Eine Räumungsfrist kann ausnahmsweise auch versagt werden, wenn dem Mieter durch die Räumungsvollstreckung die Obdachlosigkeit droht.
So urteilte das Landgericht (LG) Berlin. Die Richter trafen die Entscheidung in einem Fall, in dem der Mieter seit über fünf Jahren die Wohnung rechtswidrig vorenthielt, ohne hierfür eine Nutzungsentschädigung zu zahlen.
Quelle: LG Berlin, Beschluss vom 9.7.2019, 67 T 69/19
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht
Wird ein Vermieter auf dem Facebook-Profil des Mieters in einen öffentlich gestellten Beitrag beleidigt und bedroht, berechtigt ihn dies zu einer fristlosen Kündigung.
Mit dieser Begründung hat das Amtsgericht Düsseldorf einer Räumungsklage des Vermieters stattgegeben. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis nach mehreren Beiträgen auf dem Facebook-Profil des Mieters fristlos gekündigt. Das Amtsgericht sieht in dem mit Kot-Smileys hinterlegten Beitrag „Schon wieder fristlose Kündigung des Mietvertrags bekommen, wollen die das ich durchdrehe ???“ sowie dem weiteren Beitrag, dass „der Vermieter zu weit gehe“ und „er das jetzt selbst regeln wolle“ eine nicht hinzunehmende Drohung. Auch die Bezeichnung „Huso“ sei eine zweifelsfreie Beleidigung, egal ob dies als „Hurensohn“ oder – wie der Mieter eingewandt hatte – als „Hundesohn“ zu verstehen sei.
Quelle: Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 11.7.2019, 27 C 346/18
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht
Auf ihrer Frühjahrskonferenz haben die Justizministerinnen und Justizminister der Länder beschlossen, eine länderoffene Arbeitsgruppe zur Reform des WEG einzurichten. Die Leitung der Arbeitsgruppe erfolgte gemeinsam durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und durch das Bayerische Staatsministerium der Justiz. Die Arbeitsgruppe hat nur ihren Abschlussbericht vorgelegt.
Es wurde der Reformbedarf des WEG geprüft, insbesondere durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen der bestehende Sanierungsstau bei Wohnungseigentumsanlagen beseitigt werden kann. Ziel ist unter anderem, das Wohnungseigentumsanlagen leichter saniert und modernisiert werden können. Besonderes Augenmerk legte die Arbeitsgruppe auf die Förderung der Elektromobilität und die Barrierefreiheit des Wohnens. Außerdem wurde geprüft, wie eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erreicht werden kann.
Im Einzelnen sollen bauliche Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität erleichtert werden. Eigentümer und Mieter brauchen ein Recht auf Einbau von Ladestationen. Um die Handlungsfähigkeit von Eigentümerversammlungen zu verbessern, sollen die Anforderungen an ihre Beschlussfähigkeit gesenkt und die Möglichkeiten der Digitalisierung für die Teilnahme genutzt werden. Zudem sollen sinnvolle Sanierungen und die Erweiterung von Wohnraum künftig leichter möglich sein.
Auf Grundlage des Abschlussberichts soll bis Ende des Jahres ein Gesetzentwurf erarbeitet werden.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht
Ein Vermieter hat bei Ende des Wohnungsmietverhältnisses keinen Anspruch auf Schadenersatz gegen den Mieter wegen gewöhnlicher Gebrauchsspuren der Wohnung.
Diese Klarstellung traf das Amtsgericht Wiesbaden im Fall eines Mieters, der nach 14 Jahren aus der Wohnung ausgezogen war. Der Vermieter machte Schadenersatzansprüche wegen Beschädigungen an der Mietwohnung geltend. Er trug in der Klageschrift vor, der in der Wohnung verlegte Laminatboden habe mehrere Einkerbungen aufgewiesen und der Teppichboden zahlreiche Verfärbungen. Hierbei handle es sich nicht um Gebrauchsspuren, sondern um ersatzfähige Beschädigungen. Die Lebensdauer solcher Bodenbeläge liege bei weit über 15 Jahren. Demgegenüber vertrat der Mieter die Auffassung, dass es sich bei den geltend gemachten Schäden an den Böden um nicht ersatzfähige Gebrauchsspuren handele.
Der Richter des Amtsgerichts Wiesbaden begründet sein Urteil damit, dass es sich bei dem verlegten Laminatboden um einen solchen von einfacher Qualität gehandelt habe. Die Einkerbungen im Boden seien bei einem Laminatboden einfacher Qualität nach 14 Jahren der Nutzung gewöhnliche Abnutzungserscheinungen. Es lägen keine ersatzfähigen Schäden vor. Es handle sich vielmehr um gewöhnliche Verschleißerscheinungen. Die wirtschaftliche Lebensdauer eines einfachen Laminatbodens betrage nicht mehr als 14 Jahre. Dies sei der Zeitraum des Mietverhältnisses zwischen den Parteien.
Selbst für den Fall, dass die Einkerbungen als Schäden angesehen würden, müsste ein Abzug „neu für alt“ vorgenommen werden. Hierdurch würde sich der Schadenersatzanspruch des Vermieters auf Null reduzieren.
Auch die Kosten für den Austausch des Teppichbodens wurden dem Vermieter nicht zugesprochen. Selbst bei einem hochwertigen Teppichboden könne nur eine durchschnittliche Lebensdauer von 10 Jahren angenommen werden. Damit hat das Gericht die Verfärbungen des mindestens 14 Jahre alten Teppichbodens ebenfalls als gewöhnliche Abnutzungserscheinungen gewertet.
Das Gericht stellte weiterhin fest, dass Instandhaltungsmaßnahmen an der Mietsache, die in einem Zeitraum von 14 Jahren naturgemäß anfallen, als nicht ersatzfähige Sowieso-Kosten gelten. Hierzu gehöre etwa das Abschleifen, Grundieren und Lackieren einer Holztreppe, die Gebrauchsspuren aufweise. Die Entscheidung ist durch das Landgericht Wiesbaden bestätigt worden.
Quelle: Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 6.12.2018, 93 C 2206/18
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl
Liegen schwerwiegende Gründe vor, kann jeder Wohnungs- oder Teileigentümer von einem anderen Miteigentümer die Abänderung der Stimmkraftregelung gem. Teilungserklärung, d. h. den Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung, verlangen.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Er bejahte solche schwerwiegenden Gründe in einem Fall, in dem der Bauträger einer Wohnanlage von den vier geplanten Häusern nur zwei errichtet hatte: Auf die nicht errichteten Wohnungs- und Teileigentumseinheiten entfiel entsprechend dem Wohnflächenanteil ein Stimmanteil von 48 Prozent. Dies könne dazu führen, dass in wichtigen Angelegenheiten die übrigen Eigentümer letztlich fremdbestimmt werden durch einen Eigentümer mit faktischer Mehrheitsmacht, der gar keine Wohnungen hat. Daher könne das Stimmrecht maßvoll und vorübergehend bis zur Fertigstellung der verbleibenden Sondereigentumseinheiten beschränkt werden.
Quelle: BGH, Urteil vom 18.1.2019, V ZR 72/18
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht
Werden Umbaumaßnahmen in einem Gebäude durchgeführt, die mit ganz erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters durch Lärm, Erschütterungen, Staub und sonstigen Immissionen verbunden sind, kann dies das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzen. Es kann zugleich dessen Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht stören.
Das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. entschied, dass sich der Mieter hiergegen mit einer einstweiligen Verfügung zur Wehr setzen könne. Der Mieter müsse weitreichende Umbaumaßnahmen, die allein auf einer beabsichtigten Änderung des Nutzungszwecks seitens des Vermieters beruhen, aber nicht einer Modernisierung oder einer nach objektiven Kriterien zu beurteilenden Verbesserung des Gebäudes dienen, nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nur hinnehmen, wenn für den Vermieter anderenfalls die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre.
Quelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 12.3.2019, 2 U 3/19
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht
Lehnt der Mieter eine vom Vermieter angebotene provisorische Zwischenlösung zur Beseitigung eines von ihm angezeigten Mangels ab, kann er das Recht zur Mietminderung ab dem Zeitpunkt verlieren, ab dem die provisorische Zwischenlösung voraussichtlich abgeschlossen worden wäre.
So entschied es das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg im Fall einer Wohnung, in der die Gastherme ausgefallen war. Sie versorgte die Wohnung sowohl mit Wärme als auch mit Warmwasser. Da sich der Mangel nicht innerhalb kurzer Zeit beheben ließ, schlug der Vermieter vor, die Wohnung zunächst mit Radiatoren zu beheizen und provisorisch einen Warmwasserboiler einzubauen. Dies lehnte der Mieter allerdings ab.
Das Amtsgericht stellte klar, dass grundsätzlich eine Mietminderung von 50 Prozent berechtigt wäre. Diese Mietminderung gelte aber nur bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Versorgung mit Wärme und Warmwasser provisorisch hätte wiederhergestellt werden können. Danach bestehe kein Minderungsrecht des Mieters mehr.
Quelle: Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 4.12.2018, 224 C 297/18
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht
Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll.
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter machten aber auch deutlich, dass eine abstrakt-generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, hingegen besonders vereinbart werden müsse.
Im vorliegenden Fall bezog sich der gefasste Beschluss nur auf die Fortgeltung des konkreten Wirtschaftsplans 2015. Er ordnete nicht an, dass alle zukünftig beschlossenen Wirtschaftspläne generell fortgelten würden. Die Eigentümer wurden nicht grundsätzlich von der jährlichen Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan entbunden. Vielmehr sorgte der Beschluss lediglich für den Fall vor, dass sich die Eigentümer nicht über einen neuen Plan einigen konnten. Damit wurde die Teilungserklärung nicht dauerhaft abgeändert. Im Ergebnis hat die Eigentümerversammlung ihren Beschluss damit wirksam getroffen.
Quelle: BGH, Urteil vom 14.12.2018, V ZR 2/18
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht
Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können.
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Bei der Wahl des Verwalters standen neben der bisherigen Verwalterin drei weitere Bewerber zur Verfügung. Bei der Abstimmung über den Beschlussvorschlag 1 entfielen auf die Ja-Stimmen 463,40/1.000 Miteigentumsanteile und auf die Nein-Stimmen 382,25/1.000 Miteigentumsanteile sowie 89,70/1.000 Miteigentumsanteile auf Enthaltungen. Der Versammlungsleiter stellte daraufhin fest, dass die bisherige Verwalterin wiedergewählt sei und es daher keiner weiteren Abstimmungen bedürfe.
Diese Vorgehensweise hielt der BGH für unwirksam. Bedingt durch den vorzeitigen Abbruch des Wahlaktes fehle es an der notwendigen Stimmenmehrheit. Würden die Stimmenthaltungen nicht mitgezählt, wäre zwar die bisherige Verwalterin wiedergewählt. Dieses Abstimmungsergebnis genüge aber nicht, da mehrere Kandidaten zur Wahl gestanden hätten. Es sei nicht auszuschließen, dass alle diejenigen, die sich bei dem ersten Kandidaten enthalten oder gegen ihn gestimmt hätten, sich für einen anderen Kandidaten entschieden hätten, auf diesen also mehr Stimmen entfallen wären als auf den ersten Kandidaten. Bei der gewählten Vorgehensweise sei das Ergebnis ein zufälliges, denn es hänge davon ab, über welchen Vorschlag zuerst abgestimmt werde.
Quelle: BGH, Urteil vom 18.1.2019, V ZR 324/17
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht
Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von diesem beauftragte Handwerker zu dulden, hat das weitreichende Folgen.
Das stellte jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) fest. Die Richter machten deutlich, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt wegen der Mängel zu keiner weiteren Minderung berechtigt ist.
• Von Mieten, die ab diesem Zeitpunkt fällig werden, ist kein Einbehalt mehr zulässig.
• Auch für die Vergangenheit entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht, sodass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind.
Den Einwand des Mieters, er habe die Mangelbeseitigung verweigert, um in einem anderen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand beweisen zu können, lässt der BGH nicht gelten. Diese Mängel hätten, bevor sie beseitigt werden, leicht durch Fotos oder durch Zeugnis der reparierenden Handwerker oder sonstiger Zeugen bewiesen werden können.
Quelle: BGH, Urteil vom 10.4.19, VIII ZR 12/18
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Brühl – Mietrecht