Honorarvereinbarungen: Mindestsätze der HOAI 2013 bei Verträgen zwischen Privatpersonen weiter anwendbar

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Die Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2013) können in einem laufenden Gerichtsverfahren zwischen Privatpersonen weiter als verbindliches Preisrecht anzuwenden sein. Folge: Aufstockungsklagen können Erfolg haben. So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH).

Der BGH: Deutschland hat mit dem verbindlichen Preisrecht der HOAI 2013 zwar gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie verstoßen. Trotzdem kann sich ein Planer grundsätzlich auf eine bestehende nationale Rechtsvorschrift (hier: HOAI 2013) berufen, solange diese weiterhin im Land gültig und im Verhältnis der Parteien anwendbar ist. Die EU-Dienstleistungsrichtlinie muss zunächst in nationales Recht umgesetzt werden, um bei Verträgen zwischen Privatpersonen zu gelten. Das war aber erst mit der HOAI 2021 erfolgt. Nach den o. g. Maßgaben ist die HOAI 2013 folglich bei Verträgen zwischen Privaten weiterhin anwendbar (Vertragsabschluss bis 31.12.2020).

Im konkreten Fall hatte ein Planer im Jahr 2016 einen Vertrag abgeschlossen, der ein Pauschalhonorar enthielt. Zu diesem Zeitpunkt galt die HOAI 2013. Das vereinbarte Pauschalhonorar lag unter dem Mindestsatz. Der Planer klagte die Differenz zum Mindestsatz ein. Es ging immerhin um 102.934,59 Euro. Diese Aufstockungsklage hatte Erfolg.

Quelle: BGH, Urteil vom 2.6.2022, VII ZR 174/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Unvollständige Grundlagenermittlung: Architekt haftet nicht für entgangene Steuervergünstigungen

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Ein mit der Grundlagenermittlung und Entwurfsplanung beauftragter Architekt muss seinen Auftraggeber über ein denkmalschutzrechtliches Genehmigungserfordernis aufklären. Zweck dieser Pflicht ist es, den Bauherrn in die Lage zu versetzen, die Realisierungschancen des Vorhabens einschätzen zu können. Nicht zum Schutzzweck der Verpflichtung gehört dagegen, den Bauherrn vor etwaigen Steuerschäden im Zusammenhang mit bestehenden Genehmigungserfordernissen zu bewahren. Der Bauherr kann deshalb bei unvollständiger Grundlagenermittlung nicht Ersatz entgangener steuerlicher Vergünstigungen beanspruchen. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M. hat die Berufung der Bauherren zurückgewiesen.

Das war geschehen
Die Bauherren beabsichtigten, eine Dachgeschosswohnung im Frankfurter Westend zu sanieren und beauftragten einen Architekten mit Architektenleistungen. Dieser klagte vor dem Landgericht (LG) ausstehendes Honorar ein. Die Bauherren beriefen sich dagegen u.a. auf Schadenersatzansprüche gegen den Architekten, da fälschlich erklärt worden sei, dass denkmalschutzrechtliche Gesichtspunkte beim Innenausbau unbeachtlich seien. Tatsächlich hätten sie bei richtiger Aufklärung das gesamte Bauvorhaben im Wege einer Sonderabschreibung nach dem Einkommensteuergesetz (§ 7h EStG) fördern lassen können. Ihnen sei wegen der falschen Aufklärung damit ein Steuerschaden in Höhe von gut 5.000 Euro entstanden.

So sahen es die Gerichte
Das LG hatte dem Architekten ausstehendes Honorar zugesprochen und den Schadenersatzanspruch der beklagten Bauherren wegen entgangener Steuervergünstigungen abgewiesen. Die Berufung der Bauherren hiergegen hatte auch vor dem OLG keinen Erfolg.

Der Architekt habe zwar pflichtwidrig nicht über die denkmalschutzrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit aufgeklärt, begründet das OLG seine Entscheidung. Auch im Rahmen der hier beauftragten Grundlagenermittlung und Entwurfsplanung müsse ein Architekt über die Genehmigungsbedürftigkeit eines Bauvorhabens vollständig und richtig informieren. Die Entwurfsplanung müsse zudem genehmigungsfähig erstellt werden. Dabei komme es nicht darauf an, ob bei der Beauftragung der Bauherr zum Ausdruck gebracht habe, bestimmte steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen zu wollen.

Es fehle aber am Zurechnungszusammenhang zwischen dieser Pflichtverletzung und dem behaupteten Steuerschaden. Grundsätzlich hafte der Vertragspartner bei einer Pflichtverletzung nur für Schäden, die bei ordnungsgemäßer Erfüllung der Pflichten gerade verhindert werden sollen. Dieser Schutzzweckzusammenhang liegt hier nicht vor. Die ordnungsgemäße Grundlagenermittlung betreffe zwar auch wirtschaftliche Folgen eines Bauvorhabens. Sie solle den Bauherrn über die erwarteten Kosten informieren, damit er sich auf einer geeigneten Grundlage für die Durchführung des Vorhabens entscheiden kann. Es bestehe aber keine allgemeine Verpflichtung des Architekten, in jeder Hinsicht die Vermögensinteressen des Bauherrn wahrzunehmen. Die Ermittlung der Genehmigungsbedürftigkeit betreffe nicht die wirtschaftlichen Fragen des Bauvorhabens, sondern diene dazu, die Realisierungschancen einschätzen zu können. „Sie zielt – jedenfalls ohne weitere Vereinbarung oder besondere Umstände – nicht darauf, dem Besteller die Möglichkeit steuerlicher Vergünstigungen zu erschließen“, betont das OLG. Solche Vergünstigungen seien vielmehr allein ein „Reflex der Genehmigung“.

Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.

Quelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 25.4.2022, 29 U 185/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Abgabenstreit: Keine Ausbaubeiträge für ungenutzte Grundstücke, die nicht an einer Verkehrsanlage angrenzen

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Das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz hat jetzt entschieden: Die Erhebung von wiederkehrenden Beiträgen für Grundstücke, die keinen Zugang bzw. keine Zufahrt zu einer Verkehrsanlage haben und auch nicht genutzt werden, scheidet aus. Dies gilt auch, wenn die Eigentümer dieses Grundstücks und des Anliegergrundstücks identisch sind.

Das war geschehen
Die Klägerin ist Eigentümerin zweier Grundstücke, von dem eines unmittelbar an eine Straße ihrer Gemeinde angrenzt. Direkt hinter diesem Grundstück befindet sich das zweite Grundstück, das weder eine Zufahrt oder Zuwegung zu einer Straße hat noch unmittelbar über das vordere Grundstück der Klägerin angefahren werden kann. Dieses Grundstück wird von der Klägerin nicht genutzt; Wiese und Sträucher wachsen dort wild.

Die beklagte Gemeinde erhob im Jahr 2019 wiederkehrende Ausbaubeiträge für beide Grundstücke. Nachdem der hiergegen erhobene Widerspruch der Klägerin keinen Erfolg hatte, verfolgte sie ihr Begehren im Klageweg weiter.

Hinterliegergrundstück nicht genutzt: keine Beiträge
Die Klage hatte in Bezug auf das Hinterliegergrundstück Erfolg. Während das an die Straße angrenzende Grundstück der Klägerin ohne Weiteres beitragspflichtig sei, hätten, so das VG, für das dahinterliegende Grundstück keine Beiträge erhoben werden dürfen. Zwar sei ein Hinterliegergrundstück, das im (Mit)Eigentum derselben Person stehe, wie das selbstständig bebaubare Anliegergrundstück, beitragspflichtig, wenn es zusammen mit diesem einheitlich genutzt werde oder tatsächlich eine Zufahrt zu der Anbaustraße besitze. Von einer einheitlichen Nutzung sei aber nur auszugehen, wenn ein Eigentümer sein Hinterliegergrundstück als private Grünfläche (Hausgarten mit Nebengebäude) für das mit einem Wohnhaus bebaute Anliegergrundstück nutze. Dies sei bei dem Hinterliegergrundstück der Klägerin jedoch nicht der Fall. Es werde überhaupt nicht genutzt. Beide Parzellen seien durch einen Maschendrahtzaun voneinander getrennt, sodass sie nicht einheitlich umfriedet seien. Eine Gartennutzung finde ausschließlich auf der Fläche südwestlich des Wohnhauses der Klägerin auf dem Anliegergrundstück statt.

Gegen die Entscheidung steht den Beteiligten die Zulassung der Berufung durch das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz zu.

Quelle: VG Koblenz, Urteil vom 21.2.2022, 4 K 1019/21

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Bestandsschutz: Wenn alte Baugenehmigungen nicht auffindbar sind

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Zulassungspapiere sind bei Bauwerken wichtig, vor allem beim Bauen im Bestand. Aber was passiert, wenn alte Baugenehmigungen nicht auffindbar sind? Dann hat der Bauherr ein Problem. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen sagt jetzt: Für das Vorliegen einer Baugenehmigung ist darlegungs- und beweispflichtig, wer sich gegenüber einer Nutzungsuntersagung darauf beruft, diese Nutzung sei genehmigt und deshalb formell baurechtmäßig.

Das gelte auch für einen behaupteten Bestandsschutz. Beim Bauen im Bestand ist es deshalb wichtig, sich schon in der Leistungsphase 1 alte Baugenehmigungen vorlegen zu lassen. Die Genehmigungsbehörden, die in der Vergangenheit Baugenehmigungen von Amts wegen dauerhaft aufbewahren mussten, sind seit Kurzem in einigen Bundesländern nicht mehr dazu verpflichtet. Ohne Klärung des Bestandsschutzes drohen Honorarverluste.

Quelle: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 9.2.2022, 2 B 1964/21, Abruf-Nr. 227658 unter www.iww.de

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Elektroauto: Keine Sondernutzung des Gehwegs für Kraftfahrzeug-Ladekabel

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Das Verwaltungsgericht (VG) Frankfurt am Main hat die Klage eines Elektroautofahrers auf Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis für eine Kabelleitung über den Gehweg abgewiesen.

Der Kläger hatte bei der Stadt Oberursel die Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis für zwei über den Gehweg laufende Kabelleitungen beantragt, um seine Kraftfahrzeuge, ein Plug-In-Hybridfahrzeug und ein Elektrofahrzeug, unmittelbar vor seinem Grundstück im öffentlichen Straßenraum aufladen zu können. Für den drei bis sechs Stunden andauernden Ladevorgang sollten Kabelbrücken mit einer Höhe von maximal 4,3 cm die am Boden liegenden Elektroleitungen abdecken und somit eine gefahrlose Überquerung ermöglichen. Dies lehnte die Stadt Oberursel unter Hinweis darauf ab, dass durch die entstehenden Stolperfallen der störungsfreie Gemeingebrauch für die Fußgänger nicht mehr gewährleistet sei.

Die hiergegen erhobene verwaltungsgerichtliche Klage begründete der Kläger im Wesentlichen damit, dass die mit gelb-schwarzen Warnmarkierungen versehenen Kabelbrücken keine Gefahr für den Fußgängerverkehr darstellten. In Oberursel sei keine hinreichende Anzahl von Ladesäulen vorhanden, um seine beiden Kraftfahrzeuge jederzeit aufladen zu können. Aspekte des Klimaschutzes und der sog. Mobilitätswende würden überhaupt nicht berücksichtigt.

Das VG Frankfurt am Main hat die Klage abgewiesen, weil es keine rechtlichen Bedenken an der Entscheidung hat. Grundlage für eine straßenrechtliche Sondernutzungserlaubnis sei § 16 Abs. 1 des Hessischen Straßengesetzes. Die Vorschrift räume der beklagten Kommune ein Ermessen ein. Deshalb könne grundsätzlich kein gebundener Rechtsanspruch auf Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis geltend gemacht werden. Es bestehe lediglich ein Anspruch auf eine ermessensfehlerfreie Entscheidung der Behörde. Dementsprechend beschränke sich die gerichtliche Kontrolle nur auf die Prüfung, ob die gesetzlichen Grenzen des Ermessens eingehalten würden. Dies sei vorliegend der Fall.

Insbesondere habe sich die Stadt Oberursel, wie in der Rechtsprechung gefordert, allein an straßenbezogenen Gesichtspunkten orientiert und damit die Sicherheit und Leichtigkeit des Straßenverkehrs sowie des einwandfreien Straßenzustands in ihre Ermessenserwägung einbezogen. Mit der Verlegung einer Kabelbrücke auf dem Gehweg würden insbesondere für Personen mit Gehbehinderungen, die beispielsweise auf die Benutzung eines Rollstuhls oder Rollators angewiesen sind, die Barrierefreiheit eingeschränkt und Stolperfallen eingebaut. Diese öffentlichen Belange seien höher zu bewerten als das private Interesse des Klägers, seine Elektrofahrzeuge unmittelbar in der Nähe des Hauses aufladen zu können.

Auch das Staatsschutzziel des Klimaschutzes fordere keine andere Entscheidung. Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) zum Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen vom 24.3.2021 lege dar, dass es nach dem Grundgesetz (Art. 20a GG) keine subjektiven Rechte Einzelner begründe. Aspekte des Klimaschutzes zählten nicht zu den Gesichtspunkten, die im Rahmen einer Ermessensentscheidung zur Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis zu berücksichtigen seien.

Am Rande erwähnte das Gericht schließlich noch, dass die Mobilität des Klägers nicht unangemessen eingeschränkt werde, weil er über zwei Fahrzeuge verfüge. Daher bestünde die Möglichkeit, die Fahrzeuge nacheinander an einer Ladestation aufladen zu lassen.

Quelle: VG Frankfurt am Main, Urteil vom 24.2.2022, 12 K 540/21.F

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Schadenersatz: Bauunternehmer und Planer können auch gemeinsam haften

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Wird ein Mangel an einem Werk durch einen Planungsfehler des vom Auftraggeber beauftragten Planers (hier: Statiker) und unabhängig davon durch einen Ausführungsfehler des Bauunternehmers verursacht, wobei beide Fehler für sich allein jeweils den ganzen Schaden verursacht hätten, liegt ein Fall der sog. Doppelkausalität vor. Planer und Bauunternehmer haften dann dem Auftraggeber gesamtschuldnerisch auf den gesamten Schaden. So hat es das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart entschieden.

Das bedeutet: Der Auftraggeber kann sich aussuchen, von wem er den Schaden ersetzt verlangt. Im Zweifel wird er sich daher für den zahlungskräftigeren Beteiligten entscheiden.

Außerdem hat das OLG klargestellt: In einem solchen Fall der Doppelkausalität kann der Bauunternehmer dem Auftraggeber das planerische Verschulden nicht anspruchsmindernd entgegenhalten, weil das Planungsverschulden für das Ausführungsverschulden nicht (mit-)ursächlich geworden ist.

Quelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2021, 10 U 336/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Honorarverluste: Haftung für vom Bauherrn verschuldete Verzögerungen

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Zu Terminverzögerungen kommt es beim Bauen immer wieder. Ob dem Planer daraus Honorarverluste entstehen, ist u. a. davon abhängig, wer die Ursache für die Verzögerung gesetzt hat. Darauf hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hingewiesen.

Im Fall des OLG war ein Unternehmer damit beauftragt, eine Trafostation auf dem Grundstück des Auftraggebers zu errichten und in betriebsbereitem Zustand zu übergeben. Für die Fertigstellung der Trafostation war eine Frist von 18 Wochen vereinbart. Da die erforderliche Baugenehmigung erst 14 Monate nach Vertragsschluss vorlag, konnte die Trafostation letztlich erst nach ca. 16 Monaten fertiggestellt werden. Der Auftraggeber verlangte Schadenersatz wegen elfmonatigen Terminverzugs.

Das OLG Brandenburg hat den Schadenersatzanspruch verneint, weil der Auftraggeber die ihm obliegende Aufgabe, die Baugenehmigung rechtzeitig zu erwirken, nicht termingerecht erfüllt hatte. Im vorliegenden Fall war in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Auftragnehmers geregelt, dass der Auftraggeber für die Beibringung der Baugenehmigung verantwortlich war. Die gesetzliche Grundlage für die Mitwirkungspflicht des Auftraggebers ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 642 BGB) geregelt.

Quelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 11.11.2021, 12 U 79/21

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Bauvertragsrecht: Was beinhaltet die Pauschale?

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Hausanschlusskosten, die dem Bauunternehmer/Verkäufer eines zu errichtenden Hauses während der Bauphase dafür entstanden sind, dass er gegenüber dem Versorgungsträger seinerseits die Errichtung der Hausanschlüsse veranlasst hat, kann er im Rahmen eines Pauschalpreisvertrags nicht nachträglich auf den Erwerber/Käufer abwälzen, wenn dem zugrunde liegenden Vertrag eine solche nachträgliche Übernahmeverpflichtung nicht zu entnehmen ist. Das hat nun das Oberlandesgericht Celle klargestellt.

Nach Ansicht des OLG darf der Erwerber nach dem allgemeinen Verständnis davon ausgehen, dass der Verkäufer derartige Kosten im Vorfeld kalkuliert und beim Bilden des Pauschalpreises berücksichtigt hat, sodass etwaige Hausanschlusskosten mit der Zahlung des Pauschalpreises mit abgegolten sind. Grundlage dieser Auffassung war die Annahme, dass erstmals anfallende Hausanschlusskosten im Gegensatz zu Erschließungskosten i. d. R. den Herstellungskosten des Gebäudes zuzurechnen sind.

Quelle: OLG Celle, Urteil vom 19.10.2021, 14 U 100/21, bestätigt durch Zurückweisungsbeschluss vom 26.11.2021

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Fertiges Bauwerk: Übergabe oder Inbetriebnahme ist keine Abnahme

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Die Übergabe des fertiggestellten Bauwerks ist ein rein organisatorischer Vorgang und für die Frage der Abnahme von Ingenieur- oder Architektenleistungen nicht von Bedeutung. So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe.

Das OLG: Es kommt nicht darauf an, ob das Bauwerk an den Bauherrn in einem formalen Akt (Stichwort: „Schlüsselfertige Übergabe“) übergeben wird, um die Abnahme der Ingenieurleistungen zu erwirken. Deren Abnahme setzt voraus, dass die Leistungen (insbesondere, wenn die Leistungsphase 8 nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure [HOAI] beauftragt ist) fertiggestellt sind.

Die Entscheidung ist rechtskräftig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen (15.9.2021, VII ZR 107/21).

Quelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.12.2020, 8 U 5/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Vertragsrecht: Verjährt beim „echten“ Stufenvertrag jede Stufe eigenständig?

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Beim „echten“ Stufenvertrag werden nur die Leistungen der zunächst beauftragten Stufe(n) Vertragsbestandteil. Später beauftragte Stufen stellen einen eigenständigen Vertrag dar. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche läuft deshalb für jede Vertragsstufe separat. So hat es das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg entschieden.

Laut OLG ist beim „echten“ Stufen- oder Optionsvertrag der spätere Auftrag als rechtlich eigenständiger Vertrag zu sehen. Wird der Architekt zunächst nur mit einer Leistungsphase beauftragt und werden ihm später weitere Leistungen übertragen, muss die Mangelfreiheit der zuerst beauftragten Leistung getrennt von der zuletzt beauftragten Leistung bewertet werden. Diese Rechtsauffassung vertreten auch die OLG Brandenburg und Dresden.

Quelle: OLG Naumburg, Urteil vom 18.11.2021, 2 U 155/20; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.3.2016, 4 U 19/15; OLG Dresden, Urteil vom 17.6.2010, 10 U 1648/08

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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