{"id":3545,"date":"2013-08-24T11:42:53","date_gmt":"2013-08-24T10:42:53","guid":{"rendered":"http:\/\/www.ra-herren.de\/?p=3545"},"modified":"2013-08-24T11:42:53","modified_gmt":"2013-08-24T10:42:53","slug":"immobilienverkauf-der-mieter-bleibt-auch-wenn-der-eigentuemer-wechselt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/raherren.de\/index.php\/2013\/08\/24\/immobilienverkauf-der-mieter-bleibt-auch-wenn-der-eigentuemer-wechselt\/","title":{"rendered":"Immobilienverkauf: Der Mieter bleibt, auch wenn der Eigent\u00fcmer wechselt"},"content":{"rendered":"

\"Economies<\/a>In Zeiten st\u00e4ndig sinkender Zinsen wird die Geldanlage in Immobilien f\u00fcr viele immer interessanter. Ist diese noch vermietet, gibt es beim Kauf allerdings einige wichtige Besonderheiten zu beachten. Diese werden vom K\u00e4ufer leicht \u00fcbersehen, da f\u00fcr ihn die Frage der Finanzierung der Immobilie und steuerliche Aspekte meist im Vordergrund stehen.<\/p>\n

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„Bestehende Mietverh\u00e4ltnisse werden h\u00e4ufig nur unzureichend thematisiert“, sagt Lisa Schumacher von der Notarkammer Pfalz. Ganz egal, ob die Immobilie Anlageobjekt sein soll oder der K\u00e4ufer sie selbst bewohnen will, ist die Regelung des \u00a7 566 BGB zu beachten. Nach dieser Vorschrift tritt der K\u00e4ufer anstelle des Verk\u00e4ufers in jedes bestehende Mietverh\u00e4ltnis ein. Das Mietverh\u00e4ltnis wird dann mit dem K\u00e4ufer als neuem Eigent\u00fcmer fortgesetzt.<\/p>\n

Wird im Kaufvertrag ein bestehendes Mietverh\u00e4ltnis nicht erw\u00e4hnt, kann dies zu Streitigkeiten bis hin zu Schadenersatzklagen f\u00fchren. „Der Umgang mit den laufenden Mietverh\u00e4ltnissen muss daher immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden“, erl\u00e4utert Schumacher. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrags muss deshalb gekl\u00e4rt werden, ob der K\u00e4ufer bereit ist, eine vermietete Immobilie zu erwerben. Der Notar wird dann sowohl K\u00e4ufer als auch Verk\u00e4ufer auf die Punkte hinweisen, die im Vertrag einer besonderen Vereinbarung bed\u00fcrfen.<\/p>\n

Wenn der K\u00e4ufer das bestehende Mietverh\u00e4ltnis fortsetzen will, m\u00fcssen dazu genaue Regelungen im Kaufvertrag getroffen werden. Zum Beispiel ab wann die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den K\u00e4ufer \u00fcbergehen sollen und ihm insbesondere die Miete zusteht. Auch im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution k\u00f6nnen beim Eigent\u00fcmerwechsel Haftungsfragen auftreten, \u00fcber deren Vermeidung der Notar ebenfalls ber\u00e4t, ohne dass hierf\u00fcr zus\u00e4tzliche Kosten anfallen.<\/p>\n

Sind sich K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei zu \u00fcbergeben ist, r\u00e4t Schumacher, im Kaufvertrag die R\u00e4umung durch den Mieter als Voraussetzung f\u00fcr die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Damit muss der K\u00e4ufer den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn der Mieter das Kaufobjekt verlassen hat. Allerdings sollten sich Verk\u00e4ufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur, wenn die wirksame Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses rechtlich m\u00f6glich und die rechtzeitige R\u00e4umung durch den Mieter sichergestellt sind. Allein seine Immobilie unvermietet zu einem h\u00f6heren Preis verkaufen zu k\u00f6nnen, gibt dem bisherigen Eigent\u00fcmer grunds\u00e4tzlich noch keinen K\u00fcndigungsgrund. Besondere Vorsicht ist in diesem Zusammenhang auch bei einer Eigenbedarfsk\u00fcndigung geboten. Dem Verk\u00e4ufer steht ein K\u00fcndigungsrecht wegen Eigenbedarfs n\u00e4mlich nicht mehr zu, da durch den Verkauf sein eigener Bedarf entfallen ist. Umgekehrt tritt der K\u00e4ufer nicht bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, sondern erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverh\u00e4ltnis ein. Der K\u00e4ufer kann deshalb wegen Eigenbedarfs erst nach seiner Eintragung im Grundbuch rechtswirksam k\u00fcndigen. F\u00fcr die Vertragsparteien ist es daher wichtig, sich durch den Notar im Vorfeld auch \u00fcber die Voraussetzungen einer wirksamen K\u00fcndigung sowie die bestehenden K\u00fcndigungsfristen umfassend informieren zu lassen.<\/p>\n

Bei vermieteten Eigentumswohnungen besteht zudem eine weitere Besonderheit. War eine Wohnung bereits vor Wohnungseigentumsbegr\u00fcndung vermietet, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der K\u00e4ufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn sicher ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht aus\u00fcbt.<\/p>\n

F\u00fcr K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer ist es deshalb wichtig, ein Augenmerk auch auf bestehende Mietverh\u00e4ltnisse zu haben und sich beim Abschluss des Kaufvertrags beraten zu lassen. „Der Notar kann den Parteien die Besonderheiten beim Kauf einer vermieteten Immobilie erl\u00e4utern und ihnen durch geeignete individuelle Gestaltungsvorschl\u00e4ge helfen, eine f\u00fcr beide Seiten interessengerechte L\u00f6sung zu finden“, fasst Schumacher zusammen.<\/p>\n<\/div>\n

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren<\/a> aus 50321 Br\u00fchl<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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