Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein Wohnungseigent\u00fcmer im Fall eines sog. steckengebliebenen Baus zwar grunds\u00e4tzlich einen Anspruch auf erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer hat. Der Anspruch scheidet aber aus, wenn die erstmalige Errichtung des gemeinschaftlichen Eigentums den \u00fcbrigen Wohnungseigent\u00fcmern nicht zuzumuten ist.<\/p>\n
Bauvorhaben kam zu Stillstand: Was ist mit den Anspr\u00fcchen der Eigent\u00fcmer?<\/strong><\/p>\n Die Kl\u00e4gerin ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer. Das Grundst\u00fcck war mit einer Abbruchimmobilie bebaut. Diese sollte durch eine \u2013 inzwischen insolvente \u2013 Generalbauunternehmerin abgerissen und ein neues Geb\u00e4ude errichtet werden. Das Bauvorhaben kam bereits w\u00e4hrend der Abrissarbeiten zum Stillstand. Die Beschlussantr\u00e4ge der Kl\u00e4gerin, die Verwalterin zu beauftragen, Angebote f\u00fcr die restlichen Abrissarbeiten, die Abdichtung der Nachbargiebel und die Erstellung der Ausf\u00fchrungspl\u00e4ne f\u00fcr das Objekt einzuholen, die Auftr\u00e4ge zu vergeben und die Arbeiten durchf\u00fchren zu lassen sowie eine Sonderumlage zu erheben, wurden in einer Eigent\u00fcmerversammlung vom 16.9.2021 abgelehnt.<\/p>\n So sahen es Amts- und Landgericht<\/strong><\/p>\n Mit der Klage verlangt die Kl\u00e4gerin u.a. die gerichtliche Ersetzung der beantragten Beschl\u00fcsse. Das Amtsgericht (AG) hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl\u00e4gerin hat das Landgericht (LG) den Beschluss ersetzt, dass ein Sachverst\u00e4ndigengutachten zu den voraussichtlichen Kosten f\u00fcr den Abriss des Bestandsgeb\u00e4udes und die Errichtung des Gemeinschaftseigentums eingeholt, die Verwalterin mit der Einholung von Angeboten f\u00fcr das Gutachten beauftragt und die Beklagte zur Beschlussfassung \u00fcber die Vergabe des Auftrags und dessen Finanzierung verpflichtet wird. Mit der von dem LG zugelassenen Revision wollte die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erreichen.<\/p>\n So sieht es der Bundesgerichtshof<\/strong><\/p>\n Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zur\u00fcckverwiesen. Der BGH: Im Ausgangspunkt steht der Kl\u00e4gerin ein Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums zu. Dabei liegt der Fall hier insofern besonders, als einem Erwerber, wie der Kl\u00e4gerin, schon in diesem fr\u00fchen Stadium Anspr\u00fcche aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zustehen k\u00f6nnen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts besteht n\u00e4mlich eine Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer und die Erwerber sind bereits Wohnungseigent\u00fcmer, obwohl das \u2013 nicht von dem teilenden Eigent\u00fcmer, sondern von einer Generalbauunternehmerin auf der Grundlage mit den Erwerbern geschlossener Werkvertr\u00e4ge \u2013 zu errichtende Geb\u00e4ude nicht einmal ansatzweise fertiggestellt ist.<\/p>\n Ist \u2013 wie hier \u2013 das Binnenverh\u00e4ltnis zwischen den Erwerbern und der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer entstanden, kann der Eigent\u00fcmer im Rahmen der ordnungsm\u00e4\u00dfigen Verwaltung verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum erstmals in einen der Teilungserkl\u00e4rung entsprechenden \u2013 mithin plangerechten \u2013 Zustand versetzt wird. Das entspricht st\u00e4ndiger h\u00f6chstrichterlicher Rechtsprechung und gilt auch f\u00fcr die erstmalige Errichtung bzw. Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums bei einem steckengebliebenen Bau.<\/p>\n Der Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums besteht unabh\u00e4ngig vom Fertigstellungsgrad des Geb\u00e4udes. Begrenzt wird dieser Anspruch im Fall des steckengebliebenen Baus durch den Grundsatz von Treu und Glauben. Danach entf\u00e4llt dieser, wenn seine Erf\u00fcllung den \u00fcbrigen Eigent\u00fcmern nach den Umst\u00e4nden des Einzelfalls nicht zuzumuten ist. Die Entscheidung dar\u00fcber durfte das LG nicht \u2013 durch die Beschlussersetzung \u2013 der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer \u00fcberantworten. Denn es ist Sache des Tatgerichts, unter umfassender W\u00fcrdigung der Umst\u00e4nde des Einzelfalls im Rahmen einer Gesamtabw\u00e4gung \u00fcber die Unzumutbarkeit der erstmaligen Errichtung zu entscheiden. Dies wird das LG nun gem\u00e4\u00df Ausf\u00fchrungen des BGH zu m\u00f6glichen Kriterien nachholen m\u00fcssen. U. a. werden der Fertigstellungsgrad der zu errichtenden Anlage und der Umfang der in Angriff zu nehmenden Arbeiten sowie die H\u00f6he der noch zu t\u00e4tigenden Investitionen von erheblicher Bedeutung sein. So wird es regelm\u00e4\u00dfig f\u00fcr eine Unzumutbarkeit der Ersterrichtung sprechen, wenn es zu Kostensteigerungen von \u00fcber 50 % des urspr\u00fcnglich Kalkulierten kommt. Hierin liegt indes keine starre Grenze. Aufgrund der Umst\u00e4nde des Einzelfalls k\u00f6nnen schon geringere Kostensteigerungen zur Unzumutbarkeit f\u00fchren. Auch wirtschaftlich sinnvolle Alternativen werden zu betrachten sein. Findet sich etwa ein Investor, der bereit ist, alle Einheiten im derzeitigen \u201eunfertigen\u201c Zustand zu einem den Umst\u00e4nden nach angemessenen Preis abzukaufen, mag den Interessen einzelner Bauwilliger im Vergleich zu den Interessen einer verkaufswilligen Mehrheit weniger Gewicht beizumessen sein.<\/p>\n Quelle: BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 243\/23, PM 241\/24<\/p>\n