Mehrfamilienhaus: Geldautomat darf trotz Sprengungen bleiben

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Der Geldautomat im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses muss nicht entfernt werden, wenn die Bewohner Sorge haben, dass er gesprengt werden könnte. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf jetzt entschieden.

Bewohner eines Mehrfamilienhauses haben aufgrund zahlreicher Medienberichte Sorge, dass der Geldautomat der Bankfiliale im Erdgeschoss gesprengt werden könnte. Ihre Klage gegen die Bank auf Entfernung des Geldautomaten hatte auch in zweiter Instanz keinen Erfolg. Laut Berufungsurteil des OLG habe die Eigentümergemeinschaft mit dem Betrieb einer Bankfiliale auch das Aufstellen eines Geldautomaten genehmigt. Eine Änderung der Benutzungsregeln ihrer Immobilie könnten die Eigentümer nur einstimmig beschließen, was nicht geschehen sei. Die bloß abstrakte Gefahr eines Zugriffsversuchs durch Kriminelle genüge nicht, um der Mieterin einer Teileigentumseinheit die ihr genehmigte Nutzung zu untersagen. Das Urteil ist rechtskräftig.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.3.2022, I 9 25/21

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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WEG-Eigentümerversammlung: Einladung durch faktischen Verwalter ist rechtswidrig

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Lädt ein Dritter, den der Verwalter umfassend mit sämtlichen Verwaltungsaufgaben betraut hat, zur Eigentümerversammlung und führt er faktisch die Verwaltung, verstößt dies gegen die Regeln des Wohnungseigentumsrechts. Gefasste Beschlüsse sind dann wegen schweren Verstoßes gegen den Kernbereich der Verwaltung für ungültig zu erklären. Das hat das Landgericht (LG) Frankfurt/Main entschieden.

Eine vom Verwalter mit der Wahrnehmung der Verwalteraufgaben beauftragte und bevollmächtigte GmbH & Co. KG lud zum wiederholten Mal zur Eigentümerversammlung ein. Diese Gesellschaft, die auch die Versammlung leitete, wurde dort zur neuen Verwalterin gewählt, ohne dass Vergleichsangebote vorlagen. Das Amtsgericht (AG) gab der Anfechtungsklage statt, die sich gegen mehrere Beschlüsse der Versammlung richtete.

Die Berufung vor dem LG hatte keinen Erfolg. Die Einladung zur Eigentümerversammlung sei von einer dazu nicht berechtigten Person erfolgt. Die Übertragung von Verwaltungsaufgaben auf eine andere Person stelle einen systematischen Verstoß gegen die Regeln des Wohnungseigentumsrechts dar. Denn der Verwalter habe seine Dienste höchstpersönlich zu erbringen. Er dürfe weder seine Verwalterstellung noch die tatsächliche Ausübung wesentlicher Verwaltertätigkeiten auf Dritte übertragen.

Unerheblich sei, so das LG, dass der Verwalter im Innenverhältnis gegenüber der faktischen Verwalterin weisungsbefugt sei. Da die Übertragung der Aufgaben nicht nur einmalig erfolgte, sei auch der Kernbereich der Verwaltung des Wohnungseigentums betroffen. Ein solcher schwerer und planvoller Verstoß führe direkt zur Ungültigerklärung. Die Bestellung der neuen Verwalterin entspreche deswegen auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da vor der Beschlussfassung keine Alternativangebote vorgelegen hätten. Diese seien nicht entbehrlich, da gerade keine Wiederbestellung erfolgte, sondern eine neue Verwaltung gewählt worden sei. Die Entscheidung entspricht der Linie des Bundesgerichtshofs (BGH). Sie ist nicht rechtskräftig.

Quelle: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.12.2021, 2-13 S 75/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Mietverhältnis: Hohes Alter kann genügen, um wegen Eigenbedarf zu kündigen

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Die Kündigung einer Wohnung wegen Eigenbedarf ist rechtens, wenn ein über 80-jähriges Ehepaar bei Besorgungen unterstützt werden soll. Selbst, wenn es ihm gesundheitlich sehr gut geht und die unterstützende Person bisher nur etwa 2,7 km entfernt lebte, kann Eigenbedarf geltend gemacht werden. Das hat das Amtsgericht (AG) München entschieden.

Was war geschehen?
Ein 80-jähriges Ehepaar bewohnte eine Wohnung in einem Haus in München. Es besaß im selben Haus eine weitere 77 qm große Wohnung. Diese hatte es an ein ebenfalls älteres Ehepaar vermietet. Das Vermieter-Ehepaar übertrug das Eigentum an der vermieteten Wohnung gegen eine monatliche Leibrente von 800 Euro an die Großnichte, die in der Nähe wohnte. Diese unterstützte ihre Verwandten bei Besorgungen, Einkäufen und Arztbesuchen. Die Großnichte kündigte den o. g. Mietern wegen Eigenbedarf und hatte damit Erfolg.

So argumentieren die Mieter
Die gekündigten Mieter argumentierten, dass eine Hilfeleistung auch aus einer Distanz von 2,7 km entfernt möglich sei. Die Großnichte müsse nicht im gleichen Haus wohnen, zumal es dem Vermieter-Ehepaar gesundheitlich gut ginge. Den Mietern hingegen sei eine Wohnungssuche und ein Umzug angesichts des Münchener Wohnungsmarkts nicht zumutbar. Zudem litt die Mieterin laut eines vorgelegten Attests an Bluthochdruck mit Gefahr von Herzinfarkt und Schlaganfall.

Amtsgericht: Wunsch nach Eigennutzung hinreichend bestimmt und konkret
Das AG sah dies anders: Der Wunsch, seine Wohnung selbst zu nutzen, sei grundsätzlich zu achten, wenn er hinreichend bestimmt und konkret ist. Bereits aufgrund des Alters des Vermieter-Ehepaars sei eine zeitnahe Hilfsbedürftigkeit derart naheliegend, dass selbst ein aktuell blendender Gesundheitszustand nicht ins Gewicht falle. Der attestierte Bluthochdruck der Mieterin hingegen begründe keine besondere Härte im Sinne des Gesetzes.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Quelle: AG München, Urteil vom 9.6.2021, 453 C 3432/21

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Mietvertrag: Trotz Dauerbaustelle keine Mietminderung

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Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, wenn anderslautende Beschaffenheitsvereinbarungen fehlen, grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung. Dies gilt auch, wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Anders kann dies jedoch sein, wenn der Vermieter die Immissionen abwehren könnte oder sogar Entschädigungsmöglichkeiten hätte.

Ebenfalls anders kann dies zu bewerten sein, wenn eine abweichende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien existiert. Eine solche kann aber nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien.

Quelle: BGH, Urteil vom 24.11.2021, VIII ZR 258/19

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Wohnungseigentum: Anbringen eines Klimageräts ist bauliche Veränderung

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Jede bauliche Veränderung von Wohnungseigentum bedarf eines wirksamen Beschlusses durch die Eigentümerversammlung. Selbst, wenn eine sog. Ermessensreduzierung auf Null vorläge, die Eigentümer also auf jeden Fall der Maßnahme zustimmen müssten, müsste ein entsprechender formeller Antrag an die Eigentümergemeinschaft herangetragen und von dieser beschieden werden. Das gilt auch für das Anbringen eines Klimageräts. So hat es das Amtsgericht (AG) Biedenkopf entschieden.

Das war geschehen
Der Eigentümer einer Einheit im Erdgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage hatte diese als Spielothek vermietet und ein Klimagerät montiert. In einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, ihn aufzufordern, das Gerät fachmännisch beseitigen zu lassen.

Der Eigentümer erhob dagegen Klage. Er ist der Ansicht, das Gerät sei unabdingbar und notwendig, um eine – gerade auch aufgrund der Pandemie-Lage erforderliche – ausreichende Lüftung der Räumlichkeiten zu gewährleisten. Eine andere Art der Lüftung, etwa durch Fenster, sei aufgrund eines früheren Einbruchs nicht möglich, da man einen erneuten Einbruch fürchtete und die Fenster deshalb zumauerte. Die beklagten Eigentümer argumentierten, das Klimagerät sei eine störende bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, die ohne Genehmigungsbeschluss nicht hätte angebracht werden dürfen.

Bauliche Veränderung: Beschluss erforderlich
Das AG entschied: Ein Anspruch auf Duldung des angebrachten Klimageräts besteht nicht. Es handelte sich vorliegend um eine solche bauliche Veränderung, für die nach neuem Recht in jedem Fall ein Beschluss nötig ist.

Hätte der Kläger hier einen formellen Antrag an die Eigentümergemeinschaft herangetragen und wäre dieser von der Gemeinschaft abgelehnt worden, wäre eine Zustimmungsklage zu erheben gewesen. Zudem bestand hier auch keine übergeordnete sachliche Notwendigkeit für das Anbringen des Geräts. Der Eigentümer hat sich die von ihm für erforderlich gehaltene Lüftungsmöglichkeit selbst verbaut, indem er zuvor die Fensteröffnungen zugemauert hatte.

Quelle: AG Biedenkopf, Urteil vom 8.4.2021, 50 C 220/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Mietvertrag: Bindung des Mieters an einen vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: In Mietverträgen über Wohnraum darf vereinbart werden, dass der Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses an einen vom Vermieter zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Breitbandkabelanschluss gebunden ist.

Sachverhalt
Die Klägerin ist die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs. Die Beklagte ist Vermieterin von mehr als 120.000 Mietwohnungen, von denen etwa 108.000 an ein Kabelfernsehnetz angeschlossen sind, über das Fernseh- und Hörfunkprogramme übertragen werden und das auch für andere Dienste, wie Telefonate und Internet, genutzt werden kann. Das Entgelt, das die Beklagte für die Versorgung der Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen über das Kabelnetz zahlt, legt sie nach den Mietverträgen als Betriebskosten auf ihre Mieter um. Für die Mieter besteht nach den Mietverträgen keine Möglichkeit, während der Dauer des Mietverhältnisses die Versorgung ihrer Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunksignalen zu kündigen.

Die Klägerin sieht einen wettbewerbswidrigen Verstoß darin, dass die Mietverträge keine Regelung enthalten, nach der die kostenpflichtige Bereitstellung eines Kabelanschlusses wenigstens zum Ablauf einer Laufzeit von 24 Monaten kündbar ist, und die Beklagte nicht den Abschluss von Mietverträgen anbietet, nach denen die Bereitstellung solcher Anschlüsse auf eine Laufzeit von höchstens 12 Monaten begrenzt ist. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Unterlassung in Anspruch.

Prozessverlauf
Das Landgericht (LG) hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht (OLG) hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Es hat angenommen, der Klägerin stehe kein Unterlassungsanspruch zu. Insbesondere sei das Telekommunikationsgesetz (TKG) – und hier § 43b TKG – im Verhältnis der Beklagten zu ihren Mietern nicht anwendbar, weil das Angebot der Beklagten nicht im Sinne dieser Vorschrift öffentlich zugänglich sei.

Entscheidung des BGH
Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Die Beklagte hat durch die Bindung ihrer Mieter an den von ihr zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Kabel-TV-Anschluss nicht gegen § 43b TKG verstoßen.

Mit der Bereitstellung der Kabel-TV-Anschlüsse erbringt die Beklagte allerdings einen Telekommunikationsdienst im Sinne des TKG. Sie stellt ihren Mietern damit einen Dienst zur Verfügung, der ganz oder überwiegend in der Übertragung von Signalen besteht. Der von der Beklagten angebotene Telekommunikationsdienst ist angesichts der großen Anzahl der von der Beklagten vermieteten und mit einem Kabel-TV-Anschluss ausgestatteten Wohnungen – entgegen der Ansicht des OLG – öffentlich zugänglich.

In den von der Beklagten mit ihren Mietern geschlossenen Mietverträgen ist jedoch keine 24 Monate überschreitende Mindestlaufzeit vereinbart. Die Beklagte verwehrt ihren Mietern auch nicht den Abschluss von Mietverträgen mit einer Höchstlaufzeit von zwölf Monaten. Die Mietverträge werden von der Beklagten vielmehr auf unbestimmte Zeit geschlossen und können von den Mietern bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden. Eine unmittelbare Anwendung des § 43b TKG auf die von der Beklagten geschlossenen Mietverträge scheidet daher aus.

Eine entsprechende Anwendung von § 43b TKG im Verhältnis der Beklagten zu ihren Mietern kommt nicht in Betracht. Der Gesetzgeber wollte große Wohnungsbaugesellschaften, die mit Kabel-TV-Anschlüssen ausgestattete Wohnungen vermieten und die Kosten des Kabelanschlusses als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, nicht in den Geltungsbereich der Vorschrift einbeziehen. Das ergibt sich auch aus der bevorstehenden Änderung des TKG.

Quelle: BGH, Urteil vom 18.11.2021, I ZR 106/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Rückgabepflicht: 18 Jahre Schuppen genutzt? Nur Leihe, keine Miete!

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Wenn ein Vermieter es duldet, dass sein Mieter lange Jahre einen Schuppen nutzt, wird zwischen ihnen grundsätzlich nur ein Leihvertrag vereinbart. Die Nutzung führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zu der Annahme einer unwiderruflichen Gestattung. Folge: Der Vermieter kann den Schuppen jederzeit zurückfordern, wenn die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck heraus zu entnehmen ist. So sieht es das Amtsgericht (AG) Brandenburg.

Im Fall des AG wurde der Schuppen unstreitig bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum nicht mitvermietet. Gleichwohl nutzte die Mieterin der Wohnung auch diesen zum Abstellen von Fahrrädern etc. Da der Verleiher die Sache jederzeit zurückverlangen kann, wenn die Dauer der Leihe weder vereinbart noch aus dem Zweck zu entnehmen ist, hat das AG dem Verlangen des Vermieters nachgegeben.

Quelle: AG Brandenburg, Urteil vom 29.1.2021, 34 C 34/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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Hausgeldrückstände: Entziehung eines Wohnungseigentums droht!

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Fortlaufende, nicht nur geringfügige Hausgeldrückstände begründen eine Pflichtverletzung, die nach Abmahnung zu einer Entziehung des Wohnungseigentums berechtigt. Das hat jetzt das Landgericht (LG) Frankfurt/Main entschieden.

Der Eigentümer stritt seit Jahren gerichtlich mit der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Nichtzahlung von Vor- und Nachschüssen. Abmahnungen ignorierte er. Offen waren titulierte Rückstände i. H. v. ca. 12.000 Euro. Daraufhin beschloss die Gemeinschaft, ihm das Wohnungseigentum zu entziehen.

Das AG gab der Entziehungsklage statt. Die Berufung blieb erfolglos.

Das Zahlungsverhalten des Wohnungseigentümers sei nicht hinnehmbar; es führe zu erheblichen Belastungen durch Klage- und Vollstreckungsverfahren und letztlich zu einer Mehrbelastung der anderen Wohnungseigentümer. Erschwerend komme hinzu, dass nicht nur ein vorübergehender Rückstand vorliege, da der Beklagte auch die laufenden Vorschüsse nicht zahle und künftige Zahlungen auch nicht zu erwarten seien. Ein milderes Mittel sei nicht ersichtlich. Vor allem liege ein solches Mittel nicht in einer Versorgungssperre, da diesem Weg entgegenstehe, dass die Wohnung vermietet sei.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Quelle: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 4.10.2021, 2-13 S 9/21

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Einheitliche Jahresabrechnung bei Untergemeinschaften in Mehrhausanlage

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden: Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden.

Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss nach dieser Entscheidung zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind.

Der BGH: Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.

Quelle: BGH, Urteil vom 16.7.2021, V ZR 163/20

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietsache: Kein Anspruch des Mieters auf Verplombung oder Stilllegung von Heizkörpern

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Ein Anspruch des Mieters auf Verplombung oder Stilllegung einzelner Heizkörper besteht nicht. Umgekehrt hat der Mieter die Pflicht, die Mieträume im Rahmen seiner nebenvertraglichen Obhutspflicht entsprechend zu beheizen und zu lüften, sodass die Räume keinen Schaden nehmen. Das hat das Amtsgericht (AG) München entschieden.

Der Mieter einer zentralbeheizten Wohnung wollte zeigen, dass die Verbrauchswerte in einzelnen Räumen stets mit 0 zu veranschlagen seien, weil dort die Heizkörper immer abgestellt waren. Entsprechend forderte er vom Vermieter, Heizkörper zu verplomben oder zu demontieren.

Das AG hat einen Anspruch des Mieters auf Veränderung der Mietsache verneint. Zwar ist der Mieter nicht zur Nutzung der Mieträume verpflichtet. Mit der Übergabe der Mietsache geht aber die Obhutspflicht auf ihn über. Er muss sein Nutzungsverhalten so einrichten, dass an der Mietsache keine Schäden entstehen. Das bedeutet gerade für Feuchträume eine Beheizungspflicht (neben der Lüftungspflicht), um z.B. das Aufkommen von Schimmelpilzen zu vermeiden.

Einen Anspruch auf Änderung des Vertragsinhalts hinsichtlich der zu nutzenden mitvermieteten Gegenstände sieht das Gesetz nur für die bestimmte Fälle vor: Barrierefreiheit, Elektromobilität und Einbruchschutz. Im Umkehrschluss ist daraus zu entnehmen, dass weitere (einseitige) Forderungsrechte des Mieters auf Veränderung der Mietsache nicht bestehen.

Darüber hinaus ist es dem Vermieter nicht zumutbar, bei jedem Mieterwechsel die Heizkörper entweder neu anzubringen oder zu deinstallieren. Schließlich würde auch das gesamte Heizsystem durch die Herausnahme einzelner Heizkörper gestört. Ebenso besteht im Falle einer Verplombung und Stilllegung der Heizkörper die Situation, dass benachbarte Mieter mit unverhältnismäßig hohen Heizkosten belangt werden. Wenn nämlich ein Mieter manche Räume gar nicht mehr heizt, ergibt sich für den benachbarten Mieter eine erhöhte Heizbelastung, um die entsprechenden angrenzenden Räume von Feuchtigkeitsschäden freizuhalten.

Quelle: Amtsgericht (AG) München, Urteil vom 21.10.2020, 416 C 10714/20, rechtskräftig

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht

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