Darlegungs- und Beweispflicht: Ortsübliche Miete kann nicht in einem selbständigen Beweisverfahren festgestellt werden

Eine Erhöhung der Wohnungsmiete ist grundsätzlich nur mit Zustimmung der Mietvertragsparteien möglich. Wird diese verweigert, bleibt dem Vermieter nur der Klageweg. Ihm obliegt dabei die Darlegungs- und Beweispflicht, dass die erhöhte Miete „ortsüblich“ ist. Bislang war umstritten, ob die Ortsüblichkeit der erhöhten Miete mithilfe eines Sachverständigengutachtens im Wege des selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 ZPO ermittelt werden kann. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Rechtsfrage nun entschieden.

Vermieter beantragten ein selbständiges Beweisverfahren

Die Vermieter hatten ihre Mieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel aufgefordert, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Mit der Begründung, die Einordnung der Wohnung innerhalb der Mietpreisspanne des Mietspiegels sei nicht korrekt, haben die Mieter die Zustimmung verweigert. Die Vermieter haben daraufhin beim Amtsgericht (AG) das Einholen eines schriftlichen Sachverständigengutachtens im Wege eines selbständigen Beweisverfahrens beantragt, um Ausstattungsmerkmale der Wohnung festzustellen und zu bewerten. Das AG hat diesen Antrag als unzulässig zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Vermieter blieb vor dem Landgericht (LG) ebenfalls erfolglos.

Bundesgerichtshof: Gesetzgeber hat spezielles Verfahren geschaffen

Der BGH: Der Gesetzgeber hat im Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: §§ 558 ff. BGB) ein spezielles Verfahren für ein Mieterhöhungsverlangen geschaffen. Daneben ist ein selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unzulässig, da es insoweit an einem rechtlichen Interesse fehlt. Ein selbständiges Beweisverfahren ist auch nicht erforderlich, da die Vermeidung eines Hauptsacheverfahrens ebenso durch das Verfahren nach §§ 558 ff. BGB erreicht werden kann.

Quelle — BGH, Urteil vom 15.7.2025, VIII ZB 69-24

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl