Baumangel: Schadenersatzanspruch besteht auch, wenn sich Mangel nicht auswirkt

Durch eine mangelhafte Werkleistung entsteht dem Auftraggeber ein Schaden. Dieser liegt im verursachten Mangel selbst. Es ist nicht erforderlich, dass der Mangel einen weiteren Schaden verursacht.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M.. Ausgangspunkt des Verfahrens war eine nicht fachgerechte Kellerabdichtung und Drainage, deren Mängel noch nicht beseitigt waren. Zu Feuchtigkeitsschäden war es innerhalb der letzten Jahre aber nicht gekommen. Die Richter entschieden, dass gleichwohl ein Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der erforderlichen Nachbesserungskosten von ca. 35.000 EUR bestehe. Der Schaden liege nämlich im Mangel selbst. Es sei also unerheblich, ob wegen der Baumängel Feuchtigkeit in das Haus eingedrungen sei oder noch eindringen werde. Im Übrigen komme es auch nicht darauf an, ob die Mängelbeseitigung noch möglich sei. Der Bauherr müsse den Schadenersatzbetrag nicht für eine Beseitigung der Baumängel verwenden (OLG Frankfurt a.M., 10 U 264/07).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Volle Vergütung bei einvernehmlicher Aufhebung des Vertrags

Bei der einvernehmlichen Aufhebung eines Architektenvertrags verliert der Architekt seinen Restvergütungsanspruch nur, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde oder der Auftraggeber anstelle der Vertragsaufhebung zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt gewesen wäre.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken klargestellt. Nach Ansicht der Richter könne bei einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung nicht ohne Weiteres angenommen werden, der Architekt gebe seinen Honoraranspruch wegen noch nicht erbrachter Leistungen lediglich deshalb auf, weil er sich mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses einverstanden erklärt habe. Bestehe für den Auftraggeber kein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung, könne er sich vom Vertrag nur mit der Folge einer vollen Vergütungspflicht (abzüglich ersparter Aufwendungen) lösen (OLG Saarbrücken, 1 U 408/09-105).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Keine Haftung bei Leistungserbringung auf Abruf

Vereinbaren Auftraggeber und Planer, dass Letzterer nach dem Einreichen der Genehmigungsplanung nur noch auf Abruf tätig werden und seine Tätigkeit auf Stundenlohnbasis abrechnen soll, begründet das weder die Pflicht zur Erstellung der Ausführungsplanung noch zur Bauüberwachung.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz in einem entsprechenden Fall. Als Konsequenz hafte der Planer nicht für Schäden am Bauwerk (hier Wasserschaden aufgrund einer zugefrorenen Zuleitung zur Heizungsanlage). Das gelte selbst, wenn der Architekt gegenüber dem Bauamt aus Kostengründen als Bauleiter benannt werde und im Vertrag mit dem Bauunternehmer als Bauüberwacher aufgeführt sei. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen, sodass die Entscheidung rechtskräftig ist (OLG Koblenz, 11 U 823/08; BGH, VII ZR 90/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohnung: Für Nutzung als Kindertagesstätte ist Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich

Wird eine Wohnung zu anderen als zu Wohnzwecken genutzt, kann eine unzulässige Zweckentfremdung vorliegen.

Das mussten sich die Betreiber einer Kindertageseinrichtung in Hamburg sagen lassen. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) der Hansestadt machte deutlich, dass in einer Kindertageseinrichtung weder Kinder noch ihre Erzieher wohnen würden. Die zu einer solchen Tageseinrichtung umgebaute Wohnung würde daher keinen Wohnzwecken dienen. Es liege somit eine Zweckentfremdung im Sinn des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes vor. Im Ergebnis hätten die Betreiber zuvor eine Zweckentfremdungsgenehmigung einholen müssen (OVG Hamburg, 2 BS 174/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauunterbrechung: Bauunternehmer hat besondere Schutzpflichten für die Baustelle

Ein Bauunternehmer muss für einen besonderen Schutz der Baustelle sorgen, wenn er diese (z.B. nach Feierabend) verlässt.

Das betrifft nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) München nicht nur den Schutz der von ihm selbst erbrachten Leistungen. Er muss vielmehr für einen umfassenden Schutz sorgen. Dazu gehören zum einen alle Gegenstände, die ihm für die Ausführung seiner Arbeiten übergeben wurden. Zum anderen muss er auch weitgehend fertiggestellte Gebäude vor Beschädigungen schützen. Dazu zählen insbesondere auch die Vorleistungen anderer Unternehmer. So muss er z.B. bei Dachabdichtungsarbeiten darauf achten, dass bei Arbeitsunterbrechungen alle Fugennähte und Anschlüsse dicht verschweißt sind. So wird vermieden, dass Feuchtigkeit in bereits gedämmte Dachflächen eindringen kann. Kommt der Bauunternehmer diesen Pflichten nicht nach, muss er für einen durch eintretendes Niederschlagswasser entstehenden Schaden haften (OLG München, 9 U 1027/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Bei Wechsel des Hauptschuldners besteht Bürgenhaftung nicht weiter fort

Bei einem Bauvertrag wird die Bürgschaft für die Hauptverbindlichkeit eines bestimmten Dritten erteilt. Die Bürgschaft sichert daher grundsätzlich nur Verbindlichkeiten bestimmter Personen.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. in einem entsprechenden Rechtsstreit hin. Die Richter machten deutlich, dass daher eine Haftung aus der Bürgschaft grundsätzlich ausgeschlossen sei, wenn ein anderer an die Stelle des ursprünglichen Hauptschuldners trete.

Hinweis: Eine solche Fallgestaltung ist oft anzutreffen, wenn ein Bauunternehmer mit anderen eine ARGE eingeht. Die ihn betreffende Bürgenhaftung wirkt dann nicht auf die ARGE fort (OLG Frankfurt a.M., 19 U 79/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Schadenersatzpflicht bei vorsätzlicher Verwendung falschen Baumaterials

Sieht das Leistungsverzeichnis die Verwendung eines bestimmten Baumaterials (hier: Ziegel mit einer Rohdichteklasse von 1,4) vor, stellt die Anordnung beziehungsweise die Tolerierung des Einbaus eines anderen Baustoffs (hier: Ziegel mit einer Rohdichteklasse von 0,9) durch den Architekten eine pflichtwidrige Abweichung von dem vereinbarten Leistungssoll dar.

Eine solche vorsätzliche Verwendung eines falschen Baumaterials ist nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe als Planungsfehler anzusehen. Der Auftraggeber könne in einem solchen Fall von dem Architekten Schadenersatz in Höhe des mit dem Austausch des mangelhaften Baumaterials verbundenen Aufwands verlangen. Der Architekt könne gegen den Schadenersatzanspruch auch nicht einwenden, dass der Aufwand für den Austausch unverhältnismäßig sei. Diese Einrede bestehe nur gegenüber einem Anspruch auf Nachbesserung, nicht jedoch gegenüber dem Schadenersatzanspruch wegen Mangelfolgeschäden (OLG Karlsruhe, 8 U 97/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Leistungsänderung: Abnahme muss kein Anerkenntnis sein

Führt der Auftragnehmer die geschuldete Leistung anders aus als vertraglich geschuldet, muss in der Abnahme des Bauherren nicht in jedem Fall ein Anerkenntnis liegen.

Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Brandenburg. Dort hatte der Bauherr nicht erkannt, dass der Bauunternehmer eine andere Ziegelgüte verwendet hatte, um so die Standards eines Kfw-60 Hauses zu erreichen. Die Richter entschieden nun, dass der Bauherr die hierdurch entstandenen Zusatzkosten nicht tragen müsse. Die Abnahme der Bauleistungen ändere daran auch nichts. Das wäre nur der Fall, wenn ein eindeutiges Verhalten des Bauherren ergeben würde, dass er mit der zusätzlich erbrachten Leistung letztlich doch einverstanden sei und sie als Bauleistung zu seinen Gunsten und für die von ihm verfolgten Zwecke billige. Das sei aber vorliegend gerade nicht so. Es könne nämlich nicht davon ausgegangen werden, dass der Bauherr erkannt habe, dass andere Planziegel als nach dem Vertrag geschuldet eingebaut wurden. Erkenne er die Abweichung nicht, könne er sie auch nicht billigen (OLG Brandenburg, 12 U 69/10).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wohnungskauf: „Seniorengerecht“ ist nicht „behindertengerecht“

Bei der Beschreibung von Wohnungen oder Häusern kommt es oft ganz exakt auf die verwendete Bezeichnung an.

Das musste sich ein Wohnungskäufer vor dem Oberlandesgericht (OLG) Koblenz sagen lassen. Er hatte eine als „seniorengerecht“ beworbene Neubauwohnung gekauft. Nach dem Einzug stellte er fest, dass die Wohnung nicht „behindertengerecht“ im Sinne der DIN-Normen war. Er weigerte sich daher, den restlichen, noch ausstehenden Kaufpreis zu bezahlen. Zu Unrecht, entschied nun das OLG. Zwar sei die Wohnung in der Werbung als „seniorengerecht“ und „barrierefrei“ beschrieben worden. Dies sei jedoch keine Beschaffenheitsvereinbarung einer durchgehend „behindertengerechten“ Ausführung im technischen Sinne. Die Richter stellten klar, dass der Begriff „seniorengerecht“ kein Rechtsbegriff sei. Er könne daher nicht als gleichbedeutend mit dem Begriff „behindertengerecht“ angesehen werden. Das folge schon daraus, dass nicht jeder ältere Mensch als körperlich behindert anzusehen und auf Rollstuhl oder Rollator angewiesen sei (OLG Koblenz, 10 U 1504/09).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenvertrag: Vertrag ist Vertrag

Die Bindungswirkung einer als „Freundschaftspreis“ bezeichneten Schlussrechnung kann der Architekt nicht mit der Erklärung beseitigen, die Freundschaft sei beendet.

Das musste sich ein Architekt vor dem Oberlandesgericht (OLG) Koblenz sagen lassen. Dieser war nach der Schlussrechnung mit seinem Kunden über Details der Abrechnung in Streit geraten. Die Richter machten deutlich, dass der Architekt in einem solchen Fall nicht dazu berechtigt sei, eine neue, wesentlich höhere Schlussrechnung zu erstellen. Er müsse sich vielmehr an seiner früheren Abrechnung festhalten lassen (OLG Koblenz, 5 U 224/11).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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