Nachbesserung: Untaugliche Maßnahme darf verweigert werden

Ist die Mängelbeseitigung nur auf eine bestimmte Weise möglich, ist der Unternehmer verpflichtet, diese vorzunehmen. Der Bauherr kann ein dieser Verpflichtung nicht entsprechendes und damit untaugliches Angebot zurückweisen.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauherrn hin, der eine Buchenholztreppe vom Erdgeschoss zum 1. OG hatte. Jahre später wollte er diese Treppe vom 1. OG zum Spitzboden weiterführen. Noch während der Montage durch den Treppenbauer traten verschiedene Mängel auf. Ein Sachverständiger stellte fest, dass diese im eingebauten Zustand der Treppe nicht zu beheben seien. Weil der Treppenbauer den Aus- und Neueinbau der Treppe verweigerte, kündigte der Bauherr den Vertrag.

Der BGH hielt diese Kündigung für wirksam. Da die Mängel unbestritten nur durch Aus- und Wiedereinbau hätten beseitigt werden können, habe der Bauherr jedes andere Nachbesserungsangebot des Treppenbauers zurückweisen dürfen. Er sei nicht verpflichtet, untaugliche Versuche zur Schadensbeseitigung anzunehmen. Daher müsse er dem Treppenbauer auch kein Nachbesserungsrecht ohne Ausbau der Treppe einräumen (BGH, VII ZR 28/10).

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Baumangel: Anscheinsbeweis, wenn hohe Wahrscheinlichkeit für Ausführungsfehler besteht

Kann der Schaden an einem Werk mit nahezu ausschließlicher Sicherheit nur bei der Erstellung entstanden sein, haftet der ausführende Bauunternehmer auf Schadenersatz.

So entschied das Landgericht Stuttgart im Fall eines undichten Dachs. Es stellte sich heraus, dass in der Folienabdichtung der Dachfläche ein 12 cm langer Schnitt war. Die Richter waren der Ansicht, dass dieser typischerweise auf einer Beschädigung der Folie mit einem scharfkantigen Gegenstand während der Bauphase beruhe. Sie hielten es für nahezu ausgeschlossen, dass der Schnitt erst nach den abgeschlossenen Arbeiten entstanden sei. Dafür spreche insbesondere, dass die Folie bereits mit Drainagematten, Vlies und zusätzlich noch einer ca. 10 cm dicken, aus Kies oder Granulat bestehenden Schicht bedeckt gewesen sei. In diesem Fall bestehe ein Anscheinsbeweis dafür, dass der Schnitt in der Folienabdichtung bereits bei Erstellung des Werks verursacht wurde. Es bestehe daher ein Anspruch auf Schadenersatz. Zusätzlich müsse der Bauunternehmer einen Kostenvorschuss für die Nachbesserung der mangelhaften Dachabdeckung zahlen (LG Stuttgart, 21 O 152/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gemeinschaftswand: Schadenersatzpflicht beim Abriss eines der Gebäude

Haben zwei Nachbargebäude eine gemeinsame Wand, kann sich ein Grundstückseigentümer durch den Abriss seines Gebäudes schadenersatzpflichtig machen.

Das musste sich in einem entsprechenden Fall ein Grundstückseigentümer vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg sagen lassen. Die Richter wiesen zwar darauf hin, dass die Gemeinschaftlichkeit der Wand keinen der beteiligten Nachbarn an dem Abriss der Bebauung auf seinem Grundstück hindere. Allerdings entstehe durch den einseitigen Abriss ein Anspruch auf Schutz der in dem gemeinschaftlichen oder nach dem Abriss ehemals gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wand. Werde nämlich durch den Abriss des einen Gebäudes die Funktionsfähigkeit der gemeinsamen Gebäudewand beeinträchtigt, verstoße dies gegen den gesetzlichen Schutz der Grenzeinrichtung. Einen solchen Verstoß müsse der beeinträchtigte Nachbar nicht dulden. Er habe vielmehr einen Anspruch auf Ausgleich seines Schadens (OLG Brandenburg, 5 U 51/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauplanung: Erholungsinteresse der Nachbarn bei Umnutzung einer Grünfläche ist zu beachten

Soll eine öffentliche Grünfläche für eine bauliche Nutzung zur Errichtung einer Mensa umgenutzt werden, müssen bei der planerischen Festsetzung die Interessen der Nachbarn an der Beibehaltung des bestehenden Zustands grundsätzlich mitberücksichtigt werden.

Diese Klarstellung traf der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass es nicht ausreichend sei, die Interessen der Nachbarn nur unter dem Gesichtspunkt einer ausreichenden Belichtung und Belüftung zu berücksichtigen. Es dürfe bei der Abwägung der Behörde nicht außer Acht bleiben, wenn von der Grünfläche eine begünstigende Lebens- und Wohnqualität, bzw. ein Erholungsraum ausgehe (VGH, 5 S 1670/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Planungsmangel: Verzinkte Trinkwasser-Stahlrohre bei kritischer Wasserqualität

Setzt ein Fachingenieur bei kritischer Wasserqualität für die Trinkwasserversorgung verzinkte Stahlrohre ein, obwohl der Bauherr eine risikolose Planung gewünscht hat, ist dies ein Planungsfehler.

Das schrieb das Oberlandesgericht (OLG) München dem betroffenen Fachplaner ins Stammbuch. Die Richter machten deutlich, dass er den Bauherrn in einem solchen Fall auf die ungünstige Zusammensetzung des Trinkwassers hinweisen müsse. Er müsse zudem klarstellen, dass bei einer solchen kritischen Wasserqualität – vor allem im Warmwasserbereich – der Einsatz von feuerverzinktem Stahl wegen der möglichen Korrosion nicht geeignet sei. Unterlasse er einen solchen Hinweis, mache er sich schadenersatzpflichtig (OLG München, 9 U 2368/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Schadenersatz: Ungesicherte Wasserversorgung als Grundstücksmangel

Ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück, dessen Wasserversorgung und Abwasserentsorgung davon abhängt, dass ein Nachbar die Mitnutzung seiner Leitungen auf freiwilliger Basis (weiterhin) gestattet, ist mit einem Fehler behaftet.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) und bejahte einen Schadenersatzanspruch des Grundstückkäufers gegen den Verkäufer. Die Richter erläuterten, dass nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ein Fehler vorliege, wenn der Zustand der Kaufsache von demjenigen abweiche, den die Parteien bei Abschluss des Kaufvertrags gemeinsam vorausgesetzt hätten. Zudem müsse diese Abweichung den Wert der Kaufsache oder ihre Eignung zum Gebrauch herabsetzen oder beseitigen. Der Fehler könne dabei außer in Eigenschaften der Sache selbst auch in tatsächlichen, rechtlichen, sozialen und wirtschaftlichen Beziehungen zur Umwelt liegen. Das sei vorliegend der Fall gewesen. So gehöre nämlich ein Wasseranschluss zu der erforderlichen Beschaffenheit eines Hausgrundstücks. Hier sei die Wasserversorgung nur über den Hausbrunnen des Nachbarn möglich gewesen. Da der Nachbar bereits vor dem Verkauf angekündigt hatte, die Wasserversorgung über seinen Brunnen nicht mehr zu gestatten, sei die Wasserversorgung nicht mehr möglich. Diese fehlende Wasserversorgung mache das Grundstück fehlerhaft im Sinne des Gesetzes (BGH, V ZR 185/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Auszubildendenvertreter: Keine Übernahme, wenn kein freier Arbeitsplatz zur Verfügung steht

Ein Jugend- und Auszubildendenvertreter muss vom Arbeitgeber nach Beendigung des Berufsausbildungsverhältnisses nicht weiterbeschäftigt werden, wenn kein freier Arbeitsplatz in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis vorhanden ist, auf dem der Auszubildende mit seiner durch die Ausbildung erworbenen Qualifikation beschäftigt werden kann.

Diese Entscheidung traf das Landesarbeitsgericht (LAG) Hamm in einem entsprechenden Fall. Die Richter wiesen darauf hin, dass dies insbesondere der Fall sei, wenn der Arbeitgeber keinen andauernden Bedarf für die Weiterbeschäftigung des Auszubildenden habe. Er müsse insbesondere nicht die Arbeitsorganisation ändern und einen neuen Arbeitsplatz schaffen. Soweit der Arbeitnehmer zu diesem Zeitpunkt Leiharbeitnehmer beschäftige, sei zu prüfen, ob davon auch Arbeitsplätze betroffen sind, die der Qualifikation des Auszubildenden entsprechen. Sei dies nicht der Fall, könne von freien Arbeitsplätzen nicht ausgegangen werden (LAG Hamm, 10 TaBV 58/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumangel: Merkantiler Minderwert auch bei ordnungsgemäßen Nachbesserungsarbeiten

Wurde bei einem Neubau ein Dachmangel nachgebessert, bleibt der Bauherr berechtigt, mit einem Ersatz des merkantilen Minderwerts des Hauses wegen der Fehlerhaftigkeit gegen offene Werklohnforderungen aufzurechnen.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im Fall eines Bauherrn. Bei dessen Neubau hatte der Dachdecker schlecht gearbeitet, sodass die gesamte Dachlattung geändert werden musste. Die Richter machten deutlich, dass trotz der Nachbesserung ein Schaden des Bauherrn in Form eines merkantilen Minderwerts entstanden sei. So würden nämlich auch bei ordnungsgemäßer Durchführung der Sanierungsarbeiten von großen Teilen der maßgeblichen Verkehrskreise nur niedrigere Preise für die Immobilie gezahlt werden, wenn ein Konstruktionsfehler bereits unmittelbar bekannt sei. Das gelte insbesondere bei Dachkonstruktionen. Hier werde üblicherweise zunächst wenig Reparaturbedarf erwartet. Zudem sei eine vollständige Überprüfung der Nachbesserungsarbeiten meist nicht möglich. Die erforderliche Öffnung des Dachs sei nämlich wiederum mit hohen Kosten und Schadensrisiken verbunden. Den hierdurch entstandenen Schaden könne der Bauherr der Werklohnforderung des Dachdeckers entgegensetzen (OLG Stuttgart, 12 U 74/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Ungenehmigte Nutzung kann mit sofortiger Wirkung untersagt werden

Wird ein als Kälberstall genehmigtes Gebäude teilweise zur Schweinemast genutzt, kann dies von der zuständigen Behörde mit sofortiger Wirkung verboten werden.

Das musste sich ein Landwirt vor dem Verwaltungsgericht (VG) Münster sagen lassen. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass anderenfalls ein Anreiz bestehe, nicht zugelassene Nutzungen bis zum Eintritt der Bestandskraft einer behördlichen Ordnungsverfügung aufzunehmen und auch fortzuführen. Wegen der sonst aufschiebenden Wirkung der Klage und einer in der Regel langen Prozessdauer könnte die illegale Nutzung so möglicherweise über Jahre betrieben werden. Das würde nicht nur die Ordnungsfunktion des Bauaufsichtsrechts entwerten. Es würde auch den gesetzestreuen Bürger, der sich an die Genehmigungsvorschriften halte, gegenüber dem rechtswidrig Handelnden ungerechtfertigt benachteiligen (VG Münster, 2 K 221/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenhaftung: Putzarbeiten müssen nicht besonders überwacht werden

Baurecht

Putzarbeiten sind handwerkliche Selbstverständlichkeiten und müssen daher nicht im Einzelnen überwacht werden.

Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Dresden hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun bestätigt, indem er die Nichtzulassungsbeschwerde des unterlegenen Bauherrn zurückwies. Dieser hatte seinen Architekten wegen nicht ausreichender Überwachung im Rahmen der Bauüberwachung auf Schadenersatz verklagt. Bei dem Bauvorhaben hatten sich Risse und Hohlstellen im Putz gebildet. Zudem war unklar, ob die erforderliche Aufbrennsperre tatsächlich eingebaut worden war. Nach Ansicht des Bauherrn müsse für diese Mängel auch der Architekt einstehen, da er die Putzarbeiten nicht hinreichend überwacht habe. Der Architekt dagegen meinte, Putzarbeiten seien als handwerkliche Selbstverständlichkeiten nicht besonders zu überwachen.

So sah es auch das OLG und wies die Klage ab. Der Architekt könne sich darauf verlassen, dass Putzarbeiten vom Bauunternehmer beherrscht würden. Die entsprechenden Arbeiten könnten selbstständig und ohne Anweisung des Architekten ausgeführt werden. Das gelte auch bei einem stark saugenden Untergrund, der eine besondere Behandlung benötige. Zudem handele es sich beim Innenputz vornehmlich um eine optische Baumaßnahme. Schon deshalb habe das Gewerk eine eher geringere Bedeutung und müsse nicht im Einzelnen überwacht werden (OLG Dresden, 10 U 1414/08; BGH, VII ZR 37/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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