Räumung: Einstweilige Verfügung auf Räumung ist Ultima Ratio

Eine einstweilige Verfügung, gerichtet auf Räumung und Herausgabe ­einer Wohnung, setzt nicht voraus, dass zugleich eine Räumungsklage in einem Hauptsacheverfahren anhängig ist oder anhängig gemacht wird. Der nötige Verfügungsgrund für eine solche Leistungsverfügung ist aber nur gegeben, wenn eine verbotene Eigenmacht oder eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben vorliegt.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Brandenburg. Der Vermieter wollte im gesamten Wohnhaus umfassende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Er kündigte dem einzigen im Haus noch verbliebenen Altmieter fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen vermeintlicher Verstöße gegen die Hausordnung. Sodann begehrte er im Wege der einstweiligen Verfügung die Räumung und Herausgabe. Die Gefahr für Leib und Leben begründete der Vermieter damit, dass

  • angeblich mehrfach Schnaps- und Weinflaschen aus dem Fenster der Wohnung des Mieters geflogen waren und zu befürchten stand, dass Passanten oder Nachbarn hierdurch getroffen würden.

 

  • Außerdem hätte der Mieter diverse Lebensmittel in den Abfluss gestopft, was zudem die Gefahr begründe, dass er sich eventuell auch noch an der Gasversorgung zu schaffen mache.

Das Amtsgericht hat den Antrag des Vermieters zurückgewiesen. Es ist davon ausgegangen, dass die Anforderungen an den Verfügungsgrund – angesichts der besonderen Bedeutung einer Wohnung und der bei einer Räumung eintretenden Vorwegnahme der Hauptsache – hoch anzusetzen sind.

Ausgehend hiervon hat es den Vortrag des Vermieters zur konkreten Gefahr durch herabfallende Flaschen als nicht hinreichend dargelegt bzw. glaubhaft gemacht angesehen. Die benannten Zeugen hätten nur bekunden können, dass leere Flaschen vor dem Haus lagen, aber nicht wie sie dort hingekommen waren. Die behauptete Verstopfung der Abwasserleitung begründet keine Gefahr für Leib oder Leben von Personen; das Eigentum wird durch eine einstweilige Verfügung gerade nicht geschützt.

Quelle Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 21.4.17, 31 C 37/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Prozessrecht: Für Ansprüche zwischen Mitmietern gilt der normale Gerichtsstand

Zieht ein Mitmieter aus der gemeinsam gemieteten Wohnung aus, bleibt er formal Mitmieter. Er bleibt dann dem Vermieter gegenüber aus dem Mietverhältnis verpflichtet. Aber auch der verbleibende Mieter kann Ansprüche haben.

Nimmt der in der Wohnung verbleibende Mitmieter den ausgezogenen Mitmieter auf Ausgleich von Mieten, Nebenkostennachzahlungen oder Schönheitsreparaturen in Anspruch, handelt es sich um einen Anspruch aus § 426 BGB. Dieser unterfällt nicht der ausschließlichen Zuständigkeit nach § 29a ZPO, weil dieser nur Primär- und Sekundäransprüche aus einem Mietvertragsabschluss erfasst.

Quelle Amtsgericht Bremen, Urteil vom 28.4.2017, 9 C 20/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Eigentümergemeinschaft muss nicht jede Baumaßnahme am Sondereigentum hinnehmen

Die Eigentümergemeinschaft muss nicht jede bauliche Maßnahme eines einzelnen Miteigentümers an seinem Sondereigentum hinnehmen. Sie kann die Maßnahme untersagen, wenn ein nicht hinzunehmender Nachteil vorliegt.|

Ein solcher liegt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Grundsatz auch vor, wenn die Maßnahme auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. Um das festzustellen, sei nach Ansicht der Richter ein Vorher-Nachher-Vergleich erforderlich. Dabei sei in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen.

In dem betreffenden Fall hatte ein Mieteigentümer einen alten Dachvorbau auf seinem Dachgarten abreißen und neu errichten lassen. Der BGH konnte jedoch nicht erkennen, dass dies zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes geführt hat.

Quelle: BGH, Urteil vom 18.11.2016, V ZR 49/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Aktuelle Gesetzgebung: Förderung von Solarstrom – Mieter sollen an Energiewende beteiligt werden

Mieter sollen künftig vom Solarstrom auf dem Hausdach profitieren können. Das Bundeskabinett hat dazu den vom Bundeswirtschaftsministerium vorgelegten Gesetzentwurf zur Förderung von Mieterstrom beschlossen. Ziel ist es, Anreize für den Ausbau von Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden zu schaffen.

Die Bundesregierung geht davon aus, dass etwa 3,8 Millionen Wohnungen für Mieterstrom in Betracht kommen. Das sind 18 Prozent aller Wohnungen in Deutschland. Besonders attraktiv ist das Modell für große Wohnhäuser. Mieter sparen damit etwa zehn Prozent ihrer Stromkosten. Als Mieterstrom wird der Strom bezeichnet, der in einer Solaranlage auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugt und ohne Nutzung des Netzes der allgemeinen Versorgung an Letztverbraucher in diesem Wohngebäude (insbesondere Mieter) geliefert und im Gebäude verbraucht wird.

 

  1. Anreize schaffen

Das Kabinett hat den Entwurf eines Gesetzes zur Förderung von Mieterstrom und zur Änderung weiterer Vorschriften des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) beschlossen. Ziel der Förderung ist es, Anreize für den Ausbau von Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden zu schaffen. Zudem sollen die Mieterinnen und Mieter unmittelbar an der Energiewende beteiligt werden.

Der Entwurf sieht eine Förderung für Mieterstrom aus Solaranlagen auf Hausdächern nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz vor. Damit können Mieter und Vermieter konkret an der Energiewende beteiligt werden. Zudem wird der Zubau von Photovoltaik-Dachanlagen auf Wohngebäuden vorangetrieben.

Gefördert wird eine installierte Leistung von 500 Megawatt pro Jahr. Sie ist auf Wohngebäude begrenzt: 40 Prozent der Gebäudefläche müssen Wohnfläche sein.

 

  1. Vorteil für Vermieter und Mieter

Der Vermieter erhält je nach Anlagengröße einen Zuschlag zwischen 3,81 Cent/kWh und 2,21 Cent/kWh zusätzlich zu dem Erlös, den er beim Stromverkauf an den Mieter erzielt. Der Zuschlag wird über die EEG-Umlage finanziert.

Für den restlichen Strom, der nicht von den Mietern abgenommen wird und ins Netz der allgemeinen Versorgung eingespeist wird, erhält der Anlagenbetreiber wie bisher die Einspeisevergütung nach dem EEG.

Der Vorteil: Anders als beim Strombezug aus dem Netz fallen beim Mieterstrom wie bisher keine Netzentgelte, Konzessionsabgaben, Umlagen und Stromsteuer an, weil dieser Strom nicht ins Netz eingespeist wird.

Lediglich die EEG-Umlage muss in voller Höhe gezahlt werden. Auf diese Weise profitieren Mieter und Vermieter von günstigerem Strom. Zum Schutz der Mieter gilt ein Höchstpreis von 90 Prozent des örtlichen Grundversorgertarifs.

 

  1. Freie Wahl des Stromanbieters

Die Mieter haben die Wahl, Strom vom Vermieter oder von einem Energieversorger zu beziehen. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass ein Mieter durch den Mieterstromvertrag nicht länger als ein Jahr gebunden ist. Er darf den Mieterstromvertrag unabhängig vom Mietvertrag kündigen.

Die Wahlfreiheit des Mieters ist außerdem notwendig, um faire Preise sicherzustellen. Nur wenn der Mieter das Wahlrecht hat, bei überhöhten Preisen erst gar keinen Mieterstromvertrag abzuschließen oder später zu einem anderen Stromanbieter zu wechseln, wird der Vermieter wettbewerbsfähige Preise anbieten.

 

  1. Großes Interesse an Mieterstrom

Die Versorgung mit selbst erzeugtem Ökostrom stößt auf großes Interesse bei Mietern. 66 Prozent der befragten Mieter können sich vorstellen, sogenannten Mieterstrom zu beziehen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Umfrage des Meinungsforschungsinstituts YouGov im Auftrag eines Energieanbieters. Mit solchen Modellen könnten auch Bewohner von Mehrfamilienhäusern von der Energiewende und niedrigen Strompreisen profitieren, heißt es.

Die größte Hürde sei nicht die Akzeptanz, sondern die fehlenden Anlagen. Um das vom Wirtschaftsministerium ermittelte Potenzial von 3,8 Millionen Wohnungen auszuschöpfen, müssten rund 370.000 Solaranlagen installiert werden.

 

  1. Grüner Strom im Wettbewerb

Bislang haben Produzenten von Strom aus erneuerbaren Energien für jede Kilowattstunde eine staatlich festgelegte Vergütung erhalten. Seit Anfang 2017 wird die Höhe dieser Förderung durch Ausschreibungen am Markt ermittelt. Dabei gilt: Wer am wenigsten für den wirtschaftlichen Betrieb einer neuen Erneuerbare-Energien-Anlage fordert, wird gefördert.

Am Wettbewerb sollen möglichst viele verschiedene Betreiber teilnehmen können – von großen Firmen bis zu Bürgerenergiegesellschaften. Deshalb stellt das EEG 2017 sicher, dass die Akteursvielfalt – ein Markenzeichen der Energiewende – erhalten bleibt.

Quelle: Bundesregierung

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietgebrauch: Verwandte dürfen bei Tod der Mieterin nicht einfach die Wohnung übernehmen

Die unterlassene Information des Vermieters über den Tod der Mieterin über einen Zeitraum von mehreren Monaten hinweg ist vertragswidrig. Der Vermieter darf dann das Mietverhältnis gegenüber den Verwandten kündigen, die vor dem Tod in die Wohnung eingezogen sind und seitdem dort weiterwohnen.

Mutter und Tochter bewohnen eine Genossenschaftswohnung in München. Die Wohnung hatte die inzwischen verstorbene Mutter bzw. Großmutter im Jahre 2009 angemietet. Die Miete beträgt seit 1.7.2011 netto 440,02 EUR. Im März 2014 teilte die Tochter der Mieterin der Vermieterin mit, dass sie zu ihrer Mutter gezogen sei. Sie erteilte für ihr eigenes Konto ein Lastschriftmandat. Mangels Deckung konnte die Miete für den Monat November 2014 nicht eingezogen werden. Die Miete wurde verspätet erst am 14.11.2014 bezahlt. Auch die Miete für Mai 2015 wurde mit erheblicher Verspätung gezahlt. Daraufhin verlangte die Vermieterin Auskunft darüber, welche Personen tatsächlich in der Wohnung leben. Die beklagte Tochter der ursprünglichen Mieterin teilte sodann mit, dass ihre Mutter verstorben sei und sie mit ihrer Tochter und deren Sohn in der Wohnung lebe. Eine Sterbeurkunde legte sie erst nach Einschaltung einer Rechtsanwältin durch die Vermieterin vor. Tatsächlich war die ursprüngliche Mieterin bereits am 15.11.2014 verstorben. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis. Sie verlangte von der Tochter und Enkelin der verstorbenen Mieterin Herausgabe der gemieteten Räume. Die beiden Beklagten weigerten sich auszuziehen. Sie sind der Meinung, dass die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam ist. Daraufhin erhob die Vermieterin Räumungsklage vor dem Amtsgericht München.

Der zuständige Richter verurteilte die beiden Beklagten, die Wohnung zu räumen. Die Kündigung der Vermieterin aus wichtigem Grund sei wirksam. Denn die Vermieterin hatte hier hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Zahlungsfähigkeit beider Beklagter gefährdet erschien. Die eingeholten Schufa-Auskünfte hätten eine Mehrzahl negativer Einträge aufgewiesen. Zum Kündigungszeitpunkt seien die Beklagten in zwei vorangegangenen Monaten mit der Zahlung des Mietzinses in Rückstand geraten. Hinzu kamen nach Auffassung des Gerichts weitere erhebliche Gesichtspunkte, aus denen die Vermieterin Zweifel an der Zuverlässigkeit der Beklagten herleiten durfte. Denn es kann nicht angehen, dass in den Vertrag eingetretene Personen ihren neuen Vermieter über einen Zeitraum von mehr als 10 Monaten nicht über den Tod der bisherigen Mieterin informieren, sondern dies erst auf Nachfrage der Vermieterseite zögerlich nachholen. Ein derartiges Verhalten ist in nicht hinnehmbarer Weise vertragswidrig. Es stellt eine weitere konkrete Erschütterung des Vertrauens in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue der Eingetretenen dar. Derartige Mieter muss sich ein Vermieter nicht aufdrängen lassen.

Das Gericht gewährte eine Räumungsfrist bis 31.1.2017. Es sei davon auszugehen, dass die Beklagten zukünftig pünktlich zahlen werden, da sie einen Dauerauftrag eingerichtet hätten. Nicht zu verkennen ist freilich die gerichtsbekannt angespannte Situation auf dem Münchner Mietmarkt, zumal die finanziell in angespannten Verhältnissen lebenden Beklagten bei ihrer Suche nach Ersatzwohnraum auf die Unterstützung durch soziale Behörden angewiesen sein werden, so die Urteilsgründe.

Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 18.8.2016, 432 C 9516/16, Abruf-Nr. 193877 unter www.iww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Kündigungsrecht: Taubenfüttern aus dem Wohnungsfenster: Vermieter kann außerordentlich kündigen

Ein Vermieter darf das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn der Mieter trotz mehrfacher Abmahnung das Füttern von Tauben aus dem Fenster seiner Mietwohnung nicht einstellt.

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht Nürnberg. Nachdem der Mieter mehrfach täglich aus seinem Fenster Tauben gefüttert und dabei jeweils um die 30 Tauben angelockt hatte, forderte ihn der Vermieter auf, das Füttern künftig zu unterlassen. Der Mieter setzte das Füttern der Tauben jedoch fort. Darum kündigte der Vermieter schließlich das Mietverhältnis außerordentlich.

Das Amtsgericht hielt die Kündigung für gerechtfertigt. Das Verhalten des Mieters, der an sieben Tagen mehrmals täglich Tauben fütterte, stellt nach der Auffassung des Gerichts eine erhebliche nachhaltige Pflichtverletzung dar, aufgrund welcher der Kläger das Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung beenden durfte. Das Gericht war nach der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der Mieter durch sein Verhalten den Hausfrieden in dem Wohnanwesen nachhaltig gestört habe. Auch Nachbarn waren bereits an den Vermieter herangetreten und hatten von diesem verlangt, das Füttern der Tauben zu unterbinden. Der Mieter reagierte trotz zahlreicher Aufforderungen und auch auf eine bereits zuvor ausgesprochene Kündigung des Vermieters nicht. Darum durfte dieser außerordentlich kündigen.

Quelle: Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 8.4.2016, 14 C 7772/15, Abruf-Nr. 193124 unter www.iww.de.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietrückstand: Aus undifferenziertem „Mieterkonto“ kann nicht geklagt werden

Klagt ein Vermieter den Saldo aus einem fortgeschriebenen „­Mieterkonto“ ein, in welchem er Mietzinsforderungen, Nachzahlungsforderungen aus Heiz- und Betriebskostenabrechnungen bzw. Guthaben aus diesen, ebenso wie Mahnkosten, Rechtsanwaltskosten und Auszahlungen eingestellt hat, so ist seine Klage bereits unzulässig.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Kempten. Bei einer solchen Abrechnung bleibe nämlich bereits unklar, welche Ansprüche zum Gegenstand der Klage gemacht werden. Daher sei der Streitgegenstand der Klage nicht hinreichend bestimmt.

Quelle:  LG Kempten, Urteil vom 22.2.2017, 53 S 1283/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Fristlose Kündigung: Auch langjährige Mietverhältnisse können bei Verwahrlosung außerordentlich gekündigt werden

Lässt ein Mieter eine Wohnung stark verschmutzen, stellt sie mit Gegenständen so voll, dass u. a. ein Raum gar nicht mehr betreten werden kann, ist das Badezimmer als solches nicht mehr benutzbar und werden darüber hinaus die Räume nur unzureichend beheizt, rechtfertigt dies – nach mehrfachen Abmahnungen – eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth. Dem Mieter kam hier auch nicht zugute, dass das Mietverhältnis schon seit über 30 Jahren Bestand hatte.

Quelle:  LG Nürnberg-Fürth 9.3.17, 7 S 7084/16, Abruf-Nr. 192672

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Für Betriebskostenabrechnung in einer Zweier-WEG ist kein Beschluss notwendig

Ist in einer Zweier-WEG kein Verwalter bestellt und aufgrund der Stimmengleichheit in der Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss über die Jahresabrechnung nicht möglich, kann der eine Eigentümer, der Betriebskosten verauslagt hat, diese auch ohne Beschluss von dem anderen Eigentümer erstattet verlangen.

So entschied es das Landgericht (LG) Dortmund im Streit zweier WEG-Parteien. Die Richter stellten klar, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, wenn die gemeinsamen Lasten gezahlt würden. Bei den Ausgaben für Steuern, Versicherung etc. handele es sich regelmäßig um notwendige Ausgaben im gemeinschaftlichen Interesse.

Allerdings sei der Eigentümer, der seine getätigten Aufwendungen ersetzt verlangt, für diese Aufwendungen darlegungspflichtig. Er müsse im Prozess zu den einzelnen Ausgaben substanziiert vortragen. Er könne nicht – wie bei der Abrechnung durch einen WEG-Verwalter oder einen Vermieter – auf das Belegeinsichtsrecht verweisen. Auch die mietrechtlichen Ausschlussfristen über die Nebenkostenabrechnung seien nicht analog ­anwendbar.

Quelle:  LG Dortmund, Urteil vom 3.2.2017, 17 S 125/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigenbedarf: Ehedifferenzen müssen nicht zwangsläufig zur Trennung führen

Die Eigenbedarfskündigung eines Wohnraumvermieters ist nicht deshalb rechtsmissbräuchlich, weil er bei Abschluss des Mietvertrags bei vorausschauender Planung aufgrund hinreichend konkreter Anhaltspunkte (hier erhebliche Ehedifferenzen) hätte in Erwägung ziehen müssen, dass ein künftiger Eigenbedarf (hier: infolge Trennung) entstehen würde.

So entschied es jetzt das Landgericht (LG) Dessau. Fahrlässige Falschangaben zu Tatsachen oder gar Fehleinschätzungen über die Entwicklung der Eigenbedarfssituation können nicht Grundlage für ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters sein. Vielmehr kommt es auf die Kenntnis des Vermieters von der Eigenbedarfssituation beziehungsweise der sie begründenden Umstände im Zeitpunkt des Vertragsschlusses an. Zu diesem Zeitpunkt darf der Vermieter regelmäßig die berechtigte Hoffnung haben, dass die Ehedifferenzen behoben werden.

Quelle LG Dessau, Urteil vom 7.12.2016, 5 T 275/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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