Beauftragt ein Bautr\u00e4ger einen Architekten, eine Wohnfl\u00e4chenberechnung auf der Grundlage einer als fehlerhaft erkannten Vermessung zu erstellen und verlangt vom Architekten nur die \u00dcberpr\u00fcfung einzelner Ma\u00dfe, \u00fcbernimmt der Bautr\u00e4ger das mit der begrenzten \u00dcberpr\u00fcfung verbundene Risiko selbst. Er kann den Architekten bei Verwirklichung dieses Risikos nicht haftbar machen. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart klargestellt.<\/p>\n
Das war geschehen<\/strong><\/p>\n Die Kl\u00e4gerin als Bautr\u00e4gerin machte gegen den beklagten Architekten im Wege einer Schadenersatzklage i. H. v. 100.000 Euro wegen mangelhafter Architektenleistungen bei der Planung einer Wohnungseigentumsanlage geltend. Die Kl\u00e4gerin ist der Auffassung, die die Pl\u00e4ne des Vermessungsingenieurs \u00fcberarbeitende Wohnfl\u00e4chenberechnung des Beklagten f\u00fcr bestimmte Bestandsgeb\u00e4ude habe eine zu geringe Wohnfl\u00e4che ausgewiesen. Der Beklagte habe zugesichert, dass die Abweichungen der Wohnfl\u00e4chen von den Bestandspl\u00e4nen des Vermessers unter einem Prozent l\u00e4gen, tats\u00e4chlich gebe es Abweichungen bis zu 8%. Zahlreiche Wohnungen seien daher mit zu geringer Fl\u00e4chenangabe verkauft worden und deshalb sei ein Mindererl\u00f6s entstanden.<\/p>\n Der Beklagte bestreitet eine fehlerhafte Fl\u00e4chenermittlung, die sich ohnehin nur auf die \u00f6rtliche \u00dcberpr\u00fcfung der Ma\u00dfe aus den Bestandspl\u00e4nen des Vermessers hinsichtlich der f\u00fcr die Werkplanung entscheidenden Stellen bezogen habe. Ein Auftrag zu einer kompletten Neuvermessung des Bestands sei gerade nicht erteilt worden.<\/p>\n Zudem meint die Kl\u00e4gerin, der Beklagte habe bei der Grundlagenermittlung \u00fcbersehen, dass die Geschossdecken in einem Bestandsgeb\u00e4ude Betonhohlk\u00f6rperdecken waren, die einen unerwartet hohen Sanierungsaufwand erforderten, und es vers\u00e4umt, vor Baubeginn die Fundamente an der Seite zu einem anderen Grundst\u00fcck zu \u00fcberpr\u00fcfen. Infolge dieser Planungsfehler h\u00e4tten sich die Baukosten f\u00fcr das Bestandsgeb\u00e4ude deutlich erh\u00f6ht. Die Umbaukosten beliefen sich somit auf mindestens 950.000 Euro. Ein vollst\u00e4ndiger Abriss und Neubau h\u00e4tte dagegen (nur) 752.499 Euro gekostet und w\u00e4re im Vergleich zu den tats\u00e4chlich entstandenen Kosten g\u00fcnstiger gewesen. Bei erzielbaren Verkaufserl\u00f6sen abz\u00fcglich der Kosten f\u00fcr Abriss\/Neubau h\u00e4tte sich bei einem Neubau ein hoher sechsstelliger \u00dcberschuss ergeben. Der tats\u00e4chliche \u00dcberschuss durch den Umbau habe lediglich 107.000 Euro betragen.<\/p>\n Der Beklagte tr\u00e4gt hierzu vor, ihm sei vom Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der Kl\u00e4gerin mitgeteilt worden, dass es sich bei s\u00e4mtlichen Bestandsdecken um Stahlbetonrippendecken handele. Eine Pflicht zur \u00dcberpr\u00fcfung dieser Tatsache habe es nicht gegeben. Zudem habe sich die Kl\u00e4gerin in Kenntnis der Mehrkosten f\u00fcr eine Sanierung und gegen einen Abriss entschieden. Hinsichtlich des Fundaments sei die Kl\u00e4gerin bereits vor Beauftragung des Beklagten in Kenntnis gesetzt worden, dass dessen Tragf\u00e4higkeit ein Risiko darstelle. Sie habe dennoch entschieden, das Fundament erst im Zuge der Aushubarbeiten zu untersuchen, um Kosten einzusparen.<\/p>\n So sah es das Oberlandesgericht<\/strong><\/p>\n Das OLG stellte klar: Wie bei einem Bauvertrag kann auch zwischen einem Architekten und seinem Auftraggeber eine von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweichende Ausf\u00fchrung vereinbart werden, wenn der Auftragnehmer den Auftraggeber auf die Bedeutung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und die mit der Nichteinhaltung verbundenen Konsequenzen und Risiken hinweist, es sei denn, diese sind dem Auftraggeber bekannt oder ergeben sich ohne Weiteres aus den Umst\u00e4nden.<\/p>\n Beauftragt eine Bautr\u00e4gerin einen Architekten, eine Wohnfl\u00e4chenberechnung auf der Grundlage einer als fehlerhaft erkannten Vermessung zu erstellen und verlangt sie vom Architekten, einzelne Ma\u00dfe zu \u00fcberpr\u00fcfen, \u00fcbernimmt die Bautr\u00e4gerin sehenden Auges das mit der begrenzten \u00dcberpr\u00fcfung der Ma\u00dfe verbundene Risiko und kann den Architekten bei Verwirklichung dieses Risikos nicht haftbar machen. Weist der Architekt seinen Auftraggeber darauf hin, dass die zu planende Wohnung ohne Sonnenschutz nicht funktioniert, muss der Auftraggeber erkennen, dass bei Umsetzung der Planung eine im Hinblick auf den W\u00e4rmeschutz nicht ausreichend funktionst\u00fcchtige Wohnung errichtet wird, und es bedarf keines weiteren Hinweises, dass dann (auch) die allgemein anerkannten Regeln der Technik nicht eingehalten sind.<\/p>\n Macht der Auftraggeber eines Architekten geltend, dass er im Fall einer mangelfreien Beratung von der Sanierung eines Geb\u00e4udes abgesehen und einen profitableren Neubau errichtet h\u00e4tte, schafft der Auftraggeber f\u00fcr eine Schadenssch\u00e4tzung bzw. Begutachtung nur dann eine ausreichende Grundlage, wenn er nachvollziehbar darlegt, welches Geb\u00e4ude mit welchen Eigenschaften er statt der Sanierung errichtet h\u00e4tte.<\/p>\n Macht ein Auftraggeber geltend, bei einem mangelfreien Architektenwerk h\u00e4tte er die zu errichtenden Wohnungen teurer verkaufen k\u00f6nnen, ist ein Schaden nur schl\u00fcssig dargelegt, wenn die Kalkulationsgrundlagen f\u00fcr den erzielten und den geltend gemachten Kaufpreis offengelegt werden und nachvollziehbar vorgetragen wird, dass ein h\u00f6herer Kaufpreis am Markt h\u00e4tte durchgesetzt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n Quelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 17.12.2024, 10 U 38\/24, Abruf-Nr. 246635 unter www.iww.de<\/u><\/p>\n