Die Vermietung von Zimmerkontingenten an eine Kommune zur Unterbringung unbegleiteter minderjähriger Geflüchteter überschreitet nicht den Nutzungszweck eines zum Hotelbetrieb gepachteten Gebäudes. Dies gilt jedenfalls, solange hiermit keine übermäßige Abnutzung oder sonstige Beeinträchtigung für den Verpächter verbunden ist, die über die übliche Nutzung durch Hotelgäste hinausgeht. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main hat die auf Räumung und Herausgabe des Hotels gerichtete Klage der Verpächterin abgewiesen.

War die Unterbringung Geflüchteter vertragswidrig?

Die Klägerin schloss 2016 mit der Beklagten einen Vertrag über Räumlichkeiten zum Betrieb des „Hotel F.“ in Gießen. Die Sache durfte vertraglich nur zum vereinbarten Nutzungszweck gebraucht werden. Seit Herbst 2022 buchte das Jugendamt der Stadt Gießen regelmäßig Zimmer für in seiner Obhut stehende Jugendliche. Nach Abmahnung kündigte die Klägerin 2023 fristlos. Sie hält die Unterbringung unbegleiteter Jugendlicher für vertragswidrig. Das Landgericht (LG) hat der Klage stattgegeben und die Beklagte zur Räumung und Herausgabe verurteilt.

In der Berufung wies das OLG die Klage ab. Der Vertrag zwischen den Parteien sei nicht wirksam fristlos gekündigt worden. Die Beklagte habe nicht die Rechte der Klägerin durch eine unbefugte Überlassung an Dritte in erheblichem Maße verletzt. Dem Betrieb eines Hotels sei es immanent, dass es zu Beherbungsverträgen mit Dritten komme. Davon umfasst sei auch, dass bei der Buchung von Zimmerkontingenten durch Firmen o.Ä. ein ganzes Hotel faktisch durch denselben Mieter belegt werde. Der Abschluss von zeitlich begrenzten und auf bestimmte Zimmer bezogenen Beherbungsverträgen mit der Stadt Gießen sei folglich nicht unbefugt gewesen. Die Grenze zur unzulässigen Gebrauchsüberlassung wäre nur überschritten, wenn die Stadt das gesamte Gebäude übernommen und zu einem Flüchtlingsheim umgebaut hätte.

Keine Gefährdung der Mietsache, keine Pflichtverletzung

Eine zur Kündigung berechtigende Gefährdung der Mietsache durch unbegleitete minderjährige Geflüchtete sei nicht erkennbar. Es liege keine Pflichtverletzung wegen Überschreitung des Vertragszwecks vor, die zur Kündigung berechtigte. Die zeitweilige Vermietung zum o.g. Zweck überschreite nicht den Vertragszweck. Die vertraglich vereinbarte Nutzungsart als Hotel sei durch das Angebot von individueller Unterkunft, Service, Verpflegung und Nebenleistungen gekennzeichnet. Aufenthaltsdauer, -zweck und Motive für die Anmietung der Zimmer stellten keine entscheidenden Kriterien für die Bewertung als Hotelbetrieb dar. Es bestehe kein Anspruch darauf, „dass die Vermietung nur an einen bestimmten Personenkreis erfolgen darf, solange keine Beeinträchtigungen der Räumlichkeiten vorliegen bzw. zu befürchten sind“, unterstrich das OLG und es sei auch nicht vorgetragen, dass „Geflüchtete die Zimmer intensiver und nachlässiger nutzten als dies bei einer „normalen“ Vermietung an Hotelgäste der Fall wäre“.

Quelle: OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 21.2.2025, 2 U 63/24

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl