Mängelbeseitigung: Auftraggeber muss Einsatzberichte vorlegen

Der Besteller, der Mängel der Unternehmerleistung berechtigt durch einen Drittunternehmer beseitigen lässt, muss die Kosten der Nachbesserung durch den Drittunternehmer so nachvollziehbar abrechnen, dass der Unternehmer und im Streitfall das Gericht überprüfen können, ob die Leistungen des Drittunternehmers der Mängelbeseitigung dienten und zur Mängelbeseitigung erforderlich waren.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Köln in einem entsprechenden Fall entschieden. Lässt der Besteller Mängel von Malerarbeiten durch einen Drittunternehmer auf Stundenlohnbasis nachbessern, gehört zur hinreichenden Abrechnung und Darlegung der Ersatzvornahmekosten regelmäßig die Vorlage der Stundenzettel des Drittunternehmers bzw. die Aufschlüsselung des Aufwands.

Quelle: OLG Köln, Urteil vom 16.3.2016, 16 U 109/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Lasertag-Anlage ist eine im Gewerbegebiet unzulässige Vergnügungsstätte

Eine Lasertag-Anlage stellt eine Vergnügungsstätte und keine Anlage für sportliche Zwecke dar. Sie ist deshalb in einem Gewerbegebiet nicht zulässig.

Dies hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall einer Klägerin entschieden, die in einem Gewerbegebiet eine ehemalige Lagerhalle als „Sportanlage für Lasertag und Fitness“ betreiben möchte. Bei Lasertag oder Lasergame handelt es sich um ein Spiel, bei dem mehrere Spieler einen Infrarotsignalgeber („Phaser“) erhalten sowie mit Sensoren ausgestattete Westen tragen. Die Spieler versuchen, den jeweiligen Gegner mit dem Phaser zu treffen, um so Punkte für sich oder ihre Mannschaft zu sammeln. Die Klägerin beantragte die baurechtliche Genehmigung der Nutzungsänderung. Sie vertrat die Auffassung, bei Lasertaganlagen handle es sich um Anlagen für sportliche Zwecke, die in einem Gewerbegebiet allgemein zulässig seien.

Die Bauordnungsbehörde lehnte den Antrag ab. Auch vor dem Verwaltungsgericht Neustadt hatte die Klägerin in erster Instanz keinen Erfolg. Ihre Klage wurde dort abgewiesen. Das OVG hat dieses Urteil nun bestätigt und die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Bei der geplanten Anlage handle es sich um eine Vergnügungsstätte, nicht um eine Anlage für sportliche Zwecke. Selbst wenn je nach Ausgestaltung des Spiels und individuellem Engagement das Lasertag-Spiel mit schnellen Bewegungen und körperlicher Anstrengung verbunden sein könne, stehe typischerweise die Unterhaltung im Vordergrund. Bei der vorliegend allein interessierenden Indoor-Variante finde das Spiel in einer Phantasiekulisse statt, zu der die Abdunklung des Raumes und der Einsatz von Lichteffekten beitrügen. Hinzu kämen eine akustische Untermalung und synthetisch erzeugte Schussgeräusche. Hierdurch werde eine virtuelle Atmosphäre geschaffen, die maßgeblich für den Spieleindruck sei. Die Ausgestaltung der Spiele erinnere an ein Computerspiel mit der Besonderheit, dass sich der Spieler selbst auf der Spielfläche bewege.

Bei der von der Klägerin geplanten Anlage handle es sich außerdem um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte, die für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein solle. Das ergebe sich etwa aus der Lage der Halle unmittelbar an der Ausfahrt von einer überörtlichen Verbindungsstraße und der Tatsache, dass sich in der Nähe des geplanten Standortes nur in geringem Umfang Wohnbebauung befinde. Die Anlage sei zudem vor allem auf die Nutzung durch Besuchergruppen angelegt. Alles in allem handle es sich daher um eine Anlage, deren Nutzung nur in einem Kerngebiet allgemein zulässig sei, sodass auch die im Bebauungsplan vorgesehene Ausnahme für nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten keine Anwendung finde.

Quelle: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 28.9.2016, 8 A 10338/16.OVG

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aktuelle Gesetzgebung: Gesetz soll die urbane Innenentwicklung stärken

Mit der Einführung der neuen Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ will die Bundesregierung Kommunen das Planen und Bauen in innerstädtischen Gebieten erleichtern. Dazu soll die neue Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ eingeführt werden. Diese soll planerisch eine „nutzungsgemischte Stadt der kurzen Wege“ ermöglichen.

Die entsprechende Änderung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist Teil eines Gesetzentwurfs der Bundesregierung (18/10942), der zudem Anpassungen an europarechtliche Regelungen vorsieht. So besteht auch im Baugesetzbuch (BauGB) laut Bundesregierung Änderungsbedarf, um die Richtlinie 2014/52/EU (UVP-Änderungsrichtlinie) in nationales Recht umzusetzen. Weitere Regelungen des Entwurfs zielen auf die Erleichterung des Wohnungsbaus sowie auf Probleme mit Nebenwohnungen insbesondere auf ost- und nordfriesischen Inseln.

Neue Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“

Die Bundesregierung möchte die neue Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ einführen, weil  sie Probleme bei der Innenentwicklung in den Städten sieht. Diese ergeben sich aus Konflikten bei der Nutzungskonkurrenz, insbesondere zwischen Nutzungsansprüchen und Lärmschutz. Mit dem neuen Planungsinstrument soll der „städtebauliche Handlungsspielraum der Kommunen“ erweitert werden, „ohne dabei das grundsätzlich hohe Lärmschutzniveau zu verlassen“. Die Bundesregierung kündigt in dem Entwurf an, die „Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm“ (TA Lärm) entsprechend anzupassen. „Urbane Gebiete“ sollen laut der geplanten Vorschrift „dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören“, dienen. Kommunen können demnach zudem unter anderem vorgeben, dass in Erdgeschossen auf Straßenseite eine Wohnnutzung nicht zulässig ist.

Durch eine Änderung im BauGB will die Bundesregierung es zudem ermöglichen, bei Nutzungsänderungen sämtlicher baulicher Anlagen zu Wohnzwecken im nicht beplanten Innenbereich vom sogenannten Erfordernis des Einfügens abzusehen. Eine bis zum 31.12.2019 befristete Regelung soll zudem ein beschleunigtes Verfahren erlauben, wenn es sich um einen Bebauungsplan mit einer Grundfläche von bis zu 10.000 Quadratmetern zur Begründung von Wohnnutzung handelt, der an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließt.

Ferienwohnungen sollen erschwert werden

Im BauGB soll zudem die Regelung in Paragraph 22 („Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen“) novelliert werden. Künftig sollen Gemeinden, insbesondere auf den ost- und nordfriesischen Inseln, die Möglichkeit haben, per Satzung auch die Begründung von Bruchteilseigentum (Paragraph 1008 BGB) zur „Bildung von Nebenwohnungen“ unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Dies war bisher nur bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum möglich. Darüber hinaus soll es per Satzung auch möglich sein, „generell die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung unter einen bußgeldbewehrten Genehmigungsvorbehalt zu stellen“. Als Begründung führt die Bundesregierung an, dass durch die Nutzung von Wohnraum als Nebenwohnung dem Wohnungs- beziehungsweise Ferienwohnungsmarkt „in erheblichem Umfang“ Wohnraum entzogen werde.

Quelle: Deutscher Bundestag

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aktuelle Gesetzgebung: Neue Regelungen über den Lärmschutz an Sportanlagen

Die geplante Änderung der Sportanlagenlärmschutzverordnung (SALVO) ist bei einer öffentlichen Anhörung im Ausschuss für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit auf grundsätzliche Zustimmung gestoßen.

Mehrere Sachverständige forderten über den Entwurf der Bundesregierung (18/10483) hinaus eine sogenannte Privilegierung von Kinderlärm auch bei Nutzung von Sportanlagen. Auf Kritik stießen die höheren Grenzwerte im „Urbanen Gebiet“.

Die Novelle der SALVO sieht vor, die Richtwerte für die abendlichen Ruhezeiten sowie für die Ruhezeiten an Sonn- und Feiertagen von 13 bis 15 Uhr um fünf Dezibel zu erhöhen. Damit gelten für diese Zeiten die gleichen Richtwerte wie tagsüber außerhalb der Ruhezeiten. Unberührt bleiben die morgendlichen Ruhezeiten.

Der Verordnungsentwurf sieht zudem Richtwerte für die geplante neue Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ vor. Weiterhin soll die Regelung für Sportanlagen, die vor 1991 genehmigt wurden oder die ohne Genehmigung errichtet werden konnten, konkretisiert werden. Geregelt werden soll, welche Umbauten oder Änderungen zulässig sind, damit die entsprechende Anlage weiterhin den „Altanlagenbonus“ nutzen kann, der eine Grenzwertüberschreitung ermöglicht.

Quelle: Deutscher Bundestag

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Wird Baukostenobergrenze überschritten, kann der Architekt haften

Hat der Architekt eine mit dem Auftraggeber vereinbarte Baukostenobergrenze nicht eingehalten, kann der Auftraggeber einen Schadenersatzanspruch haben.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Stützt der Auftraggeber seinen Schadenersatzanspruch darauf, dass die vereinbarte Obergrenze für die Baukosten nicht eingehalten wurde, hat das auch für die Honorarabrechnung Folgen. Dann kann der Architekt seinen sich aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ergebenden Honoraranspruch auf der Grundlage der anrechenbaren Kosten gemäß § 10 HOAI a.F. insoweit nicht geltend machen, als dieser das Honorar überschreitet, welches sich ergäbe, wenn die anrechenbaren Kosten der vereinbarten Baukostenobergrenze entsprochen hätten.

Quelle: BGH, Urteil vom 6.10.2016, VII ZR 185/13

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauvertrag: Keine Entschädigung wegen Bauzeitüberschreitung ohne konkrete bauablaufbezogene Darstellung

Der Auftragnehmer, der einen Anspruch auf Vergütung oder Erstattung von Mehrkosten wegen einer Bauzeitverlängerung geltend macht, hat im Einzelnen konkret darzulegen, dass die Mehrkosten auf einer vom Auftraggeber zu verantwortenden Bauzeitverlängerung beruhen.

Verlangt der Auftragnehmer eine Entschädigung aus § 642 BGB, muss er die Verletzung einer dem Auftraggeber obliegenden Mitwirkungspflicht, den Annahmeverzug und dessen Dauer sowie die Grundlagen der Entschädigung, die aus der dem Vertrag zugrunde liegenden Vergütungsvereinbarung abzuleiten sind, darlegen und beweisen.

Teilt der Auftraggeber dem Auftragnehmer mit, dass bestimmte Leistungen nicht mehr erbracht werden sollen, liegt eine „freie“ Teilkündigung vor. Dem Auftragnehmer steht somit die für diese (Teil-)Leistungen vereinbarte Vergütung (abzüglich ersparter Aufwendungen) zu.

Quelle:  OLG Brandenburg, Urteil vom 18.2.2016, 12 U 222/14

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Grundbuchrecht: Identitätsdiebstahl rechtfertigt Grundbuchberichtigung

Wird dem Grundbuchamt eine Urkunde mit einer gefälschten notariellen Beglaubigung vorgelegt, ist hieraus zu schließen, dass auch die beglaubigte Unterschrift gefälscht worden ist. Enthält die so gefälschte Urkunde eine Erklärung, auf deren Grundlage im Grundbuch eine Eigentumsänderung eingetragen worden ist, ist die Grundbucheintragung unrichtig und auf Antrag des vermeintlichen Erwerbers zu berichtigen.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall einer Immobilienhändlerin entschieden. Diese hatte im August 2014 zwei Eigentumswohnungen  an einen vermeintlichen Professor aus Bonn verkauft. Bei Vertragsabschluss trat für ihn ein vollmachtloser Vertreter auf. Die kurz darauf zum Kaufvertrag und zur Auflassung vorgelegte Genehmigungserklärung des vermeintlichen Professors trug die gefälschte Unterschrift eines Notars aus Bonn Bad-Godesberg. Das wurde aber erst nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch bekannt. Der wahre Träger des Namens des vermeintlichen Professors, der Erstbeteiligte aus Berlin, machte gegenüber dem Grundbuchamt geltend, zu Unrecht als Eigentümer eingetragen zu sein. Er beantragte die Berichtigung des Grundbuchs durch die erneute Eintragung der ursprünglichen Eigentümerin.

Das OLG hat das Grundbuchamt angewiesen, dem Antrag zu entsprechen. Der Professor sei berechtigt, gegen seine Eintragung als Eigentümer Beschwerde einzulegen. Die Gefahr der Beeinträchtigung von Rechten eines gutgläubigen Erwerbers sei praktisch auszuschließen, wenn der als Eigentümer Eingetragene seinen eigenen Rechtserwerb als nicht erfolgt ansehe und die Wiedereintragung des vorherigen Eigentümers verlange. Dem Antrag sei zu entsprechen, weil das Grundbuch unrichtig und dies für das Grundbuchamt hinreichend nachgewiesen sei. Die auf der Genehmigungserklärung vorgenommene notarielle Unterschriftsbeglaubigung sei gefälscht. Hieraus leite sich zwingend die Schlussfolgerung ab, dass auch der Unterschriftszug des vermeintlichen Professors auf der Urkunde gefälscht sein müsse. Denn die Fälschung der Unterschrift des Notars unter dem Beglaubigungsvermerk mache nur dann einen Sinn, wenn zugleich der zu beglaubigende Unterschriftszug gefälscht werde. Dementsprechend stehe fest, dass der Professor die in seinem Namen erklärte Auflassung nicht genehmigt und das auf ihn eingetragene Wohnungseigentum nicht erlangt habe. Das Grundbuch sei deswegen durch die Wiedereintragung der ursprünglichen Eigentümerin zu berichtigen.

Quelle:  OLG Hamm, Beschluss vom 15.12.2015, 15 W 499/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Baumängel: Der Verkäufer eines Hausgrundstücks muss den Erfolg von Mängelbeseitigungen nicht kontrollieren

Hat der Verkäufer eines Hausgrundstücks mit der Beseitigung eines Baumangels (Befall mit Holzbock beseitigen) ein Fachunternehmen beauftragt, muss er nicht kontrollieren, ob die Sanierungsbemühungen erfolgreich waren. Mit dem Verzicht auf eine Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er nicht billigend in Kauf, dass der Mangel später wieder auftritt.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter stellten klar: Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.

Gegenüber dem Käufer des Hausgrundstücks muss der Verkäufer im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast, die Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen näher erläutern.

Quelle: BGH, Urteil vom 19.02.2016, V ZR 216/14.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Ein blickdichter Zaun ist nicht zwingend verunstaltend

Einen blickdichten Zaun zum Nachbargrundstück zu errichten, muss nicht zwingend gegen das baurechtliche Verunstaltungs­verbot verstoßen.

Das machte das Verwaltungsgericht (VG) Berlin im Fall des Eigentümers einer Doppelhaushälfte deutlich. Die andere Doppelhaushälfte befindet sich auf dem Nachbargrundstück. Rückwärtig befindet sich eine ähnlich wie das Doppelhaus über beide Grundstücke errichtete Remise. Es entsteht so ein zu den Seiten offener Hofraum, durch dessen Mitte die Grundstücksgrenze verläuft. Der Kläger errichtete ohne Genehmigung auf der Grundstücksgrenze einen ca. 1,70 m hohen und 9,90 m langen Metallzaun mit Kunststofflamellen (Marke „Guck nicht“), weil er sich von der Eigentümerin des Nachbargrundstücks belästigt fühlte. Auf deren Anzeige gab das Bezirksamt dem Kläger auf, jede zweite horizontale Kunststofflamelle aus dem Metallzaun zu entfernen, da die Abschirmung verunstaltend wirke.

Die hiergegen gerichtete Klage hatte vor dem VG Berlin Erfolg. Zwar könne die Baubehörde die teilweise Beseitigung von Anlagen anordnen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet worden seien. Die Voraussetzungen lägen aber nicht vor. Verunstaltend sei eine bauliche Anlage nur, wenn sie aus der Sicht eines für ästhetische Eindrücke aufgeschlossenen Menschen eine das Maß der bloßen Unschönheit überschreitende, den Geschmacksinn verletzende Hässlichkeit aufweise. Daran fehle es hier. Eine Verunstaltung des Orts- oder Landschaftsbildes könne aufgrund der eher geringen Abmessungen des Zauns und seines Standorts inmitten einer Hofsituation nicht angenommen werden. Im Übrigen habe der Gesetzgeber blickdichte Einfriedungen unabhängig von ihrer Länge privilegiert, um soziale Distanz zu schaffen. Diese Wertung dürfe nicht durch eine zu extensive Ausdehnung der Rechtsprechung zur Verunstaltung unterlaufen werden. Allerdings sei es dem Verordnungsgeber unbenommen, strengere ästhetische Maßstäbe in einer entsprechenden Verordnung festzulegen.

Quelle VG Berlin, Urteil vom 20.10.2016, VG 13 K 122.16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbarschutz: Stiftung darf „Hoffnungshaus“ zur Anschlussunterbringung von Flüchtlingen bauen

Das Verwaltungsgericht (VG) Stuttgart hat den Eilantrag von Nachbarn gegen die der Hoffnungsträger Stiftung erteilten Baugenehmigung zur Errichtung eines „Wohngebäudes zur integrativen Unterbringung von Flüchtlingen in Anschlussunterbringung, Bewohnern mit Wohnberechtigungsschein und Obdachlosen“ und sechs Stellplätzen in Berkheim/Esslingen abgelehnt.

Die Nachbarn hatten darauf verwiesen, dass ihr Gebietserhaltungsanspruch durch das geplante Bauvorhaben verletzt werde. Das VG führte aus, dass das genehmigte Vorhaben aller Voraussicht nach nicht gegen nachbarschützende Vorschriften verstoße. Mit dem Gebietserhaltungsanspruch können die Antragsteller nicht durchdringen. Da das geplante Vorhaben und das Grundstück der Antragsteller nicht in demselben Baugebiet lägen, hätten sie keinen Anspruch auf Bewahrung der dort festgesetzten Gebietsart.

Auch das Gebot der Rücksichtnahme sei nicht verletzt. Es dürfe zwar zutreffen, dass das geplante Vorhaben massiver sei als die im angrenzenden Baugebiet vorhandenen Gebäude. Es gebe jedoch keine Anhaltspunkte dafür, dass das Vorhaben eine das Nachbargrundstück geradezu „erdrückende Wirkung“ entfalten könne. Zwischen dem Grundstück der Antragsteller und dem geplanten Flüchtlingswohnheim liege ein Abstand von 12,5 m. Wie sich angesichts dieser beachtlichen Entfernung aus der Masse des Gebäudes ­eine unzumutbare Beeinträchtigung ergeben solle, erschließe sich dem ­Gericht nicht.

Quelle: VG Stuttgart, Beschluss vom 2.11.2016, 2 K 5230/16.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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