Nachbarrecht: Wohnheim für Flüchtlinge und wohnungslose Familien darf erweitert werden

haus fragezeichenDas Verwaltungsgericht (VG) München hat die Eilanträge von Nachbarn eines Wohnheims für Flüchtlinge und wohnungslose Familien in der Münchener Thalkirchnerstraße abgelehnt und entschieden, dass die Erweiterung der Einrichtung fortgesetzt werden darf.

 

Das vom gemeinnützigen Evangelischen Hilfswerk München betriebene Wohnheim dient der befristeten Unterbringung von Flüchtlingen und wohnungslosen Familien. Die Landeshauptstadt München genehmigte Ende September 2014 die Erweiterung der bereits bestehenden Unterkunft. Nach den erforderlichen Umbauten sollen zukünftig 250 Personen (bisher 104) in ca. 120 Appartements untergebracht werden. Im Eilverfahren vor dem VG München hatten die Nachbarn u.a. vorgetragen, das Wohnheim füge sich in die gehobene Wohngegend nicht ein und wirke sich negativ auf das Mietniveau und die Immobilienpreise aus. Es sei darüber hinaus eine unzumutbare Lärmbelastung zu erwarten, da das Wohnheim über einen Kinderspielplatz verfüge.

 

Das VG machte demgegenüber in seiner Entscheidung deutlich, dass die Nachbarn des Wohnheims keinen Anspruch darauf hätten, dass der bisherige Charakter ihrer Wohnlage erhalten bleibe. Das öffentliche Baurecht biete keinen Schutz des Wohnmilieus vor ggf. abweichenden Lebensgewohnheiten der künftigen Bewohner der Einrichtung. In der Rechtsprechung sei zudem seit Langem anerkannt, dass „Kinderlärm“ von Nachbarn grundsätzlich hinzunehmen sei. Diese Wertung sei mittlerweile auch in gesetzlichen Vorschriften verankert worden (VG München, Beschluss vom 25.11.2014, 8 SN 4862/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baugenehmigung: Beleuchtete Werbetafel ist im Wohngebiet nur an Stätte der Leistung zulässig

Platten / IdeeGewerbetreibende dürfen in Wohngebieten eine beleuchtete Werbetafel nur aufstellen, wenn sie an der Stelle einen Firmensitz haben.

 

Hierauf wies das Verwaltungsgericht (VG) Gelsenkirchen hin. Geklagt hatte ein Gewerbetreibender, dessen Baugenehmigung für das Schild abgelehnt worden war. Das Gericht stellte zunächst einmal klar, dass für eine beleuchtete Werbetafel eine Baugenehmigung erforderlich sei. Diese müsse erteilt werden, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Dies sei hier jedoch der Fall. In allgemeinen Wohngebieten erlaube das Baurecht beleuchtete Werbetafeln nur an der Stätte der Leistung. Werde eine Baugenehmigung für eine andere Stelle beantragt, bestehe kein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung. Der Gewerbetreibende könne sich auch nicht darauf berufen, dass sich in der unmittelbaren Umgebung des geplanten Vorhabens andere Werbeanlagen befänden, die ebenfalls den gesetzlichen Vorgaben des Bauordnungsrechts nicht entsprechen würden. Insofern gelte die Regel: keine Gleichheit im Unrecht (VG Gelsenkirchen, Urteil vom 7.11.2014, 6 K 1435/13).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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VOB/A: Rechte des Bieters bei Erteilung des Zuschlags auf ein von einem Kalkulationsirrtum beeinflusstes Angebot

ParagraphDie Erteilung des Zuschlags auf ein von einem Kalkulationsirrtum beeinflusstes Angebot kann einen Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen des betreffenden Bieters darstellen.

 

Hierauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktuellen Entscheidung hingewiesen. Die Richter sahen die Schwelle zu einem solchen Pflichtenverstoß für überschritten, wenn dem Bieter aus Sicht eines verständigen öffentlichen Auftraggebers bei wirtschaftlicher Betrachtung schlechterdings nicht mehr angesonnen werden könne, sich mit dem irrig kalkulierten Preis als einer auch nur annähernd äquivalenten Gegenleistung für die zu erbringende Bau-, Liefer- oder Dienstleistung zu begnügen (BGH, Urteil vom 11.11.2014, X ZR 32/14).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachtragsforderung: Leistungsverweigerungsrecht des Auftragnehmers bei Streit über Nachträge

3D plan drawingStreitigkeiten über Nachtragsforderungen berechtigen den Auftragnehmer zwar grundsätzlich nicht dazu, die weitere Leistung zu verweigern. Ausnahmsweise steht ihm aber ein Leistungsverweigerungsrecht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zu, wenn entweder die Leistungsaufnahme oder die Leistungsfortführung bei objektiver Betrachtung und unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls für ihn unzumutbar ist.

 

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz in einem Streit zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer über eine Nachtragsforderung. Die Richter machten dabei deutlich, dass die Leistungsfortführung für den Auftragnehmer unzumutbar sei, wenn der Auftraggeber endgültig nicht dazu bereit sei, eine zusätzliche Leistung zu vergüten. Voraussetzung sei allerdings zudem, dass die neue Vergütung von der ursprünglich vereinbarten Vergütung nicht nur unerheblich abweiche. Das sei vorliegend der Fall gewesen (OLG Koblenz, Urteil vom 6.11.2014, 6 U 245/14).

 

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Haftungsrecht: Absicherungspflichten an einer Baustelle – Der Briefkasten am Abgrund

Architecture plan house isolated on whiteEinem Bauunternehmer kann kein Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht vorgeworfen werden, wenn die von ihm geschaffene Gefahr gut erkennbar war und er den Geschädigten auch auf die Gefahr aufmerksam gemacht hatte.

 

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Coburg im Fall eines Anwohners, der im ersten Obergeschoss eines Gebäudes wohnte. Der Zugang zur Wohnung war direkt über eine Treppe und einen brückenartigen Steg möglich. Im Rahmen von Bauarbeiten, die der beklagte Bauunternehmer durchführte, wurde dieser Steg abgerissen. Vor einer Wohnungstür des Klägers war ein Abgrund. Der Bauunternehmer wies den Anwohner an, seine Haustür während der Bauarbeiten nicht mehr zu benutzen. Der Zugang zur Wohnung erfolgte über das Erdgeschoss und eine Treppe im Inneren des Gebäudes. Die Baufirma verkeilte vor der Haustür des Klägers zwei Holzbretter in der Laibung. Der Anwohner öffnete trotz der Anweisung die Wohnungstür und stürzte in die Tiefe. Dabei wurde er schwer verletzt und zog sich eine Vielzahl von Brüchen zu.

 

Er gab an, dass er die Haustür geöffnet habe, um seinen Briefkasten zu leeren. Dieser Briefkasten sei trotz der Bauarbeiten beliefert worden. Die Postlieferungen seien über ein mit Flatterband abgesperrtes Flachdach erfolgt. Der Kläger meinte, da der Bauunternehmer die Postanlieferung nicht unterbunden und auch nicht für eine gebotene Absturzsicherung an der Wohnungstür gesorgt habe, sei er ihm zum Schadenersatz verpflichtet. Er verlange zudem ein Schmerzensgeld in einer Größenordnung von 25.000 EUR.

 

Der beklagte Bauunternehmer wies darauf hin, dass er vom Briefkasten keine Kenntnis gehabt habe. Er habe vielmehr dem Anwohner geraten, während der gesamten Dauer der Bauarbeiten die Wohnungstür abzusperren und den Schlüssel wegzulegen.

 

Das LG wies die Klage ab. Es kam zum Ergebnis, dass die Unfallverhütungsvorschriften nicht zugunsten des Anwohners eingreifen würden. Die Unfallverhütungsvorschriften sollen verhindern, dass Bauarbeiter an potenziellen Absturzstellen geschädigt werden. Der Anwohner wusste aber seit Beginn der Bauarbeiten, dass er seine Haustür nicht benutzen könne und diese verschlossen werden solle. Das Gericht ging davon aus, dass er der Gefahrenstelle hätte leicht fernbleiben können, indem er die Tür einfach nicht öffnet. Die Beweisaufnahme ergab auch nicht, dass der Bauunternehmer Kenntnis von der Postanlieferung hatte. Dieses Problem war ihm nicht bewusst. Das Gericht ging davon aus, dass es Sache des Anwohners gewesen wäre zu verlangen, den Briefkasten an eine ungefährliche Stelle ummontieren zu lassen. Er hätte für den Zeitraum der Bauarbeiten auch die Briefpost bei der Poststation abholen können.

 

Daher habe der Bauunternehmer die ihm auferlegten Verkehrssicherungspflichten nicht verletzt. Eine Pflichtverletzung scheidet aus, wenn die Gefahrenquelle vor sich selbst warnt. Dem Anwohner war bewusst, dass er den Bereich vor seiner Haustür nicht mehr betreten kann. Dieser Zustand war bereits eine Woche vor dem Unfall eingetreten. Ihm musste auch bewusst sein, welche Gefahr es für ihn bedeutet, wenn er seine Post aus dem Briefkasten nahm und dabei seinen Körper über den Abgrund neigen musste. Dass die beiden verkeilten Bretter auch keinen Schutz gegen einen Absturz bieten würden, war ebenfalls offensichtlich. Dennoch ist er diese Gefahr eingegangen. Entsprechend trug er die Verantwortung für seinen Sturz selbst (LG Coburg, Urteil vom 22.7.2014, 22 O 107/14).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Gewährleistungsbürgschaft über sieben Prozent der Auftragssumme ist unwirksam

Fotolia_60944105_XSIn Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers eines Bauvertrags enthaltene Vertragsklauseln, wonach Gewährleistungsansprüche bis zur vorbehaltlosen Annahme der Schlusszahlung des Auftraggebers in Höhe von sieben Prozent der Auftrags- bzw. Abrechnungssumme durch Bürgschaften gesichert sind, benachteiligen den Auftragnehmer unangemessen und sind daher unwirksam.

 

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) und gab damit einem Auftragnehmer recht. Die Richter argumentierten damit, dass sich in der Praxis der privaten Bauwirtschaft zur Absicherung der dem Auftraggeber nach Abnahme zustehenden Gewährleistungsansprüche die Stellung einer Gewährleistungsbürgschaft von höchstens fünf Prozent der Auftrags- bzw. Abrechnungssumme durchgesetzt habe. Diese Höhe der Sicherheit trage dem Umstand Rechnung, dass das Sicherungsinteresse des Auftraggebers nach der Abnahme deutlich geringer ist als in der Vertragserfüllungsphase. Sie nehme vor allem Rücksicht darauf, dass die Belastung des Auftragnehmers durch Sicherheiten nach der Abnahme schon mit Rücksicht darauf, dass er den Vertrag erfüllt hat und dem Auftraggeber wegen des geschuldeten Werklohns auch noch Leistungsverweigerungsrechte zustehen können, gering zu halten ist. Dazu zähle auch eine Belastung mit Avalzinsen. Eine deutlich höhere Sicherung über einen Zeitraum weit über die Abnahme hinaus sei daher nicht mehr hinnehmbar.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsumfang: Dachstuhl-, Gauben- und Dämmarbeiten müssen bei gemeinsamem Auftrag verbunden werden

woman shaking hands with construction manWird der Auftragnehmer mit der Ausführung von Dachstuhl-, Gauben- und Dämmarbeiten beauftragt, gehört dazu auch die (fehlerfreie) Ausführung der Anschlüsse dieser Arbeiten untereinander.

 

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass anderenfalls die drei Hauptarbeitsbereiche des Auftragnehmers beziehungslos nebeneinander stehen würden. Es erscheine in einem solchen Fall fernliegend, dass die Anschlüsse der drei Bereiche untereinander durch den Auftraggeber oder einen anderen Unternehmer ausgeführt werden sollen (OLG Nürnberg, Beschluss vom 18.3.2014, 13 U 1764/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baugenehmigung: Nachbar muss Lichtreflexionen durch glasierte Dachziegel hinnehmen

ParagraphDie mit der Verwendung glasierter Dachziegel verbundenen Lichtreflexionen mögen gelegentlich als lästig empfunden werden, überschreiten jedoch im Regelfall nicht die Schwelle zur Rücksichtslosigkeit.

 

Mit dieser Begründung wies das Oberverwaltungsgericht (OVG) Niedersachsen die Klage eines Nachbarn gegen eine Baugenehmigung ab. Dieser hatte seine Klage u.a. damit begründet, dass Lichtimmissionen von der Dacheindeckung mit glasierten Ziegeln ausgehen würden. Die Richter machten deutlich, dass eine Rücksichtslosigkeit nur in Ausnahmefällen anzunehmen sei. Maßgeblich hierfür seien der Grad der Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit der betroffenen Innen- und Außenbereiche. Berücksichtigt werden müsse zudem die Frage, ob der Nachbar ohne größeren Aufwand im Rahmen des Ortsüblichen und Sozialadäquaten zumutbare Abschirmmaßnahmen ergreifen könne. Dies sei hier der Fall gewesen. Durch entsprechende Anpflanzungen hätte er den – ohnehin kaum betroffenen – schutzwürdigen Gartenbereich abschirmen können. Der stärker von möglichen Reflexionen betroffene Zufahrtsbereich seines Hauses sei ohnehin nicht zum regelmäßigen Außenwohnbereich bestimmt (OVG Niedersachsen, Urteil vom 18.7.2014, 1 LA 168/13).

 
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Architekt muss Altbau nicht selbst auf Hausschwammbefall untersuchen

Architecture plan house isolated on whiteEin Architekt muss bei einer Altbausanierung den Hausschwammbefall nicht selbst umfassend klären.

 

Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) in Berlin. Die Richter machten dabei in ihrer Entscheidung deutlich, dass der Architekt die konkrete Feststellung von Hausschwammbefall auch mit dem Bauleistungsverzeichnis übertragen dürfe (KG, Urteil vom 25.7.2014, 21 U 40/13).

 

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Bauträgervertrag: Zahlungsanspruch für die letzte Kaufpreisrate „nach vollständiger Fertigstellung“ schließt Baumangel aus

Mietvertrag für neue WohnungVerwendet ein Bauträger in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Klausel, wonach der Verkäufer die letzte Rate „nach vollständiger Fertigstellung“ fordern darf, ist das so zu verstehen, dass nicht nur sämtliche Arbeiten erbracht sein müssen, sondern auch keine Mängel vorhanden sein dürfen.

 

Dies gilt nach einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Heidelberg auch für solche Mängel, die der Abnahmefähigkeit nicht entgegenstehen. Die Formulierung „nach vollständiger Fertigstellung“ sei nach Ansicht des Gerichts unmissverständlich. Sie könne, insbesondere durch den Gebrauch des Wortes „vollständig“, bei objektiver und interessengerechter Auslegung nur so verstanden werden, dass nicht nur sämtliche Arbeiten erbracht sein müssen, sondern auch keine Mängel vorhanden sein dürfen bzw. sämtliche vorhandenen Mängel beseitigt sein müssen. Dabei genüge es nicht, wenn wesentliche, die Abnahmefähigkeit hindernde Mängel be­seitigt sind. Nicht vollständig fertig gestellt sei die Leistung vielmehr auch bei solchen Mängeln, die der Abnahmefähigkeit nicht entgegenstehen. Der Verkäufer müsse grundsätzlich sämtliche Restmängel seiner Bauleistung beseitigt haben. Eine einschränkende Auslegung der Vertragsbestimmung, dass nur wesentliche, die Abnahmefähigkeit hindernde Mängel der Fälligkeit entgegenstehen, wäre auch mit der nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gebotenen kundenfreundlichen Auslegung zum Nachteil des Verwenders unvereinbar. Da vorliegend noch verschiedene Mängel bestanden, hat das LG im vorliegenden Fall die Zahlungsklage des Bauträgers abge­wiesen (LG Heidelberg, Urteil vom 28.3.2014, 3 O 309/13).

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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