, ob der für die Bebauung vorgesehene Grund auch ihm gehöre und er die Grenzen seines Grundstücks nicht überschreite, handele gegebenenfalls grob fahrlässig. Nach Ansicht der Richter sei B bewusst gewesen, dass sein Gebäude unmittelbar an der Grundstücksgrenze stehe und dass die Dämmplatten zwingend in das Grundstück des A hineinragen würden.

Eine Duldungspflicht ergebe sich auch nicht aus dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis. Sowohl der Bundes- als auch der Landesgesetzgeber hätten entsprechende Überbauregelungen getroffen, nach der nur ausnahmsweise von einem Eigentümer ein Eingriff in sein Eigentum hinzunehmen sei. Deshalb würden allein das grundsätzliche Interesse des Eigentümers oder das Gemeinwohlinteresse an einer verbesserten Wärmedämmung als energetische Maßnahme nicht zu einer Duldungspflicht führen. Andere besondere Umstände seien im Streitfall nicht vorgetragen. Es sei nicht geltend gemacht worden, dass die Wärmedämmung zwingend vorgenommen werden müsse, oder dass sie aus technischen Gründen nur außen an der Fassade erfolgen könne (OLG Karlsruhe, 6 U 121/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Verwaltungsrecht: Umnutzung einer Grenzgarage zu Wohnzwecken darf untersagt werden

Die Umnutzung einer Grenzgarage in eine Küche mit Durchgang zu einem Wochenendhaus ist wegen Verstoßes gegen die Abstandsflächenvorschriften der Landesbauordnung unzulässig.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Wochenendhauses mit grenzständiger Garage. Der Eigentümer hatte die Garage in eine Küche umgewandelt und einen Durchgang zu den übrigen Räumen des Hauses hergestellt. Die Bauaufsichtsbehörde hatte ihn daraufhin verpflichtet, die umgewandelte Garage wieder ihrer genehmigten Nutzung zuzuführen und den Durchbruch zu schließen.

Die Klage des Eigentümers blieb ohne Erfolg. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass eine Garage (bei Einhaltung bestimmter Maße) zwar nach dem Bauordnungsrecht an der Grundstücksgrenze privilegiert ohne die Einhaltung von Abstandsflächen zulässig sei. Dies gelte grundsätzlich aber nicht für eine Wohnnutzung. Deshalb dürfe eine an der Grenze genehmigte Garage nicht nachträglich in eine Küche umgenutzt werden. Aufgrund der Umnutzung gehe das Privileg einer Bebauung ohne Grenzabstand verloren. Die Bauaufsichtsbehörde habe daher gegen die veränderte Nutzung der Garage einschreiten dürfen (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10925/09.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Geringfügige Mängel rechtfertigen keine Minderung des Werklohns

Geringfügige, kaum wahrnehmbare Mängel am Bodenbelag eines Wohnhauses rechtfertigen keine Minderung des Werklohns.

So entschied das Kammergericht (KG) in einer Baurechtsstreitigkeit. Stein des Anstoßes waren leichte Unebenheiten im Estrich. Nach Ansicht der Richter könne der Bauherr die Kosten der Mängelbeseitigung für das Spachteln und Grundieren des Estrichs nicht als Mängelbeseitigungskosten verlangen. Eine solche Forderung sei unverhältnismäßig, wenn das Bestehen auf ordnungsgemäßer Vertragserfüllung im Verhältnis zu den dafür erforderlichen Aufwendungen unter Abwägung aller Umstände mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren sei. Davon sei hier auszugehen. Es gebe kein vernünftiges Interesse der Bauherren an der Beseitigung der Unebenheiten des Estrichs, die mit der kostenaufwendigen Erneuerung des Fußbodenbelags einhergehen. Diese Unebenheiten würden optisch nicht ins Gewicht fallen. Auch würden sonst keine Beeinträchtigungen davon ausgehen. Verlangt werden könne in solchen Fällen nur der technische Minderwert, der sich aus der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Gebäudes ergebe. Eine solche Beeinträchtigung sei hier aber nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht festzustellen (KG, 7 U 120/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Produktempfehlung: Hersteller von Baumaterialien kann aus Beratungsvertrag haften

Zwischen einem Hersteller von Baumaterialien und einem Bauherren kommt ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Hersteller auf Wunsch des Bauherren ein Produkt für eine konkrete Baumaßnahme empfiehlt.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart in einem entsprechenden Fall. Nach der Entscheidung muss der Hersteller in einem solchen Fall prüfen, ob das empfohlene Produkt für das konkrete Bauvorhaben geeignet ist. Unterlässt er diese Prüfung und stellt sich das empfohlene Produkt als ungeeignet heraus, ist er dem Bauherren zum Schadenersatz verpflichtet (OLG Stuttgart, 12 U 76/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Einstweilige Verfügung: Nicht dringliche Abbruchverfügung darf nicht sofort vollziehbar sein

Eine Verfügung zum Abbruch von Gebäuderesten auf einem Grundstück kann nicht für sofort vollziehbar erklärt werden, wenn sich der Abbruch nicht als dringlich erweist.

Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz im Rahmen eines vorläufigen Rechtsschutzverfahrens. Geklagt hatte der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem sich Gebäudereste befanden. Er war vom Landkreis verpflichtet worden, diese Gebäudereste sofort vollziehbar zu beseitigen.

Sein Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz war erfolgreich. Zwar bestünden, so die Richter, keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angeordneten Abbruchs. Das Anwesen werde seit Jahren nicht mehr zweckentsprechend genutzt und sei ebenso lange im Verfall begriffen. Im Eilverfahren dürfe aber die Dringlichkeit der angeordneten Maßnahme nicht außer Betracht bleiben. Eine Dringlichkeit des Abrisses sämtlicher Gebäudereste ergebe sich vorliegend weder aus der Begründung der Abbruchverfügung noch aus den Verwaltungsakten. Unklar bleibe, weshalb entgegen früherer Einschätzungen des Landkreises ein Komplettabriss statt sonstiger Sicherungsmaßnahmen notwendig sei. Der Antragsgegner habe auch nicht nachvollziehbar dargelegt, dass eine Gefahr für Leib und Leben von Personen nur durch den sofortigen Abriss des gesamten Gebäudetorsos gebannt werden könne. Vielmehr spreche sein bisheriges Verhalten gegen die Annahme einer akuten Gefährdung. So sei nach einer Ortsbesichtigung noch eine mehrmonatige Frist zur Beseitigung eingeräumt worden. Gegen die Annahme der Dringlichkeit spreche zudem die weitere Zwei-Monats-Frist in der Verfügung. Außerdem sei der Landkreis selbst nach Ablauf dieser Frist untätig geblieben und habe bis dato keine Vorkehrungen für die Durchsetzung der Abbruchverfügung getroffen (VG Koblenz, 7 L 850/09.KO).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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