{"id":2990,"date":"2013-03-03T10:21:44","date_gmt":"2013-03-03T09:21:44","guid":{"rendered":"http:\/\/www.ra-herren.de\/?p=2990"},"modified":"2013-03-03T10:21:44","modified_gmt":"2013-03-03T09:21:44","slug":"aktuelle-gesetzgebung-mietrechtsanderungsgesetz-passiert-den-bundesrat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/raherren.de\/index.php\/2013\/03\/03\/aktuelle-gesetzgebung-mietrechtsanderungsgesetz-passiert-den-bundesrat\/","title":{"rendered":"Aktuelle Gesetzgebung: Mietrechts\u00e4nderungsgesetz passiert den Bundesrat"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Der Bundesrat<\/a> hat das Mietrechts\u00e4nderungsgesetz verabschiedet. Der Entwurf betrifft folgende Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die F\u00f6rderung des Contracting, die Bek\u00e4mpfung des Mietnomadentums und den K\u00fcndigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zudem werden die L\u00e4nder erm\u00e4chtigt, den Anstieg von Bestandsmieten auf lokalen Teilm\u00e4rkten mit knappem Angebot abzud\u00e4mpfen. Nach der erfolgten Verabschiedung des Gesetzes im Bundesrat muss es nun noch ausgefertigt und verk\u00fcndet werden. Die \u00c4nderungen werden voraussichtlich – je nach Verk\u00fcndungstermin im Bundesgesetzblatt<\/a> – Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten. Die Regelung zum Contracting werden zwei Monate danach wirksam.<\/p>\n

Zu den \u00c4nderungen im Einzelnen:<\/p>\n

1. Energetische Modernisierung<\/strong><\/p>\n

Das Mietrecht muss daf\u00fcr sorgen, dass Nutzen und Lasten einer energetischen Modernisierung ausgewogen zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden.<\/p>\n

Die Vorschriften \u00fcber die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen (bisher: \u00a7 554 BGB) werden reformiert. Gr\u00f6\u00dferes Gewicht erh\u00e4lt der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Er umfasst Ma\u00dfnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die D\u00e4mmung der Geb\u00e4udeh\u00fclle oder den Einsatz von Solartechnik f\u00fcr die Warmwasserbereitung. Das schafft Rechtssicherheit f\u00fcr den investitionswilligen Vermieter. Rein klimasch\u00fctzende Ma\u00dfnahmen oder Ma\u00dfnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das \u00f6ffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur Mieterh\u00f6hung.<\/p>\n

Energetische Modernisierungen sollen f\u00fcr eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (\u00a7 536 BGB) f\u00fchren. Ist etwa eine D\u00e4mmung der Au\u00dfenfassade mit Baul\u00e4rm verbunden, ist f\u00fcr die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeintr\u00e4chtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Bauma\u00dfnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeintr\u00e4chtigt ist. Der vor\u00fcbergehende Minderungsausschluss gilt nur f\u00fcr energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschr\u00e4nkten Minderungsrecht. Unber\u00fchrt bleibt nat\u00fcrlich auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Bauma\u00dfnahmen nicht mehr benutzbar ist.<\/p>\n

Das geltende Recht, dass die Kosten von Modernisierungsma\u00dfnahmen mit j\u00e4hrlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden k\u00f6nnen, wird nicht ver\u00e4ndert (\u00a7 559 BGB). Die Umlagem\u00f6glichkeit wird auch f\u00fcr die energetische Modernisierung nicht erh\u00f6ht. Kosten f\u00fcr Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterh\u00f6hung. Dieser Abzugsposten wird im Mieterinteresse k\u00fcnftig ausdr\u00fccklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang.<\/p>\n

Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsma\u00dfnahmen verz\u00f6gern, wenn der Mieter vortr\u00e4gt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine f\u00fcr ihn unzumutbare wirtschaftliche H\u00e4rte sei. Diese H\u00e4rtefallpr\u00fcfung wird in das sp\u00e4tere Mieterh\u00f6hungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zun\u00e4chst ohne Verz\u00f6gerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine sp\u00e4tere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Ma\u00dfnahme dennoch durchf\u00fchren, darf die Miete jedoch nicht erh\u00f6hen, sofern sein Einwand berechtigt ist. Das schafft Planungssicherheit in der Bauphase. Der H\u00e4rteeinwand ist k\u00fcnftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen; der Vermieter soll den Mieter in der Ank\u00fcndigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der H\u00e4rtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsf\u00e4higkeit wird im Mieterh\u00f6hungsverfahren nach Abschluss der Ma\u00dfnahmen gepr\u00fcft, auch der Abw\u00e4gungsma\u00dfstab wird nicht versch\u00e4rft. Der Mieter beh\u00e4lt also seinen umfassenden Schutz vor Mieterh\u00f6hungen, die er finanziell nicht tragen kann. Er muss also, wenn der H\u00e4rtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung sp\u00e4ter eine m\u00f6gliche erh\u00f6hte Miete nicht zahlen.<\/p>\n

Die formalen Anforderungen an die Begr\u00fcndungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um \u00fcberzogene Anforderungen zu vermeiden. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die W\u00e4rmeleitf\u00e4higkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverst\u00e4ndigengutachten.<\/p>\n

In den Vorschriften \u00fcber die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete (\u00a7 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete zu ber\u00fccksichtigen sind. Energetische Kriterien sollen so k\u00fcnftig auch verst\u00e4rkt in Mietspiegeln abgebildet werden.<\/p>\n

2. Contracting<\/strong><\/p>\n

Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche W\u00e4rmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Vermieter, die bisher in Eigenregie f\u00fcr die W\u00e4rmeversorgung ihrer H\u00e4user gesorgt haben, k\u00f6nnen einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen gewerblichen W\u00e4rmelieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, wird gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der W\u00e4rmeversorgung in Eigenregie auf W\u00e4rmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen, k\u00f6nnen sie die Kosten dieser W\u00e4rmelieferung k\u00fcnftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen: In der Regel muss der Contractor eine neue Anlage errichten oder die W\u00e4rme aus einem W\u00e4rmenetz liefern, z.B. als Fernw\u00e4rme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden k\u00f6nnen, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsf\u00fchrung beschr\u00e4nken. In jedem Fall muss die Umstellung f\u00fcr den Mieter kostenneutral sein. Au\u00dferdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angek\u00fcndigt werden, damit der betroffene Mieter pr\u00fcfen kann, ob die Voraussetzungen f\u00fcr eine sp\u00e4tere Umlage der W\u00e4rmelieferkosten als Betriebskosten tats\u00e4chlich vorliegen.<\/p>\n

3. Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum<\/strong><\/p>\n

Gegen das sogenannte Mietnomadentum kann durch neue Verfahrensregeln verbessert vorgegangen werden:<\/p>\n

R\u00e4umungssachen sind k\u00fcnftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Vermieter oder Verp\u00e4chter kann auch bei wirksamer K\u00fcndigung des Vertrags seine Leistung – n\u00e4mlich die Besitz\u00fcberlassung – nicht eigenm\u00e4chtig zur\u00fcckhalten. Hier ist eine besonders schnelle Durchf\u00fchrung des Verfahrens erforderlich, um nach M\u00f6glichkeit zu vermeiden, dass sich die Klageforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erh\u00f6ht, falls der Mieter oder P\u00e4chter nicht zahlt. Deshalb sind R\u00e4umungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuf\u00fchren: Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme f\u00fcr die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.<\/p>\n

Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, f\u00fcr das w\u00e4hrend eines Gerichtsverfahrens Monat f\u00fcr Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit (z.B. B\u00fcrgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die w\u00e4hrend des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer R\u00e4umungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechstschutzes schneller als bislang ein R\u00e4umungsurteil erwirken.<\/p>\n

Die in der Praxis entwickelte „Berliner R\u00e4umung“ erleichtert die Vollstreckung von R\u00e4umungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein R\u00e4umungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung r\u00e4umen k\u00f6nnen, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenst\u00e4nde in der Wohnung durchzuf\u00fchren. Die R\u00e4umung kann also darauf beschr\u00e4nkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise f\u00e4llt kein Kostenvorschuss f\u00fcr Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenst\u00e4nde an. Die Haftung des Vermieters f\u00fcr die vom Schuldner zur\u00fcckgelassenen Gegenst\u00e4nde wird auf Vorsatz und grobe Fahrl\u00e4ssigkeit begrenzt.<\/p>\n

Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungst\u00fcr klingelt, um ein R\u00e4umungsurteil zu vollstrecken, \u00f6ffnet manchmal ein Unbekannter die T\u00fcr und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zun\u00e4chst nicht ger\u00e4umt werden, weil das R\u00e4umungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verf\u00fcgungsverfahren gibt dem Vermieter die M\u00f6glichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren R\u00e4umungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.<\/p>\n

4. Unterbindung des „M\u00fcnchener Modells“ bei der Umwandlung von Mietsh\u00e4usern in Eigentumswohnungen<\/strong><\/p>\n

Der bew\u00e4hrte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietsh\u00e4usern darf nicht durch das sogenannte M\u00fcnchener Modell umgangen werden. \u00a7 577a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfsk\u00fcndigungen f\u00fcr drei Jahre vor, wenn Mietsh\u00e4user in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann ver\u00e4u\u00dfert werden. Die Landesregierungen k\u00f6nnen diese Frist f\u00fcr gef\u00e4hrdete Gebiete (Ballungsr\u00e4ume) bis auf zehn Jahre verl\u00e4ngern. Das „M\u00fcnchener Modell“ ist dadurch gepr\u00e4gt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vornherein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu erm\u00f6glichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung k\u00fcndigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in \u00a7 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfsk\u00fcndigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Schutzl\u00fccke wird jetzt geschlossen.<\/p>\n

5. Absenkung der Kappungsgrenze f\u00fcr Erh\u00f6hungen von Bestandsmieten bis zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete<\/strong><\/p>\n

Dar\u00fcber hinaus wird in \u00a7 558 Abs. 3 BGB eine Regelung eingef\u00fcgt, wonach die Bundesl\u00e4nder f\u00fcr Gebiete mit angespannten Wohnungsm\u00e4rkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze f\u00fcr Mieterh\u00f6hungen bis zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsr\u00e4umen reagieren k\u00f6nnen.<\/p>\n

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ralf Herren aus 50321 Br\u00fchl<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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