Baumaßnahmen: Fassadendämmung darf nicht über die Grenze gehen

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Ein Nachbar muss einen Überbau durch eine Außendämmung nicht dulden, wenn eine Innendämmung mit vertretbarem Aufwand möglich ist.

Das stellt das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Fall zweier Nachbarn klar. Der Kläger möchte nachträglich an der Fassade seines Hauses außen eine Wärmedämmung mit einer Stärke von 18 cm anbringen. Weil die Fassade unmittelbar an der Grenze zum Grundstück der Beklagten steht, muss er dafür das benachbarte Grundstück überbauen. Der Kläger hat behauptet, eine vergleichbare Wärmedämmung sei auf andere Weise, nämlich durch Innendämmung, nicht – schon gar nicht mit vertretbarem Aufwand – zu erreichen.

Das zuständige Amtsgericht hat der Klage erstinstanzlich teilweise stattgegeben. Es hat die beklagten Nachbarn verurteilt, zu dulden, dass eine Außendämmung von 5 cm Stärke angebracht wird. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat zu den nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) erforderlichen Dämmmaßnahmen ein Sachverständigengutachten eingeholt. Daraufhin hat es die Klage insgesamt abgewiesen.

Das BayObLG hat diese Entscheidung bestätigt. Es liegen die nach dem Gesetz vorgesehenen Voraussetzungen der Duldungspflicht des Nachbarn nicht vor. Eine Duldungspflicht besteht insbesondere nur, soweit und solange eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise als durch eine Außendämmung mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden kann. Dies zu beurteilen, ist eine Tatsachenfrage des jeweiligen Einzelfalls.

Dabei sind in den Vergleich zwischen Aufwand für eine Außendämmung und eine Wärmedämmung auf andere Art und Weise nicht lediglich die Kosten der jeweiligen Baumaßnahme einzustellen. Auch die Möglichkeit einer Innendämmung ist in Betracht zu ziehen. Ein grundsätzlicher Vorrang der Außendämmung ist der landesgesetzlichen Regelung nicht zu entnehmen. Ziele europäischer Richtlinien zur Energieeffizienz und das im Grundgesetz verankerte Staatsziel des Umweltschutzes gebieten keinen grundsätzlichen Vorrang der Außendämmung, wenn ohne Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks eine vergleichbare Dämmwirkung in vertretbarer Weise erreicht werden kann.

Im konkreten Fall können nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Grenzwerte der EnEV mit einer Innendämmung eingehalten werden. Das Berufungsgericht hat berücksichtigt, dass dabei besondere Maßnahmen zur Vermeidung bauphysikalischer Nachteile zu ergreifen sind. Der im Gesetz verwendete Begriff des vertretbaren Aufwands wurde zudem ausreichend berücksichtigt.

Quelle: BayObLG, Urteil vom 1.10.2019, 1 ZRR 4/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Architektenrecht: Leistungsverzeichnis des Architekten muss Regeln der Technik einhalten

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Ein Architekt, der nur mit der Bauleitung und Mitwirkung an der Vergabe zur Modernisierung einer Wohnanlage beauftragt ist, macht sich schadenersatzpflichtig, wenn er in seinem Leistungsverzeichnis für eine Brandwand statt eines „nicht brennbaren“ Wärmedämmverbundsystems eine nur „schwer entflammbare“ Variante vorsieht. Dies gilt auch, wenn ihm der Auftraggeber keine Planungsunterlagen ausgehändigt hat.

Das hat das Kammergericht (KG) in Berlin klargestellt. Im konkreten Fall wollte ein Bauträger eine Wohnanlage energetisch modernisieren lassen. Der Architekt sollte die Ausführung überwachen und zuvor Angebote einholen und bei der Vergabe mitwirken. Obwohl das Gebäude mit einer Außenwand auf der Grenze zu einem Nachbargrundstück stand, die als Brandwand nur ein nicht brennbares Wärmedämmverbundsystem (WDVS) tragen darf, sah der Architekt im Leistungsverzeichnis nur eine „schwer entflammbare“ Dämmung vor. Nach der Aufbringung bemängelte die Behörde die Ausführung und forderte den Rückbau. Der Bauträger tat wie befohlen und machte beim Architekten Schadenersatz geltend.

Vor dem KG gewann er in allen Bereichen. Der Architekt habe mangelhaft geleistet, indem er mit seinem Leistungsverzeichnis ein nur „schwer entflammbares“ Verbundsystem ausgeschrieben habe. Dass er von seinem Auftraggeber keine Genehmigungsplanungen erhalten hatte, entlastete ihn nicht. Mit Blick auf seinen Auftrag und seine speziellen Kenntnisse hätte der Architekt die richtigen Schlüsse ziehen müssen. Der Bauträger war deshalb über den Schadenersatz so zu stellen, wie wenn der Architekt das WDVS im Leistungsverzeichnis von vornherein als nicht brennbar aufgeführt hätte. Dabei habe er auch Anspruch auf Erstattung der Umsatzsteuer, die ihm mit den Kosten der Mangelbeseitigung entstanden sei. Die Umsatzsteuer würde ihm nämlich nicht im Wege des Vorsteuerabzugs erstattet, da seine Umsätze als Bauträger umsatzsteuerfrei seien.

Quelle: KG Berlin, Urteil vom 1.2.2019, 21 U 70/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aktuelle Gesetzgebung: Energetische Gebäudesanierung soll ab 2020 gefördert werden

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Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum sollen schon ab 2020 für einen Zeitraum von zehn Jahren durch einen prozentualen Abzug der Aufwendungen von der Steuerschuld gefördert werden. Dazu soll das EStG um § 35c ergänzt werden. So steht es in Art. 1 des Referentenentwurfs für ein „Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht“.

Förderfähig sind danach Maßnahmen, die auch von der KfW als förderfähig eingestuft sind, wie z. B.
• die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken,
• die Erneuerung der Fenster oder Außentüren,
• der Einbau, die Erneuerung einer Lüftungs- bzw. Heizungsanlage,
• der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und
• die Optimierung bestehender Heizungsanlagen.

Je Objekt beträgt die Steuerermäßigung 20 Prozent der Aufwendungen, maximal insgesamt 20.000 EUR (über drei Jahre verteilt zweimal 7.000 EUR und einmal 6.000 EUR als Abzug von der Steuerschuld). Die konkreten Mindestanforderungen sollen in einer Rechtsverordnung festgelegt werden. Das soll sicherstellen, dass die steuerlichen Anforderungen der noch zu konzipierenden Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) entsprechen.

Quelle. „Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht“

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Nachbarrecht: Nachbar muss Birken nicht beseitigen, wenn sie den Grenzabstand einhalten

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Ein Grundstückseigentümer kann von seinem Nachbarn in aller Regel nicht verlangen, dass dieser Bäume wegen der von ihnen ausgehenden natürlichen Immissionen auf seinem Grundstück beseitigt, wenn die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten sind.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall zweier Nachbarn. Auf dem Grundstück des Beklagten stehen in einem Abstand von mindestens zwei Metern zur Grenze drei ca. 18 Meter hohe, gesunde Birken. Von den Birken gehen Immissionen aus (Pollenflug, Herausfallen der Samen und Früchte, Herabfallen der leeren Zapfen sowie der Blätter und Birkenreiser). Der Kläger verlangt daher, dass die Bäume entfernt werden. Hilfsweise verlangt er einen monatlichen Entschädigungsbetrag von jeweils 230 EUR in den Monaten Juni bis November.

Der BGH hielt beide Anträge für unbegründet. Ein Beseitigungsanspruch besteht nur, wenn der Beklagte Störer im Sinne des Gesetzes ist. Hierfür genügt nicht bereits das Eigentum an dem Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht. Vielmehr muss festgestellt werden, ob es jeweils Sachgründe gibt, dem Grundstückseigentümer die Verantwortung für das Geschehen aufzuerlegen. Beruhen die Störungen auf Naturereignissen, ist entscheidend, ob das betroffene Grundstück im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung genutzt wird. So hat der BGH die Störereigenschaft beispielsweise verneint bei Umstürzen nicht erkennbar kranker Bäume infolge von Naturgewalten. In aller Regel ist von einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung auszugehen, wenn die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten sind. Kommt es zu natürlichen Immissionen auf dem Nachbargrundstück, obwohl die Abstandsgrenzen eingehalten sind, ist der Eigentümer des Grundstücks hierfür nach der Wertung des Gesetzgebers regelmäßig nicht verantwortlich.

Es gibt hier auch keinen Konflikt zwischen den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs und den landesrechtlichen Vorschriften. Richtig ist zwar, dass der Landesgesetzgeber nicht dem Nachbarn Rechte nehmen kann, die sich aus dem BGB ergeben. Darum geht es hier jedoch nicht. Vielmehr stellt sich die (Vor-)Frage, ob ein Grundstückseigentümer für natürliche Immissionen überhaupt verantwortlich ist. Scheidet dies aus, liegt kein Konflikt vor.

Zudem soll der Grundstückseigentümer für natürliche Einwirkungen auf das Nachbargrundstück, die vom BGB (Überhang) nicht erfasst werden, regelmäßig nicht verantwortlich sein, wenn die Anpflanzungen mit dem Landesnachbarrecht in Einklang stehen. Das folgt aus den Gesetzesmaterialien. Ein Beseitigungsanspruch lässt sich auch nicht aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis herleiten. Die Beeinträchtigungen sind zwar erheblich. Sie sind aber nicht derart schwer, dass der Kläger sie trotz der Wertung des Gesetzgebers nicht mehr hinzunehmen hätte.

Der mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Anspruch auf eine Entschädigung von monatlich 230 EUR in den Monaten Juni bis November besteht nicht. Da der Beklagte für die Beeinträchtigungen nicht verantwortlich ist, kommt ein Ausgleichsanspruch nicht in Betracht.

Quelle: BGH, Urteil vom 20.9.2019, V ZR 218/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gebührenbescheid: Erschließungsbeitrag kann nach über 30 Jahren seit Abschluss der Bauarbeiten nicht mehr erhoben werden

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Die Erhebung von Erschließungsbeiträgen im Jahr 2017 für die Herstellung eines Teils der Straße Heckelsbergplatz in Bonn-Beuel war rechtswidrig.

Dies hat das Verwaltungsgericht (VG) entschieden und damit den Klagen von neun Anliegern stattgegeben. Spätestens im Jahr 1986 hatten zuletzt Bauarbeiten an dem betroffenen Straßenteil stattgefunden. Sein baulicher Zustand ist seitdem unverändert. Erschließungsbeiträge konnten u.a. deshalb nicht zeitnah erhoben werden, weil die Ecke einer Garage auf einem Anliegergrundstück in den Gehweg hineinragt. Sie hätte nach dem ursprünglichen Gestaltungskonzept von 1978 eigentlich abgebrochen werden müssen. Im August 2016 beschloss die Bezirksvertretung, das ursprüngliche Gestaltungskonzept an den tatsächlichen Ausbauzustand anzupassen. Nachdem die weiteren rechtlichen Voraussetzungen (u. a. Widmung) 2015 erfüllt worden waren, erließ die Stadt Bonn im Juni 2017 die angefochtenen Beitragsbescheide. Zahlreiche Anwohner hatten hiergegen Klage erhoben. Sie haben geltend gemacht, eine Beitragserhebung nach so langer Zeit sei rechtswidrig.

Dem ist das Gericht gefolgt. Nach neuerer höchstrichterlicher Rechtsprechung sei es aus Gründen der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit ausgeschlossen, dass ein Beitrag nach mehr als 30 Jahren seit Entstehen der sogenannten Vorteilslage noch erhoben werden kann. Es sei maßgeblich, wann der Vorgang in tatsächlicher Hinsicht für die Beitragspflichtigen ohne Weiteres erkennbar als abgeschlossen zu betrachten sei. Das sei regelmäßig der Fall, wenn das Bauprogramm erfüllt sei. Es komme nicht darauf an, ob die rechtlichen Voraussetzungen wie etwa die Widmung vorliegen.

Hier sei die Vorteilslage bereits 1986 und entgegen der Ansicht der Stadt nicht erst mit der Erfüllung des Bauprogramms mit dem Anpassungsbeschluss 2016 eingetreten. Denn die Anlieger hätten nach Abschluss der Bauarbeiten im Jahr 1986 nicht ohne Kenntnis der Verwaltungsvorgänge und rechtliche Erwägungen erkennen können, dass der Ausbauzustand von der Beklagten nicht als endgültig angesehen worden sei.

Quelle: VG Köln, Urteil vom 27.8.2019, 17 K 10264/17

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Haftungsrecht: Tiefbauunternehmer muss sich nach Leitungen erkundigen

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Verpflichtet sich der Auftragnehmer bei der Übernahme von Tiefbauarbeiten (hier: Verlegung von Leerrohren unterhalb von Straßen oder sonst befestigten Flächen) zur Leitungserkundung und beschädigt er während der Ausführung eine Gashochdruckleitung, kann er sich zu seiner Entlastung nicht darauf berufen, dass ihm der Auftraggeber unvollständige Pläne übergeben hat.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Rostock in einem entsprechenden Fall. Der Auftragnehmer muss nach Ansicht der Richter vielmehr selbst bei den Versorgungsträgern Auskunft über Vorhandensein und Lage von Versorgungsleitungen einholen. Er muss zudem die Lage etwaiger Versorgungsleitungen überprüfen, bevor der die Arbeiten durchführt.

Quelle: OLG Rostock, Urteil vom 28.8.2018, 4 U 105/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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HOAI: Bauministerium äußert sich mit Erlass zum Urteil des EuGH

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Das Bundesbauministerium hat mit einem Erlass auf die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) zur EU-Rechtswidrigkeit der Mindest- und Höchstsatzregelung der HOAI reagiert. Es hat den Bundes- und Landesdienststellen erste Vorgaben gemacht, wie sie mit dem Urteil umgehen sollen.

Die wichtigsten Aussagen des Erlasses bestehen darin, dass
• bei bestehenden Verträgen nachträglich kein Anpassungsanspruch an Mindestsätze besteht,
• bei VgV-Verfahren Angebote nicht ausschließlich deshalb ausgeschlossen werden dürfen, wenn das Angebot den Mindestsatz unterschreitet; unberührt davon ist die Prüfung auf Angemessenheit,
• auch künftig ein Honorar nach dem Mindestsatz vereinbart werden kann,
• das EuGH-Urteil keine Aussage zum Vergaberecht der öffentlichen Auftraggeber enthält.

Wichtig Der Erlass gilt nur für Bundes- und Landesdienststellen. Private Bauherrn sind davon nicht betroffen. Auch Kommunen sind nicht unmittelbar Adressat des Erlasses, werden sich aber wohl daran orientieren.

Quelle: Bundesbauministerium, Erlass vom 5.8.2019

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Bauordnungsrecht: Luftwärmepumpe muss Abstandsfläche von drei Metern einhalten

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Ein Nachbar muss eine Luftwärmepumpe entfernen, die er in einem Abstand von weniger als drei Metern zum Nachbargrundstück errichtet hat. Die Vorschriften des Bauordnungsrechts entfalten ihre Schutzwirkung auch im Nachbarverhältnis und führen zu einem zivilrechtlichen Anspruch des betreffenden Nachbarn auf Beseitigung.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg im Falle zweier Nachbarn. Die Beklagte betreibt auf ihrem Grundstück eine Wärmepumpe, welche zwei Meter vom Grundstück der Kläger entfernt ist. Die Kläger verlangen, dass die Beklagte die Wärmepumpe beseitigt. Von ihr gehe eine erhebliche Lärmbelästigung aus. Das Landgericht hatte der Klage im Hinblick auf den Beseitigungsanspruch stattgegeben.

Das OLG hat die Beklagte ebenfalls verurteilt, die Wärmepumpe zu entfernen. Zur Begründung führen die Richter aus, dass die Beklagte die bauordnungsrechtlich vorgesehene Abstandsfläche, welche mindestens drei Meter betrage, nicht gewahrt habe. Die Wärmepumpe sei eine „andere Anlage“ im Sinne der Bayerischen Bauordnung, da von ihr eine „Wirkung wie von einem Gebäude ausgehe“. Es komme nicht auf die Dimension der Anlage selbst, sondern auf die Emissionen an, welche sie generell verursache. Unabhängig vom Ausmaß der Geräusche, welche von der Wärmepumpe ausgehen, seien diese jedenfalls geeignet, den Nachbarfrieden zu gefährden. Dieser solle gerade durch die Vorschriften über die Abstandsflächen geschützt werden. Dass es grundsätzlich zu einer Geräuscheinwirkung auf das Nachbargrundstück kommt, stehe aufgrund eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens fest.

Der Senat führt aus, dass der Beseitigungsanspruch kein Verschulden der Beklagten voraussetzt. Für nicht anwendbar hält er die Überbauvorschrift des BGB, da es sich bei der Wärmepumpe um kein Gebäude handele. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Kläger konnte der Senat im konkreten Fall nicht erkennen.

Quelle: OLG Nürnberg, Urteil vom 30.1.2017, 14 U 261/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Steuerrecht: Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen trotz Baukindergeld

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Mit dem Baukindergeld wird der erstmalige Erwerb von Wohneigentum oder die Neuanschaffung von Wohnraum gefördert. Handwerkerleistungen sind nicht Inhalt der Förderung. Daher schließt die Gewährung von Baukindergeld eine Inanspruchnahme der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nicht aus – im Unterschied zu anderen Förderprogrammen der KfW-Bankengruppe für investive Maßnahmen der Bestandssanierung.

Hintergrund: Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen erhalten Steuerpflichtige eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 Prozent der Aufwendungen (nur Lohnkosten), höchstens 1.200 EUR im Jahr. Dies gilt nach dem gesetzlichen Ausschluss jedoch nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse beansprucht werden.

Quelle: FinMin Schleswig-Holstein, Verfügung vom 18.6.2019, VI 3012 – S 2296b – 025

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Tiefgaragenstellplatz: Ein zu enger Tiefgaragenstellplatz ist mangelhaft

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Ist ein Tiefgaragenstellplatz sehr eng, kann er mangelhaft sein.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig. In dem Rechtsstreit hatte der Kläger von einem Bauträger eine Eigentumswohnung mit einem Tiefgaragenstellplatz erworben, der allein rund 20.000 EUR gekostet hatte. Der Stellplatz maß an der engsten Stelle nur 2,50 m. Damit war er nach Ansicht des Klägers zu schmal zum mühelosen Einparken. Der Kläger verlangte daher vom Bauträger zwei Drittel des Kaufpreises für den Stellplatz zurück.

Die Richter am OLG gaben dem Kläger recht. Sie hielten den Tiefgaragenstellplatz für mangelhaft. Vorliegend fehle die für den Stellplatz vereinbarte Beschaffenheit. Angesichts der Gesamtumstände der verkauften Wohnung, wie z. B. Preis und Lage, gehöre hier dazu, dass ein Durchschnittsfahrer den Abstellplatz zumindest mit einem gehobenen Mittelklassefahrzeug in zumutbarer Weise nutzen könne.

Der gerichtliche Sachverständige habe anhand von Parkversuchen und Berechnungen festgestellt, dass auf dem Stellplatz weder vorwärts noch rückwärts eingeparkt werden könne, wenn der Fahrer vorwärts auf den Parkplatz zufahre. Nur wenn ein Fahrer entweder 58 m vom Eingang der Tiefgarage bis zu seinem Stellplatz rückwärtsfahre oder aber in der 6 m breiten Fahrgasse wende, sei ein Parken auf dem Stellplatz möglich. Beides sei ihm, so das Gericht, aber nicht zumutbar.

Ob der Stellplatz gemäß den Regelungen der Niedersächsischen Garagen- und Stellplatzverordnung errichtet worden sei, sei für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht wesentlich. Es komme allein darauf an, ob der Garagenstellplatz seine Funktion erfülle. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Die Richter hielten eine Wertminderung von zwei Drittel des Kaufpreises für angemessen. Der Stellplatz könne für die weit überwiegende Zahl von Personenkraftwagen nur eingeschränkt genutzt werden.

Quelle: OLG Braunschweig, Urteil vom 20.6.2019, 8 U 62/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Baurecht

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