Verkehrssicherheit: Keine Räum- und Streupflicht für private Wege mit reiner Abkürzungsfunktion

urteilDer geduldete Nutzer muss die private Verkehrsfläche grundsätzlich so hinnehmen, wie er sie vorfindet. Eine Verkehrssicherungspflicht besteht nur ausnahmsweise bei nicht erkennbaren Gefahren, auf die sich der geduldete Nutzer nicht rechtzeitig einstellen kann.

Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht (OLG) Hamm die Schadenersatzklage gegen einen Grundstückseigentümer zurück. Die Richter wiesen zwar darauf hin, dass eine tatsächliche Duldung der Nutzung eines Privatgrundstücks durch Unbefugte genügen könne, um Sicherungspflichten auch auf solche Benutzer eines Grundstücks zu erstrecken, die dieses zwar im Grundsatz unbefugt nutzen, aber geduldet werden. An den Inhalt der Sicherungspflichten dürften in diesem Fall allerdings keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden. Die Anforderungen, die an die konkreten Sicherungsmaßnahmen auf einem öffentlichen Gehweg gestellt würden, könnten hierauf nicht übertragen werden (OLG Hamm, 6 U 178/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Erwerber von Wohnungseigentum haften nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers

Mobbing im Team. AußenseiterDas Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung führt nicht dazu, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines ehemaligen Wohnungseigentümers hin. Als über dessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, hatte er die Hausgelder für die Jahre 2009 und 2010 sowie die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009 in Höhe von insgesamt rund 1.100 EUR noch nicht beglichen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft meldete die Forderungen in dem Insolvenzverfahren zur Tabelle an. Später erwarb der Vater des ursprünglichen Eigentümers die Wohnung von dem Insolvenzverwalter und wurde kurz darauf in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Auffassung, nunmehr hafte der Vater mit dem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Die Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Forderungen ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben.

Auch vor dem BGH hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Erfolg. Ihre Revision wurde zurückgewiesen. Die Richter entschieden, dass das Zwangsvollstreckungsgesetz auch in der 2007 neu gefassten Fassung kein dingliches Recht der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft begründe. Der Gesetzgeber habe zwar eine begrenzte bevorrechtigte Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft an dem Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung erreichen wollen. Er habe aber keine sachenrechtlich bislang unbekannte private Last einführen wollen. Ein neues dingliches Recht könne auch nicht im Wege der richterlichen Rechtsfortbildung geschaffen werden. Eine solche Entscheidung sei vielmehr dem Gesetzgeber vorbehalten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne daher vorliegend nicht in das Wohnungseigentum des Vaters vollstrecken (BGH, V ZR 209/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unberechtigte Kellerräumung: Vermieter ist zum Schadenersatz verpflichtet

red filesEntrümpelt der Vermieter unberechtigt den Keller eines Mieters, muss er ihm Schadenersatz für den Verlust der dort gelagerten Gegenstände leisten.

Das zeigt eine Entscheidung des Amtsgerichts Hannover im Fall einer Mieterin. Diese hatte in dem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum verschiedene Gegenstände und ihre Winterschlaf haltende Schildkröte eingelagert. Zuletzt hatte sie im Januar 2013 nach ihrer Schildkröte Max geschaut. Als ihr Lebensgefährte etwa vier Wochen später nach Max schauen wollte, war der Keller leer geräumt. Der Vermieter ließ in diesem Zeitraum den Keller räumen. Alle Gegenstände, auch die 25-jährige Schildkröte, die sich in der Tiertransportbox befand, wurden auf dem örtlichen Bauhof entsorgt. Der Vermieter machte geltend, dass für ihn nicht erkennbar gewesen sei, dass der Keller genutzt wurde. Die Tür sei unverschlossen gewesen. Der Hausmeister habe eine Nachricht an der Kellertür angebracht. Hierauf habe drei Wochen lang niemand reagiert. In offen stehende Keller würden andere Mieter Müll einlagern, sodass die Beseitigung zur Selbsthilfe erfolgt sei.

Das Gericht hat festgestellt, dass der Vermieter nicht davon ausgehen durfte, dass der Besitz am Keller aufgegeben worden sei, nur weil kein Schloss angebracht gewesen sei. Der Richter hat durch Zeugenbefragung festgestellt, dass sich in dem Keller diverse Gegenstände befanden, die nicht ohne Weiteres als wertlos erkennbar waren. Auch durch den an der Kellertür angebrachten Zettel ergab sich keine Pflicht der Mieterin zur Reaktion. Es sei nicht ungewöhnlich, dass Mieter ihnen zugewiesene Kellerräume nur in größeren Abständen anlassbezogen aufsuchen. Eine Räumung zur Selbsthilfe sei zudem nur zulässig, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig erlangt werden könne und ohne sofortiges Eingreifen eine Gefahr bestünde. Beides konnte durch das Gericht nicht festgestellt werden. Das Gericht hat nach ausführlicher Zeugenbefragung festgestellt, dass die Mieterin einen Schaden von 560 EUR erlitten habe. Den müsse der Vermieter nun ersetzen. Es wurde durch ein Entrümplungsunternehmen eine Singleküche mit 200 EUR, eine Reisetasche mit 45 EUR und eine Tiertransportbox mit 15 EUR Zeitwert entsorgt. Die Schildkröte habe einen Wert von 300 EUR gehabt (Amtsgericht Hannover, 502 C 7971/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Schadenersatz: Rückgabe der Mietwohnung mit buntem Anstrich

Gesetz 1Der Mieter ist zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Ehepaars, das von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte war. Beim Einzug war das Haus frisch mit weißer Farbe renoviert. Die Mieter strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Vermieterin ließ nach dem Auszug die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 EUR auf und verrechnete diesen mit der Kaution der Mieter.

Der BGH entschied, dass die Mieter die Renovierungskosten tragen müssten. Ein Mieter sei zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgebe, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert werde und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich mache. Der Schaden des Vermieters bestehe darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen müsse (BGH, VIII ZR 416/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietgebrauch: Auch nach 22 Uhr dürfen die Rollläden betätigt werden

Architecture plan house isolated on whiteEs gehört zum normalen Mietgebrauch und kann daher nicht verboten werden, dass ein Mieter auch noch nach 22 Uhr die elektrischen Rollläden seiner Wohnung betätigt.

Mit dieser Klarstellung beendete das Amtsgericht (AG) Düsseldorf einen Streit zwischen zwei Nachbarn. Die Kläger bewohnen mit ihrem Kind eine Wohnung über derjenigen der Beklagten. Diese betätigt die elektrischen Rollläden ihrer Wohnung abends zwischen 22.30 und 23.30 Uhr. Dies wollten ihr die Kläger gerichtlich verbieten lassen, da die Lärmbelästigung unzumutbar sei.

Das sah das AG anders. Es könne der Nachbarin nicht verboten werden, zwischen 22.00 und 6.00 Uhr ihre Rollläden zu betätigen. Die Kläger müssten auch in dieser Zeit Geräuschbeeinträchtigungen dulden. Die Betätigung von Rollläden gehöre zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Es handele sich um sozial adäquates Verhalten. Es liege auch in der Natur der Sache, dass die Rollläden gerade zur Nachtzeit benutzt würden, schließlich sollten sie die Räume zum Schlafen verdunkeln. Dem Benutzer einer Wohnung könne auch nicht vorgeschrieben werden, um wie viel Uhr er seine Räume verdunkele. Schließlich sei die Beeinträchtigung durch das Betätigen von Rollläden objektiv geringfügig. Auch wenn die Rollläden im Haus der Parteien möglicherweise störend seien, weil das Haus hellhörig ist und die Rollläden aus Aluminium bestehen, folge hieraus nur eine geringfügige Beeinträchtigung. Denn das Geräusch sei nur für die sehr kurze Zeit des Betätigens der Rollläden zu hören (AG Düsseldorf, 55 C 7723/10).

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Räum-und Streupflicht: Aufstellen eines „Schneeräumplans“ genügt nicht

ber02060001.jpgOhne eine klare und eindeutige Regelung kann der Vermieter die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Verkehrsraum vor dem Grundstück nicht wirksam auf die Mieter übertragen.

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Die Richter bestätigten zwar, dass der verkehrssicherungspflichtige Eigentümer und Vermieter die ihm obliegende Räum- und Streupflicht auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses übertragen könne. Seine Pflichten würden sich dann auf Kontroll- und Überwachungspflichten verkürzen. Voraussetzung hierfür sei jedoch eine klare und eindeutige Vereinbarung, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstelle. Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines sogenannten „Schneeräumplans“ in die Briefkästen der Mieter reiche aber insoweit nicht aus (OLG Hamm, 9 U 38/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer

GerichtWohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Sie sind vielmehr zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. In der betreffenden Wohnungseigentumsanlage erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen über Laubengänge, die vom Treppenhaus aus zugänglich sind. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten auf bestimmte Weise zu gestalten seien. Festgelegt wurde unter anderem, dass sie aus Holz in der Farbe „mahagonihell“ gefertigt sein und einen Glasscheibeneinsatz genau festgelegter Größe in „drahtornamentweiß“ enthalten müssten. Die Klägerin hält diesen Beschluss für nichtig. Sie meint, die Wohnungseingangstür gehöre zu ihrem Sondereigentum. Jedenfalls dürfe sie über die farbliche Gestaltung der Innenseite ihrer Tür selbst entscheiden.

Der BGH wies ihren Antrag auf Nichtigkeit des Beschlusses jedoch zurück. Er hat zur Begründung ausgeführt, dass Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum stünden. Das folge daraus, dass sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen würden. Erst durch ihre Einfügung werde die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt. Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehören, stehe die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. Mit der Frage, ob die Klägerin die Innenseite der Tür farblich anders gestalten darf, befasst sich der Beschluss nicht. Hierüber hatte das Gericht daher nicht zu entscheiden (BGH, XII ZB 526/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aktuelle Gesetzgebung: Ab 2014 sind Wärmezähler für Warmwasser vorgeschrieben

PuzzleAb dem 1.1.14 muss in verbundenen Zentralheizungsanlagen zwecks Trennung der Wärmemenge für Raumheizung und Warmwasserversorgung ein Wärmezähler eingebaut sein. Die frühere 18-Prozent-Regelung für den Warmwasseranteil wurde gestrichen.

Wärmezähler dürfen dabei nicht mit Warmwasserzählern oder mit den am Heizkörper angebrachten, thermometerähnlich aussehenden Heizkostenverteilern verwechselt werden.

  • Wird das gesetzliche Abrechnungsverfahren nicht beachtet, kann der Mieter seinen Anteil an den Heiz- bzw. Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen.
  • Heizkostenverteiler zur Erfassung des anteiligen Raumwärmeverbrauchs die nach dem 1.1.81 (sozialer Wohnungsbau: 1.8.84) eingebaut wurden, dürfen ohne mieterliches Kürzungsrecht über den 31.12.13 hinaus weiter verwendet werden.

Beim Ersteinbau von Wärmezählern bzw. nach erfolgtem Eichaustausch reicht es nicht, diese Geräte einzuschalten und darauf zu vertrauen, dass alles seine Richtigkeit habe. Die Geräte müssen vielmehr anhand detaillierter Einzelschritte förmlich in Betrieb genommen werden.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Unberechtigte Untervermietung: Vermieter kann fristlos kündigen

Männchen Vertreter mit eimem SchreibenVermietet ein Mieter seine Wohnung unberechtigt weiter und leugnet dies noch auf Anfrage des Vermieters, ist das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so zerstört, dass eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung möglich ist.

So entschied das Amtsgericht (AG) München im Fall einer Vermieterin einer öffentlich geförderten Wohnung. Diese staunte nicht schlecht, als sie im August 2012 die Mitteilung bekam, dass ihr Mieter die Wohnung untervermiete. Die Kriminalpolizei hatte dies festgestellt, als jemand anderes bei einer polizeilichen Befragung diese Wohnung als Wohnsitz angab und auch gleich noch mitteilte, dass er aufgrund der Aufforderung des eigentlichen Mieters sich dort nicht anmelden dürfe. Die Vermieterin forderte ihren Mieter auf, dies zu unterlassen. Als Antwort erhielt sie ein Schreiben, in dem der Mieter die Untervermietung bestritt. Er sei nur krank. Daher kämen Freunde zu ihm zu Besuch. Hieraufhin kündigte die Vermieterin fristlos.

Die zuständige Richterin gab ihr recht und erließ ein Räumungsurteil. Nach Anhörung mehrerer Zeugen stehe fest, dass der Mieter die Wohnung untervermietet habe. Weil er zudem die Untervermietung geleugnet habe, habe er das Vertrauensverhältnis zur Vermieterin zerstört. Der Vermieterin sei nicht zumutbar, das Mietverhältnis fortzuführen. Dabei fiele auch noch ins Gewicht, dass es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handele, die nur von einem bestimmten Personenkreis bewohnt werden dürfe. Diese Vorschrift habe der Mieter umgangen. Auch habe er die Vermieterin über Jahre hinweg getäuscht. Eine vorherige Abmahnung sei daher nicht erforderlich. Die sofortige fristlose Kündigung sei wirksam (AG München, 423 C 29146/12).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Vermieterinsolvenz: Vermietung unter ortsüblicher Vergleichsmiete ist nicht anfechtbar

InsolvenzHat der Vermieter eine Wohnung gegen eine deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Kaltmiete vermietet, liegt weder in der fortdauernden Gebrauchsgewährung noch in dem Unterlassen einer Mieterhöhung eine teilunentgeltliche Leistung i.S. der Insolvenzordnung (InsO).

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) München im Fall eines insolventen Vermieters. Die Richter erläuterten, dass die tatsächliche Gebrauchsgewährung nicht auf einer Handlung beruhe, sondern auf dem Unterlassen eines Herausgabeverlangens, zu dem der Vermieter ohnehin nicht berechtigt wäre. Die unterlassene Mieterhöhung beruhe nicht auf einer bewussten Willensbetätigung des Vermieters. Überdies werde es an der Unentgeltlichkeit fehlen, da ein Verzicht auf Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vielfach wirtschaftlich sinnvoll sein kann. Außerdem dürfe nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete abgestellt werden, weil üblicherweise eine erhebliche preisliche Divergenz zwischen Bestandsmieten und Neuvermietungen besteht (OLG München, 14 U 579/13).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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