Bauschutt: Keine Arglist des Werkunternehmers bei einvernehmlicher Nutzung für Parkplatzbau

Ist die vereinbarte fünfjährige Gewährleistungsfrist abgelaufen, kann der Bauherr eines Parkplatzes gegen den Bauunternehmer keine Mängelbeseitigungsansprüche mehr geltend machen, weil dieser kontaminierten Bauschutt und Abbruchmaterial bei der Herstellung des Unterbaus verwendet hat.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Die Richter ließen als Ausnahme nur den Fall zu, dass der Bauunternehmer arglistig gehandelt habe. Das sei vorliegend aber nicht der Fall gewesen. Es liege nämlich kein schwerer Vertragsverstoß vor, zumal das Material einvernehmlich verwendet worden sei. Im Übrigen habe der Bauherr ein entsprechendes Gutachten zur Untersuchung auch erst rund vier Jahre nach Auftreten der Mängel in Auftrag gegeben (OLG Hamm, I-19 U 2/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauträger: Beschreibung als Seniorenresidenz kann eine Beschaffenheitsvereinbarung sein

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Beschreibt ein Bauträger die von ihm erstellte Wohnungseigentumsanlage in der Werbung als „Seniorenresidenz“ und bewirbt er die von ihm vertriebenen Eigentumswohnungen mit Prädikaten wie „behinderten- und rollstuhlgerecht“, so ist die Übereinkunft des Bauträgers und des Erwerbers dahin auszulegen, dass die Wohnungen und das Objekt „Seniorenresidenz“ den Qualitätsrichtlinien der DIN 18025 entsprechen sollen.

Das musste sich ein Bauträger vor dem Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf sagen lassen. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Parteien vertraglich vereinbart hätten, dass die zu errichtenden Eigentumswohnungen Seniorenwohnungen sein sollten. Unstreitig bedeute Wohnen in einer Seniorenresidenz barrierefreies und rollstuhlgerechtes Wohnen. Dieses Verständnis ergebe sich auch aus der Verkaufs- und Vermietungswerbung des Bauträgers selbst, die zu Auslegungszwecken heranzuziehen seien. Für die Beurteilung der Frage, welche werkvertragliche Verpflichtung ein Bauträger übernehme, könne auch ein dem Erwerber übergebener Prospekt ausschlaggebend sein. So habe der Bauträger die Wohnungen u.a. wie folgt beworben: „Behinderten- und rollstuhlgerechte Wohnungen, großer Gemeinschaftsraum, Einkaufsservice, Bring- und Holservice, Reinigungsservice.“ Nach Ansicht der Richter sei die Vereinbarung daher dahin auszulegen, dass die Wohnungen und das Objekt „Senioren Residenz“ den Qualitätsrichtlinien der DIN 18025 entsprechen solle. Die DIN 18025 weise als Überschrift genau den Anspruch des Bauträgers auf. Diese vertraglichen Vereinbarungen habe der Bauträger aber nicht eingehalten. Unstreitig würden die errichteten Wohnungen die Anforderungen der Barrierefreiheit nicht erfüllen und nicht rollstuhlgerecht sein. Die Wohnungszugänge würden ebenso wie die Eingänge zur Anlage, die Aufzüge und die Treppen nicht den Kriterien des seniorengerechten und rollstuhlgerechten Wohnens entsprechen, da sie größtenteils zu eng seien. Unterstellmöglichkeiten für Gehhilfen würden gänzlich fehlen. Gleiches gelte für die Möglichkeit, Dienstleistungen innerhalb der Wohnanlage in Anspruch nehmen zu können. Der Bauträger müsse daher Schadenersatz leisten (OLG Düsseldorf, 23 U 11/08).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenhonorar: Fälligkeit der Forderung

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Stellt ein Architekt für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine nicht prüfbare Rechnung, ist diese nicht automatisch unwirksam.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) wird die Forderung vielmehr fällig, wenn ein Prüfungszeitraum von zwei Monaten ohne Beanstandungen zur Prüfbarkeit abgelaufen ist, oder wenn das Ergebnis der Prüfung mitgeteilt wird und keine Rügen zur Prüfbarkeit erhoben werden. Allerdings stellten die Richter auch klar, dass die Prüfung ausreichend beanstandet ist, wenn der Auftraggeber in seiner Rüge verdeutlicht, dass er nicht bereit ist, in die sachliche Auseinandersetzung einzutreten, solange er keine prüfbare Rechnung erhalten hat (BGH, VII ZR 48/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bebauungsrecht: Kein Baustopp für Mobilfunkanlage im Gartenhausgebiet

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Die Errichtung eines Mobilfunkmasts in einem Gartenhausgebiet verstößt nicht gegen die Rechte der Grundstücksnachbarn.

Diese Feststellung traf der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (VGH) und lehnte daher den Antrag eines Nachbarn (Antragsteller) auf vorläufigen Baustopp ab.

In der Vorinstanz hatte der Nachbar noch Erfolg. Das Verwaltungsgericht hatte auf seinen Antrag einen Baustopp angeordnet. Der Bebauungsplan für das Gebiet sehe nämlich vor, dass dort bauliche Anlagen nur in sehr begrenztem Umfang errichtet werden dürften. Eine Befreiung von diesen Festsetzungen für die Errichtung eines Mobilfunkmasts verletze die Grundzüge der Planung. Auf die Beschwerde der Stadt und des zum Verfahren beigeladenen Mobilfunkbetreibers ist der VGH dieser Ansicht nicht gefolgt. Die Richter führten aus, dass die Genehmigung des Mobilfunkmasts vielmehr als Gewährung einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans anzusehen sei. Diese sei in der Baunutzungsverordnung auch für sogenannte fernmeldetechnische Nebenanlagen grundsätzlich vorgesehen. Der Mast diene als eine solche Nebenanlage auch der Versorgung der umliegenden Baugebiete und entspreche deswegen dem Wohl der Allgemeinheit. Die für Mobilfunkstrahlungen festgelegten Grenzwerte seien eingehalten. Auf die vom Antragsteller geltend gemachten Verstöße gegen die Landschaftsschutzverordnung komme es im vorliegenden Verfahren nicht an, da diese nur im öffentlichen Interesse erlassen worden sei und keine subjektiven Rechte des Antragstellers begründe (VGH Baden-Württemberg, 8 S 33/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Stromversorgungsleitungen: Straßenanlieger muss Verlegung auf privatem Grundstück dulden

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Sind Grundstückseigentümer zugleich Stromanschlussnehmer, müssen sie grundsätzlich dulden, dass auf ihrem Grundstück Stromleitungen verlegt werden, mit denen andere Straßenanlieger versorgt werden. Sie können das Versorgungsunternehmen nicht darauf verweisen, vorrangig öffentliches Grundeigentum (den Straßenraum) in Anspruch zu nehmen.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Grundstückseigentümers, der von der Beklagten, dem örtlichen Stromversorgungsunternehmen, mit Elektrizität versorgt wird. Als das für die Versorgung der Straßenanlieger mit Elektrizität erforderliche Kabel verlegt wurde, erfolgte dies nicht im Straßenkörper, sondern auf einer Länge von rund 20 Metern unmittelbar neben der Straße in einem bereits zum Grundstück der Kläger gehörenden Grundstücksstreifen. Der Grundstückseigentümer verlangt nun die Entfernung der Leitung von seinem Grundstück.

Der BGH bestätigte in seiner Entscheidung die Klageabweisung in den Vorinstanzen. Die Richter entschieden, dass der Grundstückseigentümer nicht die Entfernung der Leitungen verlangen könne. Ein solcher Anspruch sei ausgeschlossen, weil er als Stromanschlussnehmer und gleichzeitiger Grundstückseigentümer nach der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Elektrizitätsversorgung von Tarifkunden verpflichtet sei, die Verlegung der Leitungen unentgeltlich zuzulassen. Sei – wie hier – die Inanspruchnahme von privatem und öffentlichem Grundeigentum beim Verlegen von Elektrizitätsleitungen gleichwertig möglich, sei das Auswahlermessen des Stromversorgungsunternehmens nicht dahin eingeschränkt, dass es öffentliches Grundeigentum vorrangig in Anspruch zu nehmen habe. Auch aus etwaigen Ansprüchen des Versorgungsunternehmens auf Gestattung einer Leitungsverlegung im Straßenraum folge nicht, dass die hier gewählte Inanspruchnahme des Privatgrundstücks ermessensfehlerhaft war (BGH, VIII ZR 223/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenhaftung: Zweitarchitekt haftet auch bei Fehlern des Erstarchitekten

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Beauftragt ein Bauherr einen (Zweit-)Architekten umfassend mit Planung und Bauüberwachung, kann sich dieser gegenüber einem Schadenersatzanspruch des Bauherrn nicht damit verteidigen, dass etwaige Baumängel auf Planungsfehler des gekündigten (Erst-)Architekten zurückzuführen sind.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass sich der Zweitarchitekt die Pläne des Erstarchitekten planerisch zu eigen mache, wenn er auf sie zurückgreife. Auch sei es keine Obliegenheit des Bauherrn, dem umfassend beauftragten Zweitarchitekten mangelfreie Pläne zur Verfügung zu stellen. Daher scheide eine Mithaftung des Bauherrn für etwaige Planungsfehler des gekündigten Erstarchitekten aus (OLG Karlsruhe, 19 U 100/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbarrecht: Holzofen beeinträchtigt Nachbarn nicht

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Genügt ein in einem Privathaushalt installierter Holzofen den gesetzlichen Anforderungen und erfolgt auch die Nutzung rechtmäßig, hat der Nachbar die von dem Ofen ausgehenden Belästigungen regelmäßig als zumutbar hinzunehmen.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Falle eines Hauseigentümers, der einen Dauerbrennofen für feste Brennstoffe (hier Holz) in seinem Wohnzimmer eingerichtet hatte. Dazu brachte er ein Edelstahlrohr als Schornstein an der Hauswand an. Der Bezirksschornsteinfeger bestätigte die Vereinbarkeit der Anlage mit den einschlägigen Vorschriften. Der Kläger, Eigentümer eines ca. 5 m entfernten Wohnhausgrundstücks, forderte die Behörde zur Stilllegung des Ofens mit der Begründung auf, die in die Räume seines Hauses eindringenden Abgase führten zu Rauchbelästigungen und gesundheitlichen Beeinträchtigungen.

Mit dieser Klage hatte der Nachbar jedoch auch vor dem OVG keinen Erfolg. Das OVG wies seine Klage vielmehr ab und begründete das damit, dass keine Anhaltspunkte für eine Verletzung immissionsschutzrechtlicher Bestimmungen durch den Betrieb des Ofens gegeben seien. Es bestehe daher kein Anspruch auf ein Einschreiten der Behörde. Den Immissionsvorschriften für Feuerungsanlagen würde die Wertung des Gesetzgebers zugrunde liegen, dass bei ihrer Einhaltung keine schädlichen Umwelteinwirkungen – auch nicht für die Nachbarschaft – zu erwarten seien. Es sei hier auch kein atypischer Fall gegeben, der ausnahmsweise ein behördliches Einschreiten trotz Beachtung der rechtlichen Vorgaben für die Anlage gebiete. Für die Bauweise seines Anwesens, die ggf. das Eindringen der Abgase ermögliche, sei vielmehr der Kläger selbst verantwortlich. Schließlich dürfe der seiner Bestimmung nach geschlossen zu nutzende Ofen (mit Glastür) auch täglich genutzt werden (OVG Rheinland-Pfalz, 1 A 10876/09.OVG).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ausschreibungsverfahren: Auch einzelne Einheitspreise können sittenwidrig sein

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Ein spekulatives Bieterverhalten (bis zu 560-facher Überschreitung des durchschnittlichen Preises für eine Einzelposition bei einem Einheitspreisvertrag) ist auch dann nicht schützenswert, wenn durch die anstößig überhöhte Position Verluste bei anderen Positionen ausgeglichen werden sollen.

Das verdeutlichte das Oberlandesgericht (OLG) Dresden im Fall eines Bauunternehmers, der bei einer öffentlichen Ausschreibung den Zuschlag für den Neubau einer Halle erhalten hatte. Bei der Position „Unterstützungskörbe“ hatte er für die ausgeschriebene Menge von 5 kg einen Einheitspreis von 843 EUR/kg eingetragen. Der günstigste Bieter hatte 1,34 EUR gefordert, der Durchschnittsbetrag lag bei 6,15 EUR. Diese starke Abweichung fiel auf, weil tatsächlich 530 kg verbaut – und berechnet – wurden. Der Bauherr weigerte sich, die geforderten 509.515 EUR für 525 kg Baustahl zu zahlen.

Die Klage des Bauunternehmers blieb erfolglos. Die Richter schrieben ihm ins Stammbuch, dass auch einzelne Einheitspreise sittenwidrig sein können, selbst wenn der Gesamtpreis trotz Mengenmehrung noch nicht anstößig werde. Der Unternehmer dürfe wegen des bauvertraglichen Kooperationsgebots Ausschreibungsfehler nicht zu unangemessenem Gewinn nutzen. Auch wenn er hier bei Zugrundelegung von geringeren Mehrmengen in dieser Position lediglich Wagnis und Gewinn in Höhe von ca. 57.000 EUR oder 2,33 Prozent auf die Gesamtauftragssumme kalkuliert und zum Ausgleich bei allen anderen Positionen auf jegliche Gewinnanteile verzichtet habe, ergebe sich nichts anderes. Er habe damit eingeräumt, das Vergabeverfahren bewusst missbraucht zu haben, um sich regelwidrig einen Vorteil zu verschaffen (OLG Dresden, 4 U 1070/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gewährleistungsfrist: Leistungen von Vermessungsingenieuren

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Gewährleistungsansprüche wegen behaupteter Mängel an Vermessungsleistungen verjähren in zwei Jahren, wenn diese lediglich die planmäßige Erfassung des Leistungsnetzes zum Gegenstand haben und nur für die Durchführung zukünftiger Erhaltungsmaßnahmen von Bedeutung sind, aber weder der Herstellung noch der grundlegenden Erneuerung oder Erweiterung des Leitungsnetzes dienen.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Köln in einem entsprechenden Fall und wies eine Mängelanspruchs-Klage wegen Verjährung ab. Die Richter machten dabei deutlich, dass vorliegend die zweijährige Verjährungsfrist gelte. Diese finde Anwendung für Werke, deren Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür bestehe. Die fünfjährige Verjährungsfrist gelte dagegen nur für Ansprüche bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsarbeiten hierfür bestehe (OLG Köln, 11 U 3/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Abnahme: Tragwerksplanung kann auch konkludent abgenommen werden

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Eine Tragwerksplanung kann auch konkludent – also durch ein schlüssiges Verhalten – abgenommen werden.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) kann ein solches konkludentes Verhalten darin liegen, dass der Besteller nach Fertigstellung der Leistung, Bezahlung der Rechnung des Tragwerkplaners und mehrere Monate nach Einzug in das nahezu fertiggestellte Bauwerk keine Mängel der Tragwerksplanung rügt.

Hinweis: Eine solche konkludente Abnahme birgt eine besondere Gefahr für den Besteller. Auch hier erleidet er nämlich einen Rechtsverlust, wenn er sich die Rechte wegen der ihm bekannten Mängel nicht vorbehält (BGH, VII ZR 64/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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