{"id":6535,"date":"2016-02-07T10:40:31","date_gmt":"2016-02-07T09:40:31","guid":{"rendered":"http:\/\/www.ra-herren.de\/?p=6535"},"modified":"2016-02-07T10:40:31","modified_gmt":"2016-02-07T09:40:31","slug":"6535-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/raherren.de\/index.php\/2016\/02\/07\/6535-2\/","title":{"rendered":"Mieth\u00f6he: Mieterh\u00f6hung: Auch bei einer Wohnfl\u00e4chenabweichung muss die Kappungsgrenze beachtet werden"},"content":{"rendered":"<p><a href=\"http:\/\/www.ra-herren.de\/wp\/wp-content\/uploads\/Fotolia_50466110_XS.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignleft size-thumbnail wp-image-5963\" alt=\"Klage mit Buch, Hand und Brille\" src=\"http:\/\/www.ra-herren.de\/wp\/wp-content\/uploads\/Fotolia_50466110_XS-150x150.jpg\" width=\"150\" height=\"150\" \/><\/a>Eine Mieterh\u00f6hung hat auf der Basis der tats\u00e4chlichen Wohnfl\u00e4che zu erfolgen. Das gilt unabh\u00e4ngig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfl\u00e4che angegeben und wie hoch die Abweichung von der tats\u00e4chlichen Wohnfl\u00e4che ist.<\/p>\n<p>Das hat der <a title=\"Bundesgerichtshof (BGH)\" href=\"http:\/\/www.bundesgerichtshof.de\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Bundesgerichtshof (BGH)<\/a> entschieden und damit teilweise seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Betroffen war in dem Fall der Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfl\u00e4che mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tats\u00e4chlich betr\u00e4gt die Wohnfl\u00e4che 210,43 qm.<\/p>\n<p>Die Vermieterin verlangt vom Mieter die Zustimmung zur Erh\u00f6hung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 EUR auf insgesamt 937,52 EUR. Dies begr\u00fcndet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterh\u00f6hungsvorschriften die momentan geschuldete Miete um 15 Prozent (94,46 EUR) erh\u00f6hen d\u00fcrfe. Dar\u00fcber hinaus sei sie berechtigt, die Miete entsprechend weiter anzuheben, da die vertraglich vereinbarte Wohnfl\u00e4che um 33,95 Prozent \u00fcberschritten sei. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterh\u00f6hung um 94,46 EUR zugestimmt. Die auf Zustimmung zu einer Mieterh\u00f6hung um weitere 213,31 EUR gerichtete Klage der Vermieterin ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden.<\/p>\n<p>Die vom Landgericht zugelassene Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Die Richter am BGH entschieden, dass es im Mieterh\u00f6hungsverfahren nach \u00a7 558 BGB nur auf die tats\u00e4chliche Wohnungsgr\u00f6\u00dfe ankommt. \u00a7 558 BGB soll es dem Vermieter erm\u00f6glichen, eine angemessene, am \u00f6rtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. F\u00fcr den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterh\u00f6hung anstehenden Wohnung ma\u00dfgeblich. Etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien \u00fcber die Wohnungsgr\u00f6\u00dfe k\u00f6nnten im Mieterh\u00f6hungsverfahren keine Rolle spielen. Anderenfalls w\u00fcrden nicht die tats\u00e4chlichen, sondern vertraglich fingierte Umst\u00e4nde ber\u00fccksichtigt. An seiner fr\u00fcheren Rechtsprechung h\u00e4lt der BGH deshalb nicht mehr fest. Bisher musste sich der Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfl\u00e4che festhalten lassen, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent betrug.<\/p>\n<p>F\u00fcr den umgekehrten Fall, dass die Wohnfl\u00e4che im Mietvertrag zu gro\u00df angegeben ist, gilt nun Entsprechendes. Hier kann der Vermieter die Miete gem\u00e4\u00df \u00a7 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tats\u00e4chlichen (niedrigeren) Wohnfl\u00e4che erh\u00f6hen.<\/p>\n<p>Neben der Ber\u00fccksichtigung der wirklichen Wohnungsgr\u00f6\u00dfe im Rahmen der allgemeinen Mieterh\u00f6hungsvorschriften (\u00a7 558 BGB) \u2013 das hei\u00dft unter Beachtung der Kappungsgrenze \u2013 besteht f\u00fcr den Vermieter keine weitere M\u00f6glichkeit, die Miete einseitig anzupassen. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnfl\u00e4chenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Gesch\u00e4ftsgrundlage. Dem steht bereits entgegen, dass es regelm\u00e4\u00dfig in die Risikosph\u00e4re des Vermieters f\u00e4llt, die tats\u00e4chliche Wohnfl\u00e4che zutreffend zu ermitteln.<\/p>\n<p>Quelle: <a href=\"http:\/\/www.ra-herren.de\/wp\/wp-content\/uploads\/BGH-Urteil-vom-5.11.2015-VII-ZR-144-14.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BGH, Urteil vom 5.11.2015, VII ZR 144\/14<\/a>.<\/p>\n<p>Mitgeteilt von <a title=\"Rechtsanwalt Ralf Herren\" href=\"http:\/\/www.ra-herren.de\/?page_id=2\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">Rechtsanwalt Ralf Herren<\/a> aus 50321 Br\u00fchl<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Eine Mieterh\u00f6hung hat auf der Basis der tats\u00e4chlichen Wohnfl\u00e4che zu erfolgen. Das gilt unabh\u00e4ngig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfl\u00e4che angegeben und wie hoch die Abweichung von der tats\u00e4chlichen Wohnfl\u00e4che ist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit teilweise seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. 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