Räumungsfrist: Verlängerung aufgrund lokalem Wohnungsmangel möglich

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Eine gerichtlich gewährte Räumungsfrist kann insbesondere dann verlängert werden, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum während der gewährten Räumungsfrist – trotz hinreichender Bemühungen des Mieters – erfolglos war. Ob der Mieter sich hinreichend bemüht hat, ist unter Berücksichtigung seiner besonderen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse, aber auch der konkreten Lage auf dem Wohnungsmarkt zu beurteilen.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Berlin. Nach Auffassung der Richter ist zu erwägen, ob dem Mieter nicht allein deshalb Beweiserleichterungen zugute kommen, weil die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28.4.15 (GVBl. 2015, S. 101) besonders gefährdet ist.

Quelle: LG Berlin, Beschluss vom 5.4.2018, 67 T 40/18

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Nichtzahlung von Wohngeld: Kein einzelner Schadenersatzanspruch

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Kommt ein Wohnungseigentümer mit der Wohngeldzahlung in Verzug, begründet dies für einen einzelnen Wohnungseigentümer keinen Schadenersatzanspruch. Dieser kann gegen den säumigen Wohnungseigentümer nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Wohneigentumsanlage. Dort wurde die Wasserversorgung gesperrt, weil einer der Wohnungseigentümer Wohngeld von über 14.000 EUR schuldete. Ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet hatte, erlitt durch die Wassersperrung bei der Mieteinnahme Verluste. Er machte dafür den säumigen Wohnungseigentümer verantwortlich. Er verklagte ihn auf Schadenersatz. Das AG wies die Klage ab, das LG gab ihr statt. Der BGH hob die Entscheidung des LG auf.

Dem Kläger allein steht kein Anspruch auf Schadenersatz zu. Dieser Anspruch kann nicht von den einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden. Inhaberin dieses Anspruchs ist allein die Wohnungseigentümergemeinschaft. Andernfalls würde gerade bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften eine für den säumigen Wohnungseigentümer nicht kalkulierbare Erweiterung der Haftung entstehen.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.2.2017, V ZR 166/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Sozialhilfe: Behörde darf mit online verfügbaren Mieten Angemessenheit prüfen

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Die Nettokaltmiete über zahlreiche online verfügbare Angebotsmieten zu ermitteln und die kalten Betriebskosten aufgrund der Daten von Leistungsbeziehern nach SGB II zu erheben, kann ein schlüssiges Konzept für die Bruttokaltmiete nach der Rechtsprechung des BSG darstellen und zu einer zutreffenden Angemessenheitsgrenze nach dem SGB II führen.

Im vom Sozialgericht (SG) München entschiedenen Fall hatten die Kläger höhere Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach SGB II, insbesondere die Berücksichtigung der tatsächlichen Kosten von Unterkunft und Heizung (KdUH) für einen Drei-Personen-Haushalt von monatlich 850 EUR begehrt. Die Behörde hatte den Bedarf mit monatlich 730 EUR bestimmt.

Das SG München setzt sich in der Entscheidung dezidiert damit auseinander, wie die Angemessenheitsgrenze auf Grundlage der Vorgaben des BSG zu ermitteln ist. Die Behörde hatte die Angemessenheitsgrenzen von Nettokaltmiete und Nebenkosten auf getrennten Wegen ermittelt. Anschließend hatte sie beide zu einer einheitlichen Angemessenheitsgrenze zusammengerechnet. Dies war nach Ansicht der Richter zulässig.

Quelle: SG München, Urteil vom 24.1.2018, S 46 AS 1426/15

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Kein Schlichtungsverfahren zwischen Wohnungseigentümern

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Streiten zwei Wohnungseigentümer, denen jeweils ein Sondernutzungsrecht an benachbarten Gartenflächen zusteht, über die Beseitigung einer an der Grenze des Sondernutzungsrechts stehenden Hecke (Grenzbepflanzung), ist es nicht erforderlich, vor Klageerhebung ein für Nachbarstreitigkeiten obligatorisches Schlichtungsverfahren durchzuführen.

Das Landgericht (LG) Frankfurt a.M. bejaht zwar die analoge Anwendung des § 906 BGB mit Bezug zum Wohnungseigentumsrecht, verneint aber eine entsprechende Anwendung der Vorschriften über das Schlichtungsverfahren in Verbindung mit landesrechtlichem Schlichtungsrecht. Seiner Auffassung nach sei die doppelte Analogie eine nicht zu rechtfertigende ­Begrenzung des Zugangs zu den staatlichen Gerichten. Zudem sei eine vergleichbare Interessenlage mit Blick auf die mit dem Schlichtungsverfahren bezweckte einvernehmliche Streitbeilegung nicht gegeben.

Quelle: LG Frankfurt a.M., Urteil vom 15.3.18, 2-13 S 102/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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WEG: Selbstständiges Beweisverfahren: Vorbefassungsgebot unbeachtlich

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Will ein Wohnungseigentümer ein selbstständiges Beweisverfahren durchführen, um Mängel am Gemeinschaftseigentum gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern festzustellen, muss er sich zuvor nicht darum bemühen, einen Beschluss der WEG (Vorbefassung) herbeizuführen.

Das sogenannte Vorbefassungsgebot ist in diesem Fall nicht zu beachten. Dies hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und sich insoweit in dieser streitigen Frage positioniert. Zugrunde lag der Fall, dass ein Wohnungseigentümer den Antrag gestellt hatte, den Bauträger wegen etwaiger Mängel beim Ausbau seiner Dachgeschosswohnung in Anspruch zu nehmen. Diesen Antrag hatte die WEG abgelehnt. Der weitere Antrag, zur Vorbereitung der Ansprüche ein Gutachten einzuholen, war aufgrund der Stimmungslage nicht zur Abstimmung gebracht worden.

Quelle: BGH, Urteil vom 14.3.2018, V ZB 131/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mietvertrag: Mieter muss Anschlagsgefahr durch Extremisten angeben

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Ist dem Mieter bekannt, dass er Angriffsziel politischer Straftaten sein kann, muss er dies dem Vermieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags von sich aus mitteilen. Dieser Umstand kann für den Vermieter wichtig sein, wenn er entscheidet, ob er den Mieter als Mieter haben ­möchte. Wurde der Vermieter vom Mieter nicht aufgeklärt, kann er den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.

So entschied es das Amtsgericht Göttingen im Fall eines Mieters, der Mitglied der AfD-Nachwuchsorganisation war. Bereits in seiner alten Mietwohnung hatten sich mehrfach politisch motivierte Sachbeschädigungen und Brandstiftungen ereignet. Solche Vorkommnisse wiederholten sich auch in der neuen Mietwohnung.

Quelle: AG Göttingen, Urteil vom 24.10.2017, 18 C 41/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Gerichtsstand: Streit über Hotelzimmerstornierung: Beherbergungsort zählt

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Auch wenn ein Gast ein Hotelzimmer storniert, mithin den Beherbergungsort gar nicht aufsucht, verbleibt es beim besonderen Gerichtsstand des Erfüllungsorts.|

In Rechtsprechung und Literatur ist es umstritten, ob ein einheitlicher Erfüllungsort am Beherbergungsort auch gegeben ist, wenn der Gast die gebuchte Unterkunft nicht in Anspruch nimmt. Das Landgericht (LG) Münster hat sich der o. g. Ansicht angeschlossen. Es komme allein darauf an, an welchem Ort die wechselseitigen Verpflichtungen nach dem Vertrag zu erfüllen seien. In dem zu entscheidenden Fall sollte auch die Zahlung vor Ort erfolgen. Ansonsten würde der vertragswidrige Gast prozessual besser gestellt als der vertragstreue.

Quelle: LG Münster, Urteil vom 26.2.2018, 3 S 125/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Beendigung des Mietverhältnisses: Keine Minderung für die Zeit der Vorenthaltung

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Grundsätzlich steht dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses kein Mängelbeseitigungsanspruch gegen den Vermieter mehr zu. Vertragliche Erfüllungspflichten bestehen zu diesem Zeitpunkt nicht mehr. Mängel, die während der Zeit, für die eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist, entstehen, führen daher nicht zu einer Minderung.

Dies entschied das Landgericht (LG) Krefeld. Nach Auffassung der Richter gilt dies auch für Mängel, die vor Beendigung des Mietverhältnisses vorgelegen haben, aber erst danach während der Zeit der Vorenthaltung angezeigt werden. Ansonsten sähe sich der Vermieter der Situation ausgesetzt, entweder eine Kürzung seiner Nutzungsentschädigung hinzunehmen oder eine nicht mehr bestehende vertragliche Verpflichtung erfüllen zu müssen.

Quelle: LG Krefeld, Urteil vom 20.12.2017, 2 S 65/16

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Mieterhöhung: Trend zu offenen Küchen: Zuschlag auf die Vergleichsmiete möglich

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Nach dem Frankfurter Mietspiegel ist ein Zuschlag auf die Vergleichsmiete gerechtfertigt, wenn der Küchenbereich Teil eines Wohnraums ist oder zusammen mit dem Wohnraum eine räumliche Einheit bildet.

Das ist nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt a. M. allerdings nicht der Fall, wenn die Küche zum angrenzenden Wohn- und Essbereich hin überwiegend durch Wandflächen abgegrenzt ist. Daher hat das Amtsgericht ein Mieterhöhungsverlangen für unberechtigt erklärt, mit welchem eine Erhöhung um 1,11 EUR pro Quadratmeter verlangt wurde.

Quelle: AG Frankfurt a. M., Urteil vom 8.2.2018, 33 C 2877/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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Eigenbedarf: Mieter braucht nur bestreiten – Vermieter muss voll beweisen

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Für eine auf Eigenbedarf gestützte Räumungsverurteilung genügt es, wenn der Mieter den Eigenbedarf mit Nichtwissen bestreitet. Der Vermieter muss hingegen den Vollbeweis für den behaupteten Eigenbedarf erbringen.

Auf diese prozessuale Regel machte das Landgericht (LG) Berlin aufmerksam. Die Richter wiesen darauf hin, dass bei feststehendem Eigenbedarf geprüft werden müsse, ob der Mieter nicht wegen einer unzumutbaren Härte gem. § 574 Abs. 1, 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Bei gesundheitlichen Nachteilen kann bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts ausreichen. Hier kann es genügen, dass sich der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtern würde. Bei der Frage nach angemessenem Ersatzwohnraum sind nicht nur Alter und Krankheit des Mieters, sondern auch die dadurch bedingte notwendige Nähe zu bestimmten Angehörigen zu berücksichtigen.

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 25.1.2018, 67 S 272/17

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl

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