Gebäudenutzung: Einzelzimmervermietung in Einfamilienhaus verstößt nicht gegen Nachbarschaftsrechte

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Werden einzelne Zimmer eines Einfamilienhauses zur Wohnnutzung an mehrere Personen  vermietet, verstößt dies – auch in einem reinen Wohngebiet – nicht gegen Nachbarschaftsrechte.

Dies hat das Verwaltungsgericht (VG) Trier entschieden. Dem Rechtsstreit lag die Klage eines Nachbarn gegen die Stadt Trier zugrunde. Er wollte, dass die Bauaufsicht der Stadt gegen die Nutzung des unmittelbar benachbarten Einfamilienhauses einschreitet. Beide Anwesen liegen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der das Gebiet als reines Wohngebiet ausweist. Nachdem das Nachbarhaus eine Zeit lang leer gestanden hatte, hatte es der Eigentümer so umgebaut, dass es für mehrere Personen bewohnbar war. Das Einfamilienhaus wird derzeit an mindestens elf Personen (hauptsächlich Studenten) vermietet und von ihnen bewohnt. Der Kläger sah hierin eine im reinen Wohngebiet nicht zulässige gewerbliche Zimmervermietung. Dies bringe Unruhe in das Wohngebiet. Es sei für die Nachbarn nicht zumutbar. Die beklagte Stadt vertrat demgegenüber die Ansicht, dass die Nutzung rechtmäßig sei. Sie müsse daher nicht einschreiten.

Die Richter am VG wiesen die Klage ab. Sie führten zur Begründung aus, dass es ohne Weiteres zulässig sei, wenn ein Wohngebäude in einem reinen Wohngebiet von bis zu 12 Mietern genutzt werde. Dies zeige bereits ein Vergleich mit normalen Studentenwohnheimen. Diese seien in reinen Wohngebieten zulässig, da es sich um Wohnnutzung handele. Nicht gefolgt werden könne der Auffassung des Klägers, dass es sich vorliegend um einen kleinen Beherbergungsbetrieb handele. Die auf längere Zeit angelegte Vermietung an Studenten/Einzelpersonen sei nicht mit einer gewerblichen täglichen Zimmervermietung gleichzusetzen. Die Nutzung des Nachbargebäudes von bis zu zwölf Einzelmietern sei auch nicht gegenüber den Nachbarn rücksichtslos. Bereits die gesetzgeberische Wertung, dass ein Studentenwohnheim neben Einfamilienhäusern in reinen Wohngebieten ohne Weiteres zulässig sei, zeige, dass die hierdurch von einer Mehrzahl von Bewohnern verursachten Einwirkungen auf das nachbarliche Umfeld als sozialadäquat hinzunehmen seien. Der vermehrte Anfall von Hausmüll, das Abstellen gelber Säcke auf dem Grundstück, ein erhöhtes Aufkommen von Autoverkehr und vermehrtes Feiern seien auch in ihrer Gesamtheit nicht geeignet, die Nachbarschaft unzumutbar und rücksichtslos zu beeinträchtigen. Sofern es in Einzelfällen zu „Exzessen“ kommen sollte, müsse dem durch ordnungsbehördliche Maßnahmen begegnet werden.

Quelle: VG Trier, Urteil vom 15.6.2016, 5 K 394/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Wie häufig muss die Bauüberwachung auf der Baustelle sein? Diese Frage erhitzt seit Jahren die Gemüter.

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Es gibt weder in der HOAI noch in der Rechtsprechung konkrete Angaben, wie oft (bei welcher Projektgröße oder welcher Projektkomplexität) die Bauüberwachung auf der Baustelle anwesend sein muss. Die Rechtsprechung hat lediglich festgestellt, dass sich die Intensität der Bauüberwachung nach den fachtechnischen Anforderungen und der Zuverlässigkeit der ausführenden Unternehmen richtet. Das bedeutet im Ergebnis, dass der Auftraggeber eine Mindestpräsenz auf der Baustelle nur verlangen kann, wenn

  • dies im Vertrag konkret vereinbart wurde oder
  • es konkrete Anhaltspunkte dafür gibt, dass die Anwesenheit nicht reicht, um eine möglichst mangelfreie Bauausführung zu gewährleisten.

Wichtig Die Rechtsprechung hat sich bisher auch nicht explizit dazu geäußert, ob die Bauüberwachung das Entstehen von Mängeln verhindern muss, oder ob sie Mängel lediglich erkennen und rügen muss. In der Fachwelt werden unterschiedliche Auffassungen vertreten. Je nach Auffassung hat das auf den Personaleinsatz erhebliche Auswirkungen. Übereinstimmung besteht wohl darüber, dass der Architekt die Präsenz auf der Baustelle erhöhen muss, wenn die Anzahl an Ausführungsmängeln zunimmt. Wer dem nicht nachkommt (was durch Bautagesberichte nachweisbar ist), kommt in Schwierigkeiten.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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VOB/B: Was tun, wenn sich die allgemein anerkannten Regeln der Technik ändern?

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Der Auftragnehmer schuldet gemäß § 13 Nr. 1 VOB/B (2006) grundsätzlich, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme eingehalten werden. Dies gilt auch, wenn sich die allgemein anerkannten Regeln der Technik zwischen Vertragsschluss und Abnahme ändern.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Er machte deutlich, dass der Auftragnehmer in einem solchen Fall den Auftraggeber regelmäßig über die Änderung und die damit verbundenen Konsequenzen und Risiken für die Bauausführung informieren muss. Eine Ausnahme gilt nur, wenn diese dem Auftraggeber bekannt sind oder sie sich ohne Weiteres aus den Umständen ergeben. Der Auftraggeber hat sodann im Regelfall zwei Möglichkeiten:

  • Er kann zum einen verlangen, dass die neuen allgemein anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden. Folge ist, dass ein aufwendigeres Verfahren zur Herstellung erforderlich werden kann, als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von den Parteien vorgesehen. Der Auftragnehmer kann, soweit hierfür nicht von der Vergütungsvereinbarung erfasste Leistungen erforderlich werden, im Regelfall verlangen, dass seine Vergütung angepasst wird.
  • Der Auftraggeber kann zum anderen davon absehen, dass die neuen allgemein anerkannten Regeln der Technik angewendet werden. Damit vermeidet er, dass sich das Bauvorhaben verteuert.

Quelle: BGH, Urteil vom 14.11.2017, VII ZR 65/14

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Baugenehmigung: Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage verletzt nachbarliches Rücksichtnahmegebot

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Ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage kann das nachbarliche Rücksichtnahmegebot verletzen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Verwaltungsgericht (VG) Koblenz. Dem Bauherrn wurde ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen und einer Tiefgarage für sechs Pkw genehmigt. Gegen diese Baugenehmigung gingen die Nachbarn – Eigentümer eines Einfamilienhauses – vor. Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhoben sie Klage gegen die Baugenehmigung – mit Erfolg.

Zwar würde von dem Bauvorhaben, das das Wohnhaus der Kläger um weniger als eine Geschosshöhe überrage, keine erdrückende Wirkung ausgehen. Auch würde das Grundstück der Kläger nicht unzumutbar verschatten. Die Kläger müssten die von dem Bauvorhaben ausgehenden Möglichkeiten der Einsichtnahme auf ihr Grundstück hinnehmen. Jedoch verletze die Genehmigung des Mehrfamilienwohnhauses mit Tiefgarage die Kläger in ihren Rechten, was Lärmschutz anbelangt. Der eingeschaltete Lärmsachverständige habe in seiner Immissionsprognose überzeugend dargelegt, dass am Wohngebäude der Kläger infolge des Fahrverkehrs zur Tiefgarage nachts Geräuschimmissionen entstünden, welche die zulässigen Grenzwerte der TA Lärm überschritten. Die unzulässig hohen Spitzenpegel gingen nach den sachverständigen Feststellungen nicht auf die typischerweise von den Fahrzeugen ausgehenden Geräuschspitzen zurück. Vielmehr hätten sie ihren Grund in einer unmittelbar an der Grenze zum Grundstück der Kläger vorgesehenen Rampe, die ein Gefälle von 15 Prozent habe. Hierdurch werde in der Nachtzeit für die Kläger eine unzumutbare Lärmbelastung verursacht, die mit dem Rücksichtnahmegebot nicht zu vereinbaren sei.

Quelle: VG Koblenz, Urteil vom 13.3.2018, 1 K 1592-16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Malerarbeiten: Vergilbende Farbe nach nur einem halben Jahr ist ein Mangel der Werkleistung

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Entspricht bei Vornahme von Malerarbeiten die verwendete Farbe nach einem halben Jahr nicht mehr dem Farbton der von den Parteien zuvor besichtigten Probefläche, ist dies eindeutig eine Abweichung von einer Beschaffenheitsvereinbarung und damit ein Mangel der Werkleistung.

Dies gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) auf jeden Fall, wenn der Auftraggeber unkundig ist und mangels Aufklärung über das Vergilbungsrisiko vor oder bei Vertragsschluss erwarten darf, dass sich der Anstrich nicht nach so kurzer Zeit nicht derart wesentlich verändert.

Quelle: BGH, Urteil vom 31.8.2017, VII ZR 5/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Honorarrecht: Vereinbarte förmliche Abnahme muss auch stattfinden

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Die einmal im Vertrag vereinbarte förmliche Abnahme kann nicht durch eine Inbetriebnahme (konkludente Abnahme) ersetzt werden.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz klargestellt. In vielen Planungs- und Ausführungsverträgen ist die förmliche Abnahme als verbindliche Art der Abnahme festgeschrieben. Im Tagesgeschäft kommt es dann aber vor, dass man sich Aufwand sparen und die hohe Zahl von förmlichen Abnahmen mindern will. Dann weicht man auf die konkludente Abnahme aus – durch Prüfung und Anerkennung der Schlussrechnung oder durch Inbetriebnahme. Diese nachträgliche Vereinfachung geht nicht mehr.

Das OLG Koblenz hat klargestellt: Haben die Parteien vertraglich vereinbart, dass das Werk förmlich abgenommen wird, scheidet eine spätere konkludente Abnahme des Werks, z. B. durch Inbetriebnahme aus.

Quelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 1.3.2018, 1 U 1011/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vertragsrecht: Eine „Ohne-Rechnung-Abrede“ macht den Vertrag nichtig

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Treffen die Vertragsparteien für einen Teil des Architektenhonorars nachträglich eine „Ohne-Rechnung-Abrede“, wird der Architektenvertrag wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nichtig. Dann hat der Auftraggeber auch keine vertraglichen Schadenersatzansprüche gegen den Architekten.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall einer Klägerin aus Hamburg entschieden. Diese beauftragte den beklagten Architekten mit Architektenleistungen für die Instandsetzung eines Wohnhauses. Da die Klägerin Mängel vermutete, ließ sie ein Gutachten erstellen. Die hierfür aufgewandten Kosten von ca. 9.500 EUR sowie ermittelte Mängelbeseitigungskosten von ca. 83.000 EUR verlangt sie von dem Beklagten mit der Begründung, er habe die gesamte Instandsetzung des Gebäudes planen und überwachen sollen. Die ihm übertragene Bauüberwachung habe er nicht ordnungsgemäß wahrgenommen.

Der Beklagte ist der Klageforderung entgegengetreten. Er hat u.a. gemeint, mit der Bauüberwachung nicht beauftragt gewesen zu sein. Die Klägerin habe ihm bereits 5.000 EUR ohne Rechnung und in bar gezahlt, bevor er seine Schlussrechnung gestellt habe. Dieser Betrag sei nicht in die Schlussrechnung aufgenommen worden. Die Klägerin hat dies damit begründet, dass der zunächst nur mit Planungsleistungen betraute Beklagte nachträglich auch mit der Bauüberwachung beauftragt worden sei. Nach Darstellung des Beklagten war diese Zahlung eine später vereinbarte Gegenleistung dafür, dass er von der Klägerin an ausführende Bauunternehmen geleistete Schwarzgeldzahlungen nicht in die seiner Honorarberechnung zugrunde liegende Kostenberechnung habe einfließen lassen.

Die Schadenersatzklage der Klägerin ist erfolglos geblieben. Die Richter machten deutlich, dass dem Anspruch die vertragliche Grundlage fehle. Der abgeschlossene Architektenvertrag sei wegen eines Verstoßes gegen das Schwarzarbeiterbekämpfungsgesetz nichtig. Dies verbiete den Abschluss von Werkverträgen oder das Erbringen von Werkleistungen, mit denen ein Unternehmer seine sich aus der Leistung ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfülle. Das Verbot führe jedenfalls dann zur Nichtigkeit des Vertrags, wenn der Unternehmer vorsätzlich gegen das Gesetz verstoße, der Besteller den Verstoß des Unternehmers kenne und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutze.

Von einem derartigen Fall sei nach dem Vortrag beider Parteien auszugehen. Der Beklagte habe verbotene Schwarzarbeit geleistet, indem er von dem Architektenhonorar 5.000 Euro in bar und ohne Rechnungsstellung verlangt und entgegengenommen habe. Dies habe die Klägerin erkannt und zu ihrem eigenen Vorteil ausgenutzt. Beiden Parteien sei bewusst gewesen, dass für den in bar gezahlten Betrag Umsatzsteuer nicht habe entrichtet werden sollen. Der Umstand, dass die Parteien zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses noch keine „Ohne-Rechnung-Abrede“ getroffen und damit zunächst einen wirksamen Vertrag abgeschlossen hätten, rechtfertige keine andere Bewertung. Die nachträgliche „Ohne-Rechnung-Abrede“ habe den Vertrag geändert und insgesamt unwirksam gemacht. Ein Rechtsverständnis, das die Nichtigkeit auf die nachträgliche Abrede begrenze, liefe der ausdrücklichen Absicht des Gesetzgebers zuwider, die Form der Schwarzarbeit in Gestalt von „Ohne-Rechnung-Abreden“ wirkungsvoll zu bekämpfen. Der Verstoß gegen das Schwarzarbeiterbekämpfungsgesetz mache den gesamten Vertrag nichtig. Vertragliche Ansprüche seien daher ausgeschlossen.

Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 18.10.2017, 12 U 115/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Haftungsrecht: Architekt muss „Luxussanierung“ mit Auftraggeber absprechen

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Ein Architektenvertrag ist dahingehend auszulegen, dass die Planung einen übermäßigen, nach den Umständen und insbesondere den Anforderungen der Technik unnötigen Aufwand vermeiden soll. Die Planung ist deshalb mangelhaft, wenn sie zwar technisch funktionstauglich ist, aber zu einem nicht erforderlichen Aufwand führt.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig festgestellt. Im konkreten Fall sollte ein Architekt ein Schwimmbecken sanieren. Nach Auffassung der Sachverständigen hätte es gereicht, den Fliesenbelag zu entfernen, das Becken mit einer Dichtungsschlämme zu versehen und neu zu verfliesen. Der Architekt wollte dagegen auch die Beckenköpfe ersetzen. Für diese Kosten machte ihn der Bauherr schadenersatzpflichtig. Das OLG gab ihm recht. Zwar habe die vom Sachverständigen präferierte Maßnahme (Verwahrnut) ein Restrisiko von rund fünf Prozent. Trotzdem entspreche die Ausführung den anerkannten Regeln der Technik. Wenn der Ersatz der Beckenköpfe dem Bauherrn mehr Sicherheit geboten hätte, hätte der Architekt ihn informieren müssen, dass seine Planung über das Erforderliche hinausgeht. Das hatte er nicht getan. Er hatte dem Bauherrn auch nicht die unterschiedlichen Möglichkeiten der Sanierung und deren Kosten aufgezeigt.

Quelle: OLG Braunschweig, Beschluss vom 16.3.2018, 8 U 58/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Honorarabrechnung: Kann die Nebenkostenpauschale bei der Schlussrechnung wieder gekürzt werden?

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Bei der Abrechnung eines Architekten ergab sich eine interessante Frage: Kann ein Auftraggeber Rechnungspositionen, die er in Abschlagsrechnungen noch problemlos anerkannt hat (z. B. eine Nebenkostenpauschale) bei der Schlussrechnungsprüfung rückgängig machen?

Antwort Ja, das kann er. Abschlagsrechnungen erzeugen keine Bindungswirkung in der Form, dass sich der Bauherr an eine Abrechnungsart bindet, die er bei einer Abschlagsrechnung noch anerkannt hat. Für das Beispiel Nebenkostenpauschale heißt das: Ist die Pauschale nicht schriftlich bei Auftragserteilung vereinbart worden, kann eine Korrektur auch erst in der Schlussrechnung erfolgen. Als Auftraggeber können Sie dann die Pauschale verwehren und den Architekten auffordern, die Nebenkosten einzeln nachzuweisen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kriegsaltlasten: Wer trägt die Kosten für eine Bombenräumung auf Verdacht?

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Es kommt immer wieder vor, dass Bomben aus dem Zweiten Weltkrieg geräumt werden müssen. Dies ist mit hohen Kosten verbunden. Wer aber muss für diese Kosten aufkommen, wenn sich nachträglich herausstellt, dass von der beseitigten Bombe gar keine Gefahr ausging?

Über einen solchen Fall hatte das Landgericht (LG) Osnabrück zu entscheiden. In dem Fall bestand aufgrund alter Fotos der Verdacht, dass auf dem Gelände einer Eissporthalle in Osnabrück zwei Blindgänger liegen könnten. Auf Betreiben der Gefahrenabwehrbehörde wurden auf der Eisfläche Probebohrungen vorgenommen. Dabei wurde ein Metallgegenstand geortet. Also wurde ein 4 x 2 m großes Loch auf der Eislauffläche gegraben. Heraus kam, dass es sich bei dem Metallgegenstand um einen sog. „Zerscheller“ handelte. Das ist eine Bombe, die beim Aufprall zerbrochen und höchstens teilweise detoniert ist. Der Zünder war vom Bombenkörper abgetrennt.

Die Stadt Osnabrück forderte mit ihrer Klage von der Betreibergesellschaft der Eissporthalle Zahlung von Erbbauzinsen. Diese hielt dem Anspruch Gegenforderungen in Höhe von 88.488 EUR für die Wiederherstellung der Eisfläche entgegen.

Das Gericht gab der Betreibergesellschaft dem Grunde nach recht. Allerdings war ein Teil der Gegenforderungen verjährt. Der Betreibergesellschaft stehe ein Entschädigungsanspruch zu. Denn: Der ursprünglich bestehende Gefahrenverdacht hat sich nicht bestätigt. Der Verdachtsstörer erbringe ein Sonderopfer für die Allgemeinheit, um die vermeintliche Gefahr zu beseitigen. Daher ist er zu entschädigen.

Quelle: LG Osnabrück, Urteil vom 29.3.2018, 5 O 2410/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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