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WEG-Recht: Sanierungsbeschluss: „Drei-Angebots-Regel“ wankt

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Das Fehlen von drei Vergleichsangeboten führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit eines Beschlusses. Voraussetzung: Der Sanierungsbedarf steht objektiv fest und ist sachverständig belegt. So entschied es das Amtsgericht (AG) Hamburg.

Das war geschehen

Die Anfechtung richtete sich gegen mehrere Sanierungsbeschlüsse. Beanstandet wurde u. a., dass keine drei Vergleichsangebote vorlagen und deshalb die Entscheidungsgrundlage unzureichend vorbereitet gewesen sei. Der Einladung zum TOP „Sanierung der südlichen Fassade“ (Kosten rund 30.000 Euro, je Eigentümer gut 10.000 Euro) war nur ein Angebot beigefügt. Ein weiteres ging kurz vor der Versammlung per E-Mail zu.

Anfechtung ohne Erfolg

Die Anfechtung blieb ohne Erfolg. Zwar werde in der Rechtsprechung vielfach angenommen, das Gebot der Wirtschaftlichkeit verlange regelmäßig drei Vergleichsangebote, um technische Lösungen vergleichen und eine sachgerechte Entscheidung treffen zu können, so das AG. Ein starres Erfordernis von drei Angeboten bestehe jedoch nicht.

Es muss nicht stets das preisgünstigste Angebot genommen werden

Zweifelhaft sei dies schon deshalb, weil die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet seien, stets das billigste Angebot zu wählen. Erhaltungsmaßnahmen dürften auch nicht blockiert werden, wenn ein Sanierungsbedarf objektiv besteht und – wie hier durch ein Gutachten – sachverständig abgesichert ist. Maßgeblich seien vielmehr die Umstände des Einzelfalls, wie Auftragsvolumen, Bedeutung der Maßnahme, erfolglose Anfragen bei weiteren Firmen oder das Vertrauen in bewährte Unternehmen.

Danach waren hier zwei Angebote trotz des erheblichen Volumens ausreichend. Auch mussten die Vergleichsangebote nicht zwingend innerhalb der dreiwöchigen Einladungsfrist vorliegen. Entscheidend sei, dass die Eigentümer hinreichend vorbereitet waren. Hinzu komme, dass eine dritte Firma trotz mehrerer Ortstermine kein Angebot abgegeben habe und die erheblichen Schäden sachverständig bestätigt waren.

Fazit

Drei Vergleichsangebote sind kein starres Erfordernis. Entscheidend ist, dass die Eigentümer auf einer sachgerechten Grundlage ihr Beurteilungsermessen zumutbar ausüben können. Ein Sachverständigengutachten, zwei ernsthafte Angebote und die erkennbar dringende Sanierungsbedürftigkeit können im Einzelfall ausreichen. Aktuell hat auch der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass bei der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts oder eines Gutachters keine Alternativangebote vorliegen müssen.

Quelle: AG Hamburg, Urteil vom 11.6.2025, 9 C 448/24;

BGH, Urteil vom 18.7.2025, V ZR 76/24

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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WEG-Recht: Kappen einer Scheinzypresse ohne Beschluss

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Auch Anpflanzungen sind bauliche Anlagen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG.) Jede Veränderung bedarf eines Beschlusses. Fehlt dieser, kann jeder Eigentümer bei eigenmächtigem Vorgehen Wiederherstellung bzw. Wiederanpflanzung verlangen. So hat es das LG Hamburg entschieden.

Eigentümer entastete Pflanze

Ein Wohnungseigentümer hatte während der Urlaubsabwesenheit des Miteigentümers eine im Eingangsbereich stehende Scheinzypresse vollständig entastet. Weder lag ein Beschluss noch eine Berechtigung aus der Teilungserklärung vor.

Das AG wies die Klage auf Wiederherstellung mit der Begründung ab, der Baum sei krank gewesen. Das LG Hamburg bejahte nach Beweisaufnahme den Anspruch. Die Entastung habe Sichtschutzund Gesamteindruck der Anlage wesentlich verändert und stelle eine bauliche Veränderung dar.

Das müssen Eigentümer wissen

Gärtnerische Maßnahmen, z. B. Setzen, Rückschnitt oder Entfernen von Pflanzen, fallen nicht eindeutig unter Gebrauch oder Erhaltung. Maßgeblich ist, ob das äußere Erscheinungsbild der Anlage betroffen ist. Das Fällen oder Kappen eines prägenden Baums stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung dar. Nur wenn die Maßnahme zur Schadensvermeidung erforderlich ist, liegt Erhaltung vor. Eigenmächtige Eingriffe ohne Beschluss sind unzulässig und können Wiederherstellungsansprüche auslösen.

Quelle: LG Hamburg, Urteil vom 14.3.2025, 318 S 39/23

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Zustimmungspflicht: Anspruch auf Zustimmung der WEG zum Einbau einer weiteren Balkontür

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Was dürfen Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft beim Thema Gestaltung ihrer Wohnung und was nicht? Diese Frage beschäftigt Gerichte immer wieder – so auch das Amtsgericht (AG) München in einem aktuellen Fall.

Das beabsichtigten die Eigentümer

Die Kläger sind Eigentümer einer Wohnung in einem neunstöckigen Wohnkomplex. Die Balkone des Gebäudes sind mit einer Loggia ausgestattet. Die Eigentümer der Wohnung planten, zusätzlich zur bereits bestehenden Balkontür, in einem anderen Zimmer der Wohnung ein vorhandenes Fenster zur Balkontür umbauen zu lassen. Hierfür beantragten sie die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Eigentümergemeinschaft verweigerte die Zustimmung

Diese verweigerte jedoch die Zustimmung aufgrund von Bedenken im Zusammenhang mit der konstruktiven Stabilität, der Gefahr von Kälte- und Wassereintritt und der Sorge, dass die Versetzung eines aktuell vor dem Fenster befindlichen Heizkörpers Auswirkungen auf das Heizungssystem des Gebäudes habe.

Klage vor dem Amtsgericht

Da die Eigentümer sich im Recht wähnten, verklagten sie die Eigentümergemeinschaft vor dem AG auf Zustimmung. Dieses gab den Klägern Recht. Es ersetzte die grundsätzliche Zustimmung zum geplanten Umbau und legte der Eigentümergemeinschaft auf, die Modalitäten und Einzelheiten in der Eigentümerversammlung zu beschließen.

Das AG sagt: Der Umbau eines Fensters stelle jedenfalls hinsichtlich des Mauerdurchbruchs durch die Außenwand eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehe und damit eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums darstelle.

Das Wohnungseigentumsgesetz (hier: § 20 Abs. 3 WEG) begründe einen Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung, durch die kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt werde. Eine Beeinträchtigung sei rechtlich nicht relevant, wenn sie nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe oder die über dieses Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer einverstanden seien.

Soweit nicht auszuschließen sein soll, dass durch den Einbau eines neuen Heizkörpers Nachteile für das übrige Heizungssystem entstehen könnten, mache die Beklagte keine konkrete und objektive Beeinträchtigung geltend, durch die ein Wohnungseigentümer sich beeinträchtigt fühlen könne. Vielmehr handele es sich hier um ein nicht zu berücksichtigendes hypothetisches Risiko. Auch dass sich der Wandausschnitt, der durch den Einbau einer Terrassentür vergrößert würde, in der Außenmauer des Gebäudes befinde, und damit Gemeinschaftseigentum verändert würde, stelle für sich genommen keine erhebliche Beeinträchtigung dar.

Vorliegend sei nicht ersichtlich, in welcher Weise die in Rede stehende Maßnahme andere Eigentümer konkret beeinträchtigen würde. Soweit die Beklagte geltend mache, es bestünden nicht auszuschließende Folgen für die Abgeschlossenheit der Wohnung sowie die statische Sicherheit, handele es sich wiederum um rein theoretische Bedenken, denen durch entsprechende Auflagen, wie dem Verlangen nach fachkundiger Planung und ggf. statischer Berechnung durch ein Fachunternehmen nach den Regeln der Baukunst, Rechnung getragen werden könne.

Soweit die Beklagte weiter geltend mache, durch eine Veränderung in der Außenhülle des Gebäudes bestehe die Gefahr von Kälte- oder Wassereintritt, sei nicht ersichtlich, inwiefern dies andere Wohnungseigentümer als die Kläger beeinträchtigen sollte. Zudem handele es sich im Hinblick darauf, dass der von dem Mauerdurchbruch betroffenen Wand die Loggia vorgelagert sei, um theoretische Befürchtungen und nicht um konkrete und objektive Beeinträchtigungen.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Quelle: AG München, Urteil vom 27.5.2025, 1293 C 26254/24

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Wohnungseigentümergemeinschaft: Blumenkästen an der Balkonaußenseite

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Das Amtsgericht (AG) München hat jetzt klargestellt: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann beschließen, dass Blumenkästen auf der Innenseite des Balkongeländers anzubringen sind.

Blumenkästen tropften auf Balkon des Nachbarn

Die Klägerin ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie hatte ihre Blumenkästen seit jeher an der Außenseite ihres Balkons angebracht. Die Bewohnerin der Wohnung unterhalb der Klägerin ließ ihren Balkon nachträglich verglasen und eine Wärmedämmung anbringen. Dies führte dazu, dass bei heftigen Regengüssen überlaufendes Wasser aus den Blumenkästen der Klägerin nicht, wie zuvor, in das Erdreich, sondern auf den Sims des umgebauten Balkons der Bewohnerin unterhalb tropfte.

Das beschloss die Gemeinschaft

In der Eigentümerversammlung 2024 wurde folgender Beschluss gefasst: „Die Eigentümer […] beschließen, dass sämtliche Balkonkästen nach innen gehängt werden müssen […]. Etwaige Schäden bzw. Folgeschäden sowie die Entfernung von Verschmutzungen am Gemeinschaftseigentum, durch das Nicht-Einhalten dieser Regelung, trägt der verursachende Eigentümer auf seine Kosten.“

Die Klägerin klagte vor dem AG gegen den Beschluss. Das Gericht erklärte die Regelung zur verschuldensunabhängigen Haftung für Schäden durch die Nichteinhaltung des Beschlusses für nichtig, wies die Klage jedoch im Übrigen ab.

So sah es das Amtsgericht

Das AG: Der Beschlussteil, wonach etwaige Schäden bzw. Folgeschäden sowie die Entfernung von Verschmutzungen am Gemeinschaftseigentum durch das Nicht-Einhalten dieser Regelung der verursachende Eigentümer auf seine Kosten trägt, ist nichtig, weil er vom gesetzlichen Leitbild der Verschuldenshaftung abweicht. Der [weitere] Beschluss verstößt weder gegen das Gesetz noch gegen eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer; er hält sich seinem Inhalt nach auch in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Allein die Tatsache, dass das in den 1970er Jahren erbaute Haus von Anfang an nach außen hängend befestigte Halterungen für Blumenkästen vorgesehen hat und alle Wohneinheiten seit 40 Jahren ihre Blumenkästen nach außen hin angebracht haben, gibt keinen Anspruch darauf, dass dies dauerhaft so sein muss. Ob und in welcher Weise das Anbringen von Blumenkästen eingeschränkt werden kann, ist nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Hier gründet der Eigentümerbeschluss darauf, etwaige Verschmutzungen und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu verhindern und hält sich deshalb im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Dass von den Blumenkästen eine konkrete Gefährdung ausgeht, brauchte dabei nicht nachgewiesen zu werden. Die Rechte der Klägerin und ihre persönlichen Entfaltungsmöglichkeiten werden durch den angegriffenen Beschluss auch nicht über Gebühr eingeschränkt. Vielmehr kann die Bepflanzung des Balkons ihren Sinn und Zweck für die Klägerin und die Allgemeinheit im Wesentlichen auch erreichen, wenn die Blumenkästen auf der Innenseite des Balkons angebracht werden.

Quelle: AG München, Urteil vom 12.11.2024, 1293 C 12154/24 WEG

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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Instandsetzungskosten: Wohnungseigentum: Wem gehört das Dach?

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Das Dach eines Flachdachanbaus einer WEG-Anlage ist selbst dann Gemeinschaftseigentum, wenn alle darunterliegenden Räume zu einer Sondereigentumseinheit gehören. Für die Gültigkeit eines Grundlagenbeschlusses ist es daher nicht erforderlich, dass der Beschlussersetzungsantrag auch die inhaltliche Konkretisierung umfasst. Diese Konkretisierungen können den Eigentümern überlassen werden. So sieht es das Landgericht (LG) Karlsruhe.

Das Dach sollte instand gesetzt werden
Gestritten wurde um die Instandsetzung des Dachs über einer Gaststättenküche in einer WEG-Anlage, die im Sondereigentum eines Eigentümers steht und ein eigenes Flachdach hat. In der Teilungserklärung ist das Sondereigentum als „Einrichtungen und Anlagen“ definiert, soweit diese nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sondern nur dem Sondereigentümer zu dienen bestimmt sind. Der Eigentümer begehrte durch Beschlussersetzung, dass die Instandsetzung des Dachs beschlossen wird. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war der Ansicht, dass der Eigentümer die Instandsetzungskosten allein tragen müsse. Für die Beschlussersetzung fehle es an der sogenannten Ermessensreduzierung auf Null.

Beschluss war ungültig
Das Amtsgericht (AG) hatte der Klage zunächst stattgegeben. Die Berufung vor dem LG hatte ebenfalls keinen Erfolg. Der Negativbeschluss sei ungültig, so das LG in zweiter Instanz. Die Ablehnung einer positiven Beschlussfassung widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel gegeben sei. Das habe schon der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme, die die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffe, bestehe nur, wenn sich das Ermessen der Gemeinschaft im Einzelfall auf Null reduziert habe, sich also jede andere Entscheidung als ermessensfehlerhaft darstellte. Die abgelehnte Sanierung sei dringend erforderlich und stelle eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme dar.

Konstruktive Bestandteile des Gebäudes nicht sondereigentumsfähig
Bei dem Dach handele es sich auch nicht um Sondereigentum.

Das LG hat klargestellt, dass die konstruktiven Bestandteile des Gebäudes nicht sondereigentumsfähig sind, selbst wenn alle Räume des Gebäudes dem Sondereigentum eines Eigentümers unterliegen. Unerheblich ist eine mögliche widersprechende Regelung in der Teilungserklärung. Denn eine Regelung, die nicht sondereigentumsfähige Gebäudeteile zum Inhalt des Sondereigentums erklärt, ist nichtig.

Zulässig sei es, lediglich einen Grundlagenbeschluss zu treffen, also anzuordnen, dass eine Instandsetzung bestimmter Bauteile zu erfolgen habe, und den Wohnungseigentümern im Übrigen die weitere inhaltliche Konkretisierung (Auswahl des Fachunternehmens, Finanzierung der Maßnahme, etc.) zustehe. Es sei also nicht zu beanstanden, dass der Beschlussersetzungsantrag nur auf das „Ob“ der Instandsetzung, nicht jedoch bereits auf das „Wie“ ziele.

Quelle LG Karlsruhe, Urteil vom 8.3.2024, 11 S 53/22

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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WEG-Verkehrssicherungspflicht: Freie Fahrt in der Tiefgarage nur bei „Grün“

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Im Streit um Schadenersatz aufgrund eines Vorfalls in einer Tiefgarage einer Wohnanlage wies das Amtsgericht (AG) München die Klage einer Frau auf Zahlung von rd. 9.000 Euro ab.

Die Frau ist Eigentümerin einer Wohnung der beklagten Eigentümergemeinschaft und besitzt dort auch einen Tiefgaragenstellplatz. Mit der Klage machte sie geltend, ihr Porsche Coupé 911 sei bei der ordnungsgemäßen Ausfahrt aus der Tiefgarage beschädigt worden. Die Frau behauptete, sie habe zunächst von innen das Tor mit ihrem Sensorschlüssel geöffnet. Als die zum Tor gehörende Ampel auf „Grün“ gewechselt sei, sei sie die Ausfahrtsrampe hinaufgefahren. Als sie sich im Bereich des Rolltors befand, sei dieses völlig unerwartet auf dem Dach ihres Fahrzeugs aufgeschlagen. Sie sei nach dem Aufprall mit ihrem Fahrzeug schockiert stehengeblieben und ausgestiegen. Das Rolltor habe das Dach des Porsches mittig getroffen und deutlich beschädigt.

Die Frau war der Ansicht, die Eigentümergemeinschaft habe ihre Verkehrssicherungspflichten nicht erfüllt. Sie sei beweispflichtig und müsse sich entlasten.

Die Eigentümergemeinschaft bestritt den streitgegenständlichen Vorfall einschließlich der daraus geltend gemachten Schäden mit Nichtwissen. Weiter trug sie vor, das Tor habe zum Zeitpunkt des behaupteten Unfallgeschehens den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprochen und fehlerfrei funktioniert.

Das AG wies die Klage ab. Es spreche kein sog. Beweis des ersten Anscheins für eine Verletzung von Verkehrssicherungspflichten durch die Eigentümergemeinschaft, denn es liege keineswegs auf der Hand, dass das schädigende Ereignis nur auf einem Versagen von Haltevorrichtung und/oder Sicherheitssystemen des Ausfahrtstores beruhen kann. Rein hypothetisch könne der Vorfall durch ein Versagen der Halte- und/oder Sicherungssysteme des Tores ausgelöst worden sein. Ebenso könne es zu dem schädigenden Ereignis gekommen sein, weil die Frau die Auffahrtsrampe erst bei sich schließendem Tor befahren hat. Sie müsse beweisen, dass sie bei auf „Grün“ stehender Lichtzeichenanlage ihre Fahrt die Auffahrtsrampe hinauf angetreten hat und das Rolltor ohne Verzögerung passiert hat bzw. passieren wollte. Diesen Beweis habe sie nicht erbracht.

Das Gericht musste nicht abschließend die Frage klären, ob die Frau bei „Grün“ oder bei „Rot“ die Ausfahrt hinauffuhr. Eine Klageabweisung erfolgt bereits, wenn sie den Nachweis nicht erbringt, dass sie ordnungsgemäß bei „Grün“ gefahren ist. Dies sei hier der Fall gewesen. Falls die Klägerin die Rampe bei „Rot“ angefahren hat und das Tor passieren wollte, müsse die Eigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Verkehrssicherungspflichten keine Sicherungssysteme bereithalten.

Quelle: AG München, Urteil vom 28.4.2023, 1290 C 17690/22 WEG

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

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WEG-Recht: Eigentümergemeinschaft kann Schwimmbad und Sauna nicht per Beschluss stilllegen

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Sind in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen (hier: Schwimmbad und Sauna) und die Pflicht der Gemeinschaft zu deren Erhaltung vorgesehen, widersprechen Beschlüsse über deren Stilllegung ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine Stilllegung ist nur einstimmig möglich. So hat es das Amtsgericht (AG) Hamburg-Altona entschieden.

Im Kern ging es um die praxisrelevante Frage, ob die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft, bauliche Veränderungen zu beschließen, so weit geht, dass dadurch faktisch die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung bzw. die in ihr niedergelegte Zweckbestimmung gemeinschaftlicher Flächen oder Einrichtungen geändert wird. Denn es gibt in vielen Gemeinschaften Einrichtungen, die nicht mehr zeitgemäß oder gewünscht sind, z. B. Müllabwurfanlagen.

Das war geschehen
Im Fall des AG verfügte eine Wohnungseigentumsanlage über ein in die Jahre gekommenes und entsprechend instandsetzungsbedürftiges Schwimmbad nebst Sauna. Beide Einrichtungen wurden in der Teilungserklärung als Teil des Gemeinschaftseigentums aufgeführt. Weiter sah die Teilungserklärung vor, dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft obliegt. Statt der Instandsetzung wurde in einer Eigentümerversammlung die Stilllegung von Schwimmbad und Sauna beschlossen und die Verwaltung zur Erteilung entsprechender Aufträge für die bauliche Umsetzung ermächtigt. Nach Auffassung der Gemeinschaft war der Stilllegungsbeschluss als Grundlagenbeschluss über eine bauliche Veränderung zu verstehen. Der Beschluss sei rechtmäßig, weil das neue Recht wesentlich veränderungsfreundlicher geworden sei.

Anfechtungsklage gegen den Beschluss – Einstimmigkeit nötig
Dagegen wandte sich ein Eigentümer mit der Anfechtungsklage – mit Erfolg. Das AG zweifelte schon daran, ob die Stilllegung einer Einrichtung überhaupt eine bauliche Veränderung sein kann. Unabhängig davon sei eine Beschlussfassung über bauliche Veränderungen nur in den Grenzen des Wohnungseigentumsgesetzes (hier: § 19 Abs. 1 WEG) zulässig. Aus dem Wortlaut der Norm ergebe sich, dass eine Beschlussfassung, die einer Vereinbarung widerspreche, gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoße. Schon im alten Recht habe gegolten, dass bauliche Veränderungen nur dann beschlossen werden durften, wenn keine Vereinbarung entgegenstand. Weil die Teilungserklärung vorschreibe, dass Schwimmbad und Sauna durch die Gemeinschaft instand zu halten seien, sei eine Stilllegung nur einstimmig möglich.

Quelle: AG Hamburg-Altona, Urteil vom 11.1.22, 303c C 10/21

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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WEG: Einheitliche Jahresabrechnung bei Untergemeinschaften in Mehrhausanlage

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden: Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden.

Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss nach dieser Entscheidung zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind.

Der BGH: Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.

Quelle: BGH, Urteil vom 16.7.2021, V ZR 163/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Beseitigungsansprüche wegen baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums

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Der Eigentümer einer verwalterlosen Zweier-Eigentümergemeinschaft ist nach der Novelle des Wohnungseigentumsrechts, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, nicht berechtigt, Beseitigungsansprüche wegen baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums im eigenen Namen für die Gemeinschaft geltend zu machen. Das gilt selbst dann, wenn das Verfahren bereits vor diesem Datum anhängig war. Klagebefugt ist nur noch die Gemeinschaft. Das hat das Landgericht (LG) Frankfurt/Main entschieden und führt seine bisherige Rechtsprechung konsequent fort.

Dem Kläger fehlt die sog. „Aktivlegitimation“, da es keine Regelung im Übergangsrecht gibt. Für Ansprüche auf Einhaltung des Binnenrechts ist er nicht mehr Anspruchsinhaber, sondern die Eigentümergemeinschaft. Hinsichtlich des Beseitigungsanspruchs bleibt es zwar dabei, dass der Kläger als Miteigentümer Anspruchsinhaber ist; es fehlt ihm aber die Prozessführungsbefugnis, da nur der Verband als Träger des „Verwaltungsmonopols“ tätig werden kann. Zwar liegt bei der verwalterlosen Gemeinschaft ein Fall der Gesamtvertretung vor und der störende Eigentümer muss von der Vertretung ausgeschlossen sein, da er nicht auf beiden Seiten stehen kann. Nach Ansicht des LG muss aber kein Prozesspfleger oder Verwalter bestellt werden.

Quelle: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.2.2021, 2-13 S 46/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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WEG: Anspruch auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung auch in Corona-Zeiten?

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Haben Eigentümer einen Anspruch auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen auch während der Corona-Pandemie? Ja, sagt eindeutig das Landgericht (LG) Frankfurt a. M. Es sei aber auch nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter in der Einladung Vertretungsmöglichkeiten bewerbe und sich bei der Größe des angemieteten Saals an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiere.

Es darf allerdings nicht dazu kommen, dass nur die Teilnahme einzelner Personen gewährleistet ist oder direkt zu einer Vertreterversammlung geladen wird. Denn die Eigentümer haben nicht nur das Recht, ihren Willen durch Abstimmungsverhalten auszudrücken, sondern auch, durch Wortmeldungen auf der Versammlung die Mehrheit in Richtung der von ihnen gewünschten Willensbildung zu beeinflussen. Die Teilnahme an einer Versammlung ist ein elementares Kernrecht der Eigentümer.

Quelle: LG Frankfurt a. M., Urteil vom 17.12.2020, 2-13 S 108/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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