{"id":6357,"date":"2015-11-05T08:40:15","date_gmt":"2015-11-05T07:40:15","guid":{"rendered":"http:\/\/www.ra-herren.de\/?p=6357"},"modified":"2015-11-05T08:40:15","modified_gmt":"2015-11-05T07:40:15","slug":"weg-eigentuemergemeinschaft-darf-hohen-kredit-aufnehmen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/raherren.de\/index.php\/2015\/11\/05\/weg-eigentuemergemeinschaft-darf-hohen-kredit-aufnehmen\/","title":{"rendered":"WEG: Eigent\u00fcmergemeinschaft darf hohen Kredit aufnehmen"},"content":{"rendered":"<p><a href=\"http:\/\/www.ra-herren.de\/wp\/wp-content\/uploads\/Fotolia_29049562_XS.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignleft size-thumbnail wp-image-5994\" alt=\"Urteil Bundesgerichtshof\" src=\"http:\/\/www.ra-herren.de\/wp\/wp-content\/uploads\/Fotolia_29049562_XS-150x150.jpg\" width=\"150\" height=\"150\" \/><\/a>Es kann auch einer ordnungsgem\u00e4\u00dfen Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft einen langfristigen, hohen Kredit aufnimmt.<\/p>\n<p>Diese Klarstellung traf der <a title=\"Bundesgerichtshof (BGH)\" href=\"http:\/\/www.bundesgerichtshof.de\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Bundesgerichtshof (BGH)<\/a> im Fall einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft. Diese hatte in einer Eigent\u00fcmerversammlung beschlossen, die Fassade mit einer f\u00f6rderf\u00e4higen W\u00e4rmed\u00e4mmung zu sanieren. Die Kosten betrugen ca. 2 Mio. EUR. Dazu sollte ein KfW-F\u00f6rderkredit in H\u00f6he von ca. 1,3 Mio. EUR mit einer Laufzeit von 10 Jahren aufgenommen werden. Der restliche Betrag sollte durch die Instandhaltungsr\u00fccklage finanziert werden. Eine Wohnungseigent\u00fcmerin erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss.<\/p>\n<p>Der BGH hat entschieden, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung entsprechen kann. Ob dies der Fall ist, kann allerdings nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umst\u00e4nde des Einzelfalls bestimmt werden. Dabei m\u00fcssen die allseitigen Interessen abgewogen werden. Im vorliegenden Fall sei der Beschluss \u00fcber die Kreditaufnahme nicht ordnungsgem\u00e4\u00df gewesen.<\/p>\n<p>Das Wohnungseigentumsgesetz verbiete eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft nicht. Allerdings m\u00fcsse das besondere Haftungsrisiko ber\u00fccksichtigt werden. Bei Zahlungsausf\u00e4llen m\u00fcssten die Fehlbetr\u00e4ge durch h\u00f6here Beitr\u00e4ge der \u00fcbrigen Wohnungseigent\u00fcmer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden. Werde ein Vorhaben durch eine Sonderumlage finanziert, sei meist hinreichend sicher bekannt, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen ist. Bei einem Darlehen lasse sich das Ausfallrisiko dagegen nur sehr begrenzt absch\u00e4tzen. Zuverl\u00e4ssige Prognosen \u00fcber die Bonit\u00e4t der Wohnungseigent\u00fcmer sind schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht m\u00f6glich. Auch kann es zu Eigent\u00fcmerwechseln kommen. Wegen dieses Haftungsrisikos ist bei der Entscheidung \u00fcber die Finanzierung einer Ma\u00dfnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zur\u00fcckhaltung geboten. Ob sie ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung entspricht, l\u00e4sst sich nur nach sorgf\u00e4ltiger Abw\u00e4gung aller relevanten Umst\u00e4nde des Einzelfalls und unter Ber\u00fccksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigent\u00fcmer feststellen.<\/p>\n<p>Dabei seien insbesondere folgende Gesichtspunkte von Bedeutung:<\/p>\n<p>\u2022 Es komme wesentlich auf den Zweck des Darlehens an. Dabei sei in erster Linie an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsma\u00dfnahmen zu denken. Je dringlicher eine Ma\u00dfnahme sei, desto eher w\u00fcrden andere Nachteile der Darlehensfinanzierung bei der Abw\u00e4gung zur\u00fccktreten.<\/p>\n<p>\u2022 Von Bedeutung sei ferner die M\u00f6glichkeit, die notwendigen Mittel durch R\u00fcckgriff auf die Instandhaltungsr\u00fccklage und Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen. Darlehensaufnahme und Sonderumlage m\u00fcssten gegeneinander abgewogen werden.<\/p>\n<p>\u2022 Eine Darlehensfinanzierung komme insbesondere in Betracht, wenn die Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigent\u00fcmer finanziell stark belastete oder gar die Leistungsf\u00e4higkeit einkommensschw\u00e4cherer Wohnungseigent\u00fcmer \u00fcberforderte.<\/p>\n<p>\u2022 Relevant sei zudem die H\u00f6he des Darlehensbetrags im Verh\u00e4ltnis zur Anzahl der Wohnungseigent\u00fcmer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit des Darlehens und die R\u00fcckzahlungsbedingungen.<\/p>\n<p>Schlie\u00dflich m\u00fcsse auch der Beschluss \u00fcber die Aufnahme eines Darlehens gewissen Anforderungen gen\u00fcgen. Er m\u00fcsse Angaben \u00fcber die zu finanzierende Ma\u00dfnahme, die H\u00f6he des Darlehens, dessen Laufzeit, die H\u00f6he des Zinssatzes bzw. des nicht zu \u00fcberschreitenden Zinssatzes enthalten. Au\u00dferdem m\u00fcsse er erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Ferner m\u00fcsse wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunf\u00e4higkeit einzelner Wohnungseigent\u00fcmer die im Innenverh\u00e4ltnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigent\u00fcmer in der Wohnungseigent\u00fcmerversammlung er\u00f6rtert worden sein. Dies sei im Protokoll der Eigent\u00fcmerversammlung zu dokumentieren.<\/p>\n<p>In diesem Punkt entspreche der umstrittene Beschluss nicht ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung. Dem Protokoll der Eigent\u00fcmerversammlung lasse sich nicht entnehmen, dass \u00fcber das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden ist. Daher sei der Beschluss aufzuheben (Quelle: <a href=\"http:\/\/www.ra-herren.de\/wp\/wp-content\/uploads\/BGH-Urteil-vom-25.9.2015-V-ZR-244-14.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BGH, Urteil vom 25.9.2015, V ZR 244\/14<\/a>).<\/p>\n<p>Mitgeteilt von <a title=\"Rechtsanwalt Ralf Herren\" href=\"http:\/\/www.ra-herren.de\/?page_id=2\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">Rechtsanwalt Ralf Herren<\/a> aus 50321 Br\u00fchl<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Es kann auch einer ordnungsgem\u00e4\u00dfen Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft einen langfristigen, hohen Kredit aufnimmt. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft. Diese hatte in einer Eigent\u00fcmerversammlung beschlossen, die Fassade mit einer f\u00f6rderf\u00e4higen W\u00e4rmed\u00e4mmung zu sanieren. Die Kosten betrugen ca. 2 Mio. EUR. 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