Baugenehmigung: Baugenehmigung muss Verkehrslärmreflexionen auf die Nachbarschaft berücksichtigen

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Nachbarn können sich gegen eine Baugenehmigung mit dem Argument wenden, das genehmigte Vorhaben rufe Verkehrslärmreflexionen hervor.

So entschied es das Oberverwaltungsgericht (OVG) Niedersachsen. In dem Verfahren hatten sich die Eigentümer eines an einer Eisenbahnstrecke stehenden Wohngebäudes gegen Bahnlärm gewährt, der von einem hinzutretenden Gebäudekomplex auf die bahnabgewandte Rückseite ihres Hauses bricht. Sie befürchten eine Zunahme der Lärmbelastung auf ihrem Grundstück durch die Reflexionswirkungen des Gebäuderiegels. Das Verwaltungsgericht Hannover hatte ihren Eilantrag abgelehnt.

Das OVG hat der Beschwerde der Antragsteller stattgegeben. Anders als das Verwaltungsgericht bejaht es die Möglichkeit eines Nachbarn, sich gegen eine Baugenehmigung mit dem Argument zu wenden, das genehmigte Vorhaben rufe Verkehrslärmreflexionen hervor. Zwar sei nach den Gutachten nicht ganz geklärt, ob die Reflexionswirkungen sogar zu einer Lärmgesamt-Dauerbelastung von nachts mehr als 60 dB führen würden. Allerdings markiere das die Schwelle zur Gesundheitsgefährdung. Selbst wenn das zu verneinen wäre, hätte der Bauherr auf die Belange der Nachbarn Rücksicht nehmen müssen, denn mit dem Vorhaben würde die letzte halbwegs lärmfreie Seite des Wohnhauses in Mitleidenschaft gezogen. Es käme in Betracht, einen schallschluckenden offenporigen Putz anzubringen. Auch könnte eine Holzlattung verwendet werden, die mit lärmdämmenden Materialien hinterfüttert sei. Solche Maßnahmen habe der Bauherr jedoch nicht vorgesehen.

Quelle: OVG Niedersachsen, Beschluss vom 14.2.2019, 1 ME 135/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Denkmalschutz: Pankower Bahnbetriebswerk – Eigentümerin muss die denkmalgeschützten Gebäude teilweise erhalten

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Die Eigentümerin des ehemaligen Pankower Bahnbetriebswerks ist verpflichtet, bauliche Sicherungsmaßnahmen für den überwiegenden Teil der Gebäude durchführen zu lassen.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Verwaltungsgericht (VG) Berlin. Die Antragstellerin ist seit 2010 Eigentümerin eines Areals in Pankow-Heinersdorf, das bis in die 1990er Jahre zu Bahnzwecken genutzt wurde. Darauf befinden sich auch drei Gebäude des ehemaligen Betriebswerks Pankow, nämlich ein Rundlokschuppen, ein Ringlokschuppen und ein Sozial- bzw. Verwaltungsgebäude. Die drei Gebäude stehen unter Denkmalschutz. Sie werden seit Jahrzehnten nicht mehr genutzt und befinden sich in schlechtem baulichen Zustand. Im August 2018 erließ das Bezirksamt eine denkmalrechtliche Sicherungsanordnung. Darin legte sie der Antragstellerin hinsichtlich der drei Gebäude zahlreiche Erhaltungsmaßnahmen auf und ordnete deren sofortige Vollziehung an.

Das VG stellte die aufschiebende Wirkung des hiergegen eingelegten Widerspruchs im Hinblick auf den Ringlokschuppen wieder her, wies den Eilantrag gegen die Sicherungsanordnung im Übrigen aber zurück. Hinsichtlich des Rundlokschuppens und des Sozialgebäudes sei die Anordnung zur Sicherung der Gebäude rechtmäßig. Zweifel an der Denkmaleigenschaft der Gebäude bestünden nicht. Ihre Erhaltung liege im Interesse der Allgemeinheit. Aufgrund des fortschreitenden Verfalls sei das Denkmal gefährdet. Daher sei eine Sicherungsanordnung geboten gewesen. Die angeordneten Sicherungsmaßnahmen seien insoweit auch wirtschaftlich zumutbar. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Antragstellerin zum Ausmaß der erforderlichen Sicherungsmaßnahmen durch die Vernachlässigung ihrer Erhaltungspflichten mit beigetragen habe.

Soweit die Sicherungsanordnung den Ringlokschuppen betreffe, sei sie hingegen zu beanstanden. Da eine ICE-Strecke nämlich nur im Abstand von 1 m am Ringlokschuppen vorbeiführe, sei unklar, ob das Gebäude überhaupt noch genutzt werden könne. Sei die künftige Nutzbarkeit und damit die Erhaltungsfähigkeit des Denkmals ungeklärt, erwiesen sich die angeordneten Maßnahmen insoweit als unzumutbar. Jedenfalls bestehe kein besonderes öffentliches Interesse daran, dass sie sofort befolgt werden. Auch die erlassene Androhung der ersatzweisen behördlichen Gebäudesicherung sei rechtswidrig. Denn der dafür veranschlagte Kostenbetrag sei nur pauschal angegeben worden, statt diesen im Hinblick auf die einzelnen Erhaltungsmaßnahmen aufzuschlüsseln.

Quelle: VG Berlin, Beschluss vom 17.1.2019, 13 L 271/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Bauüberwachung: Finanzschwacher Bauunternehmer – Haftet der Bauherr mit?

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Der Auftraggeber kann an einem Ausführungsfehler mitschuldig sein, wenn er Arbeiten, von denen er weiß, dass sie mit Gefahren verbunden sind, an einen Unternehmer vergeben hat, dessen mangelnde Sachkunde ihm bekannt war. Die bevorstehende Insolvenz oder absehbare finanzielle Schwierigkeiten sind aber kein Grund, von einer Auftragserteilung abzusehen.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) München entschieden. Im konkreten Fall hat es den Auftraggeber sogar von jeglichem Mitverschulden an dem Mangel freigesprochen. Dass er um die finanziellen Probleme der Firma wusste, war egal. Gleiches galt für den Umstand, dass die Firma mit den Arbeiten erst weit hinter dem Zeitplan begonnen hatte, worüber der Architekt den Auftraggeber informiert hatte. Die Richter sahen keinen Anlass, ein Mitverschulden anzunehmen.

In einem solchen Fall bleibt dem Bauplaner nur eine Möglichkeit: Er muss an seinen Auftraggeber einen umfassenden Bedenkenhinweis richten. Dabei muss er sich an § 4 Abs. 3 VOB/B orientieren. Er sollte ihm deutlich machen, warum er der Auffassung ist, dass das Unternehmen diesen Auftrag nicht ordnungsgemäß abwickeln kann. Das sollte er mit Daten und Fakten untermauern. Die vorliegende Entscheidung lehrt, dass es nicht reicht, den Auftraggeber über das „Chaos auf der Baustelle“ in Kenntnis zu setzen. Er muss daraus nicht den Schluss ziehen, von der Firma sofort Abstand zu nehmen bzw. die Baustelle einzustellen.

Quelle: OLG München, Urteil vom 22.3.16, 9 U 2091/15; rechtskräftig durch Zurückweisung der NZB, BGH, Beschluss vom 12.9.2018, VII ZR 88/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Verjährung: Konkludente Abnahme von Architektenleistungen

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Wird die Schlussrechnung vorbehaltlos gezahlt und die Fertigstellungsanzeige widerspruchslos hingenommen, ist darin eine konkludente Billigung des Bauherrn zu sehen.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig-Holstein hin. In dem Fall erfolgten unstreitig nach Fertigstellung des Bauwerks binnen angemessener Prüffrist keine entsprechenden Mängelrügen des Bauherrn. Erst gut ein Jahr später rügte er ein „gequollenes Holzteil“. Unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte durfte der Bauunternehmer deshalb davon ausgehen, dass der Bauherr seine Leistungen beanstandungslos in Gebrauch genommen hatte. Die Ansprüche des Bauherrn waren daher verjährt.

Quelle: OLG Schleswig-Holstein, Hinweisbeschluss vom 2.1.2018, 7 U 90/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Anscheinsbeweis: Ursache für die Verseuchung eines Brunnen

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Geht nach der Sanierung einer Abwasserleitung die Belastung eines benachbarten Brunnens mit Fäkalbakterien in nahem zeitlichem Zusammenhang rapide zurück, so spricht der Anscheinsbeweis dafür, dass Schadstellen in der Abwasserleitung für die Kontamination ursächlich waren.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz hin. Es verurteilte daher den beklagten Abwasserzweckverband, der in erster Instanz noch obsiegt hatte, dem Grunde nach zum Schadenersatz.

Der Senat hat sich insoweit an die Rechtsprechung angelehnt, wonach ein Anscheinsbeweis gegeben ist, wenn in engem räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit (Tief-)Bauarbeiten Risse und Veränderungen an Gebäuden auftreten. Diesen Anscheinsbeweis habe der beklagte Abwasserverband nicht zu erschüttern vermocht. Andere Ursachen für den Bakterieneintrag in das Brunnenwasser seien realitätsnah nicht gegeben gewesen. So hätten unter anderem keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgelegen, dass tatsächlich größere Mengen organischen Düngers im fraglichen Zeitraum in den Weinbergen ausgebracht worden waren.

Der Bundesgerichtshof hat die Rechtsansicht des OLG bestätigt. Die Parteien haben sich zwischenzeitlich verglichen.

Quelle: OLG Koblenz, Urteil vom 17.8.2017, 1 U 729/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Verkehrssicherheit: Nicht jede Treppe benötigt ein Geländer oder einen Handlauf

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Ist eine Treppe Bestandteil eines öffentlichen Wegs, muss ein Geländer oder ein Handlauf nur angebracht werden, wenn Gefahren ausgeräumt werden müssen, die für einen sorgsamen Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar sind und auf die er sich nicht oder nicht rechtzeitig einstellen kann.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Koblenz. Im konkreten Fall war eine Frau auf dem Weg zum Dorfgemeinschaftshaus gestürzt, als sie eine Treppe hinuntergehen wollte. Die Treppe ist Bestandteil eines öffentlichen Fußwegs. Zum Zeitpunkt des Sturzes war sie weder mit einem Treppengeländer noch mit einem Handlauf gesichert.

Das OLG wies die Schadenersatzklage gegen die Stadt ab. Ob die zu einem öffentlichen Weg gehörende Treppe verkehrssicher ist, beurteilt sich nach der Entscheidung nicht nach den Vorschriften der Landesbauordnung (LBauO). Ausschlaggebend ist vielmehr allein der Maßstab, der allgemein bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit öffentlicher Wege und Straßen zugrunde zu legen ist. Danach müsse nur vor solchen Gefahren geschützt werden, die für einen sorgsamen Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar seien und auf die er sich nicht oder jedenfalls nicht rechtzeitig genug einstellen könne. An einer versteckten Gefahrenlage fehle es im konkreten Fall jedoch. Insbesondere sei die Gestaltung der Treppe für den Benutzer jederzeit ­erkennbar gewesen.

Quelle: OLG Koblenz, Urteil vom 5.7.2018, 1 U 1069/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Verwaltungsrecht: E-Ladesäulen auf öffentlichen Verkehrsflächen benötigen keine Baugenehmigung

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Ladesäulen für Elektrofahrzeuge dürfen von der Gemeinde als Straßenbaulastträger auf öffentlich gewidmeten Straßenflächen grundsätzlich ohne Baugenehmigung aufgestellt werden.

Das hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVG) in einem vorläufigen Rechtsschutzverfahren entschieden. Der Antragsteller hatte sich dagegen gewendet, dass die Landeshauptstadt München zwei E-Ladesäulen errichtet hatte. Durch die vier Ladepunkte der Säulen konnen vor seinem Wohnhaus vier Parkplätze nur noch zum Aufladen von Elektrofahrzeugen genutzt werden. Sie stehen daher nicht mehr als allgemeine Parkflächen zur Verfügung. In erster Instanz hatte das Verwaltungsgericht den Eilantrag auf Erlass eines Baustopps abgelehnt.

Der BayVGH hat nun die Beschwerde des Antragstellers gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts mit der Begründung zurückgewiesen, dass die Maßnahme der Stadt allein nach Straßenrecht und nicht nach Baurecht zu beurteilen sei. Bei den E-Ladesäulen handle es sich um Verkehrsanlagen, die relativ leicht errichtet werden könnten und die der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs dienen. Sie sind daher Straßenbestandteile. Denn der ungehinderte Verkehrsfluss mit Elektromobilen setzt eine ausreichende innerstädtische Ladeinfrastruktur voraus. Dadurch werden auch Beeinträchtigungen des übrigen Verkehrs verhindert. Ladestationen in der Größenordnung herkömmlicher Parkscheinautomaten können nicht mit normalen Tankstellen gleichgesetzt werden, deren Errichtung nach Baurecht genehmigt werden muss. Schließlich habe der Antragsteller nicht aufgezeigt, in welchen Rechten er durch den Aufbau der Ladesäulen und die Umwandlung der vier Parkplätze verletzt sein soll.

Quelle: BayVGH, Beschluss vom 13.7.2018, 8 CE 18.1071

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Ausschreibung: Ein spekulatives Angebot ist nicht zuschlagsfähig

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Der Umstand, dass das Angebot des Bieters bei einzelnen Positionen des Leistungsverzeichnisses Preise enthält, die deutlich unter den Kosten des Bieters liegen, rechtfertigt für sich genommen nicht die Annahme, der Bieter habe die geforderten Preise nicht angegeben.

So heißt es in einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). Die Richter machten jedoch weitergehend deutlich, dass eine Angebotsstruktur, bei der deutlich unter den zu erwartenden Kosten liegenden Ansätzen bei bestimmten Positionen auffällig hohe Ansätze bei anderen Positionen des Leistungsverzeichnisses entsprechen, eine unzulässige Verlagerung von Preisangaben auf hierfür nicht vorgesehene Positionen indiziert.

Kann der Bieter die Indizwirkung nicht erschüttern, darf angenommen werden, dass das Angebot nicht die geforderten Preisangaben enthält.

Quelle: BGH, Urteil vom 19.6.18, X ZR 100/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Bauüberwachung: BGH konkretisiert Pflichten bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten

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Auch bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten schuldet der Bauüberwacher eine Einweisung, die Entnahme von Stichproben und eine Endkontrolle.

Das hat das Kammergericht (KG) im Einvernehmen mit dem BGH festgestellt. Im konkreten Fall ging es um Mängel an Magnet-Heizungsventilen in einem größeren Sanierungsprojekt. Der Generalplaner verteidigte sich damit, dass er den ausführenden Elektrounternehmer nicht intensiver überwachen habe müssen, weil es sich bei den Arbeiten um handwerkliche Selbstverständlichkeiten gehandelt habe. Damit kam er vor Gericht nicht durch. Drei Aussagen sind für die Praxis wichtig:

  • Auch bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten schuldet der Bauüberwacher eine Einweisung, die Entnahme von Stichproben und eine Endkontrolle. Vor allem an der Einweisung hatte es hier gehapert.
  • Eine „handwerkliche Selbstverständlichkeit“ lag schon deswegen nicht mehr vor, weil es um komplexe technische Zusammenhänge ging und die Elektrofirma den Generalplaner zu den Ventilen vorher schon um Rat gefragt hatte.
  • Die Intensität der Überwachungspflicht steigt, wenn es um schwierige Arbeiten von großer Bedeutung geht und die Handwerker schwach sind oder im Verlauf der Bauausführung Anhaltspunkte für deren Ungeeignetheit zutage treten.

Quelle: KG, Urteil vom 16.12.2015, 21 U 81/14; rechtskräftig durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde, BGH, Beschluss vom 31.7.2018, VII ZR 24/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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Vertragserfüllung: Zweifach- statt vereinbarter Dreifach-Verglasung: Bauherr kann Einbau neuer Fenster fordern

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Werden statt der ausdrücklich vereinbarten Dreifach-Verglasung in der Eigentumswohnung des Bauherren nur zweifach-verglaste Dachfenster eingebaut, kann der Bauherr Erfüllung des Vertrags verlangen. Das bedeutet einen Austausch der Fenster.

So lautet eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe in einem entsprechenden Fall, in dem der Bauherr der Wohnung den Austausch der Fenster verlangte. Der Unternehmer wandte ein, dass der Austausch etwa 6.700 EUR koste. Die Heizkostenersparnis liege im Vergleich dazu nur bei 8,10 EUR pro Jahr. Damit sei der verlangte Austausch unverhältnismäßig. Das Landgericht gab der Klage des Bauherren statt.

Ebenso sah es das OLG. Der Unternehmer kann den Austausch nicht wegen unverhältnismäßiger Kosten verweigern. Bei der Frage der Verhältnismäßigkeit spielt nicht nur eine Rolle, in welchem Verhältnis die Mangelbeseitigung zu dem wirtschaftlichen Vorteil steht. Hier ist vielmehr auch zu beachten, dass der Bauherr ein nachvollziehbares Interesse an der vereinbarten Ausführung der Fenster hat. Grund: Wärmeschutz spiele für den Erwerber einer Wohnung eine große Rolle.

Quelle: OLG Karlsruhe, Hinweisbeschluss vom 1.2.2018, 9 U 52/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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