{"id":4017,"date":"2014-01-23T10:00:32","date_gmt":"2014-01-23T09:00:32","guid":{"rendered":"http:\/\/www.ra-herren.de\/?p=4017"},"modified":"2014-01-23T10:00:32","modified_gmt":"2014-01-23T09:00:32","slug":"mietwohnung-zum-vorkaufsrecht-des-mieters-bei-dem-verkauf-eines-ungeteilten-mietshauses","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/raherren.de\/index.php\/2014\/01\/23\/mietwohnung-zum-vorkaufsrecht-des-mieters-bei-dem-verkauf-eines-ungeteilten-mietshauses\/","title":{"rendered":"Mietwohnung: Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses"},"content":{"rendered":"<p><a href=\"http:\/\/www.ra-herren.de\/wp\/wp-content\/uploads\/Fotolia_59567777_XS.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignleft size-thumbnail wp-image-4312\" alt=\"Geschenk Paragraf\" src=\"http:\/\/www.ra-herren.de\/wp\/wp-content\/uploads\/Fotolia_59567777_XS-150x150.jpg\" width=\"150\" height=\"150\" \/><\/a>Das gesetzlich vorgesehene Vorkaufsrecht des Mieters entsteht grunds\u00e4tzlich nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundst\u00fcck verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begr\u00fcnden. Das gilt in der Regel auch, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (sogenanntes &#8222;Erwerbermodell&#8220;).<\/p>\n<div>\n<p>In dem zugrunde liegenden Verfahren vor dem <a title=\"Bundesgerichtshof (BGH)\" href=\"http:\/\/www.bundesgerichtshof.de\/DE\/Home\/home_node.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Bundesgerichtshof (BGH)<\/a> war die Beklagte Eigent\u00fcmerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundst\u00fccks. Eine der vier in dem Geb\u00e4ude vorhandenen Wohnungen vermietete sie an die Kl\u00e4gerin. Nachdem das zust\u00e4ndige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Beklagte den ungeteilten Grundbesitz am 11. M\u00e4rz 2009 an drei Erwerber zum Preis von 120.000 EUR. Diese lie\u00dfen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung beurkunden. Mit Erkl\u00e4rung vom 14. M\u00e4rz 2011 \u00fcbte die Kl\u00e4gerin gegen\u00fcber der Beklagten das auf das B\u00fcrgerliche Gesetzbuch gest\u00fctzte Vorkaufsrecht aus. Mit ihrer Klage will sie feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag \u00fcber die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 EUR zustande gekommen ist. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen.<\/p>\n<p>Der BGH hat die Revision der Kl\u00e4gerin zur\u00fcckgewiesen. Er hat entschieden, dass das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundst\u00fccks vor Begr\u00fcndung des Wohnungseigentums im Grundsatz nur entsteht, wenn sich der Ver\u00e4u\u00dferer gegen\u00fcber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz durchzuf\u00fchren. Dar\u00fcber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zuk\u00fcnftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Dagegen ist es regelm\u00e4\u00dfig nicht ausreichend, wenn &#8211; wie hier &#8211; die Erwerber die Teilung durchf\u00fchren.<\/p>\n<p>Das gesetzliche Vorkaufsrecht solle n\u00e4mlich nicht zum Erwerb des gesamten Grundst\u00fccks berechtigen. Der Mieter solle auch keinen blo\u00dfen Miteigentumsanteil, sondern das in seiner Entstehung bereits angelegte Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben k\u00f6nnen. Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Verk\u00e4ufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrags entstehen l\u00e4sst, m\u00fcsse sich der Verk\u00e4ufer gegen\u00fcber den Erwerbern verpflichtetet haben, die Aufteilung vorzunehmen. Nur dann sei sichergestellt, dass der Mieter tats\u00e4chlich Wohnungseigentum erwerben k\u00f6nne. Bei einer Aufteilung durch die Erwerber sei dies nicht gew\u00e4hrleistet. Wollte man auch hier ein Vorkaufsrecht annehmen, k\u00f6nne der Mieter zun\u00e4chst allenfalls einen Miteigentumsanteil an dem ungeteilten Grundbesitz erwerben. In eine Teilungsvereinbarung der Erwerber tr\u00e4te er aus Rechtsgr\u00fcnden nicht ein. Folglich k\u00f6nnten die Erwerber ihre Aufteilungsabsicht aufgeben, ohne dass der Mieter dies verhindern k\u00f6nne. Dies w\u00e4re f\u00fcr ihn mit ganz erheblichen finanziellen und rechtlichen Risiken verbunden (<a title=\"BGH, V ZR 96\/12\" href=\"http:\/\/juris.bundesgerichtshof.de\/cgi-bin\/rechtsprechung\/document.py?Gericht=bgh&amp;Art=en&amp;Datum=Aktuell&amp;nr=65958&amp;linked=pm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BGH, V ZR 96\/12<\/a>).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><b>Hinweis: <\/b>Die Gefahr einer Verdr\u00e4ngung des Mieters ist bei dem Erwerbermodell im \u00dcbrigen inzwischen vermindert worden. Der Gesetzgeber hat die Sperre f\u00fcr die K\u00fcndigung wegen Eigenbedarfs durch die am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Vorschrift des \u00a7 577a Abs. 1a BGB auf die Ver\u00e4u\u00dferung an eine Erwerbermehrheit erstreckt.<\/p>\n<\/div>\n<p>Mitgeteilt von <a title=\"Rechtsanwalt Ralf Herren\" href=\"http:\/\/www.ra-herren.de\/?page_id=2\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">Rechtsanwalt Ralf Herren<\/a> aus 50321 Br\u00fchl<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Das gesetzlich vorgesehene Vorkaufsrecht des Mieters entsteht grunds\u00e4tzlich nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundst\u00fcck verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begr\u00fcnden. Das gilt in der Regel auch, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (sogenanntes &#8222;Erwerbermodell&#8220;). 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