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Das Fehlen von drei Vergleichsangeboten führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit eines Beschlusses. Voraussetzung: Der Sanierungsbedarf steht objektiv fest und ist sachverständig belegt. So entschied es das Amtsgericht (AG) Hamburg.

Das war geschehen

Die Anfechtung richtete sich gegen mehrere Sanierungsbeschlüsse. Beanstandet wurde u. a., dass keine drei Vergleichsangebote vorlagen und deshalb die Entscheidungsgrundlage unzureichend vorbereitet gewesen sei. Der Einladung zum TOP „Sanierung der südlichen Fassade“ (Kosten rund 30.000 Euro, je Eigentümer gut 10.000 Euro) war nur ein Angebot beigefügt. Ein weiteres ging kurz vor der Versammlung per E-Mail zu.

Anfechtung ohne Erfolg

Die Anfechtung blieb ohne Erfolg. Zwar werde in der Rechtsprechung vielfach angenommen, das Gebot der Wirtschaftlichkeit verlange regelmäßig drei Vergleichsangebote, um technische Lösungen vergleichen und eine sachgerechte Entscheidung treffen zu können, so das AG. Ein starres Erfordernis von drei Angeboten bestehe jedoch nicht.

Es muss nicht stets das preisgünstigste Angebot genommen werden

Zweifelhaft sei dies schon deshalb, weil die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet seien, stets das billigste Angebot zu wählen. Erhaltungsmaßnahmen dürften auch nicht blockiert werden, wenn ein Sanierungsbedarf objektiv besteht und – wie hier durch ein Gutachten – sachverständig abgesichert ist. Maßgeblich seien vielmehr die Umstände des Einzelfalls, wie Auftragsvolumen, Bedeutung der Maßnahme, erfolglose Anfragen bei weiteren Firmen oder das Vertrauen in bewährte Unternehmen.

Danach waren hier zwei Angebote trotz des erheblichen Volumens ausreichend. Auch mussten die Vergleichsangebote nicht zwingend innerhalb der dreiwöchigen Einladungsfrist vorliegen. Entscheidend sei, dass die Eigentümer hinreichend vorbereitet waren. Hinzu komme, dass eine dritte Firma trotz mehrerer Ortstermine kein Angebot abgegeben habe und die erheblichen Schäden sachverständig bestätigt waren.

Fazit

Drei Vergleichsangebote sind kein starres Erfordernis. Entscheidend ist, dass die Eigentümer auf einer sachgerechten Grundlage ihr Beurteilungsermessen zumutbar ausüben können. Ein Sachverständigengutachten, zwei ernsthafte Angebote und die erkennbar dringende Sanierungsbedürftigkeit können im Einzelfall ausreichen. Aktuell hat auch der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass bei der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts oder eines Gutachters keine Alternativangebote vorliegen müssen.

Quelle: AG Hamburg, Urteil vom 11.6.2025, 9 C 448/24;

BGH, Urteil vom 18.7.2025, V ZR 76/24

Mitgeteilt von Rechtsanwaltskanzlei Herren aus 50321 Brühl

Seit dem 11.6.2010 werden Kreditnehmer besser als bisher vor unseriösen Lockvogelangeboten geschützt. Sie erhalten mehr Informationen und können so Kreditangebote besser miteinander vergleichen. Außerdem werden die Widerrufs- und Rückgaberechte bei Verbraucherverträgen vereinheitlicht. Dazu im Einzelnen:

1. Verbraucherdarlehen

Information und Vertragserläuterung: Verbraucher werden künftig bereits vor Abschluss eines Darlehensvertrags über die wesentlichen Bestandteile des Kredits informiert. Das ermöglicht dem Verbraucher, verschiedene Angebote zu vergleichen und eine fundierte Entscheidung zu treffen. Die Neuregelung setzt damit auf den verantwortungsbewussten und selbstständig handelnden Verbraucher. Sobald sich die Wahl eines bestimmten Kredits abzeichnet, müssen dem Verbraucher zusätzlich die Hauptmerkmale des Vertrags erläutert werden.

Werbung: Die Werbung für Darlehensverträge wird stärker reglementiert. Wer für den Abschluss von Darlehensverträgen wirbt, darf nicht nur eine einzige Zahl herausstellen (etwa einen besonders niedrigen Zinssatz). Vielmehr muss er auch die weiteren Kosten des Vertrags angeben und diese Angaben mit einem realistischen Beispiel erläutern. Dadurch werden Lockvogelangebote unterbunden und die Verbraucher in die Lage versetzt, anhand aussagekräftiger Informationen selbst die Vor- und Nachteile eines Vertragsschlusses abzuwägen.

Muster für Verbraucherdarlehen: Künftig gelten für unterschiedliche Kreditverträge jeweils einheitliche Muster zur Unterrichtung der Verbraucher. Anhand dieser Muster werden sämtliche Kosten des Darlehens erkennbar. Unterschiedliche Angebote können besser als bisher miteinander verglichen werden. Die Muster gelten europaweit, sodass Kunden auch Angebote aus dem europäischen Ausland einholen und vergleichen können.

Kündigung: Die Kündigung von Darlehensverträgen wird neu geregelt. Kündigungen durch den Darlehensgeber sind bei unbefristeten Verträgen nur noch zulässig, wenn eine Kündigungsfrist von mindestens zwei Monaten vereinbart ist. Verbraucher können dagegen einen unbefristeten Vertrag jederzeit kündigen. Dabei darf die Kündigungsfrist für den Verbraucher einen Monat nicht überschreiten. Bei befristeten Verträgen, die nicht durch ein Grundpfandrecht wie eine Grundschuld oder Hypothek gesichert sind, dürfen Verbraucher das Darlehen künftig jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen. Verlangt der Darlehensgeber in einem solchen Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung, ist diese auf höchstens ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags beschränkt.

Von den Neuregelungen werden nicht nur reine Darlehensverträge, sondern auch andere Finanzierungsgeschäfte erfasst. Damit werden Verbraucher bei Teilzahlungsgeschäften und bei Finanzierungsleasingverträgen grundsätzlich ebenso geschützt wie bei Verbraucherdarlehensverträgen.

2. Widerrufs- und Rückgaberecht

Die bereits bestehenden Vorschriften über das Widerrufs- und Rückgaberecht werden neu geordnet. Dies führt zu mehr Rechtssicherheit, und zwar nicht nur bei Verbraucherverträgen, sondern auch bei Versicherungsverträgen. Unternehmer, die für ihre Belehrungen über das Widerrufs- und Rückgaberecht die neuen Muster verwenden, müssen künftig keine wettbewerbsrechtlichen Abmahnungen oder unbefristete Widerrufs- bzw. Rückgaberechte mehr fürchten. Zudem gelten bei Fernabsatzgeschäften über eine Internetauktionsplattform und solchen in einem herkömmlichen Internetshop weitgehend gleiche Widerrufsfristen und Widerrufsfolgen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl